Tip speta: sentinta civila
Titlu: constatare nulitate absolută a documentaţiei cadastrale
Data speta: 09.02.2010
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 17.01.2008 sub nr. unic de înregistrare 49/199/2008 reclamanta R. ( fostă S. I.i-a chemat în judecată pe pârâţii P. I., M. A. M., OFICIU DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ B. solicitând instanţei ca să se constate nulitatea absolută a documentaţiei cadastrale nr. 688/29.11.2004 întocmite asupra suprafeţei de 1220 m.p. teren arabil, situat în intravilanul localităţii B. B., jud. B., având număr cadastral 754,sola 5, parcela 39/18 şi să se dispună radierea înscrierii nr. 688/29.11.2004 din evidenţele O.C.P.I. B., privind acelaşi imobil precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Cererea a fost legal timbrată.
În motivarea de fapt a cererii de chemare în judecată reclamatul a arătat că în anul 1996 a cumpărat de la M. C. suprafaţa de teren de 1220 mp conform contractului autentificat cu nr.1683/10.07.1996 de BNP”M. L.”,înregistrat la carte funciară sub nr.658/15.07.1996.Arată că ulterior cumpărării comuna B.-B. s-a reorganizat din punct de vedere teritorial iar terenul a fost trecut în comuna I.. Mai arată că de la acea dată a exercitat posesia asupra terenului şi a achitat toate obligaţiile fiscale referitoare la acest teren . Reclamanta arată că în anul 1999 a plecat în Belgia şi a dat terenul în folosinţă unui vecin. Când s-a reîntors în ţară în anul 2001 a delimitat terenul montând semne de hotar şi a plecat iar din ţară. Când s-a reîntors în anul 2007 s-a prezentat la Oficiul de Cadastru în scopul întocmirii documentaţiei cadastrale şi înscrierii în cartea funciară prilej cu care a aflat că se întocmise o documentaţie cadastrală în favoarea unei terţe persoane, respectiv M. M. C. şi P.I.,persoane care obţinuseră în anul 2000 o hotărâre de perfectare a unei vânzări asupra aceluiaşi teren în baza unei zdelci. A formulat cerere la OCPI însă nu s-a putut soluţiona problema cu privire la care a formulat sesizarea. Arată că a luat legătura cu pârâtul P. I.însă acesta nu şi-a exprimat disponibilitatea să comunice ,iar numitul M. M. C. a decedat între timp.
Cererii de chemare în judecată i-au fost anexate înscrisuri.
Reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri,martori şi expertiză, probe încuviinţate de instanţă.
Pârâţii P. I. şi M. A. M. au fost legal citaţi ,s-au prezentat în faţa instanţei şi a depus întâmpinare. În motivarea de fapt a întâmpinării se arată ca din sentinţa civilă nr.103/2001 pronunţată de Curtea de Apel Bacău rezultă că sunt proprietarii terenului în suprafaţă de 1400 mp. situat în intravilanul com. I., sat D.,jud. B.. Precizează că numitul M. C. a dus-o în eroare pe reclamantă şi pe notarul care a încheiat actul de vânzare cumpărare şi că acesta este vinovatul principal care trebuie să răspundă în faţa legii.
Ulterior,pârâta M. A. M. a formulat o altă întâmpinare prin acte arată că este fiica defunctului M. M. C. şi că numitul M.C. a recunoscut în instanţă că a vândut pământul prima dată lui M. M. C. şi P. I.dar la presiunea d-nei avocat L.V. şi R. I. şi-a retras declaraţie verbală, motivând că nu a înţeles întrebarea preşedintelui completului de judecată.
La termenul din 13.05.2008 a fost depusă o dată cu întâmpinarea şi o procură autentică de reprezentare a pârâtei de către B. E..
Paratul OCPI a depus la rândul său întâmpinare. In aceasta se arata numitul M. C. după obţinerea t.p. nr.25196/13.04.1995 a înstrăinat reclamantei R. I. suprafata de 1220 m.p. situată în intravilanul com B. B. în baza contractului de vânzare cumpărare încheiat de BNP”M. L.”, deşi ar fi trebuit să perfecteze convenţia de vânzare cumpărare încheiată la data de 01.12.1991 prin încheierea unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu M. M. C. şi P. I.. Precizează că numitul M. C. a dat dovadă de rea credinţă prin faptul că aceeaşi suprafaţă de teren a vândut-o mai întâi printr-o convenţie de vânzare cumpărare încheiată la data de 01.12.1991 cu numiţii M. M. C. şi P. I. iar după obţinerea titlului de proprietate a încheiat cu reclamanta R. I. în data de 10 iulie 1996 un contract de vânzare cumpărare în formă autentică.
La termenul din 24.06.2008 instanţa a dispus repunerea pe rol a dosarului pentru a discuta asupra suspendării în baza art.244 cod procedură civilă faţă de existenţa dosarului numărul 103/199/2006.
La termenul din 14.10.2008 reclamanta şi-a reiterat motivarea în drept a acţiunii. În aceasta se arată că temeiul de drept al acţiunii este cel prev. de art.13 al.1 lit o din O.A.N.C.P.I. nr. 634/2006 care a completat şi modificat O.M.Adm.Publice nr 534/2001 şi H.G. nr. 1210/2004 privind funcţionarea A.N.C.P.I. , şi art.22,34,35,36,37,53 din Lg.7/1996.
Pârâta M. A. M. a formulat o altă întâmpinare pentru termenul din 02.12.2008.În aceasta se arată că invocă ca temei legal al acţiunii de anulare a documentaţiei cadastrale , art.13 alin1 din ordinul nr.634/2006 care prevede documentaţia pentru intabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil neînscris în cartea funciară precum şi art.22,23,23,35,54 din lg.7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare. Precizează că pârâţii M. M. C. şi P. I. au dobândit cu bună credinţă terenul printr-un act sub semnătură privată în prezenta unor martori şi datorită neseriozităţii vânzătorului şi refuzului acestuia de a perfecta actul de vânzare cumpărare pârâţii l-au acţionat în justiţie şi au obţinut prin s.c.nr.248/07.03.2000 dreptul deplin de proprietate asupra terenului.
La termenul din 15.09.2009 s-a formulat cerere de abţinere însă aceasta a fost respinsă la data de 05.10.2009.
Dosarul a fost repus pe rol la data de 12.10.2009 pentru a se solicita relatii de la OCPI B. şi pentru ca reclamanta să prezinte documentele de proprietate în original.
In cauza s-au efectuat o expertiză topo cadastru de către domnul expert B. M..
Din actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:
La data de 10 iulie 1996, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub numărul 1683 în faţa notarului public L.M., numitul M. C. a vândul reclamantei R. ( fostă S. ) I. suprafaţa de 1220 mp. teren arabil intravilan situat în localitatea B. – B., judeţul B., tarla 5, aprcela 39 / 18,. S-a menţionat în cuprinsul contractului că reclamanta cumpărătoare are cunoştinţă de situaţia juridică a imobilului, face acestă dobândire pe riscul său şi scuteşte pe vânzător de cercetarea registrelor de publicitate imobiliară. Conform art 45 al 3 din 36 / 1995 s-a obligat să îndeplinească formalităţile de publicitate imobiliară
La data de 1.12.1991 între numiţii M. M. C. şi P. I., în caliate de promitenţi cumpărători şi numiţii M. C. şi M. V., în calitate de promitenţi vânzători, a intervenit o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare prin care cei din urmă au promis spre vânzare celor dintâi suprafaţa de 1 400 mp. teren situat în comuna B. – B., sat D., judeţul B., şi terenul gostatului. S-a menţionat în cuprinsul înscrisului sub semnătură privată că terenul a fost cumpătat la valoarea de 35 000 lei, urmând ca în momentul apariţiei actului de proprietate să se facă întocmească necesare prin notariat. Suma ce reprezintă preţul a fost plătită ambilor promitenţi vânzători şi primită de vânzătorul M. V..
La data de 13 aprilie 1995 a fost eliberat titlul de proprietate nr. 251 196 / 1995 pe numele lui M. C., transcris la Judecătoria B. sub numărul 615 din 10.07.1996, pentru o suprafaţă 4 500 mp teren situat în comuna B. – B., judeţul B.. Din acestă suprafaţă, 1220 mp. reprezintă teren arabil intravilan, fiind amplasat în tarla 5, aprcela 39 / 18.
În consecinţă, lucrările de publicitate imobiliară s-au efectuat sub numărul 658 din 15.07.1996 la Judecătoria B..
La data de 09.04.1998 promitenţii cumpărători M. M. C.şi P.I. i-au chemat în judecată pe promitenţii vânzători M. C.şi pe moştenitorii defunctului M. V., pentru perfectarea convenţiei de vânzare – cumpărare încheiată la data de 1 decembrie 1991.
Prin sentinţa civilă nr. 248 din 7 martie 2000 pronunţată în dosarul nr. 1892 / 1999 al Judecătoriei B.i a fost admisă în parte acţiunea având ca obiect perfectare vânzare, a fost perfectată convenţia intervenită în data de 1.12.1991 numai în ceea ce-l priveşte pe pârâtul M. C., s-a constatat achitarea preţului de către reclmaanţi, fiind respinsă acţiunea în ceea ce-i priveşte pe moştenitorii defunctului M. V..
Apelul declarat împotriva acestei sentinţe civile a fost respins prin decizia civilă nr. 1686 / A / 25.09.2000 a T. B., pronunţată în dosarul nr. 3836 / 2000.
Recursul declarat împortiva acestei decizii a fost la rândul său respins prin decizia civilă nr. 193 / 9 februarie 2001 a Curţii de Apel B., pronunţată în dosarul nr. 39 / 2001. S-a reţinut în cuprinsul acestei decizii, în esenţă, că între părţi s-a încheiat un antecontract, şi, întrucât reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul promis s-a făcut în nume propriu doar lui M.C., acesta devine creditor al obligaţiei de a face, respectiv de a se prezenta la notariat pentru încheirea actului în forma autentică prescrisă de lege “ad validitatem”. Acestă obligaţie s-a născut în momentul în care titularul dreptului a primit titlul de proprietate care să-i legitimeze dreptul de a înstrăina bunul. S-a mai precizat în cuprinsul deciziei civile că reclamanţii P. I.şi M. M.C. sunt creditori ai unei obligaţii de a face, în speţă interesând doar dacă înscrisul care a fost întocmit este valabil în senul art 948 Cod civ, fiind astfel apt de a sta la baza transmisiunii juridice a dreptului de proprietate asupra bunului prin hotărârea pronunţată de către instanţă ca act constitutiv de drepturi.
În speţă, reclamanta – pârâtă R.( fostă S. ) I., a dobândit prin cumpărare, în baza contractului autentic nr. 1683 din 10 iulie 1996, suprafaţa de 1220 mp teren, tarla 5, aprcela 39 / 18 asupra căreia exercită în prezent posesia şi a exercitat-o şi anterior , atât personal, cât şi prin intermediul numitului D. P., pe care l-a mandatat să lucreze terenul în lipsa sa.
Din conţinutul înscrisurilor depuse la dosar, precum şi a raportului de expertiză tehnică, instanţa constată că ambele titluri, respectiv contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub numărul 1683 din 10 iulie 1996 şi sentinţa civilă nr. 248 din 7 martie 2000 pronunţată în dosarul nr. 1892 / 1999 al Judecătoriei B., pe care părţile le-au invocat ca temei al dreptului de proprietate, se referă la acelaşi teren în suprafaţă de 1220 mp, rezultată în urma suprapunerii amplasamentelor ( de 1220 mp în cazul reclamantei şi 1 400 mp în cazul pârâţilor ), situat în comuna B. – B. judeţul B., tarla 5, parcela 39 / 19 şi provin de la acelasi autor , respectiv M. C..
În consecinţă, întrucât ambele părţi prezintă titluri de proprietate valabile care provin de la acelasi autor, instanţa urmează a le compara, dând câştig de cauză părţii care a îndeplinit prima cerinţele de publicitate imobiliară.
Astfel, verificând contractul de vânzare nr. 1683 din 10 iulie 1996, prin care reclamanta R.( fostă S. ) I.a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, instanţa constată că acesta a fost transcris la Judecătoria B.i sub nr. 658 din 15.07.1996, cu respectarea legislaţiei în vigoare. Pubilitatea imobiliară reprezintă mijlocul juridic care are ca scop asigurarea evidenţei şi realizarea opozabilităţii faţă de terţi a actelor juridice prin care se constituie, sau se sting drepturi reale, altfel spus, aducerea la cunoştinţa publicului a diverselor operaţiuni juridice săvârşite cu sau fără participarea acestuia.
Faptul că reclamanta a scutit pe vânzător de cercetarea în registrele de publicitate imobiliară nu împietează cu nimic fondul dreptului.Acestă opţiune era una legală la data respectivă.Mai mult,aşa după cum rezultă din înscrisurile de la dosarul cauzei,la data încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică nu exista nici o altă menţiune privitor la respectivul titlu de proprietate.
Aşa fiind,vânzarea a fost efectuată respectând toate normele în vigoare la data respectivă fără a se încălca nici un drept.Este evident că la acea dată antecontractul exista dar acesta nu fusese înregistrat ca o sarcină asupra terenului în registrele de publicitate imobiliară.Obligaţia înregistrării acestuia aparţinea pârâţilor.Or aceştia,neînregistrându-l au considerat să îşi asume riscurile ce decurg din aceasta.
Pe de altă parte, sentinţa civilă nr 248 din 7 martie 2000 pronunţată în dosarul nr. 1892 / 1999 al Judecătoriei B., prin care s-a perfectat vânzarea-cumpărarea intervenită între pârâtul P. I. şi autorul pârâtei M. A. ( M. M. C.) în calitate de promitenţi – cumpărători şi chematul în garanţie M. C., în calitate de promitent vânzător, care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare are un caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietăţii de la data rămânerii definitive, pentru suprafaţa de teren care face obiectul hotărârii operând înscrierea în mod provizoriu în cartea funciară ulterior realizării formalităţilor de publicitate imobiliară de către reclamantă.
În aceste condiţii, instanţa va da câştig de cauză părţii care a efectuat prima formalităţile de publicitate imobiliară, respectiv reclamantei R. I.. De altfel, în persoana acesteia s-a realizat primul transfer valabil al dreptului de proprietate cu privire la suprafaţa de 1220 mp. teren, întrucât titlul pârâţilor – sentinţa civilă – are efect constitutiv de drepturi, aceştia devenind proprietari abia la rămânerea definitivă a hotărârii, respectiv în data de 9 februarie 2001. Până în acel moment, pârâţii au avut doar calitatea de creditori ai unei obligaţii de a face ( respectiv de a solicita încheierea în formă autentică a contratului de vânzare – cumpărare ), înscrisul sub semnătură privată nefiind translativ de drepturi reale.
Susţinerile pârâţilor în sensul că nu au solicitat perfectarea antecontractului până în anul 1998 întrucât au fost induşi în eroare de chematul în garanţie, nu au fost demonstrate prin probatoriul administrat de aceştia. Evident că, M. C. în calitatea sa de promitent vânzător, urmează a-şi stabili eventuala răspundere faţă de pârâţi, pe calea unei acţiuni separate pe care aceştia o pot promova.
Astfel că, susţinerile pârâţilor legate de reaua credinţă ( viclenie ) a reclamantei, nu pot fi primite de instanţă, întrucât la data încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 1683 din 10 iulie 1996 vânzătorul era proprietar deplin, dreptul său de proprietate nefiind transmis în mod valabil unei alte persoane.
Chestiunea că zdelca încheiată în data de 1 decembrie 1991 întruneşte condiţiile prev de art. 948 Cod civil ( cum au argumentat pârâţii ) nu echivalează cu transmiterea proprietăţii, ci înseamnă că, actul este apt de a sta la baza unei hotârâri care să ţină locul unui act autentic de vânzare cumpărare.
Mai mult decât atât, la data pronunţării hotărârii judecătoreşti de perfectare a vânzării, chematul în garanţie M. C. nu mai avea calitatea de proprietar. În plus, în condiţiile în care în privinţa antecontractului de vânzare-cumpărare intervenit la 1.12.1991 nu au fost îndeplinite formele de publicitate pentru a fi opozabil terţilor, evident că problema bunei-credinţe a celui de al doilea cumpărător, respectiv reclamanta, nu poate fi pusă la îndoială, astfel că actul autentic de vânzare încheiat de acesta şi în privinţa căruia au fost îndeplinite formele de publicitate, urmează să-şi producă efecte şi în raport cu pârâţii.
Faptul că la un moment dat reclamanta ar fi putut cunoaşte despre existenţa unei promisiuni de vânzare, nu demonstrează reaua credinţă a acesteia, în condiţiile în care situaţia juridică a terenului, cunoscută de public ca urmare a realizării formalităţilor impuse de legea 7 / 1996, era evidentă: se afla în proprietatea lui M. C..
Aşadar, titlul de proprietate al reclamantei este mai bine caracterizat decât cel al pârâţilor. Aşa fiind titlul de proprietate al reclamantei trebuie să fie intabulat.
Pe de altă parte OCPI Bacău nu are culpă în această chestiune. La această instituţie s-au efectuat lucrările de publicitate imobiliară a sentinţei pârâţilor. Faptul că instanţa de fond care a pronunţat perfectarea nu a dispus şi cercetarea registrelor de publicitate imobiliară ale pârâtei nu aduce acesteia nicio culpă. De altfel,OCPI în întâmpinarea depusă la dosarul cauzei arată că nu se opune admiterii acţiunii şi intabulării actului reclamantei din prezenta acţiune.
Aceştia au arătat că s-au conformat dispoziţiei instanţei şi au intabulat o sentinţă de perfectare,fără a avea posibilitatea legală de a se opune şi de a cerceta fondul dreptului. Cum însă rectificarea sau orice altă operaţiune în registrele de publicitate imobiliară se efectuează în baza unei sentinţe judecătoreşti în cazul în care nu există acordul părţilor.
Fată de situaţia de fapt şi de drept reţinută instanţa reţine că acţiunea reclamantei este întemeiată şi, pe cale de consecinţă va admite acţiunea.
În temeiul art.274 C.P.Civ.pârâţii fiind în culpă procesuală va obligată să plătească reclamantei cheltuieli de judecată .
Red.A.N.T
