1. Contract de închiriere.
Prelungirea de drept a contractului în temeiul art.14 alin.3 din OUG nr.40/1999.
OUG nr.40/1999 – art.6; art.10 alin.1
– art.13 alin.1
– art.14 alin.3
OUG nr.8/2004
Legea nr.10/2001 – art.13 alin.1; art.15
republicată
În condiţiile în care proprietarul redobândeşte imobilul în procedura administrativă a Legii nr.10/2001,acesta are obligaţia de a respecta dispoziţiile art.15 din Legea nr.10/2001, republicată.
Contractul de închiriere a fost prelungit până la 8.04.2009 prin efectul OUG nr.8/2001 la o dată la care imobilul se afla în patrimoniul statului, astfel că noul proprietar se subrogă în obligaţiile statului cu privire la imobil, contractul încheiat între stat şi chiriaşi, fiindu-i opozabil.
Incidenţa în raportul dintre părţi a dispoziţiilor OUG nr.40/1999 este determinată de dispoziţiile art.13 alin.1 din Legea nr.10/2001, republicată, care consacră aplicabilitatea prevederilor OUG nr.40/1999 în situaţia restituirii unui imobil prin procedura administrativă sau prin hotărâre judecătorească.
(C.A.B.S.IV.Civ. – dec.civ.1311/17.09.2008)
Prin cererea formulată la data de 23.04.2007, reclamanta J. M. I.a solicitat evacuarea pârâţilor S. Z., B. F. şi B. T. din imobilul situat în Bucureşti, sector 6, imobil pe care îl ocupă fără titlu.
La data de 31.05.2007, pârâţii au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, solicitând respingerea cererii principale şi pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate prelungit de drept contractul de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, în condiţiile art. 14 alin.3 din OUG nr.40/1999.
Prin sentinţa civilă nr. 4556/03.07.2007, Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti a respins cererea principală, ca neîntemeiată şi a admis în parte cererea reconvenţională, constatând prelungit de drept contractul de închiriere nr.404/21.07.1999, în baza OUG nr.8/2004,
Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut că prin Dispoziţia nr.6167/17.07.2006 a Primarului General al Municipiului Bucureşti a fost restituit în natură reclamantei pârâte apartamentul sus-menţionat, în temeiul Legii nr.10/2001.
Instanţa a reţinut incidenţa în cauză a OUG nr.8/2004, în raport de care a constatat că, contractul de încheiere este prelungit pentru încă 5 ani, până la 08.04.2009, întrucât acest contract era în curs de executare la momentul restituirii , iar locuinţa făcea parte din patrimoniul P.M.B.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel atât reclamanta, cât şi pârâţii.
Prin cererea de apel, aceştia au solicitat desfiinţarea în parte a sentinţei în sensul admiterii cererii reconvenţionale în totalitate, arătându-se că, deşi din motivarea sentinţei apelate rezultă cu claritate că a fost admisă cererea în totalitate, în dispozitiv se reţine că a fost admisă cererea pârâţilor reclamanţi doar în parte , iar cererea reconvenţională nu a avut decât un singur capăt de cerere.
Apelanţii pârâţi au formulat întâmpinare faţă de apelul declarat de reclamantă, solicitând respingerea acestuia ca nefondat.
Prin decizia civilă nr. 1361 A din 2.11.2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti Secţia a III -a Civilă, s-a admis apelul declarat de apelanta reclamantă J. M. I. împotriva sentinţei civile nr.4556/3.06. 2007 pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti; a fost schimbată în tot sentinţa civilă apelată în sensul că s-a admis acţiunea principală ; s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, sector 6; s-a respins cererea reconvenţională ca neîntemeiată şi s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii -pârâţi S. Z. , B.T. împotriva sentinţei civile nr.4556/3.07.2007 pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti.
Tribunalul a respins apelul pârâţilor reclamanţi, a admis apelul formulat de reclamantă şi în baza art. 296 Cod procedură civilă, a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul celor arătate anterior.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurenţii-pârâţi.
În dezvoltarea motivelor de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, recurenţii susţin că prin nerespectarea dispoziţiilor art. 10 alin.1 din OUG nr.40/1999, contractul de închiriere anterior s-a prelungit de drept până la încheierea noului contract de închiriere.
În combaterea tezei referitoare la faptul că aplicabilitatea dispoziţiilor OUG nr. 40/1999, a încetat la 8.04.2004, se susţine că raţiunea dispoziţiilor cuprinse în acest act normativ, este aceea a asigurării unei protecţii a chiriaşilor, inclusiv prin limitarea cazurilor în care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere.
Se invocă dispoziţiile art. 13 alin.1 din Legea nr. 10/2001, care fac trimitere la OUG nr.40/1999.
Examinând criticile formulate, Curtea constată că recursul este fondat.
Imobilul în litigiu a fost restituit intimatei-reclamante , prin dispoziţia nr.6167/17.07.2006, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti.
În art. 3 al acestei dispoziţii se stipulează încetarea de drept a contractului de închiriere dintre chiriaş şi SC Orizont SA pe data punerii în posesie a proprietarului.
Pe lângă faptul că în sistemul legislativ român nu există noţiunea de încetare de drept a contractului de închiriere decât pentru situaţia ajungerii acestuia la termen, schimbarea proprietarului dă naştere în mod obligatoriu unei proceduri contencioase în contradictoriu cu chiriaşul pentru reglementarea eventualelor raporturi locative.
Ca atare, menţiunea din dispoziţie nu produce nici un fel de efecte în privinţa drepturilor anterior dobândite de chiriaş, acestea urmând a fi soluţionate în raport de dispoziţiile legale incidente în materie.
În aceeaşi dispoziţie la art. 2 se face trimitere la obligaţia proprietarului care redobândeşte bunul în procedura administrativă a Legii nr. 10 de a respecta dispoziţiile art. 15 din Legea nr. 10/2001 republicată.
În aceste condiţii, având în vedere că la data restituirii către intimata reclamantă a imobilului recurenţii erau chiriaşi ai statului, având un contract de închiriere ce fusese prelungit, până la data de 8.04.2009 prin efectul OUG nr.8/2004, la o dată la care imobilul se afla în patrimoniul statului, intimata – reclamantă se subrogă în obligaţiile statului cu privire la imobil, contractul încheiat între stat şi pârâţi , fiindu-i opozabil.
Contrar argumentelor instanţei de apel, incidenţa în raporturile dintre părţi a dispoziţiilor OUG nr. 40/1999 este determinată de dispoziţiile art. 13 alin.1 din Legea nr. 10/2001 republicată care consacră aplicabilitatea prevederilor OUG nr. 40/1999, în situaţia restituirii unui imobil prin procedură administrativă sau prin hotărâre judecătorească.
În raport de aceste considerente, în baza art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, rap. la art. 13, 15 din Legea nr. 10/2001, Curtea va admite recursul, va modifica decizia recurată în sensul că va respinge apelul declarat de reclamanta J.M.I.şi va menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.
