Dacă nu se obţine preţul de începere al licitaţiei, bunul va fi vândut la acelaşi termen, la cel mai mare preţ oferit.
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub numărul …, contestatorii SD şi SGL, în contradictoriu cu intimaţii R. şi MGT, au formulat contestaţie la executare solicitând anularea procesului verbal de licitaţie publică şi a tuturor actelor ce au fost sau urmează a fi emise în baza acestuia .
În motivarea contestaţiei s-a arătat că a fost administrator al S.C. F S.R.L., societate care în prezent est sub incidenţa Legii nr. 85/2006. În cadrul derulării activităţii comerciale a acestei societăţi s-a încheiat între S.C. F şi intimata R un contract de împrumut, iar contestatorii au avut calitatea de garanţi ipotecari, obiectul contractului de ipotecă fiind apartamentul pe care îl deţineau în proprietate în calitate de soţi.
Imobilul care face obiectul contractului de ipotecă este un apartament compus din 3 camere în suprafaţă construită de 100,04 m.p., având o suprafaţă utilă de 82,22 m.p., cote părţi comune de 10,16 m.p., cote teren 25,79 m.p., situat …. Apartamentul are 3 camere, 2 băi, 2 holuri, debara, bucătărie şi 2 balcoane, pretul stabilit în raportul de evaluare a fost de 158.240 lei, iar vânzarea s-a realizat la suma de 95.000 lei.
Apreciază că procesul verbal de licitaţie este lovit de nulitate absolută motivat de următoarele aspecte:
– în temeiul art. 509 alin.1 Cod procedură civilă, licitaţia începe prin citirea de către executor a publicaţiei de vânzare şi a ofertelor primite până la acea dată. Deşi contestatorul a fost prezent personal la acea licitaţie şi a văzut toate etapele derulării acestei vânzări nici un moment executorul nu a dat citire ofertelor depuse. După trei strigări succesive, fără sume, executorul bancar a declarat câştigător intimatul din prezenta cauză, fără a menţiona suma cu care s-a licitat. Contestatorul a aflat această sumă abia la momentul la care a primit un exemplar al procesului-verbal.
– în temeiul art. 506 Cod procedură civilă coroborat cu dispoziţiile art. 507 alin.2 din acelaşi cod, orice persoană care depune cauţiunea de participare de 10 %, cu excepţia debitorului poate participa la licitaţie. Deşi, contestatorul s-a prezentat în calitate de reprezentant al S.C. A S.R.L. şi a dorit să participe la această licitaţie, executorul bancar i-a refuzat oferta menţionând că nu-l lasă să participe, iar atunci când i-a solicitat explicaţii, acesta i-a spus că „nu stă la discuţii cu el şi că nu îi dă nici un fel de explicaţii”.
– apreciază că preţul la care s-a adjudecat bunul este unul derizoriu faţă de valoarea apartamentului. Este adevărat că, în ultima vreme au scăzut preţurile pe piaţa imobiliară, dar este imposibil de acceptat că un apartament care în urmă cu doar doi ani a „suferit” serioase îmbunătăţiri a căror valoare depăşeşte suma de 50.000 de lei să fie vândut la preţul de 95.000 lei. La momentul vânzării bunurilor prin licitaţie, executorul trebuie să vegheze la valorificarea bunurilor la o valoare apropiată de cea reală şi să nu încurajeze vânzarea la un preţ derizoriu. S-a creat aparenţă de „bătălie” la licitaţie prin participarea a două persoane pentru a se putea coborî la această sumă . Deşi păreau persoane absolut necunoscute cei doi participanţi la licitaţie anterior deschiderii licitaţiei au făcut schimb de înscrisuri, probabil ofertele de participare şi se comportau ca şi când ar fi venit împreună.
– consideră că prin faptul că le-a fost refuzată participarea la această licitaţie, în calitate de ofertant, în numele S.C. A S.R.L., au fost prejudiciaţi prin vânzarea acestui bun la o valoare derizorie, preţul pe care societatea mai sus menţionată îl oferea era cel stabilit ca fiind preţul de pornire, un preţ apropiat de realitate, de valoarea adevărată a acestui bun.
– un alt motiv pentru care apreciază că vânzarea s-a realizat fără respectarea dispoziţiilor legale este faptul că deşi, a adus la cunoştinţa executorului că Parchetul de pe lângă Judecătoria … a instituit un sechestru asigurător asupra acestui imobil, în faza de executare s-a ignorat cu desăvârşire acest aspect. Scopul instituirii unei asemenea măsuri este acela de a asigura garanţia că suma pentru care a fost instituit acest sechestru va fi îndestulată din vânzarea acestui bun. Deşi măsura de instituire a acestui sechestru este o măsură de protecţie aceasta a fost nesocotită de organul de executare, apreciind probabil că vânzarea bunului se va realiza liber de orice sarcini, astfel cum permit dispoziţiile legale.
În atare situaţie, apreciază că procesul-verbal de licitaţie şi toate actele ce au fost sau vor fi întocmite în baza acestuia sunt nule, motiv pentru care solicită admiterea cererii, iar pe baza probatoriului administrat în cauză să se dispună anularea actelor indicate.
În dovedirea cererii, au precizat că înţeleg să se folosească de proba cu înscrisuri, interogatoriul pentru intimatul MGT, precum şi o expertiză tehnică de specialitate care să stabilească valoarea reală a bunului înstrăinat.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 400 şi urm. Cod procedură civilă, fiind legal timbrată conform dovezilor aflate la dosar .
În susţinerea contestaţiei s-au depus un set de înscrisuri ce au fost ataşate la filele … din dosar. Ulterior au mai depus celelalte documente .
Intimata R, legal citată a depus în cauză întâmpinare prin care a solicitat respingerea contestaţiei la executare ca neîntemeiată şi menţinerea actelor de executare emise .
În motivare s-a arătat în esenţă că din înscrisurile aflate la dosar rezultă că actele de licitatie corespund cerintelor legale în vigoare, iar R nu a avut nici un interes pentru a subaprecia pretul imobilului în cauză.
De asemenea, sustinerile contestatorilor sunt simple afirmaţii fără a fi însoţite de dovezi, condiţii în care nu există motive de nulitate absolută sau relativă, care să justifice admiterea contestaţiei.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe disp. art. 115 şi urm. C.proc.civ., fiind solicitată în apărare proba cu înscrisuri şi orice alte probe care s-ar dovedi necesare.
Au fost ataşate în susţinere un set de documente ce au fost anexate la filele … din dosar .
De asemenea, intimatul MGT, legal citat, a depus în cauză întâmpinare prin care a solicitat respingerea contestaţiei formulate şi menţinerea actelor de executare întocmite.
În motivare s-a arătat în esenţă că solicitarea contestatorilor de a se constata că procesul verbal de licitaţie încheiat la data de … este lovit de nulitate absolută, ca urmare a nerespectării dispoziţiilor art.509 alin.1 şi 2 Cod procedură civilă este neîntemeiată întrucât executorul bancar a respectat condiţiile impuse de textul de lege mai sus-menţionat .
Cu privire la afirmaţia contestatorului că a dorit să participe la licitaţie în calitate de reprezentant al S.C. A S.R.L., iar executorul i-a refuzat această solicitare, a învederat faptul că în prezenţa sa şi a celor prezenţi la licitaţie, contestatorul SD nu i-a solicitat acest lucru executorului, nici verbal şi nici scris.
De asemenea, solicitarea contestatorilor de anulare a actelor de executare silită este neîntemeiată deoarece, contestatorii nu au dovedit, cumulativ, îndeplinirea condiţiilor juridice prevăzute de dispoziţiile art. 105 alin.2 Cod procedură civilă.
Pentru aceste motive s-a solicitat respingerea contestaţiei şi obligarea contestatorilor la plata cheltuielilor de judecată .
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe disp. art. 115 – 118 C.proc.civ., fiind solicitată în apărare proba cu înscrisuri şi orice alte probe care s-ar dovedi necesare.
La solicitarea instanţei a fost anexat la dosar raportul de evaluare a imobilului în litigiu.
Pe parcursul cercetării judecătoreşti a fost administrată la solicitarea părţilor si dispoziţia instanţei proba cu înscrisurile aflate la dosar şi interogatoriul intimaţilor, instanţa respingând proba testimonială şi proba cu expertiză tehnică solicitată de contestatori, cu motivarea evidenţiată în partea introductivă a prezentei hotărâri .
Analizând cererea formulată, prin prisma susţinerilor părţilor, raportat la dispoziţiile legale incidente în cauză şi probatoriul administrat, instanţa reţine următoarele:
Prin prezenta contestaţie la executare, contestatorii SD şi SGL, în contradictoriu cu intimaţii R şi MGT, au formulat contestaţie la executare solicitând anularea procesului verbal de licitaţie publică încheiat la data de … şi a tuturor actelor ce au fost sau urmează a fi emise în baza acestuia, apreciind că vânzarea imobilului situat în …, s-a realizat cu încălcarea disp. legale în materia executării silite imobiliare, învederând că în opinia acestora, actele contestate sunt pe de-o parte lovite de nulitate absolută, iar pe de altă parte sunt anulabile .
Se reţine în cauză că în cadrul derulării activităţii comerciale a societăţii S.C. Fs-a încheiat între această societate şi intimata R S.A. un contract de împrumut, iar contestatorii au avut calitatea de garanţi ipotecari, obiectul contractului de ipotecă fiind apartamentul pe care contestatorii îl deţineau în proprietate în calitate de soţi, situat la adresa anterior menţionată .
Intimata R a emis la data de … somaţie de plata, prin care contestatorii au fost somaţi să achite în calitate de garanţi ipotecari, datoria faţă de creditoarea R S.A., în caz contrar urmând a se proceda la scoaterea la licitaţie a imobilului.
Întrucât contestatorii nu şi-au îndeplinit obligaţia de plată, s-au organizat mai multe licitaţii, în final imobilul în litigiu fiind adjudecat de intimatul MGT, cu un preţ de 95.000 lei, fără TVA, conform procesului verbal de licitaţie publică încheiat la data de ….
În raport de motivele invocate de contestatori şi întregul material probator administrat în cauză, instanţa apreciază că prezenta contestaţie la executare este neîntemeiată, pentru argumentele ce vor fi mai jos expuse .
Astfel, solicitarea contestatorilor de a se constata că procesul verbal de licitaţie contestat este lovit de nulitate absolută, ca urmare a nerespectării dispoziţiilor art. 509 alin. 1 şi 2 Cod procedură civilă este neîntemeiată întrucât executorul bancar a respectat condiţiile impuse de textul de lege mai sus-menţionat, conform menţiunilor din procesul verbal . Contestatorii au afirmat că nu s-au respectat aceste dispoziţii, însă în acest sens nu au produs nici o dovadă. În procesul verbal încheiat se evidenţiază că executorul a citit publicaţia de vânzare şi ofertele primite. S-a consemnat şi faptul că nici un licitator nu a oferit preţul de începere al licitaţiei, fapt pentru care s-a hotărât vânzarea imobilului la cel mai mare preţ oferit, după cele trei strigări succesive, respectiv pentru suma de 95.000 lei fără TVA, contestatorul SD fiind prezent .
Prin răspunsurile date la interogatoriu intimaţii nu au recunoscut aspectele susţinute de contestatori, învederând că situaţia de fapt redată în cuprinsul procesului verbal cu privire la strigarea preţului şi participarea la licitaţie prin asistare a contestatorului corespunde realităţii, acesta având caracterul unui înscris autentic care face dovada până la înscrierea în fals.
Pe de altă parte, simpla consemnare a unor obiecţiuni ale contestatorului SD, prezent la licitaţie, în procesul verbal întocmit de către executor, nu este de natură să dovedească faptul că obiecţiunile acestuia sunt reale în condiţiile în care executorul era obligat să consemneze orice susţineri ale participanţilor .
În ceea ce priveşte afirmaţia contestatorului că a dorit să participe la licitaţie în calitate de reprezentant al S.C. A S.R.L., iar executorul i-a refuzat această solicitare, nu există probe că SD i-a solicitat acest lucru executorului. În procesul verbal, este consemnat aspectul că nu au mai fost făcute alte oferte pentru cumpărarea imobilului.
Pe de altă parte în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 507 alin. 2 Cod procedură civilă, conform cărora debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane şi mai mult decât atât, nu s-a făcut dovada că S.C. A S.R.L. ar fi depus cauţiunea de 10 % din preţul de pornire a licitaţiei, aceasta fiind o condiţie prealabilă pentru participarea la licitaţia respectivă .
De asemenea, solicitarea contestatorilor de anulare a actelor de executare silită este neîntemeiată deoarece aceştia nu au dovedit, cumulativ, îndeplinirea condiţiilor juridice prevăzute de dispoziţiile art. 105 alin.2 Cod procedură civilă.
Afirmaţia contestatorilor că preţul la care s-a adjudecat bunul este unul derizoriu, faţă de valoarea reală, este neîntemeiată întrucât în cauză, preţul imobilului nu a fost stabilit în mod arbitrar de către executor, ci în conformitate cu dispoziţiile art. 411 alin. 3 Cod procedură civilă s-a efectuat expertiză, bunul fiind evaluat de către un expert ANEVAR , acesta stabilind valoarea de piaţă de 158.240 lei.
Conform actelor existente în dosarul de executare, raportul de evaluare al imobilului a fost comunicat contestatorilor şi aceştia nu ar putea susţine că nu au cunoscut valoarea la care a fost evaluat pentru că au fost organizate mai multe licitaţii iar publicaţiile de vânzare au fost comunicate acestora şi afişate la locul situării imobilului.
Potrivit dispoziţiilor art. 399 alin.1 Cod procedură civilă, împotriva executării silite, precum şi împotriva oricărui act de executare, se poate face contestaţie de către cei interesaţi sau vătămaţi prin executare.
La acest moment, este tardiv pentru contestatori să conteste evaluarea bunului imobil, întrucât raportul de evaluare, prin care expertul a stabilit valoarea de circulaţie a bunului este un act de executare, pe care nu l-au contestat în termenul prevăzut de lege.
De altfel, din concluziile pe fond ale apărătorului contestatorilor a rezultat că nu contestă valoarea evaluată a imobilului, ci faptul că de la acea valoare initială imobilul a fost înstrăinat la un pret cu mult mai mic fată de aceasta, însă susţinerea este neîntemeiată, întrucât legea prevede această posibilitate, pentru a asigura o cale de îndestulare a creanţei creditorului.
Astfel cum rezultă din înscrisurile existente la dosar, la licitaţia din data de …, la care SD a participat, preţul de pornire al licitaţiei a fost de 118.680 lei, fiind redus cu 25 % conform dispoziţiilor art. 509 alin. 5 Cod procedură civilă. Acelaşi articol prevede că, dacă nu se obţine preţul de începere al licitaţiei, bunul va fi vândut la acelaşi termen, la cel mai mare preţ oferit, executorul bancar respectând aceste dispoziţii legale. Întrucât preţul pe care intimatul MGT l-a oferit a fost mai mare decât al celuilalt participant la licitaţie, s-a hotărât în mod legal vânzarea imobilului către MGT, cu preţul de 95.000 lei fără TVA.
Cu privire la sechestrul asigurător instituit de către Parchetul de pe lângă Judecătoria … asupra imobilului supus executării silite, acest sechestru a fost înscris în cartea funciară ulterior constituirii ipotecii şi înscrierii somaţiei de plată, condiţii în care nu este interzisă vânzarea bunului prin licitaţie publică.
În baza disp. art. 518 alin. 4 Cod procedură civilă „ipotecile şi celelalte sarcini reale, precum şi drepturile reale intabulate după notarea somaţiei în cartea funciară se vor radia din oficiu, afară de acelea pentru care adjudecătorul ar conveni să fie menţinute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile reale intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, dacă vânzarea s-a făcut în condiţiile prevăzute de art. 509 alin.4, toate notările făcute cu urmărirea silită, precum şi interdicţia de înstrăinare sau de grevare, dacă există…”
Având in vedere aceste considerente, dispoziţiile legale mai sus analizate si probele administrate in cauza, instanţa, apreciind că actele de executare au fost întocmite cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare, va respinge ca neîntemeiată contestaţia la executare formulată de contestatori .
Totodată, în raport de soluţia dispusă, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea contestatorilor de obligare a intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată şi va lua act că intimata R nu a solicitat cheltuieli de judecată .
În temeiul art. 274 C.proc.civ., va obliga contestatorii SD şi SGL să plătească intimatului MGT suma de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
