Îmbogăţire fără just temei. Raportare la beneficiul prezumat al posesorului unui spaţiu comercial, până la data evicţiunii.
Reclamanta – vânzător al spaţiului comercial nu este îndreptăţită să pretindă, pe considerentul îmbogăţirii fără justă cauză, eventualul profit pe care l-a obţinut pârâta –cumpărător, cu ocazia exploatării activului achiziţionat, până la momentul evicţiunii sale de către un terţ. Nu se poate pretinde că pârâta s-a îmbogăţit fără just temei, ca urmare a utilizării imobilului în temeiul unui titlu, anterior deposedării legale de către adevăratul proprietar.
Fiind probat faptul că înaintea operării transferului dreptului de proprietate, reclamanta fusese notificată de către terţul evingător, pârâta reconvenientă este îndreptăţită să pretindă despăgubiri vânzătorului, determinate de evicţiune. Dacă însă acest prejudiciu este raportat la un prezumtiv rezultat financiar pozitiv, estimat prin raportare la activitatea fostului detentor al imobilului, iar nu la datele din contabilitatea societăţii pârâte (care să ateste în mod neechivoc obţinerea de profit), o asemenea acţiune a celui evins este, la rândul său, nejustificată.
Reclamanta S.C. EFORIE S.A a solicitat obligarea S.C. JEAMATI S.R.L. la plata sumei de 748.323.000 lei, reprezentând echivalentul profitului obţinut de societatea pârâtă, în urma exploatării activului ,,Cantina Ancora’’; s-a apreciat că sunt întrunite condiţiile îmbogăţirii fără just temei, în măsura în care pârâta a beneficiat de spaţiul comercial, cu toate că imobilul a fost predat în cele din urmă adevăratului proprietar, în urma unei acţiuni în revendicare.
S-a arătat că pârâta a exploatat activul în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 23.02.1993; ulterior încheierii acestui contract între părţile prezentului litigiu, imobilul a fost restituit A.N.E.F.S. Bucureşti, prin hotărâre judecătorească.
Prin sentinţa civilă nr. 254 COM/ 1998 a Tribunalului Constanţa–secţia comercială, pârâta S.C. JEAMATI S.R.L. a obţinut câştig de cauză în acţiunea în regres faţă de vânzătorul spaţiului – S.C. EFORIE S.A. – instanţa dispunând restituirea preţului obţinut în urma vânzării. Reclamanta apreciază că această sumă nu a fost, însă, redusă cu valoarea profitului obţinut de pârâtă pe perioada derulării activităţii în acelaşi spaţiu, până la evicţiune.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 992 cod civil.
Prin întâmpinare, pârâta a arătat ca acţiunea în regres a avut ca obiect doar valoarea actualizată a preţului bunului pentru care a fost evins, iar nu şi beneficiul pierdut de societate ca efect al evicţiunii. În cererea reconvenţională, S.C. JEAMATI S.R.L. a pretins la rândul său obligarea reclamantei la plata sumei ce reprezintă beneficiul nerealizat pe perioada 1993 – 1997, ca urmare a evicţiunii totale.
S-a susţinut că reclamanta fusese notificată de către terţul evingător, anterior vânzării activului şi că în măsura în care evicţiunea nu ar fi avut loc, societatea reconvenientă ar fi înregistrat profit, a cărui valoare urmează a fi stabilită prin expertiză.
Ambele acţiuni au fost respinse ca nefondate.
Potrivit art. 1337 şi urm. cod civil, vânzătorul este de drept obligat să răspundă faţă de cumpărător pentru evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, cu consecinţa restituirii preţului în condiţiile art. 1341 cod civil.
Textul art. 1343 cod civil statuează că vânzătorul are dreptul de a opri din preţ o sumă egală cu foloasele obţinute de către cumpărător din reducerea valorii bunului pentru care acesta din urmă a fost evins.
Din actele depuse, ca şi din cuprinsul hotărârii judecătoreşti privind restituirea preţului, reiese că societatea reclamantă a cunoscut posibilitatea evicţiunii totale, înainte de încheierea actului de vânzare-cumpărare.
În aceste condiţii, faţă de textele legale menţionate, se va reţine că acţiunea reclamantei, cu privire la restituirea prezumtivului profit al cumpărătorului evins, este nefondată. Reclamanta nu poate pretinde că pârâta s-a îmbogăţit fără just temei, ca urmare a utilizării imobilului în temeiul unui titlu, anterior deposedării legale de către adevăratul proprietar.
Pretenţiile pârâtei reconveniente sunt, la rândul lor, nefondate.
Cel evins poate pretinde, potrivit art. 1341 cod civil, daune interese şi spezele contractului de vânzare, pe care urmează a le proba în contra vânzătorului.
În speţă, însă, pârâta nu a probat existenţa unui prejudiciu rezultat din lipsa de folosinţă, întrucât acesta a fost raportat la profitul pe care l-ar fi obţinut reclamanta, dacă ar fi utilizat activul turistic. Din răspunsurile la interogator, precum şi din înscrisurile depuse reiese că pârâta nu a exploatat activul licitat, întrucât evicţiunea a operat imediat după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Ori, rezultatul financiar pozitiv, generat de utilizarea unui spaţiu comercial, nu poate fi prezumat şi nu poate fi estimat în legătură cu activitatea fostului detentor al imobilului, în absenţa unor elemente certe în contabilitatea societăţii pârâte, care să ateste în mod neechivoc obţinerea de profit.
(sentinţa civilă nr. 2163 COM/ 11.09.2000, definitivă conform deciziei civile nr. 959/2001 a Curţii de Apel Constanţa-secţia comercială)
