Prelungirea contractului de închiriere pentru imobilul naţionalizat. Art. 13,15 al OUG nr. 40/1999.
Prin cererea înregistrată la data de 12 martie 2007, reclamantul O. I. a solicitat instanţei, ca prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună obligarea pârâtei B. R. la încheierea contractului de închiriere a locuinţei situate în Tg. Mureş, str. Revoluţiei nr. 44 ap. 2 jud. Mureş, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 4572 din 22 septembrie 2008, Judecătoria Tg. Mureş a respins acţiunea formulată, ca neîntemeiată. Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că prin Dispoziţia Primarului mun. Tg. Mureş nr. 2871/09.10.2006, ÎN BAZA Legii nr. 10/2001, i-a fost restituit pârâtei imobilul situat în Tg. Mureş, str. Revoluţiei nr. 44, jud. Mureş, în apartamentul nr. 2 al acestuia locuind reclamantul, în calitate de chiriaş, în temeiul contractului de închiriere încheiat cu S.C. Locativ S.A. La scurt timp de la predarea imobilului pârâtei, reclamantul i-a trimis acesteia o notificare prin care solicita încheierea unui contract de închiriere. Pârâta a solicitat o adeverinţă de venituri pentru stabilirea chiriei. Venitul net al reclamantului era de 746 lei, în funcţie de care i-a calculat chiria la 25% din venitul net lunar pe familie, rezultând suma de 186,50 lei. Reclamantul nu a fost mulţumit de această chirie, calculând cuantumul chiriei în funcţie de salariul mediu net pe ultimele 12 luni şi solicitând pârâtei să accepte acest preţ.
Prin cercetarea la faţa locului, prima instanţă a constatat că imobilul este într-o stare de degradare care îl face impropriu pentru locuit, fără a pune în pericol integritatea fizică a persoanelor care l-ar utiliza. Obligarea pârâtei la încheierea contractului de închiriere ar putea echivala cu o constrângere care ar determina o posibilă răspundere civilă delictuală, posibil chiar pentru ruina edificiului.
Reclamantul a recunoscut că nu a achitat chiria din luna noiembrie 2006 şi până în prezent, ceea ce o îndreptăţeşte pe pârâtă să refuze încheierea contractului de închiriere – art. 14 alin. 2 lit. c din OUG nr. 40/1999. Reclamantul avea posibilitatea consemnării sumei la dispoziţia acesteia.
Din disp.art. 13 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, coroborate cu cele ale art. 15 al. 2 din Legea nr. 10/2001, rezultă că neîncheierea unui contract de închiriere în cazul prevăzut de art. 9 şi 10 din OUG nr. 40/1999, cauzată de neînţelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract.
Reclamantul a declarat apel împotriva acestei hotărâri. Tribunalul Mureş, prin decizia civilă nr. 60 din 17 martie 2009, a respins apelul ca nefondat, apreciind că soluţia primei instanţe este corectă, însă pentru alte considerente, reţinând dispoziţiile art. 1 din OUG nr. 40/1999, art. 1 alin. 1 din OUG nr. 8/2004. Reclamantul a beneficiat de prelungirile contractului de închiriere, termen care expiră la data de 8 aprilie 2009.
Tribunalul a apreciat că nu sunt aplicabile prev. art. 7 OUG nr. 40/1999, deoarece pârâta a dobândit imobilul în anul 2006, după expirarea termenului de prelungire legală a închirierii prev.de art. 1 din OUG nr. 40/1999 (termen care începuse să curgă din aprilie 1999 şi care s-a împlinit în aprilie 2004) şi ca urmare nu este ţinută să îndeplinească obligaţiile care izvorăsc din art. 10 şi urm. din OUG nr. 40/1999.
Tribunalul a analizat cererea prin raportare la dispoziţiile art. 480 şi urm. Cod civil, art. 44 din Constituţia României şi art. 1 din Protocolul 1 Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, coroborate cu art. 11 şi 20 din Constituţia României, apreciind că intimata este obligată să respecte doar termenul de închiriere de 5 ani prevăzut de art. 1 (1) din OUG nr. 8/2004 (termen care expiră la data de 8 aprilie 2009). O obligaţie impusă pârâtei de a încheia un contract de închiriere ar constitui o sarcină excesivă pentru proprietară. Interesul general vizând protecţia socială nu trebuie să aducă atingere dreptului de proprietate al pârâtei.
Reclamantul s-a comportat ca un chiriaş, fără însă a-şi îndeplini obligaţia de plată a chiriei către proprietar. Achitarea chiriei după soluţionarea prezentei cauze, în cuantumul stabilit de instanţă, nu au relevanţă în cauză.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei civile recurate, în sensul admiterii apelului aşa cum a fost formulat, fără cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, a arătat că instanţa de apel a făcut o greşită apreciere a probatoriului administrat, iar decizia atacată este dată cu aplicare greşită a legii.
În ceea ce priveşte faptul că instanţa de apel a considerat că în speţă nu sunt aplicabile prevederile OUG nr. 40/1999 şi ale Legii nr. 10/2001, a invocat prev. Deciziei ÎCCJ nr. 33/2008 prin care a fost admis recursul în interesul legii şi s-a statuat: „concursul dintre legea specială şi legea generală se rezolvă în favoarea legii speciale, conform principiului speciali generalibus derogant, chiar dacă acesta nu este prevăzut expres în legea specială”.
În speţă, instanţa de apel a făcut aplicarea prevederilor legii generale, respectiv codul civil, încălcând astfel dispoziţiile deciziei sus-amintite. Prin Deciziile nr. 538/2008 şi 240/2009, date de Curtea Constituţională, au fost respinse excepţiile de neconstituţionalitate ridicate referitor la prev. art. 10, 11, 14 şi 22 din OUG nr. 40/1999.
Pe de altă parte, instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra cererilor sale, ci a adus modificări ale considerentelor enunţate de instanţa de fond, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii.
A solicitat proprietarei, prin executor judecătoresc, la data de 17 ianuarie 2007, încheierea unui contract de închiriere pentru imobilul în litigiu, însă mandatarul proprietarei nu a vrut să încheie contractul decât pe o perioadă de 1 an şi la un preţ mult mai mare. În acest sens sunt aplicabile în speţă dispoziţiile prevăzute de art. 15 alin. 4 din OUG nr. 40/1999.
Instanţa de apel a apreciat în mod greşit că termenul de închiriere prevăzut la art. 1 din OUG nr. 8/2004 expiră la 8 aprilie 2009, deoarece proprietarei i-a fost retrocedat imobilul prin adresa nr. 3459/18.12.2008, astfel că nu putea încheia contract de închiriere cu proprietara la o dată anterioară acesteia. În acest sens, a solicitat în ianuarie 2007 încheierea unui contract de închiriere, care dacă ar fi fost încheiat în condiţiile legii în anul 2007, ar fi fost valabil până în anul 2012.
Starea imobilului şi plata chiriei nu sunt motive temeinice pentru respingerea cererii sale. Nu poate fi luată în considerare nici disproporţia între interesele proprietarei şi ale chiriaşului, deoarece legiuitorul a instituit reguli clare în ceea ce priveşte protecţia chiriaşilor şi a proprietarilor. Admiterea cererii sale nu aduce nici un fel de atingere dreptului de proprietate a pârâtei, ci dimpotrivă, respectă reglementările legale în vigoare.
În drept, a invocat disp. art. 304, pct. 6, 8 şi 9 Codul de Procedură Civilă, Legea nr. 10/2001, OUG nr. 40/1999 şi OUG nr. 8/2004.
Intimata a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată, pe considerentul că decizia ÎCCJ se referă la alte situaţii decât cea dedusă judecăţii, instanţa de apel a analizat întreg materialul probator raportat la dispoziţiile legale aplicabile speţei.
Examinând recursul declarat prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea a constatat că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Reclamantul este în eroare atunci când apreciază că Decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie invocată ar viza situaţia din prezenta cauză. În speţa dedusă judecăţii instanţa de apel nu a făcut aplicarea prevederilor legii generale în detrimentul legilor speciale, ci a constatat că nu sunt aplicabile prevederile din aceste legi şi ca atare cauza trebuie analizată prin raportare la normele generale din dreptul intern şi comunitar.
Nu se poate aprecia că instanţa de apel nu s-ar fi pronunţat asupra cererilor reclamantului doar pentru că a analizat cererile sale prin aplicarea altor temeiuri de drept decât cele reţinute greşit de către prima instanţă.
Reclamantul nu explicitează în cadrul motivelor de recurs în ce mod a interpretat instanţa de apel greşit actul juridic dedus judecăţii. Dimpotrivă, Curtea constată că în mod corect s-a interpretat actul juridic, printr-o legală şi temeinică explicitare a stării de fapt şi mai ales detaliere cronologică a textelor de lege aplicabile în cauză. Nu s-a contestat că reclamantul s-a adresat instanţei de judecată deoarece pârâta a dorit încheierea unui nou contract de închiriere pe termen de cel mult 1 an şi la un cuantum al chiriei cu care reclamantul nu a fost de acord.
Esenţială este aplicarea în timp a prevederilor art. 1 din OUG nr. 40/1999, art. 1 alin. 1 din OUG nr. 8/2004 şi corecta menţiune a instanţei de apel că termenul închirierii expiră la data de 8 aprilie 2009 (cu consecinţa neaplicabilităţii art. 7 din OUG nr. 40/1999), precum şi corecta reţinere că pârâta a dobândit proprietatea imobilului prin Dispoziţia primarului nr. 2871/2006, în perioada derulării contractului de închiriere prelungit, şi nu la momentul emiterii adresei nr. 3459/18.12.2008.
În aceste condiţii s-a ajuns la analizarea cererii reclamantului prin raportare la dispoziţiile care ocrotesc dreptul de proprietate, fără a se interpreta greşit actul dedus judecăţii sau a se face o greşită aplicare sau interpretare a legii.
Curtea a apreciat că în mod corect instanţa de apel a analizat cererea prin prisma prevederilor art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, care protejează dreptul de proprietate, raportat la art. 30 din Constituţia României şi art. 480 Cod civil. Mai mult, Curtea opinează că acţiunea civilă trebuie analizată şi prin prisma jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului.
În speţe similare (cauza Cleja şi Mihalcea contra României – Hotărârea CEDO din 8 februarie 2007 şi cauza Radovici şi Stănescu contra României – Hotărârea CEDO din 2 noiembrie 2006), Curtea Europeană a Drepturilor Omului a apreciat că restricţiile impuse proprietarilor prin OUG nr. 40/1999 s-a ajuns la o disproporţie între interesul general al chiriaşilor şi protecţia dreptului individual la respectarea proprietăţii, aducându-se atingere principiului respectării proprietăţii consacrat prin art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1.
Curtea a relevat că nu se contestă faptul că prevederile OUG nr. 40/1999 în temeiul cărora instanţa de fond a respins cererea reclamantului, se traduce într-o reglementare a folosirii bunurilor, permisă de art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1, însă din moment ce sistemul pus la punct prin acest act normativ implica riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în privinţa posibilităţii de a dispune de bunul său, autorităţile erau obligate să aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile şi coerente, prevăzând anumite garanţii pentru ca punerea lor în practică şi incidenţa lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.
Chiar ţinând cont de ampla marjă de apreciere lăsată statelor din punct de vedere al art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1, Curtea a considerat că a sancţiona proprietarii, impunându-le o obligaţie atât de grea ca aceea de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, a făcut să apese asupra lor o sarcină specială şi exorbitantă, de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc. Prin urmare, s-a încălcat art. 1 al Protocolului adiţional nr. 1 (cauza Radovici şi Stănescu contra României).
Într-o altă cauză – cauza Cleja şi Mihalcea contra României), Curtea a subliniat că, intervenind într-un domeniu legat de art. 1 din Protocolul nr. 1, legiuitorul naţional trebuie să asigure un „just echilibru” între interesele divergente în cauză şi, în acelaşi timp, să permită jurisdicţiilor să facă o aplicare efectivă a acestui principiu. OUG nr. 40/1999 duce la o protecţie disproporţionată a interesului chiriaşilor în detrimentul proprietarilor.
În aceste condiţii, instanţa de recurs apreciază că în speţă sunt incidente prevederile Convenţiei Europene a Drepturilor Omului şi, prin prisma jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, acţiunea formulată de reclamant este nefondată, pârâta fiind îndreptăţită să se bucure de toate prerogativele conferite de dreptul lor de proprietate.
Faţă de cele ce preced, pentru considerentele arătate, instanţa de recurs a constatat că instanţa de apel a apreciat corect probatoriul administrat, a făcut o corectă aplicare a legii şi a interpretat corect actul juridic dedus judecăţii, nefiind incidente motivele de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 6, 8 şi 9 Codul de Procedură Civilă.
În consecinţă, în temeiul art. 312 alin. 1 Codul de Procedură Civilă, Curtea a respins ca nefondat recursul declarat de reclamant.
