Drept civil
Contract de vânzare-cumpărare
9. Acţiune în anularea unui contract de vânzare-cumpărare pe considerentul că bunul obiect al actului de unul indiviz.
Regimul juridic al comunităţii de bunuri consfinţit prin articolul 30 din Codul familiei nu se aplică concubinilor, cum este cazul relaţiei statornicite anterior între reclamant şi O. D. Simplul fapt al concubinajului nu declanşează prin sine însuşi acţiunea prezumţiei simple de comunitate, funcţionabilă între soţi, ori a existenţei unei convenţii între persoanele aflate în această stare, de dobândire în comun a unor bunuri.
Regimul juridic al comunităţii de bunuri consfinţit prin articolul 30 din Codul familiei nu se aplică concubinilor, cum este cazul relaţiei statornicite anterior între reclamant şi O. D. Simplul fapt al concubinajului nu declanşează prin sine însuşi acţiunea prezumţiei simple de comunitate, funcţionabilă între soţi, ori a existenţei unei convenţii între persoanele aflate în această stare, de dobândire în comun a unor bunuri.
Trib. Bistriţa-Năsăud, secţ. civ.,
dec. nr. 441/R/27 noiembrie 2008, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 934/2008 pronunţată de Judecătoria Năsăud s-au respins ca neîntemeiate excepţiile invocate de pârâta O. D.; s-a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă formulată de reclamantul M. G. împotriva pârâţilor O. D., B. V. şi B. A. având ca obiect anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1516/2003 de notarul public A. M.; s-a luat act că reclamantul a renunţat la judecarea celorlalte petite.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul.
Calea de atac s-a calificat de tribunal ca fiind recursul. Determinarea s-a bazat pe faptul că obiectul acţiunii introductive în constituie desfiinţarea contractului autentic de vânzare-cumpărare depus în dosarul Judecătoriei Piatra-Neamţ, unde se stipulează ca preţ al înstrăinării bunului litigios suma de 657.000.000 lei ROL. Obiectul are neîndoios un caracter patrimonial, părţile evocând drepturi cu o valoare economică ce pot fi evaluate în bani. În considerarea valorii reţinute devin incidente prevederile articolului 2821 alin.1 Cod procedură civilă. În acelaşi sens s-a pronunţat şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 32/9 iunie 2008 dată în dosarul nr. 75/2007, prin care s-a soluţionat recursul în interesul legii privind aplicarea dispoziţiilor art. 1 pct. 1, art. 2 pct. 1 lit. a şi b, art. 2821 alin. 1 din Codul de procedură civilă.
Recursul declarat nu este fondat.
Reclamantul a învestit prima instanţă, prin precizarea finală a obiectului acţiunii introductive, cu o cerere de desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public A. M. sub nr. 1561/ 11 iulie 2003. Nu s-a precizat expres dacă se susţin cauze de nulitate absolută sau relativă care ar face ca înscrisul autentic să devină ineficient. Din argumentele de fapt ale cererii de chemare în judecată se deduce că se afirmă motive proprii nulităţii absolute şi constau în fraudarea legii, în sensul că actul de dispoziţie a fost încheiat cu încălcarea regulilor de dobândire a coproprietăţii existente între reclamant şi pârâta O. D. şi, pe de altă parte, efectele lui sunt înfrânte prin operaţiunea simulaţiei, a falsurilor comise de cumpărătoare, sancţionate, de asemenea, cu nulitate absolută.
Astfel, pretenţia se fundamentează pe următoarele împrejurări: la data cumpărării, reclamantul şi pârâta O. D. întreţineau relaţii de concubinaj; operaţiunea de transferare a proprietăţii numai în favoarea concubinei îi vatămă drepturile de coindivizar; dovada atributului de proprietar constă în „declaraţia” din 8 aprilie 2006 prin care s-a achitat preţul apartamentului, de 380.000.000 lei ROL; preţul real este această sumă şi nu 657.000.000 lei ROL consemnată în actul notarial; declaraţia este un act ascuns şi atestă voinţa reală a părţilor şi măsura în care obligaţia de plată a fost executată în fapt; antecontractul din 7 iulie 2003 este fals, a fost întocmit pentru inducerea în eroare a băncii cu privire la acordarea împrumutului de 14.500 USD, la plata fictivă a avansului de 5.500 USD; în realitate, s-au achitat nonvânzătorilor B. V. şi A. doar 380.000.000 lei, nicidecum avansul şi suma împrumutată de O. D. de la BCR – Filiala Bicaz; banii viraţi de bancă vânzătorilor peste limita preţului real au fost restituiţi cumpărătoarei.
În precizare se mai menţionează că pentru aspectele penale ale cauzei s-a formulat plângere penală împotriva făptuitoarei O. D.
În cazul legăturii de genului celei în discuţie, reglementarea statutului legal al valorilor patrimoniale agonisite în perioada dată se regăseşte în dreptul comun, al proprietăţii pe cote-părţi, în măsura în care este probată realitatea unei asemenea proprietăţi. Condiţia esenţială pentru constatarea indiviziunii este aceea ca fiecare parte a relaţiei să fi contribuit la dobândire. Numai între soţi contribuţia lor la dobândirea bunurilor comune este presupusă de lege şi nu este o cerinţă pentru considerarea lucrurilor ca fiind comune. Pentru concubini este necesară proba proprietăţii indivize pentru fiecare bun în parte, şi nu în raport de totalitatea bunurilor din masa de împărţit, ca în prima ipoteză, cea a soţilor.
Ori, reclamantul, deşi cere o cotă de jumătate din apartament, nu arată în concret vreun aport propriu la plata preţului, circumstanţă de natură să conducă la concluzia vreunei convenţii de apropriere în comun a imobilului.
Dimpotrivă, înscrisurile de care se foloseşte: contractul sub semnătură privată din 7 iulie 2003, contractul de ipotecă din 11 iulie 2003, ordinul de plată din 15 iulie 2003, existente în dosarul Judecătoriei Piatra-Neamţ, precum şi cele valorificate de organele de urmărire penală: declaraţia vânzătorului autentificată sub nr. 3381/12 iulie 2006, adresa nr. 1039/11 septembrie 2007 emisă de BCR – Sucursala Bicaz, demonstrează că preţul din contractul autentic, de 20.000 USD (în echivalent 657.000.000 lei), s-a plătit integral şi efectiv de cumpărătoare. Totodată, confirmă că demersul pentru obţinerea împrumutului necesar cumpărării a fost început, dar şi finalizat prin rambursare, exclusiv de O. D. Procedura nu-l implică pe reclamant în niciun fel.
Aşa fiind, însăşi motivele acţiunii, unde nu se fac deloc referiri exprese la contribuţia reclamantului, respectiv alocarea vreunei sume de bani obţinute din sursele sale proprii (salariu, venituri din alte activităţi, moşteniri, donaţii şi alte asemenea), coroborate cu actele enumerate îl exclud de la coproprietate, devenind o persoană absolut străină de contract.
Singura dovadă pe care îşi fundamentează cererea este declaraţia olografă a pârâtului B. V. Aceasta datează din 8 aprilie 2006. Este mult ulterioară contractului autentic, nu s-a dat în contextul convenţional din 2003, adică înainte sau în timpul instrumentării convenţiei notariale. Mai mult, este contrazisă de o altă declaraţie, de această dată autentică, provenind de la acelaşi vânzător. Mai important, emană de la un singur contractant.
Drept urmare, nu poate fi opusă cu succes celorlalte părţi din convenţie şi nu generează efectele dorite de recurent, de înlăturare a contractelor valabil încheiate între toţi subiecţii de drept participanţi la încheierea contractului atacat.
Pentru acelaşi considerent, este imposibilă valorificarea declaraţiei în operaţiunea simulaţiei. Aici, atât actul aparent, cât şi actul secret, trebuie să emane de la toate părţile între care se leagă raportul contractual.
Apoi, interogatoriul vânzătorului era irelevant faţă de lipsa de valoare juridică a declaraţiei din 2006.
În acelaşi timp, o fraudare a intereselor statului, corelativ cu simulaţia şi cu aplicabilitatea OG nr. 12/1998, în vigoare la momentul intervenirii contractului autentic, nu se va reţine. Articolul 6 din ordonanţă vizează situaţia juridică în care prin actul secret părţile se înţeleg să se plătească un preţ mai mare decât cel care se declară în actul notarial (nulitatea afectează ambele acte), invers decât în cauza de faţă.
Reiterând teza că reclamantul este întrutotul străin de contractul atacat în ideea neachiziţionării apartamentului împreună cu O. D., prin contribuţie comună, interesul legitim (protejat de lege), personal şi actual pentru introducerea acţiunii întemeiată pe restul motivelor nu subzistă.
Dezlegarea speţei nu este înrâurită de soluţia irevocabilă ce se va pronunţa în dosarul penal nr. 554/2007. În acest ultim cadru se examinează doar declaraţia de avere a pârâtei, dată în legătură cu funcţia de magistrat. Chiar o eventuală hotărâre de sancţionare penală a acesteia şi de anulare a declaraţiei nu prezintă vreo influenţă hotărâtoare asupra validităţii contractului supus cercetării judecătoriei civile, din moment ce nu s-au dedus cercetării penale chiar actele de vânzare-cumpărare (notarial, sub semnătură privată), declaraţiile însoţitoare după cum reiese din conţinutul rezoluţiilor de la dosar.
Alte proceduri penale nu s-au declanşat vis-a-vis de alte înscrisuri. Prima instanţă a cerut date şi explicaţii reclamantului sub acest aspect, în concret asupra plângerii penale, dar recurentul nu a fost în măsură să indice numărul dosarului în care se cercetează plângerea penală vizând antecontractul din 7 iulie 2003. În final, pârâta O. D. a învederat că singurul dosar penal unde sunt implicate părţile este cel cu nr. 554/P/2007.
Este de observat că pentru valorificarea regimului de bun coindiviz nu era strict necesară o acţiune în nulitate a contractului autentic. Era suficient să se promoveze o acţiune în constatare, fiind indiferent pe numele cui s-a făcut actul de cumpărare, sub cerinţa dovedirii aportului reclamantului. Chestiunea de fapt a contribuţiei, comuna ambelor acţiuni, însă nu s-a dovedit, conform motivării de până acum.
O posibilă îndreptăţire la valoarea îmbunătăţirilor şi renovărilor apartamentului, după cumpărare, nu schimbă soluţia ce se va adoptă pentru că depăşeşte limitelor intervenirii contractului.
1
