Deţinerea unei garsoniere cu o cameră în exclusivitate şi cu dependinţe în comun, în baza unui proces verbal de predare primire care are caracterul unui contract de închiriere ca formă a locaţiunii de drept comun şi nedenunţarea unilaterală a acestuia în momentul refuzului plăţii chiriei majorate, obligă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza art. 7 alin.5 din Legea nr. 85/1992.
Decizia civilă nr. 39/R/27.01.2010 a Curţii de Apel Galaţi
Reclamantul O. D. M. în contradictoriu cu pârâta SC COMCM SA C. a solicitat obligarea pârâtei să-i vândă garsoniera situată în municipiul M, nr.13, Cămin P, ap.404, să oblige pârâta la daune cominatorii de 500.000 lei pe zi de la data rămânerii definitive a hotărârii ce se va pronunţa în cauză şi până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi să dispună obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamantul a arătat că la începutul anului 2001 pârâta a încheiat în favoarea sa un contract de închiriere denumit „proces verbal de predare primire a suprafeţei locative” pentru garsoniera de la adresa sus menţionată. Contractul de închiriere a fost încheiat pentru un an însă, la expirarea acestuia a fost încheiat un alt contract în aceleaşi condiţii, procedându-se în acelaşi mod.
În prezent locuieşte în garsonieră în baza contractului de închiriere pentru 1 an, iar acest spaţiu este unica posibilitate locativă.
Blocul în care este situată garsoniera a mai arătat reclamantul – a fost dat în folosinţă la începutul anilor 1970, fiind construit din fondurile statului, iar locuinţa nu este locuinţă de intervenţie ci locuinţa de serviciu, astfel că, deşi nu este salariat al pârâtei, beneficiază de prevederile art.7 alin.5 din Legea nr.85/1992 republicată.
A mai susţinut că în temeiul art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, a solicitat de nenumărate ori conducerii pârâtei să-i vândă garsoniera însă, de fiecare dată, a fost refuzat, iar cererile scrise adresate în acelaşi sens nu i-au fost primite, motiv pentru care a promovat prezenta acţiune.
În drept au fost invocate disp.art.1, art.7 şi art.19 din Legea nr.85/1992 republicată, Decretul – Lege nr.61/1992, Legea nr.114/1996 republicată, art.1082 Cod civil şi art.274 Cod procedură civilă.
Pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată arătând că este o societate comercială pe acţiuni având ca obiect de activitate prestarea de servicii de cazare în spaţii care alcătuiesc activele societăţii, iar în aceste condiţii cauza nu are caracter civil ci comercial.
Pârâta a formulat şi cerere reconvenţională solicitând evacuarea necondiţionată a reclamantului şi a membrilor familiei sale ca urmare a pierderii dreptului de uz a spaţiului prin expirarea raporturilor de locaţiune, obligarea acestuia la plata lipsei de folosinţă a spaţiului deţinut fără titlu la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâta a formulat şi cerere de chemare în garanţie a Statului Român, prin Ministerul Finanţelor şi a APAPS Bucureşti pentru a o sprijini în prezenta cauză.
Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, succesor legal al APAPS, în calitate de chemat în garanţie, a solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiată.
Prin sentinţa civilă nr. 6985/21.04.2008 Judecătoria Constanţa a respins ca neîntemeiata cererea principală si a admis cererea reconvenţională în parte şi a dispus evacuarea reclamantului din spaţiu , respingând cererea de plată a lipsei de folosinţă.
În motivarea acestei soluţii prima instanţă a reţinut că beneficiul de a cumpăra locuinţa potrivit dispoziţiilor Decretului nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992, precum şi obligarea persoanei deţinătoare de a o vinde sunt condiţionate în mod esenţial de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, precum şi de existenţa unei locuinţe în înţelesul dat de dispoziţiile Legii nr.114/1996, iar în cauză spaţiul locativ nu poate fi inclus într-o astfel de categorie, nefiind cu dependinţele corespunzătoare dată de definiţia actului normativ care reglementează regimul juridic al acestora.
S-a arătat astfel că spaţiul locativ ocupat de către reclamant nu se încadrează în prevederile Legii nr.114/1996, care reglementează regimul juridic al locuinţei, iar între părţi nu au existat relaţii de tip angajat angajator, iar ultimul contract de închiriere încheiat a expirat şi nu a mai fost prelungit prin acordul părţilor.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională s-a reţinut că la momentul actual nu mai justifică un titlu locativ valabil, astfel încât se justifică evacuarea reclamantului pârât şi a familiei acestuia din imobilul.
Prin decizia civila nr. 780/12.12.2008 Tribunalul C. a respins ca nefondat apelul reclamantului pentru următoarele considerente:
În speţă, reclamantul a încheiat cu pârâta SC COM CM SA Constanţa procesul verbal de predare a locuinţei, fără a întocmi un contract de închiriere în formă scrisă cu această societate, termenul de folosire a spaţiului locativ fiind de un an, până la 01.09.2005.
Dispoziţiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 reglementează faptul că, locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului.
Normele mai sus invocate, reprezintă o excepţie de la principiul autonomiei de voinţă, respectiv a libertăţii contractuale prevăzute de dispoziţiile art.969 Cod civil, astfel încât, trebuie aplicate strict la cazurile şi condiţiile reglementate în mod expres prin actul normativ menţionat.
Totodată, în conformitate cu dispoziţiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, modificată, privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat se reglementează distinct situaţia locuinţelor ocupate de chiriaşi în baza contractelor de închiriere perfectate până la data intrării în vigoare a acestui act normativ, întrucât, dacă s-ar accepta punctul de vedere exprimat de către apelantul-reclamant nu ar mai fi fost necesară prevederea cuprinsă în art.7 alin.5 din Legea nr.85/1992, care se referă la înstrăinarea locuinţelor de serviciu, deţinute sau construite din fonduri proprii de către unităţile economice şi care vânzare se poate realiza numai cu acordul conducerii locatorului respectiv.
Prin adoptarea actelor normative mai sus menţionate, s-a făcut distincţie între situaţia chiriaşilor cu contract de închiriere încheiat până la data intrării în vigoare a acestui act normativ de situaţia titularilor unor contracte de închiriere perfectate ulterior acestui moment, nu ar mai fi reglementat dispoziţia menţionată în aliniatul 5, al aceluiaşi articol, sau s-ar fi referit numai la locuinţele construite din fonduri proprii, nu şi la cele deţinute de unităţile economice.
După modificarea Legii nr.85/1992, hotărârea de înstrăinare şi condiţiile translaţiei dreptului de proprietate asupra locuinţelor de serviciu se poate realiza numai în condiţiile art.7 alin.5 deci numai cu acordul unităţilor economice, iar în lipsa acestui acord, instanţele de judecată nu au posibilitatea să dispună obligarea unităţilor la înstrăinarea acestor bunuri din patrimoniul lor şi respectiv suplinirea acordului de voinţă al unei părţi contractante.
În jurisprudenţă s-a statuat faptul că titularii contractelor de închiriere a suprafeţelor locative construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, încheiate anterior modificărilor aduse prin legea nr.85/1992, modificate ulterior prin Legea nr.76/1994, pot solicita instanţei de judecată obligarea unităţilor la încheierea contractelor de vânzare a suprafeţelor locative respective, numai dacă acestea nu sunt locuinţe de intervenţie.
Prin urmare, dreptul de a cumpăra şi respectiv obligaţia corelativă de a vinde se pot concretiza printr-un contract de vânzare-cumpărare a spaţiului locativ respectiv, numai în considerarea calităţii de chiriaş, la momentul intrării în vigoare a legii, contractul de vânzare cumpărare cu privire la un bun fiind guvernat de principiul libertăţii de voinţă contractuală, astfel cum este acesta definitiv de dispoziţiile art.969 cod civil, potrivit căruia convenţiile legal făcute au putere de lege, între părţile contractante.
A dispune obligarea reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamantul înseamnă chiar o ingerinţă în respectarea proprietăţii unei persoane, ceea ce contravine chiar dispoziţiilor art.1 din Protocolul nr.1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, norme care se aplică cu prioritate şi implicit o limitare a dreptului de dispoziţie asupra bunului de către titularul dreptului de proprietate, şi instituie de fapt o limitare a principiului autonomiei de voinţă al părţilor.
În cauză, durata locaţiunii încheiate de părţi a fost determinată, respectiv pe o perioadă de un an, iar aceasta a expirat prin ajungerea la termen, la începutul anului 2005, fără a mai fi ulterior prelungit prin acordul de voinţă al părţilor contractante.
Prin urmare, reclamantului nu îi sunt aplicabile dispoziţiile art.7 din Legea nr.85/1992, întrucât la data intrării în vigoare a respectivului act normativ acesta nu era beneficiarul unei locaţiuni pentru imobilul în litigiu, valabil încheiată.
Recursul declarat de reclamant a fost admis pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 7 alin.1 ultim din Legea nr. 85/1992, locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului – Lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi.
Beneficiază de prevederile alin. 1 şi chiriaşii care nu sunt angajaţii unităţilor proprietare.
Analizând îndeplinirea acestor condiţii în speţă prima instanţă a reţinut că reclamantul are calitatea de chiriaş în baza procesului verbal de predare primire a suprafeţei locative care are caracterul unui contract de închiriere ca forma a locaţiunii de drept comun. S-a respins ca nefondata susţinerea pârâtei în sensul denunţării unilaterale a contractului de către reclamant în momentul refuzului plăţii chiriei majorate S-a reţinut că potrivit actelor dosarului cererea de majorare a fost respinsa la data ulterioară introducerii prezentei cauze ceea ce face să fie îndeplinită condiţia calităţii de chiriaş a solicitantului cumpărător.
De asemenea a reţinut aplicabilitatea Legii nr. 85/1992 şi contractelor de închiriere după intrarea în vigoare a legii .
Judecătoria C. însă a respins acţiunea pe motivul că nu este îndeplinită condiţia de „locuinţă” în sensul reglementat de art.2 din Decretul – Lege nr. 61/1990 camera deţinută de către reclamant nu constituie o locuinţă în accepţiunea textului.
În condiţiile in care a formulat apel doar reclamantul instanţa de apel trebuia să verifice soluţia primei instanţe doar sub aspectul îndeplinirii sau nu a celei de-a treia condiţie prevăzută de art. 7 din Legea nr.85/1992.
Tribunalul C. nu a verificat defel motivul pentru care a fost respinsă acţiunea ci a reanalizat condiţia aplicabilităţii Legii nr. 85/1992 la contractele ulterioare şi valabilitatea contractului de închiriere, creându-i reclamantului o situaţie mai grea în propria cale de atac şi totodată făcând şi o aplicare greşită a legii .
Potrivit art. 329 pct. 3 teza 2 cod procedură civilă dezlegarea dată problemelor de drept judecate în cadrul recursului în interesul legii, este obligatorie pentru instanţe.
În interesul legii cu privire la problema aplicabilităţii dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 republicată, Înalta Curte de Casaţie si Justiţie a admis recursul în interesul legii şi a stabilit ca dispoziţiile acestei legi sunt aplicabile şi contractelor de închiriere încheiate după data intrării in vigoare a acestui act normativ.
În considerentele acestei decizii s-a arătat ca legea nu condiţionează obligativitatea vânzării de existenta unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiţionată doar situaţia locuinţelor, care potrivit dispoziţiilor art. 7 alin.1 din lege, au fost construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.
S-a mai reţinut în considerentele deciziei invocate mai sus ca, raţiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conţinutul neechivoc al textelor de lege menţionate, dar şi de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaş al unei locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinţei respective, prin cumpărare, în anumite condiţii de preţ şi de creditare.
În cazul in care legiuitorul ar fi dorit ca de dispoziţiile acestei legi să beneficieze doar o anumită categorie de chiriaşi, respectiv cei care aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a actului normativ, excluzându-i deci pe chiriaşii ulteriori, ar fi prevăzut în mod expres aceasta.
Pe de altă parte,prin dispoziţiile art. 2 alin.2şi 3, art.6 alin 2 si ale art.7 alin.7şi 9 din Legea nr.85/1992 se stabilesc în mod expres, imperativ şi limitativ categoriile de locuinţe care nu pot fi înstrăinate.
Aşadar, în mod greşit Tribunalul a respins apelul reclamantului cu motivarea că legea nu se aplică şi contractului reclamantului care s-a încheiat după apariţia Legii nr. 85/1992.
Tot nelegală este şi reţinerea de către instanţa de apel a neaplicării Legii nr.85/1992 întrucât contractul de închiriere expirase la începutul anului 2005 fără a mai fi prelungit ulterior prin acordul de voinţă al părţilor.
Sub acest aspect s-a pronunţat judecătoria şi pârâta nu a declarat apel, astfel că instanţa de apel nu mai trebuia sa reanalizeze şi să schimbe constatările primei instanţe. Reclamantul are calitatea de chiriaş pentru cele reţinute de prima instanţă dar şi pentru ca potrivit art. 1437 Cod civilă după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi e lăsat în posesie atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită, efectele ei se reglementează după dispoziţiile relative la locaţiunea fără termen care impun notificarea concediului. In cauză nu există nici o notificare din partea pârâtei .
Cu privire la noţiunea de locuinţă însă Curtea apreciază că prima instanţă a dat o interpretare limitată dispoziţiilor legale, atâta vreme cât o astfel de interpretare nu se regăseşte în conţinutul Legii nr. 85/1992.
În aceste condiţii Curtea apreciază ca recursul reclamantului este întemeiat şi urmează a fi admis.Ca efect va modifica decizia de apel în sensul admiterii apelului şi a schimbării în parte a sentinţei cu privire la fondul cauzei. In rejudecare se va admite acţiunea reclamantului şi va fi obligata pârâta să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu reclamantul în condiţiile Legii nr. 85/1992 şi a Decretului – Lege nr.60/1990 asupra spaţiului de locuit din căminul P, apt.404 ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 1442/01.03.2005. Ca efect se va respinge cererea reconvenţionala în totalitate.
