Contract de vânzare-cumpărare a unui imobil în baza Legii nr.112/1995. Calitatea de chiriaş a cumpărătorului şi condiţia ca acesta şi membrii familiei lui (soţ,soţie,copii minori) să nu fi înstrăinat un alt imobil începând cu 01.ian.1990.
Legea nr.112/1995, art.9 alin.1,2 şi 6, art.10
H.G. nr.11/1997, art.41
Dreptul de a cumpăra imobilele care fac obiectul Legii nr.112/1995 îl au nu numai titularii închirierii,respectiv persoana care a încheiat în mod direct contractul cu locatorul,ci şi chiriaşul care este înscris în contract(în anexa contractului)şi care astfel dobândeşte un drept locativ generator,la rândul său,de drepturi şi obligaţii proprii.
De asemenea,acest chiriaş trebuie să fi ocupat imobilul la data intrării în vigoare a legii şi trebuie să nu fi înstrăinat-el sau membrii familiei sale:soţ, soţie, copii minori-o locuinţă după 01 ian.1990,iar locuinţa să nu fie exceptată de la vânzare,conform art.10 din lege.
De asemenea,acest chiriaş trebuie să fi ocupat imobilul la data intrării în vigoare a legii şi trebuie să nu fi înstrăinat-el sau membrii familiei sale:soţ, soţie, copii minori-o locuinţă după 01 ian.1990,iar locuinţa să nu fie exceptată de la vânzare,conform art.10 din lege.
Prin cererea dedusă judecăţii reclamantul P.M.D. a solicitat instantei in contradictoriu cu paratii Municipiul Constanta prin Primar, Consiliul local al municipiul Constanta si R.A.E.D.P.P.Constanta, pronuntarea unei hotarari prin care acestia sa fie obligati la vanzarea spatiului locativ situat in mun.Constanta, învederând că din anul 1994,mama sa a incheiat un contract de închiriere avand ca obiect imobilul in cauza,contractul a fost reînnoit succesiv,iar in anul 2005 titular al contractului de inchiriere a fost trecut reclamantul.A precizat reclamantul ca indeplineste conditiile legale pentru a putea cumpara imobilul, fiind titular al contractului de inchiriere, anterior mentionarii sale ca titular locuind in acelasi imobil, care nici nu este revendicat de vreo persoana,preţul de achizitionare urmând a fi stabilit având în vedere prevederile art.1 din Legea nr.85/1992 coroborat cu dispozitiile art.6 din Decretul Lege nr.61/1990 raportat la art.13 din Legea 112/1995.
Prin întâmpinarea formulată,parata R.A.E.D.P.P Constanta a învederat ca actele normative aplicabile in materie nu instituie in favoarea chiriasului decat un drept de preemtiune la cumpararea imobilului, nicidecum nu se instituie o obligatie in acest sens in sarcina unitatii detinatoare şi,mai mult,dreptul de a solicita incheierea contractului de vanzare cumparare nu il are reclamantul, deoarece acesta a devenit titular al contractului de inchiriere doar in anul 2005.
Prin sentinţa civilă nr.8853/15.05.2009,Judecătoria Constanţa a respins ca neîntemeiata cererea de chemare in judecata.
În considerente,prima instanţă a stabilit că în conformitate cu dispozitiile art.9 alin.1 din Legea 112/1995,chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta pentru cumpararea acestor apartamente. Potrivit art.9 alin 6 din acelasi act normativ, sunt exceptati de la aceasta stipulatie, chiriasii titulari sau membrii familiilor lor -sot, sotie,copii minori- care au dobandit sau au instrainat o locuinta proprietate personala dupa 01.01.1990, in localitatea de domiciliu.
A reţinut prima instanţă că T.A.,mama reclamantului,a instrainat la data de 03.09.2004 imobilul proprietate personala situat in mun.Constanta,la data respectiva fiind titulara a contractului de inchiriere pentru apartamentul ce constituie obiectul prezentului litigiu,iar in anul 2005,ca urmare a renuntarii titularei de contract, reclamantul P.M.D. a încheiat cu R.A.E.D.P.P Constanta un nou contract de inchiriere pentru acelasi imobil.
Schimbarea titularului contractului de inchiriere s-a facut in considerarea faptului ca reclamantul din prezenta cauza figura inscris in fisa anexa la contract ca persoana ce locuieste cu titularul, in calitatea acestuia de fiu,astfel că acesta preia toate drepturile si obligatiile stipulate in Legea 112/1995 privitoare la reglementarea situatiei juridice a chiriasilor ocupanti ai imobilelor ce se circumscriu sferei de aplicare a legii.
A apreciat judecătorul fondului că un chirias ce a instrainat un imobil detinut in proprietate in localitatea de domiciliu dupa 01.01.1990 nu mai are vocatie la dobandirea imobilului inchiriat, aceasta regula fiind aplicabila si chiriasului membru de familie ce locuia in imobil si care a preluat contractul ca urmare a renuntarii titularului anterior, toate drepturile si obligatiile acestuia din urma transmitandu-i-se.
Prin decizia civilă nr.27/22.01.2010,Tribunalul Constanţa a admis apelul declarat de reclamantul P.M.D.,a schimbat în tot sentinţa civilă apelată, în sensul că a admis acţiunea şi a obligat pârâţii să încheie contract de vânzare-cumpărare, în condiţiile Legii nr.112/1995, cu privire la imobilul situat în Constanţa, la un preţ stabilit potrivit art.1 din Legea nr.85/1992, coroborat cu art.6 din Decretul-lege nr.61/1990, respectiv 48.914,26 lei.
În considerentele deciziei s-a reţinut că,potrivit contractului de închiriere nr.2012/22.08.2005 încheiat cu R.A.E.D.P.P.Constanţa,apelantul-reclamant P.M.D. a devenit chiriaş al apartamentului situat în Constanţa,prin schimbarea titularului contractului de închiriere nr.2012/08.09.1999,în urma renunţării titularei primei convenţii(nr.2102/05.09.1994),T.A.
În cadrul acestui din urmă contract,reclamantul a figurat înscris în anexă şi,mai mult,era descedent al titularului,fiind astfel chiriaş cu un drept locativ propriu, cum dealtfel rezultă şi din prevederile art.27 din Legea nr.114/1996,statutul de „tolerat”fiind atribuit persoanelor care nu au un contract de închiriere valabil încheiat sau nu figurează înscrişi în act ori nefiind în anexa convenţiei,nu au legăturile de rudenie cerute de lege(art.27 lit.a şi b din legea locuinţei)cu titularul.
Rezultă din adresa nr.40574/10.04.2008 emisă de R.A.E.D.P.P. Constanţa,că la data de 03.09.2004,anterior momentului la care reclamantul a devenit titularul închirierii,mama sa,primul titular de contract,a înstrăinat un imobil proprietate personală.
Potrivit art. 41 din H.G. nr.11/1997,dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriaşii care,având un contract de închiriere valabil încheiat,ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Art. 9 alin.1 din Legea nr.112/1995 prevede că,chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.
Conform alin.2,fac excepţie de la prevederile alin. 1 chiriaşii titulari sau membrii familiei lor – soţ, soţie, copii minori – care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
Interpretând coroborat dispoziţiile menţionate se constată că dreptul de a cumpăra imobilele care fac obiectul Legii nr.112/1995 îl au nu numai titularii închirierii,respectiv persoana care a încheiat în mod direct contractul cu locatorul,ci şi chiriaşul care este înscris în contract(în anexa contractului)şi care astfel dobândeşte un drept locativ generator,la rândul său,de drepturi şi obligaţii proprii.
Tribunalul a apreciat că reclamantul îndeplineşte cerinţele stabilite de textele menţionate,întrucât avea calitatea de chiriaş în apartamentul în discuţie la data intrării în vigoare a legii(contract nr.2102/05.09.1994),chiar dacă nu era titular al contractului,are calitatea de chiriaş la momentul exercitării dreptului de a cumpăra imobilul şi el,personal sau membrii familiei sale enumeraţi expres şi limitativ în alin.6 al art.9, nu au înstrăinat nici un imobil după 01 ian.1990.
Împrejurarea că fostul titular al închirierii,în speţă mama reclamantului,a înstrăinat un imobil după 1990,ieşind astfel din sfera de aplicare a art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, nu înlătură dreptul celui care întruneşte cerinţele exprese ale legii de a cumpăra imobilul,atâta vreme cât aceste condiţii trebuie să se îndeplinească în persoana chiriaşului care optează pentru dobândire şi care nu preia,prin schimbarea calităţii de locatar,alte drepturi sau obligaţii în afara celor decurgând din convenţia părţilor strict pe planul locaţiunii.
Legea prevede expres şi limitativ care sunt persoanele care,înstrăinând un imobil, sunt exceptate de la cumpărare,iar excepţiile sunt de strictă interpretare şi aplicare,neputând fi extinse prin analogie la alte cazuri considerate similare.
Raportat la calificarea juridică a dreptului de cumpărare al chiriaşului, jurisprudenţa a stabilit unanim că prevederile art.9 din Legea nr.112/1995 trebuie interpretate în sensul că,pentru locuinţele ce nu se restituie foştilor proprietari deposedaţi de stat,chiriaşul are opţiunea cumpărării locuinţei,iar nu că unitatea deţinătoare poate opta în a vinde sau nu locuinţa(Î.C.C.J.,Secţia civilă şi de proprietate intelectuală,decizia nr.6129/07.07.2005).
În ceea ce priveşte preţul de achiziţionare al apartamentului,acesta trebuie stabilit potrivit prevederilor art.13 din Legea nr.112/1995 şi ale H.G. nr.20/1996,care fac trimitere la Decretul –Lege nr.61/1990(art.6) şi Legea nr.85/1992(art.1),actul normativ în baza căruia se face vânzarea încadrându-se într-un context legislativ mai larg,urmând celor două legi menţionate(Decretul –Lege nr.61/1990 şi Legea nr.85/1992), prin care statul a înţeles să dispună de locuinţele deţinute în patrimoniul său într-un anumit context social,vânzarea locuinţelor fiind făcută exclusiv chiriaşilor din aceste spaţii şi la preţuri inferioare celor practicate pe piaţa liberă.
Pentru stabilirea acestui preţ a fost administrată proba cu expertiza judiciară contabilă,concluziile expertului contabil fiind acelea potrivit cărora preţul de vânzare este de 48.914,26 lei.
