DECIZIA CIVILA NR 605 din 13.04.2009.
PRONUNTAREA UNEI HOTARÂRI CARE SA TINA LOC DE ACT AUTENTIC DE VÂNZARE-CUMPARARE. ANTECONTRACT PENTRU UN SPATIU MEDICAL ÎNCHEIAT ANTERIOR DECIZIEI 871/2007. ADMISIBILITATE.
Prin actiunea înregistrata la Jud. M. reclamanta S.C.M. S.R.L., reprezentata legal de dr. , a chemat în judecata pârâtul Municipiul M. – prin Primar, pentru ca, pe baza probelor ce vor fi administrate sa se pronunte o hotarâre judecatoreasca care sa tina loc de act de proprietate.
În motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca a încheiat cu pârâtul, la data de 05.10.2007, un contract de vânzare-cumparare cu plata în rate, înregistrat la Primaria Municipiului M. sub nr.10953, care are ca obiect vânzarea imobilului-spatiu medical situat în M. , str. …, judetul …., compus din:
1.lotul 1, spatiu 4- parter, cu nr. cadastral 2445/0/4 – constructie cu 7 încaperi cu suprafata construita totala de 128 mp. , cota parte parti comune 55 mp. si cota parte teren 238/1234;
2. lotul 2, spatiu 13, parter, cu nr. cadastral 2445/0/13 compus din 2 încaperi cu suprafata construita de 19 mp., cota parte parti comune de 19 mp. si cota parte teren 35/1234;
3. lotul 3, spatiu 15, parter, cu nr. cadastral 2445/0/15, compus din 1 încapere, cu suprafata construita de 17 mp., cota parte parti comune 7 mp. si cota parte teren 32/1234.
S-a mai aratat ca pretul vânzarii a fost stabilit prin contract la valoarea de 6625,5 Euro, din care reclamanta a achitat un avans de 15 %, dupa care a platit si restul de pret, în întregime si ca pârâtul refuza sa încheie contract de vânzare-cumparare în forma autentica.
În drept s-au invocat prevederile art. 1073 si urmatoarele Cod civil si cele ale art. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei.
În dovedire, s-au atasat la dosarul cauzei: planurile cadastrale ale spatiilor enumerat în petitul cererii, copia contractului de vânzare-cumparare nr.0953/05.10.2007 (cu anexe), certificat de înregistrare a S.C.M. S.R.L. la O.R.C. D, copie C.I., adeverinta nr. 11766/27.08.2008, emisa de Primaria Municipiului M. , Hotarârea privind stabilirea unor masuri pentru punerea în aplicare a Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr.110/2005, aprobata si modificata prin legea nr.236/2006, privind vânzarea spatiilor proprietate privata a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, cu destinatia de cabinete medicale, precum si a spatiilor în care se desfasoara activitati conexe actului medical, anexa 1-6 la H.C.L. nr.92/2006, Hotarârea Consiliului Local al Municipiului M. privind modificarea liste aprobate prin H.C.L. nr. 92/2006,
Pârâtul a depus întâmpinare, în termen legal, prin care a aratat ca, în principiu considera ca este perfect legal contractul încheiat cu reclamantul.
La termenul din 01 octombrie 2008, reclamantul, prin aparator, a chemat în judecata si B.N.P.C.MI, sustinând ca acesta a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica.
Prezent în instanta, la acest termen, C.M.I, reprezentantul Biroului notarial chemat în judecata, a aratat ca nu a pronuntat vreo încheiere de refuz de a întocmi un act de vânzare-cumparare în forma autentica, pentru ca partile nu au insistat, în acest sens.
Dupa administrarea probelor prin sentinta civila nr. 5/06.01.2009 Judecatoria M. a retinut ca B.N.P. C.MI. si T.M. nu are calitate procesuala pasiva, întrucât nu exista nici un fel de raporturi juridice obligationale stabilite între acesta si reclamant, ori persoana ce are calitate procesuala pasiva este subiectul pasiv din raportul juridic dedus judecatii, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a B.N.P. C.M. si T. M. si a respins actiunea formulata de reclamanta S.C.M. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtul B.N.P. C.M. si T.M., ca fiind introdusa împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala.
Pe fond a respins actiunea formulata de reclamanta împotriva pârâtei retinând ca actul de vânzare-cumparare a spatiilor cu destinatia de cabinete medicale sau a spatiilor în care se desfasoara activitati conexe actului medical, invocat de catre reclamant, a fost încheiat în baza unei ordonante de urgenta, care, la acest moment nu se mai afla în vigoare, fiind declarata neconstitutionala, în întregime, ca în speta de fata se pune problema pretului neserios stabilit pentru imobilele ce fac obiectul cauzei – mai mult, la acest moment existând în vigoare o alta ordonanta de urgenta ce impune conditii diferite pentru vânzarea spatiilor respective, inclusiv cu privire la pretul imobilelor, ce se stabileste functie de valoarea de circulatie a acestora si care constituie venit la bugetul local, cu destinatie de interes public.
Împotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamanta criticând sentinta pentru nelegalitate si netemeinicie pentru urmatoarele motive:
-încheierea contractului de vânzare cumparate a imobilelor în litigiu a fost legala, în temeiul unei legi în vigoare la data respectiva;
-decizia nr. 871/2007 a Curtii Constitutionale prin care au fost constatate neconstitutionale prevederile OUG 110/2005 a fost emisa ulterior încheierii contractului si ea produce efecte doar pentru viitor;
-reclamanta a preluat si utilizeaza imobilele în cauza si si-a îndeplinit obligatiile asumate prin contract, inclusiv pretul vânzarii;
-refuzul încheierii contractului în forma autentica s-a raportat la prev. OUG 68/2008 care reglementeaza în prezent vânzarea spatiilor cu destinatia de cabinete medicale dar care nu fac trimitere la procedurile realizate în baza OUG 110/2005 si nu prevad cum se finalizeaza procedurile administrative începute în baza OUG 110/2005;
-contractul de vânzare cumparare încheiat în forma neautentica este o promisiune de vânzare cumparare si naste în sarcina partilor obligatia de a încheia contractul asumat, instanta judecatoreasca urmând sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare în caz de neîndeplinire a obligatiilor asumate de catre una din parti, în temeiul principiului executarii în natura a obligatiilor prev. de art. 1073 din Codul civil.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a aratat ca refuzul municipalitatii de a încheia cu reclamantul contractul de vânzare cumparare în forma autentica a avut în vedere prev. OUG nr. 68/2008 care reglementeaza în prezent vânzarea spatiilor cu destinatie de cabinete medicale, care a fost adoptata ulterior încheierii contractului nr. 10953/2007 si care a fost adoptata de legiuitor în considerarea deciziei Curtii Constitutionale nr. 871/09.10.2007 referitoare le exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor OUG nr. 112/2005.
Examinând sentinta recurata prin prisma criticilor formulate, a actelor si lucrarilor dosarului, a sustinerilor partilor, precum si a dispozitiilor legale incidente în cauza constata recursul fondat pentru cele ce se vor arata în continuare.
Contractul nr. 10953/05.10.2007 încheiat între partile din prezenta acuza, în baza OUG nr. 110/2005 privind vânzarea spatiilor proprietate privata a statului ori a unitatilor administrativ teritoriale cu destinatia de cabinete medicale, precum si a spatiilor în care se desfasoara activitati conexe actului medical are ca obiect vânzarea catre reclamant a spatiului medical compus din loturile aratate anterior în schimbul sumei de 6625, 5 euro din care la data vânzarii s-a achitat un avans de 15% iar restul urma a fi achitat în transe lunare într-o perioada de 60 de luni.
Conform adeverintei nr. 11766/27.08.2008 emisa de primaria municipiului M. suma reprezentând pretul vânzarii a fost achitata în întregime la aceasta data, însa pârâtul municipiul M. nu a îndeplinit formalitatile prealabile perfectarii contractului de vânzare cumparare în scopul perfectarii acestuia în forma autentica si nici nu s-a prezentat la notar prin persoanele împuternicite.
Motivele de recurs invocate de recurentul reclamant sunt întemeiate având în vedere ca înscrisul sub semnatura privata încheiat între parti, având ca obiect vânzarea spatiilor medicale aratate în cuprinsul a dat nastere obligatiei partilor de a încheia contractul asumat în viitor iar în caz de refuz al unei a dintre parti de a încheia contractul de vânzare cumparare în forma autentica, instanta judecatoreasca poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare cumparare autentic.
Aceasta posibilitate este prevazuta de art. 1073 Cod civil care permite creditorului, în temeiul principiului executarii în natura a obligatiilor sa obtina executarea întocmai a obligatiei asumate de debitorul sau, acesta neavând alegerea de a executa fie în natura fie de a acorda despagubiri pentru neexecutare.
Asa fiind, instanta poate suplini consimtamântul debitorului obligatiei din antecontract, respectiv al pârâtului care nu s-a prezentat la notar în vederea încheierii contractului în forma autentica si nu a întocmit celelalte acte necesare acestei formalitati.
Este întemeiata sustinerea recurentului reclamant în sensul ca decizia nr.871 din 17.10.2007 a Curtii Constitutionale prin care au fost declarate neconstitutionale prevederile OUG nr. 110/2005 nu este incidenta în cauza deoarece a fost pronuntata dupa data încheierii antecontractului de vânzare cumparare, aplicându-se doar situatiilor juridice nascute ulterior momentului publicarii sale.
Dispozitiile acestei decizii nu au efecte retroactive, ele devenind general obligatorii si cu putere numai pentru viitor, astfel cum stabilesc prevederile art. 147 alin. 4 din Constitutia României, aceasta având drept consecinta aplicarea, în speta, a prevederilor în vigoare la data încheierii antecontractului respectiv OUG nr. 110/2005.
De altfel, chiar intimatul pârât recunoaste ca refuzul încheierii contractului de vânzare cumparare in forma autentica s-a datorat existentei OUG nr. 68/2008 care reglementeaza în prezent vânzarea spatiilor cu destinatie de cabinete medicale si care a fost adoptata ulterior încheierii contractului nr. 10953/2007, dar care nu face nici nu fel de referire la valabilitatea actelor si procedurilor realizate anterior sub imperiul OUG nr. 110/2005, neprevazând cum se finalizeaza procedurile administrative începute în baza acestei ordonante de urgenta.
În mod eronat instanta de fond a apreciat ca pentru a se pronunta o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare cumparare este necesara îndeplinirea conditiilor privind transmiterea dreptului de proprietate la data pronuntarii unei astfel de hotarâri, deoarece ar fi vorba de o actiune în constituire de drepturi, cu efecte de la data la care ramâne definitiva.
Actiunea prin care se solicita pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare este o actiune în realizarea dreptului , întemeiata pe prevederile art. 1073 Cod civil si nu o actiune în constituire de drepturi, iar îndeplinirea conditiilor privind transferul dreptului de proprietate trebuie sa aiba loc la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare si nu la data pronuntarii hotarârii judecatoresti.
Concluzionând, tribunalul retine ca antecontractul de vânzare cumparare a spatiilor medicale în litigiu a avut loc în temeiul unei legi în vigoare la data încheierii acestuia, ca decizia Curtii Constitutionale prin care OUG nr. 110/2005 a fost declarata neconstitutionala se aplica doar situatiilor juridice nascute ulterior momentului publicarii sale, ca pretul vânzarii a fost achitat integral în prezent de catre promitentul cumparator care a intrat în stapânirea imobilelor, iar promitentul vânzator a refuzat perfectarea contractului de vânzare cumparare, ceea ce îndreptateste instanta sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare.
tribunalul , în baza art. 312 Cod procedura civila admite recursul, modifica în parte sentinta instantei de fond în sensul ca admite actiunea reclamantului si constata ca între pati a intervenit vânzarea cumpararea spatiilor medicale de la adresele mentionate mai sus.
