Imobil deţinut în baza unui contract de locaţiune. inadmisibilitatea exercitării acţiunii posesorii împotriva celui care s-a substituit locatorului.

IMOBIL DEŢINUT ëN BAZA UNUI CONTRACT DE LOCAŢIUNE. INADMISIBILITATEA EXERCIT®RII ACŢIUNII POSESORII ëMPOTRIVA CELUI CARE S-A SUBSTITUIT LOCATORULUI. -art. 674 Ð 676 Cod proc. civil¾; -art. 1846, 1847 Cod civil Chiria¿ul unui imobil cu destinaßie comercial¾ are calitatea de detentor precar, astfel c¾, pentru a-¿i ap¾ra drepturile faß¾ de o tulburare provenit¾ de la cel care s-a substituit locatorului inißial, nu are la ”ndem‰n¾ acßiunea posesorie reglementat¾ de art. 674 Cod proc. civil¾) (Curtea de Apel Pite¿ti – decizia nr. 125/R-C   din 06 februarie 2009 ) Prin cererea ”nregistrat¾ la Tribunalul Comercial Arge¿ sub nr.1083/1259/2007 la data de 11.10.2007, reclamanta SC C. TCN SRL a chemat ”n judecat¾ pe p‰r‰ta SC S A S.A. Pite¿ti solicit‰nd obligarea acesteia s¾ ”i lase liber¾ posesia cl¾dirii ăhal¾- atelierÓ ”n suprafaß¾ de 1200 mp situat¾ ”n Pite¿ti ¿i s¾ ”i pl¾teasc¾ cheltuieli de judecat¾. ën motivarea cererii, reclamanta a ar¾tat c¾ a ”nchiriat imobilul sus ar¾tat de la S.N. ë.F. SA, ”n baza contractului nr.51/12.01.1993 ¿i a Actului Adißional nr.1/19.05.2005, p‰n¾ la data aplic¾rii Legii nr.346/2004, dat¾ la care se va cump¾ra de c¾tre chiria¿. Sub pretextul c¾ a adjudecat cl¾direa ”n litigiu la licitaßia public¾ din data de 05.09.2007 organizat¾ de Direcßia General¾ a Finanßelor Publice Arge¿, p‰r‰ta a recurs la acte de tulburare ¿i de deposedare a reclamantei de imobilul folosit de c¾tre aceasta ”n mod legitim. Executarea silit¾ pornit¾ de DGFP Arge¿ este nelegal¾ ¿i face obiectul unui proces judiciar de contestaßie. P‰r‰ta a tulburat ”n fapt posesia reclamantei ”ncep‰nd cu data de 19.09.2007, c‰nd a p¾truns cu violenß¾ ”n spaßiu ¿i a ”mpiedicat pe reprezentanßii reclamantei s¾ intre ”n curte ¿i ”n cl¾dire. Tulburarea de drept s-a manifestat prin contestarea posesiei reclamantei ¿i prin anunßarea evacu¾rii acesteia din urm¾. V‰nzarea la licitaßie a imobilului ”nchiriat de reclamant¾ este ilegal¾ ¿i, ”n plus, acßiunile p‰r‰tei ”ncalc¾ dispozißiile art.1441 Cod civil, ”n speß¾ fiind  ”ntrunite condißiile prev¾zute de art.674 Cod procedur¾ civil¾. Prin sentinßa nr.819/C/14.10.2008, Tribunalul Comercial Arge¿ a respins cererea ca ne”ntemeiat¾. ën motivare, instanßa a reßinut c¾, potrivit dispozißiilor art.674 Cod procedur¾ civil¾, cererile privitoare la posesiune vor fi admise numai dac¾: nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare; reclamantul dovede¿te c¾, ”nainte de aceast¾ dat¾, el a posedat bunul cel pußin un an; posesiunea lui ”ntrune¿te condißiile cerute de art.1846 ¿i art. 1847 din Codul civil. Din conßinutul procesului – verbal ”ntocmit la data de 19 septembrie 2007, aflat la dosar, c‰t ¿i din declaraßia martorului audiat ”n cauz¾ (f.75) a  rezultat c¾ p‰r‰ta nu a s¾v‰r¿it acte de natur¾ s¾ tulbure posesia reclamantei. Cum p‰r‰ta nu a s¾v‰r¿it acte de natur¾ s¾ tulbure posesia reclamantei, nefiind ”ntrunit¾ una din condißiile cerute de art. 674 Cod procedur¾ civil¾, cererea este ne”ntemeiat¾, fiind respins¾ ca atare. ëmpotriva sentinßei a formulat recurs reclamanta care a criticat-o pentru nelegalitate ¿i netemeinicie invoc‰nd dispozißiile art.304 pct.8 ¿i 9 Cod procedur¾ civil¾. Astfel, reclamanta a ar¾tat c¾ ”n mod gre¿it tribunalul a prev¾zut apelul ca ¿i cale de atac ”mpotriva sentinßei. ën mod corect, ”ns¾, calea de atac este recursul ”ntruc‰t acßiunile posesorii nu sunt supuse apelului, potrivit art.2821 alin.1 Cod procedur¾ civil¾. 1. Hot¾r‰rea instanßei de fond a fost dat¾ cu ”nc¾lcarea art.1441 Cod civil. Prima instanß¾ trebuia s¾ observe c¾, potrivit dispozißiilor art.519 Cod procedur¾ civil¾, locaßiunea anterioar¾ nu ”nceteaz¾ de drept ca urmare a v‰nz¾rii silite a spaßiului. 2. Instanßa de fond a aplicat gre¿it art. 674 Cod procedur¾ civil¾ coroborat cu art.1846 ¿i 1847 Cod civil ¿i nu a reßinut c¾ posesia reclamantei ”ntrunea cerinßele legale pentru admiterea acßiunii posesorii introduse de aceasta. Reclamanta avea calitate procesual¾ activ¾ dat¾ de calitatea sa de chiria¿ care ”i confer¾ drept de uz Ð ca dezmembr¾m‰nt al dreptului de proprietate. 3. Instanßa de fond a interpretat gre¿it ¿i a schimbat ”nßelesul l¾murit ¿i v¾dit ne”ndoielnic al actelor ¿i probelor administrate ”n cauz¾. Astfel, instanßa a reßinut procesul-verbal din 19.09.2007 pentru a constatat c¾ p‰r‰ta nu a tulburat posesia reclamantei, act care nu are valoare probatoare, ci descrie doar felul ”n care p‰r‰ta a preluat hala. Ori, acßiunea reclamantei a vizat tulburarea efectiv¾ a posesiei prin nerecunoa¿terea unei locaßiuni valabile, iar nu felul ”n care a fost preluat¾ ”n mod material hala. ën privinßa ne”nscrierii contractului de ”nchiriere ”n cartea funciar¾, instanßa trebuia s¾ constate c¾ art. 21 pct.c) din Legea nr.7/1996 privind cadastrul ¿i publicitatea imobiliar¾ nu prevede obligativitatea ”nscrierii contractului de ”nchiriere ”ncheiat pentru o perioad¾ mai mare de 3 ani, ci stabile¿te doar c¾ respectivele contracte se ”nscriu, faß¾ de cele ”ncheiate pentru o perioad¾ mai mic¾ de 3 ani, care nu trebuie ”nscrise pentru a nu ”nc¾rca excesiv operaßiunile specifice. Pe de alt¾ parte, contractul a fost prelungit succesiv, iar termenele nu ”l f¾ceau susceptibil de notare ”n cartea funciar¾. Contractul este opozabil indiferent c¾ nu a fost ”nregistrat la cartea funciar¾. Tulburarea de posesie este real¾ ¿i dovedit¾ de probele administrate ”n cauz¾ (interogatoriu, ”nscrisuri, declaraßie de martor). Examin‰nd sentinßa prin prisma motivelor de recurs invocate ¿i ”n raport de dispozißiile art.304 ¿i 3041 Cod procedur¾ civil¾, Curtea constat¾ c¾ recursul este nefondat. Astfel, Curtea reßine c¾ reclamanta a deßinut imobilul ăhal¾ atelierÓ ”n temeiul unui contract de ”nchiriere ¿i c¾ p‰r‰ta a devenit proprietar al halei ”n urma v‰nz¾rii acesteia la licitaßie public¾ de c¾tre un creditor al proprietarului inißial (locatorul cu care reclamanta a ”ncheiat contractul). ën aceste condißii, reclamanta a fost ”ntotdeauna nu un posesor al imobilului, ci un detentor precar. Astfel, p‰r‰ta nu a exercitat o posesie sub nume de proprietar (caracterizat¾ prin elementul ăanimusÓ), ci o detenßie sub nume precar potrivit art.1853 Cod civil. Ca atare, pentru a-¿i ap¾ra detenßia faß¾ de o tulburare de drept, ca cea pe care o invoc¾ ”n speß¾, provenit¾ de la cel pentru care deßine (adjudec¾torul, care s-a substituit ”n drepturile ¿i obligaßiile locatorului executat silit), reclamanta nu avea la ”ndem‰n¾ acßiunea posesorie reglementat¾ de art. 674 alin.1 Cod procedur¾ civil¾ ¿i nu se poate prevala de posesia sa ¿i de calit¾ßile acesteia ”n temeiul art.1846 ¿i art.1847 Cod civil. Ori, reclamanta ¿i-a ”ntemeiat acßiunea ”n justißie tocmai pe aceste texte legale. Potrivit art.676 Cod procedur¾ civil¾, cererile posesorii pot fi f¾cute ¿i de cele ce deßine bunul ”n temeiul unui contract cu posesorul cu excepßia cazului ”n care tulburarea vine de la cel pentru care deßine. ¯i raßiunea excepßiei respective este c¾, ”n acest caz, detentorul precar are la ”ndem‰n¾ acßiunile contractuale ”mpotriva celui cu care a ”ncheiat contractul, c¾ci dreptul de folosinß¾ avut de detentor este un drept de creanß¾ n¾scut din contract, iar nu un drept real. Prin urmare, ”n speß¾ nu sunt ”ndeplinite cerinßele pentru admiterea acßiunii reclamantei. Pe de alt¾ parte, se constat¾ c¾ reclamanta, de¿i ”n mod neechivoc a ar¾tat at‰t prin cererea de chemare ”n judecat¾, c‰t ¿i prin cererea de recurs, c¾ acßiunea sa este una posesorie, a invocat ¿i temeiuri de drept ¿i motive de fapt ce pot fi opuse terßului dob‰nditor (p‰r‰t¾ ”n speß¾), dar ca efect al contractului de locaßiune. Astfel, reclamanta a invocat dispozißiile art.1441 Cod civil, invoc‰nd opozabilitatea contractului de locaßiune faß¾ de dob‰nditorul Ð adjudecatar, f¾r¾ ”ns¾ s¾ aprecieze c¾ ”nscrisul prin care a fost ”ncheiat¾ locaßiunea nu are dat¾ cert¾, potrivit art.1182 Cod civil ¿i nu a fost transcris ”n cartea funciar¾. Dob‰ndirea de dat¾ cert¾ nu se realizeaz¾ doar prin ”nregistrarea actului ”n registrele unuia dintre p¾rßi, chiar dac¾ aceasta este o societate comercial¾ cu capital de stat. Astfel, locatorul nu a fost vreodat¾ institußie de stat, ci doar societate comercial¾ (indiferent ca, la un anumit moment, s-a numit ăregie autonomaÓ sau ăsocietate naßional¾Ó). Faptul c¾ statul deßine o cot¾ din capitatul social al unei astfel de societ¾ßi nu o transform¾ pe acesta ”n institußie de stat ”n accepßiunea art. 1182 C.civil. Enumerarea situaßiilor ”n care un ”nscris sub semn¾tur¾ privat¾ dob‰nde¿te dat¾ cert¾ este limitativ¾. Astfel, nu pot fi luate ”n considerare sub acest aspect situaßiile aparent asem¾n¾toare. Totodat¾, registrele societ¾ßii locatoare nu sunt registre anume destinate ”nregistr¾rii unui act sub semn¾tur¾ privat¾ pentru ca acesta s¾ dob‰ndeasc¾ dat¾ cert¾, ci sunt registre comerciale f¾r¾ relevanß¾ sub aspectul certific¾rii datei ”nscrisului despre care se face menßiune. Contractul f¾r¾ dat¾ cert¾ nu ”i poate fi opus p‰r‰tei- adjudec¾tor. Nefiind ”ndeplinit¾ condißia datei certe, ar fi f¾r¾ relevanß¾ ”ndeplinirea condißiei publicit¾ßii contractului de locaßiune ¿i, ca atare, nu va mai fi cercetat¾. Prin urmare, ”n mod corect nu a reßinut prima instanß¾ incidenßa art.1441 Cod civil ¿i ”n mod corect nu a fost admis¾ cererea ”ntemeiat¾ pe dispoz. art. 674 Cod procedur¾ civil¾ ¿i 1846 ¿i 1847 Cod civil, indiferent c¾ probele administrate ”n cauz¾ au confirmat tulburarea din partea p‰r‰tei. Pentru aceste motive, ”n baza art.312 alin.1 Cod procedur¾ civil¾, Curtea va respinge recursul ca nefondat.