Contestaţie la executare. Vânzare la licitaţie publică a imobilelor dobândite în condiţiile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/l995. Notarea interdicţiei de înstrăinare pe timp de l0 ani de la cumpărare. Încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare înainte de împlinirea termenului de 10 ani impus de dispoziţiile art. 9 al. 8 din Legea 112/1995.
Nu există nici un considerent pentru care să poată fi primită teza invocată de contestatori potrivit căreia în baza acestor două notări „nu se poate scoate la vânzare, la licitaţie publică imobilul respectiv” deoarece, pe de o parte, imobilele dobândite în temeiul prevederilor alin. 8 al art. 9 din Legea nr. 112/l995 pot constitui obiect al executării silite, în acest sens pronunţându-se Î.C.C.J prin Decizia nr. LXXIX din 5 noiembrie 2007, în care a reţinut că, chiar dacă vânzarea la licitaţie publică în cadrul urmăririi silite asupra bunurilor imobile, reglementată în art. 488-571 din Codul de procedură civilă, este susceptibilă de a fi privită ca o modalitate de realizare a unei convenţii de vindere-cumpărare în sensul prevederilor art. 1294 si 1388-1390 din Codul civil, totuşi modalitatea total diferită de dobândire a dreptului de proprietate pe calea acesteia impune exceptarea ei din formele de înstrăinare la care se refera art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995.
Nu există nici un considerent pentru care să poată fi primită teza invocată de contestatori potrivit căreia în baza acestor două notări „nu se poate scoate la vânzare, la licitaţie publică imobilul respectiv” deoarece, pe de o parte, imobilele dobândite în temeiul prevederilor alin. 8 al art. 9 din Legea nr. 112/l995 pot constitui obiect al executării silite, în acest sens pronunţându-se Î.C.C.J prin Decizia nr. LXXIX din 5 noiembrie 2007, în care a reţinut că, chiar dacă vânzarea la licitaţie publică în cadrul urmăririi silite asupra bunurilor imobile, reglementată în art. 488-571 din Codul de procedură civilă, este susceptibilă de a fi privită ca o modalitate de realizare a unei convenţii de vindere-cumpărare în sensul prevederilor art. 1294 si 1388-1390 din Codul civil, totuşi modalitatea total diferită de dobândire a dreptului de proprietate pe calea acesteia impune exceptarea ei din formele de înstrăinare la care se refera art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995.
Pe de altă parte, deşi dispoziţiile deciziei amintite nu pot fi extinse şi la executarea drepturilor şi obligaţiilor prevăzute în antecontractele pe care proprietarii imobilelor achiziţionate de la stat în temeiul Legii 112/1995, cu alte persoane promitenţi-cumpărători, înainte de împlinirea termenului de 10 ani impus de disp. art. 9 al. final din Legea 112/1995, ca interdicţie legală, trebuie precizat că momentan, până la împlinirea acestui termen antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între contestatori şi intimaţi dă naştere doar unui drept de creanţă, deoarece atributele dreptului de proprietate le vor putea dobândi promitenţii-cumpărători doar după împlinirea termenului de 10 ani impus de lege.
Judecătoria Bistriţa – Secţia civilă, Sentinţa civilă nr. 6669/2011
Prin contestaţia la executare înregistrată sub nr. 1816/190/2010, contestatorii SMT, SVM, SEŞ, au solicitat instanţei ca, în contradictoriu cu intimaţii VI, VM şi KNT, să dispună anularea tuturor actelor de executare silită întocmite de către executorul judecătoresc JOL în dosarul nr. 20/ex/2008; să constate că contestatorii au un drept de retenţie asupra imobilului până la data achitării de către proprietari a sumelor ce reprezintă îmbunătăţirile şi sporul de valoare aduse imobilului; să dispună suspendarea executării silite până la soluţionarea irevocabilă a contestaţiei la executare, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, contestatorii arată că în data de 7.03.2008, executorul judecătoresc le-a pus în vedere să se prezinte în 10.03.2008 la imobilul situat în Bistriţa, str. Dornei, nr. 41, înscris în CF 354/I Bistriţa, nr. top. 1628/I, dată la care imobilul va fi evaluat în vederea executării silite, pentru recuperarea sumei datorate de către intimaţii VI şi VM către persoana înscrisă în foaia de sarcini, intimatul KNT în baza unui contract autentic.
Contestatorii au încheiat la data de 26.07.2002 un act autentificat de notar BDA sub nr. 4550 intitulat antecontract de vânzare – cumpărare, privind imobilul înscris în CF 354/I nr. top. 1628/I cu intimaţii VI şi VM, act prin care aceştia din urmă s-au obligat să le înstrăineze imobilul cumpărat în baza Legii 112/1995 atunci când legea le va permite. Acest contract a fost notat în cartea funciară sub 8157/2002 dată de când devine opozabil terţilor (inclusiv viitorilor creditori ai proprietarilor şi executorului judecătoresc). În cartea funciară a fost notată anterior şi interdicţia de înstrăinare pe timp de 10 ani de la cumpărare conform art. 9 din Legea 112/1995.
În baza acestor notări nu se poate scoate la vânzare la licitaţie publică imobilul respectiv. Prima interdicţie este legală şi operează împotriva oricui, iar cea de-a doua este convenţională, dar fiind notată în CF este opozabilă oricui. Decizia ICCJ nr. 78/2007 prin care s-a admis recursul în interesul legii cu privire la interpretarea dispoziţiilor art. 9 din Legea 112/1995 permite în prezent ca imobilele cumpărate în baza acestei legi să facă obiectul executării silite, dar cu condiţia ca acestea să fie libere de alte sarcini, condiţie ce nu este îndeplinită în cazul de faţă.
În baza antecontractului de vânzare – cumpărare (pct. 3 alin. 2 din contract), contestatorii au obţinut dreptul de a aduce imobilului toate modificările şi îmbunătăţirile pe care le consideră necesare pentru ridicare gradului de confort, astfel că aceştia au făcut îmbunătăţiri ce se ridică la suma de 2.000.000.000 lei (ROL).
Se mai arată că la data încheierii antecontractului, imobilul era aproape o ruină, iar contestatorii l-au transformat într-un spaţiu comercial modern, iar prin magazinul deschis i-au dat şi o valoare de piaţă mai mare prin vadul comercial creat. Până la achitarea valorii îmbunătăţirilor, contestatorii solicită a se consta că au un drept de retenţie asupra imobilului.
Potrivit art. 10 din contractul autentic, promitenţi vânzătorii s-au obligat să nu înstrăineze unei alte persoane imobilul şi să nu garanteze în nici un fel cu imobilul obligaţii către persoane fizice sau juridice, în caz contrar făcându-se vinovaţi de săvârşirea infracţiunilor de înşelăciune în convenţii şi fals în declaraţii.
Observând situaţia juridică a imobilului, contestatorii apreciază că se impune suspendarea executării silite până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a contestaţiei.
Văzând atitudinea promitenţilor vânzători care au luat un împrumut de 50.000 euro la data de 15.10.2007 obligându-se să-l restituie la data de 1.12.2007 (intenţia fiind evidentă de a nu restitui suma, dacă aceasta s-a dat) contestatorii declară că urmează să formuleze plângere penală împotriva acestora.
În drept, s-au invocat disp. art. 399, art. 403 alin.1 C.pr.civ. disp. Legii 7/1996.
Legal citat, intimatul KNT a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea contestaţiei la executare formulată de contestatori, cu motivarea că a împrumutat intimaţilor VI şi VM suma de 50.000 euro sumă ce urma să îi fie restituită la data de 01.12.2007. Ca urmare a faptului că debitorii nu i-au restituit la scadenţă suma împrumutată, intimatul a formulat cerere de executare silită în vederea încasării creanţei sale certe, lichide şi exigibile, cerere ce formează obiectul dosarului execuţional 20/ex/2008 al BEJ JOL.
Mai arată intimatul că antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat între contestatori şi intimaţi nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilului şi creează în sarcina intimaţilor doar o obligaţie de a face şi anume aceea de a se prezenta în faţa notarului public atunci când legea va permite pentru a perfecta actul de vânzare – cumpărare în formă autentică, ori în prezent art. 9 alin ultim din Legea 112/1995 nu este abrogat.
După cum se observă în minuta Deciziei nr. LXXIX (79) din data de 05.11.2007 pronunţată de către ICCJ în dosarul 50/2007, în dispozitivul acesteia nu se menţionează sintagma „dar cu condiţia ca acestea să fie libere de alte sarcini”, aceasta fiind o interpretare proprie a contestatorilor.
Mai arată intimatul că, deşi contestatorii invocă un drept de retenţie asupra imobilului supus executării silite aceştia au introdus deja o acţiune având ca obiect validarea antecontractului de vânzare – cumpărare ce face obiectul dosarului nr. 1817/190/2008 al Judecătoriei Bistriţa astfel că, potrivit disp. art. 111 C.pr.civ. cererea acestora de a se constata existenţa în favoarea lor a dreptului de retenţie este inadmisibilă atâta timp cât au la îndemână o acţiune în realizarea dreptului.
Pe de altă parte, cererea contestatorilor de a li se acorda un drept de retenţie asupra imobilului este prematură, atâta timp cât nu s-a născut o obligaţie a acestora de a preda imobilul. Se mai învederează faptul că nu au fost indicate de către contestatori în mod expres în ce constă îmbunătăţirile aduse, intervalul exact de timp în care acestea s-au realizat.
Referitor la cerere de suspendare a executării silite, intimatul arată că nu s-a făcut dovada că contestatorii ar suferi vreun prejudiciu ca urmare a executării silite.
Legal citaţi, intimaţii VI şi VM au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea contestaţiei la executare, ca netemeinică şi nelegală.
În motivare, aceştia au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a contestatorilor. Astfel, între intimaţii şi SC S&C SRL s-a încheiat contractul de comodat autentificat sub nr. 7555/21.10.2002, pentru ca aceasta din urmă să folosească imobilul proprietatea tabulară a intimaţilor din Bistriţa, str. Dornei, nr. 41. SC S&C SRL este singura care ar fi putut efectua şi suporta eventualele cheltuieli de întreţinere curente a spaţiului, persoanele fizice contestatoare neavând nici un drept de a efectua vreo investiţie în spaţiu sau de a dispune de acest spaţiu.
Oricum, susţin intimaţii, imobilul a fost primit în stare bună de către comandatară, aşa cum reiese din pct. 5 al contractului, astfel că nu justifica investiţii de 2.000.000.000 lei vechi.
Pe fond, intimaţii au solicitat respingerea contestaţiei, întrucât în anul 2001, anterior cumpărării imobilului, întrucât deţinea posesia lui, au întocmit întreaga documentaţie necesară executării lucrărilor de refacere a tencuielii interioare, schimbare tâmplărie interioară şi exterioară cu tâmplărie din lemn, revopsire faţadă etc. lucrări care auz fost autorizate prin Autorizaţia de construire nr. 1614/29134 din 03.01.2002 (anterior încheierii contractului cu SC S&C SRL).
Lucrările de renovare şi amenajare au fost executate de intimaţi, cu ajutorul familiei fiicei lor, familia P, aceştia achiziţionând toate materialele necesare, şi achitând întreaga manoperă pentru executarea lucrărilor.
Mai mult, chiar dacă contestatorii ar fi executat vreo lucrare cu sau fără acordul intimaţilor, conform art. 6 din contractul de comodat „în măsura în care imobilului închiriat i se aduc unele îmbunătăţiri, acestea vor rămâne proprietarilor imobilului, fără obligaţia pentru aceştia de a plăti contravaloare lor.”
În drept, s-au invocat disp. art. 115 şi urm., art. 137 C.pr.civ.
La data de 29.01.2008, s-a formulat de către SC GC SRL o cerere de intervenţie calificată de instanţă ca fiind în interes propriu, prin care a solicitat să se constate că are un drept de retenţie asupra imobilului în litigiu, până la data achitării de către proprietari a sumelor ce reprezintă îmbunătăţirile şi sporul de valoare adus imobilului.
În motivare, s-a arătat că aşa cum reiese din contractul de comodat nr. 4561/26.07.2002, proprietarii VI şi VM au închiriat gratuit intervenientei imobilul de pe str. Dornei, nr. 41 pe o perioadă de 10 ani, cedându-i societăţii folosinţa chiar la acea dată.
Anterior încheierii acestui contract, proprietarii au încheiat cu administratorii intervenientei un antecontract de vânzare – cumpărare având ca obiect acelaşi imobil. Având în vedere că la data încheierii antecontractului s-a achitat întregul preţ al imobilului şi că imobilul era grevat de interdicţia de vânzare timp de 10 ani, pentru a avea siguranţa posesiei şi folosinţei netulburate până la perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, intervenienta, prin reprezentanţii săi (contestatorii) a fost nevoită să încheie şi contractul de comodat.
În scurt timp de la încheierea acestui contract, intervenienta a demarat lucrări substanţiale pentru renovarea şi aducerea în stare de funcţionare a imobilului a cărui folosinţă au dobândit-o. potrivit facturilor şi chitanţelor depuse la dosar, valoarea acestora depăşeşte 200.000 lei noi.
Prin declanşarea procedurii executării silite de către creditorul KNT intervenienta este în pericolul de a pierde atât posesia şi folosinţa imobilului, cât şi investiţia făcută în renovarea lui, întrucât proprietarii VI şi VM nu venituri din muncă şi nici alte imobile în proprietate.
Se mai arată că principala prerogativă a dreptului de retenţie este aceea de a refuza restituirea bunului grevat de această garanţie. Această putere ar fi superfluă în absenţa opozabilităţii retenţiei faţă de debitorul obligaţiei garantate, creditorii acestuia şi proprietarii bunului reţinut, precum şi faţă de autorul deposedării retentorului de bunul grevat. Numai un drept de retenţie opozabil acestor persoane asigură prezervarea puterii retentorului asupra bunului şi posibilitatea de realizare a creanţei acestuia.
În drept, s-au invocat disp. art. 49 – 55 C.pr.civ, art. 111 C.pr.civ.
Prin Sentinţa civilă nr. 6669/2011 pronunţată de Judecătoria Bistriţa, s-au respins ca neîntemeiate atât contestaţia la executare şi capătul de cerere în constatarea dreptului de retenţie, formulate de contestatori, cât şi cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta SC GC SRL.
Pentru a hotărî astfel, judecătoria a avut în vedere următoarele:
Prin contractul de împrumut autentificat sub nr. 850/15.10.2007 de către Birul notarului public MS , intimatul KNT a împrumutat intimaţilor VI şi VM suma de 50.000 euro, cu termen de restituire la data de 1.12.2007.
În baza acestui titlu executoriu, intimatul KNT a formulat o cerere de executare silită, care formează obiectul dosarului execuţional nr. 20/2008 al Biroului executorului judecătoresc JOL, dosar în care iniţial debitorii au fost somaţi să plătească creditorului suma de 50.000 euro, cu titlu de împrumut nerestituit şi suma de 6.294 lei, reprezentând cheltuieli de executare, iar ulterior s-a început procedura de vânzare la licitaţie a imobilului situat în Bistriţa, str. Dornei, nr. 41,compus din 2 camere, 1 bucătărie, 1 baie, 1 cămară, 1 beci, amenajat în prezent ca spaţiu comercial, identificat în CF 354/I Bistriţa,nr. top. 1628/I şi cota indiviză de 129,22/475 părţi din trenul aferent construcţiei, înscris în CF 354 Bistriţa, ocazie cu care s-a întocmit la data de 19.03.2008 publicaţia de vânzare imobiliară.
Întrucât contestatorii SMT, SVM şi SEŞ, aveau notată asupra imobilului urmărit o promisiune de vânzare-cumpărare, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public BDA sub nr. 4550/26.07.2002, aceştia au fost încunoştinţaţi despre executare, în condiţiile art. 500 alin. 3 C.pr.civ. În CF a fost notată anterior şi interdicţia de înstrăinare pe timp de l0 ani de la cumpărare, conform art. 9 din Legea 112/l995.
Pe de altă parte, deşi dispoziţiile deciziei amintite nu pot fi extinse şi la executarea drepturilor şi obligaţiilor prevăzute în antecontractele pe care proprietarii imobilelor achiziţionate de la stat în temeiul Legii 112/1995, cu alte persoane promitenţi-cumpărători, înainte de împlinirea termenului de 10 ani impus de disp. art. 9 al. final din Legea 112/1995, ca interdicţie legală, trebuie precizat că momentan, până la împlinirea acestui termen antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între contestatori şi intimaţii VI şi VM dă naştere doar unui drept de creanţă, deoarece atributele dreptului de proprietate le vor putea dobândi promitenţii-cumpărători doar după împlinirea termenului de 10 ani impus de lege. Sub acest aspect, este de reţinut că prin Sentinţa civilă nr. 3474/2008 pronunţată de Judecătoria Bistriţa în dosarul nr.1817/190/2008, a fost respinsă acţiunea având ca obiect validarea antecontractului de vânzare-cumpărare, ca fiind prematur introdusă, instanţa reţinând că reclamanţii au formulat acţiunea în valorificarea acestui contract înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării, deşi cunoşteau că acest termen încă nu s-a împlinit.
Aşa fiind şi reţinând că cele două notări în cartea funciară nu pot împiedica desfăşurarea procedurii executării silite asupra imobilului în cauză, iar actele de executare din dosarul sus menţionat au fost întocmite cu respectarea dispoziţiilor legale ce reglementează materia executării silite imobiliare, nefiind justificate temeiuri pentru anularea lor, în considerarea art. 399 şi urm. C.pr.civ., instanţa a respins contestaţia la executare formulată, ca fiind neîntemeiată.
În ce priveşte dreptul de retenţie invocat de contestatori asupra imobilului supus executării silite până la achitarea de către intimaţi a sumelor reprezentând sporul de valoare, pe lângă faptul că aceştia nu au arătat în concret în ce constau lucrările de îmbunătăţiri, nici nu au probat susţinerea că le-ar fi efectuat, chitanţele şi facturile depuse la filele 80-120 fiind emise în beneficiul cumpărătoarei SC GC SRL, şi nu a contestatorilor, persoane fizice. De asemenea, intimaţii VI şi VM neagă faptul că contestatorii ar fi efectuat îmbunătăţiri la imobilul lor, arătând că toate lucrările de investiţii, renovare, amenajare, etc. au fost executare de către aceştia împreună cu familia fiicei lor (familia P), în baza Autorizaţiei de construire nr. 1614/29134 din 3.01.2002 eliberată de Primarul municipiului Bistriţa, achiziţionând toate materialele necesare şi achitând întreaga manoperă pentru executarea lucrărilor. Susţinerile intimaţilor sunt confirmate de probatoriul testimonial administrat în dosarul nr. 6832/190/2008, în care părţile s-au judecat, martorii audiaţi în instanţă declarând în acest sens că persoana care a executat lucrările de reparaţii este ginerele intimaţilor, numitul PD, care chiar a fost reclamat la primărie pentru că a efectuat „demolări de pereţi”.
Chiar dacă nu ar trebui luate în considerare aceste depoziţii, deoarece nu au fost date în procesul pendinte, nici în această situaţie nu se poate reţine că contestatorii ar fi adus îmbunătăţiri imobilului de vreme ce nu au prezentat dovezi sub aspectul efectuării lor, cu toate că sarcina probei le revenea conform art. 1169 C.civ.
Faţă de cele arătate, constatând că în speţă nu se poate reţine în privinţa contestatorilor efectuarea lucrărilor de investiţii la imobilul în cauză, instanţa va respinge cererea în constatarea dreptului de retenţie formulată în cadrul contestaţiei la executare, ca fiind neîntemeiată.
În privinţa dreptului de retenţie invocat pe calea cererii de intervenţie în interes propriu de către intervenienta SC GC SRL, se impun următoarele precizări:
Potrivit definiţiei date de practica judiciară şi literatura de specialitate, în absenţa unei reglementări legale, dreptul de retenţie este un drept real de garanţie imperfect în virtutea căruia cel care deţine un bun mobil sau imobil al altuia, pe care trebuie sa îl restituie, are dreptul să reţină bunul respectiv, să refuze deci restituirea, până ce creditorul titular al bunului îi va plăti sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, întreţinerea sau îmbunătăţirea acelui bun.
În cazul din speţă, nu se poate constata un drept de retenţie asupra imobilului litigios în beneficiul intervenientei deoarece chiar dacă a efectuat îmbunătăţiri la imobil, potrivit clauzei cuprinse la pct. 6 din contractul de comodat încheiat între părţi, autentificat sub nr. 4561/26.07.2002 de către Biroul notarului public BDA, „acestea vor rămâne în sarcina proprietarilor imobilului fără obligaţia pentru aceştia de a plăti contravaloarea lor”. Prin acelaşi act, la pct. 5 intervenienta s-a obligat să suporte toate cheltuielile de întreţinere şi amenajare a imobilului închiriat, iar la încetarea contractului, să-l predea în folosinţa comodanţilor în „starea bună în care l-a primit”.
În raport de aceste prevederi contractuale, se poate concluziona că la momentul predării imobilului în folosinţa intervenientei, acesta se afla în stare bună, iar dacă au fost realizate lucrările evidenţiate şi evaluate în rapoartele de expertiză întocmite în cauză, intimaţii nu pot fi obligaţi la plata contravalorii lor întrucât potrivit art. 969 Cod civil, contractul are forţă obligatorie, „putere de lege”, între părţile contractante. Cum, clauzele contractului de comodat nu au fost modificate pe parcursul executării lui şi nici nu a intervenit între părţi un alt acord scris cu privire la închirierea (cu titlu oneros) a imobilului, intervenienta nu este îndreptăţită la despăgubire în raport de sporul de valoare adus imobilului şi care apare ca efect al folosinţei lui cu titlu gratuit.
Abstracţie făcând de aceste aspecte, se impune precizarea că pentru lucrările evidenţiate în expertizele tehnice în construcţii şi instalaţii nu au fost prezentate autorizaţii, devize de lucrări, recepţii, avize, proiecte, materialele înglobate în îmbunătăţirea imobilului „nu sunt comparabile cu cele din facturi” şi nu există documentaţii de execuţie întocmite de persoane sau instituţii abilitate pentru racordurile de gaze, apă şi electricitate, singura documentaţie valabilă fiind cea aprobată de Eon Gaz Bistriţa pentru instalaţia interioară de încălzire.
Pentru considerentele analizate, constatând că intervenienta nu justifică un drept de retenţie asupra imobilului în discuţie, câtă vreme a folosit spaţiul cu titlu gratuit şi s-a obligat să suporte sporirea valorii acestuia, în considerarea prevederilor art.49 şi urm. C.pr.civ., instanţa a respins ca neîntemeiată cererea de intervenţie formulată în interes propriu.
