Proprietate comună pe cote-părţi. Regula unanimităţii. Excepţii de la regula unanimităţii. Admisibilitatea acţiunii în pretenţii pentru lipsa de folosinţă a terenului proprietate comună, formulată împotriva terţilor doar de unii dintre coproprietari.
Potrivit regulii unanimităţii, nici un act nu poate fi infăptuit cu privire la un bun aflat în proprietate comună pe cote-părţi, fără acordul unanim al coproprietarilor.
Regula unanimităţii cunoaşte o aplicare limitată în cazul actelor materiale, în sensul că fiecare coproprietar are folosinţa materială a bunului, cu condiţia de a respecta drepturile celorlalţi.
De asemenea, regula unanimităţii se aplică numai actelor juridice de dispoziţie, iar nu şi în cazul actelor juridice de conservare şi de administrare, care, fiind indispensabile păstrării bunului în patrimoniile coproprietarilor şi profitabile tuturor, pot fi făcute chiar şi numai de unul sau de o parte din coproprietari, cu privire la întregul bun.
Acţiunea în pretenţii pentru lipsa de folosinţă a terenului aflat în proprietate comună pe cote-părţi, fiind un act de administrare, poate fi
_ .
introdusă împotriva terţilor de oricare dintre coproprietari sau de o parte
din aceştia, cu privire la intregul bun.
Tribunalul Vâlcea – Sectia civilă – decizia civilă nr.4T7/13 mai 2005
Prin sentinţa civilă nr.50/27.0 1.2005, pronunţată de Judecătoria Brezoi în dosarul nr.1334/2004, a fost respinsă ca inadmisibilă acţiunea introdusă de reclamanţii împotriva pârâţilor B.I. şi B.E., prin care se solicită obligarea acestora să plătească despăgubiri civile pentru perioada cât au ocupat fără drept terenul proprietatea lor.
În motivarea sentinţei s-a retinut că reclamanta M.F. a retras mandatul
, ,
acordat procuratorului şi că nu doreşte să fie parte în cauză. Întrucât părţile se află în indiviziune cu privire la terenul în litigiu, acţiunea în pretenţii privind lipsa de folosinţă a acestuia, formulată numai de unii dintre coproprietari, fiind subsidiară acţiunii în revendicare, nu este admisibilă. Ea nu poate fi admisă atâta timp cât nu s-a procedat la ieşirea din indiviziune şi la stabilirea dreptului fiecărui coproprietar asupra unei suprafeţe determinate din teren.
Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs reclamanţii S.P., S.C., T.M., P.A., S.I. şi N.B., solicitând casarea acesteia şi trimiterea cauzei spre
Rejudecare la aceeaşi instanţă.
În motivarea recursului s-a arătat că acţiunea în pretenţii privind lipsa de folosinţă este independentă de acţiunea în revendicare şi, fiind un act de administrare, poate fi făcută nu numai de către toţi coproprietarii, ci şi numai de o parte din aceştia. Întrucât acţiunea este îndreptată împotriva unor terţi, pentru admisibilitatea acţiunii nu este necesară ieşirea din indiviziune.
.Recursul este fondat.
Fiind introdusă pentru încasarea veniturilor produse de un bun, acţiunea prin care se solicită obligarea pârâţilor la plata lipsei de folosinţă a terenului pe care-l ocupă fără drept este un act de administrare. Întrucât prin introducerea cererii se întrerupe cursul prescripţiei şi se preîntâmpină, în acest mod, pierderea unui drept, acţiunea poate fi calificată şi ca act de conservare. Ea nu poate fi, însă, calificată drept un act de dispoziţie, asemeni acţiunii în revendicare, deoarece nu poate avea ca efect înstrăinarea sau distrugerea, bunului.
Or, regula unanimităţii îşi găseşte aplicarea numai în cazul actelor
juridice de dispoziţie, iar nu şi în cazul actelor juridice de conservare şi de administrare, care, fiind indispensabile păstrării bunului în patrimoniile coproprietarilor şi profitabile tuturor, pot fi făcute chiar şi numai de unul sau de o parte din coproprietari, cu privire la întregul bun..
Aşadar, acţiunea prin care se solicită obligarea terţilor pârâţi la plata lipsei de folosinţă a terenului ocupat fără drept poate fi introdusă şi numai de unul sau de o parte dintre coproprietari.
Având în vedere că suma solicitată nu reprezintă un drept personal al reclamanţilor, ci un drept comun al tuturor titularilor dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, pentru admisibilitatea acţiunii formulate împotriva terţilor nu este necesar să se realizeze anterior ieşirea din indiviziune a coproprietarilor,
Drept consecinţă, instanţa a admis recursul şi, potrivit art.312 alin.5 C.pr.civ., a casat sentinţa atacată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instante.
