Contracte, Actiuni
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 12.06.2012 sub nr. 14834/212/2012, reclamantul S.C. V. S.R.L. a solicitat instantei în contradictoriu cu pârâtul N.G. sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract de vânzare-cumparare pentru terenul situat în extravilanul satului Corbu de Jos, comuna Corbu, jud. Constanta, în suprafata de 1 ha, sola 116, parcela 606/14, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii, reclamantul a aratat ca în baza antecontractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. (…)/20.09.2002 de BNP (…), pârâta a promis sa vânda terenul situat în extravilanul satului Corbu de Jos, comuna Corbu, jud. Constanta, în suprafata de 1 ha, sola 116, parcela 606/14, declarând la acea data ca a dobândit terenul ca bun propriu, prin reconstituirea dreptului de proprietate conform procesului-verbal încheiat la data de 19.08.1999 cu Primaria Corbu.
Reclamantul a mai aratat ca pârâta s-a obligat sa semneze actul de vânzare-cumparare în forma autentica pâna la data de 23.02.2003, pâna la care reclamantul trebuia sa întocmeasca planurile cadastrale, însa nu a înteles sa îi puna la dispozitie titlul de proprietate, astfel ca nu a putut sa întocmeasca planul cadastral.
Reclamantul mai arata desi pretul integral al vânzarii a fost achitat în întregime si a notificat-o pe pârâta de mai multe ori, aceasta nu a înteles sa încheie contractul în forma autentica.
Reclamantul a aratat de asemenea ca în anul 2006 a introdus o actiune prin care a solicitat ca instanta sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract de vânzare-cumparare, respectiv dosarul nr. 3427/2006 al Judecatoriei Constanta, ocazie cu care a aflat ca procesul-verbal de punere în posesie era falsificat, întrucât terenul a fost dobândit prin constituirea, si nu prin reconstituirea dreptului de proprietate, astfel ca a renuntat la judecata.
În drept, au fost invocate dispozitiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005.
În sustinerea cererii au fost depuse, în copie, înscrisuri.
Pârâta a formulat Note de sedinta, prin care a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii, exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, exceptia prematuritatii introducerii cererii, care au fost respinse la termenul din 11.01.2013.
La termenul din 04.02.2013, pârâtul a formulat cerere reconventionala, prin care a solicitat sa se constate desfiintarea antecontractului autentificat sub nr. (…)/20.09.2002 la BNP (…) si în subsidiar constatarea nulitatii absolute a antecontractului pentru existenta erorii ca viciu de consimtamânt.
În fapt, pârâta-reconvenienta a aratat ca în antecontract exista o clauza de dezicere, în temeiul carora s-a conferit ambelor parti contractante dreptul de a denunta (desfiinta) unilateral contractul pe care l-au încheiat în schimbul unei sume de bani, lucru care s-a si întâmplat în dosarul nr. 3427/2006, atunci când însasi SC V. SRL a solicitat activarea acestei clauze, lucru de care instanta a luat act.
Pârâta-reconvenienta mai arata ca a raspuns pozitiv la solicitarea reclamantei si a consemnat la CEC pe numele acesteia dublul sumei platite.
În ceea ce priveste constatarea nulitatii absolute a antecontractului, pârâta-reconvenienta arata ca suntem în situatia unui viciu de consimtamânt, întrucât se afla în eroare la data semnarii antecontractului în ceea ce privesc chestiuni esentiale legate de obiectul contractului, de raportul juridic ce se nastea.
Pârâta-reconvenienta arata ca eroarea se referea chiar la acea clauza strâns legata de obiectul contractului, de raportul juridic ce se nastea, iar notarul unde s-a semnat contractul nu i-a spus în nici un fel ca nu si-ar produce efecte.
În drept, pârâtul a invocat art. 969 si urm., art. 953, 954 si urm. Cod civil, art. 119 C.proc.civ.
Prin Încheierea din 25.03.2013 instanta a dispus disjungerea cererii reconventionale si înregistrarea acesteia sub nr. 14834/212/2012/a1, precum si suspendarea dosarului nr. 14834/212/2012 pâna la solutionarea cererii reconventionale.
Reclamantul a depus întâmpinare la cererea reconventionala, prin care a solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiata.
În fapt, reclamantul a aratat ca în codul civil nu exista notiunea de desfiintare antecontract, iar daca s-ar cere rezolutiunea prevazuta de art. 1021 Cod civil, actiunea ar fi inadmisibila, întrucât rezolutiunea poate fi ceruta doar de partea care a executat sau se declara gata sa execute antecontractul, în speta SC V. SRL
Reclamantul a mai aratat nu a activat clauza de dezicere, ba mai mult a formulat actiune prin care a solicitat ca instanta sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract potrivit dispozitiilor art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005.
Cu privire la capatul 2 al cererii reconventionale, reclamantul a aratat ca pârâta-reconvenienta stia ce semneaza, a falsificat procesul-verbal de punere în posesie, a primit pretul terenului, a stiut ca vinde un teren cu nu putea fi vândut la acea data.
Pârâta-reconvenienta a depus raspuns la întâmpinare, prin care a aratat ca reclamanta a ales a doua varianta prevazuta de art. 1021 C.civil, si anume desfiintarea cu daune interese, prin modificarea actiunii în cadrul dosarului nr. 3427/2006 la data de 31.05.2006.
Pârâta-reconvenienta a aratat de asemenea ca la data încheierii antecontractului se afla în eroare doar în ceea ce priveste ragazul pe care îl avea de a se razgândi fara acordul celeilalte parti, cu plata dublului sumei primite, iar acest drept pârâta îl considera esential.
În cauza a fost încuviintata si administrata proba cu înscrisuri, în cadrul careia s-a dispus emiterea unei adrese catre OCPI Constanta pentru a comunica un extras de carte funciara si catre BNP (…) pentru a comunica înscrisurile care au stat la baza încheierii antecontractului de vânzare-cumparare.
În cauza s-a administrat de asemenea proba cu expertiza imobiliara, si desi s-a încuviintat proba cu interogatoriul pârâtei-reconveniente, aceasta nu s-a prezentat în fata instantei pentru administrarea acestei probe.
Analizând actele dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumparare autentificat de BNP (…) sub nr. (…)/20.09.2002 pârâta-reconvenienta N.G. s-a obligat sa îi vânda reclamantului SC V. SRL terenul situat în extravilanul satului Corbu de Jos, comuna Corbu, jud. Constanta, în suprafata de 1 ha, sola 116, parcela 606/14, în schimbul sumei de 10.000.000 ROL.
Vânzatoarea s-a obligat de asemenea sa semneze actul de vânzare-cumparare în forma autentica pâna la data de 23.02.2003, data pâna la care societatea cumparatoare era obligata sa întocmeasca planurile cadastrale.
În penultimul paragraf al antecontractului se mentioneaza faptul ca în situatia în care vânzatoarea nu va întocmi contractul de vânzare-cumparare în forma autentica, acesta se obliga sa restituie dublul sumei platite.
Prin cererea ce a facut obiectul dosarului nr. 3427/2006 al Judecatoriei Constanta, SC V. SRL a solicitat în contradictoriu cu N.G. pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de vânzare-cumparare pentru imobilul mentionat mai sus, iar la termenul din 31.05.2006 si-a modificat actiunea, în sensul ca a solicitat obligarea pârâtei sa îi restituie dublul sumei primite ca pret integral al vânzarii, adica suma de 20.000.000 ROL, iar ulterior a formulat o cerere de renuntare la judecata cauzei.
Prin cererea reconventionala, pârâta-reconvenienta solicita pe de o parte sa se constate ca prin manifestarea de vointa precizata de S.C. V. S.R.L. prin cererea de modificare a actiunii în dosarul nr. 3427/2006 aceasta a solicitat de fapt desfiintarea antecontractului conform tezei finale a art. 1021 C.civil, iar pe de alta parte în cauza a operat clauza de dezicere prevazuta în contract, atât la solicitarea reclamantei cât si prin manifestarea de vointa pârâtei-reconveniente, care a înteles sa nu încheie contractul în forma autentica, dreptul sau la desfiintarea unilaterala a contractului fiind definit de expresia „în situatia în care în care vânzatoarea nu va încheia actul”.
Instanta apreciaza ca aceste sustineri sunt neîntemeiate, pentru urmatoarele considerente:
Conform dispozitiilor art. 1020 Cod civil, „Conditia rezolutorie este subînteleasa întotdeauna în contractele sinalagmatice, în caz în care una din parti nu îndeplineste angajamentul sau”, iar conform art. 1021 C.civil, „Într-acest caz, contractul nu este desfiintat de drept. Partea în privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, când este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune de interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara înaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate.”
Pentru a fi admisibila rezolutiunea, este necesar sa fie îndeplinite, cumulativ, urmatoarele conditii:
– una dintre parti sa nu si fi executat obligatiile ce i revin. Neexecutarea poate fi si partiala, caz în care partea din obligatie neexecutata trebuie sa fi fost considerata esentiala la încheierea contractului. Revine instantei judecatoresti dreptul de apreciere asupra masurii în care neexecutarea partiala justifica rezolutiunea contractului;
– neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si a îndeplinit obligatia.
– debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus în întârziere, în conditiile prevazute de lege.
Instanta judecatoreasca, constatând îndeplinirea acestor conditii, urmeaza a pronunta rezolutiunea contractului, ale carei efecte sunt conditionate de ramânerea definitiva a hotarârii judecatoresti.
În aceste conditii, în lipsa inserarii unui pact comisoriu expres de gradul 4 în contractul dintre parti, instanta nu poate „constata desfiintarea” antecontractului, ci trebuie sa analizeze daca sunt întrunite conditiile prevazute de art. 1020 si urm. C. civ. 1864.
În speta de fata, instanta constata ca neexecutarea antecontractului s-a datorat în special conduitei promitentei-vânzatoarei, care nu a încheiat contractul de vânzare-cumparare în forma autentica în termenul stipulat în contract.
Or, actiunea în rezolutiune a contractului poate fi intentata numai de partea care a executat sau care se declara gata sa execute contractul. Daca s-ar recunoaste o asemenea actiune partii care nu si executa obligatia, ar însemna sa se încalce principiul fortei obligatorii a contractelor.
În aceste conditii, singura care ar putea fi îndreptatita sa solicite rezolutiunea antecontractului ar fi promitenta-cumparatoare, însa pentru aceasta trebuia sa învesteasca instanta cu aceasta cerere, fapt care nu s-a întâmplat.
În ceea ce priveste existenta în cuprinsul antecontractului încheiat între parti a unei clauze de dezicere, instanta retine faptul ca clauza de dezicere reprezinta o veritabila exceptie de la principiul irevocabilitatii contractului si este acea dispozitie speciala inserata de parti într-o conventie, ce îi permite unei parti contractante sa se dezica de contract, adica sa îsi revoce consimtamântul. Ca natura juridica, dispozitia de dezicere este o conditie rezolutorie pur potestativa, existenta contractului depinzând exclusiv de manifestarea de vointa a partii care beneficiaza de clauza, aceasta rezervându-si dreptul de a pune capat obligatiei sale când va voi.
Astfel, printr-o clauza de dezicere, ambele parti trebuie sa consimta ca pot reveni asupra acordului de vointe dat de a încheia contractul în forma autentica, cu toate consecintele ce decurg din aceasta, conditie care nu este îndeplinita în speta de fata, întrucât în contractul încheiat între parti nu a fost instituita însa o clauza de dezicere, ci o clauza de arvuna, care are caracter confirmatoriu.
Sustinerea pârâtei-reconveniente potrivit careia avea dreptul sa opteze pentru una dintre posibilitatile prevazute în antecontract, adica fie sa semneze actul autentic, fie sa restituie dublul sumei primite, ar fi fost întemeiata numai în masura în care în contract s-ar fi prevazut o clauza de dezicere, care sa le permita partilor sa revoce conventia în mod unilateral.
Însa, caracterul de clauza de dezicere, care este derogatoriu de la clauza obisnuita de arvuna, trebuia specificat în mod expres în conventie, caci fara o manifestare de vointa clara si categorica, nu se poate presupune o derogare de la principiul irevocabilitatii unilaterale a contractelor sinalagmatice.
De altfel, chiar în speta depusa la dosar de însasi pârâta-reconvenienta (f 26), se arata ca „prin aceeasi promisiune, partile de comun acord au stabilit ca, pentru ipoteza în care promitentii vânzatori se vor razgândi cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumparare, se va naste obligatia acestora de a plati promitentilor cumparatori dublul pretului achitat, iar pentru ipoteza în care promitentii cumparatori se vor razgândi, efectul va fi pierderea de catre acestia din urma a avansului achitat.”
În ceea ce priveste capatul de cerere având ca obiect constatarea nulitatii absolute a antecontractului pentru existenta erorii ca viciu de consimtamânt, instanta îl va respinge de asemenea ca neîntemeiat, pentru urmatoarele considerente:
Desi Codul civil din 1864 nu contine o definitie a nulitatii, doctrina si jurisprudenta au definit nulitatea drept acea sanctiune de drept civil care lipseste actul juridic civil de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabila. Astfel, nulitatea este sanctiunea care intervine în cazul în care la încheierea actului juridic civil nu au fost respectate dispozitiile legale referitoare la conditiile de validitate ale actului juridic, indiferent ca este vorba despre conditii de fond sau conditii de forma.
Printre conditiile de fond ale actului juridic civil se afla si consimtamântul, care, pentru a fi valabil, trebuie sa îndeplineasca în mod cumulativ urmatoarele conditii: sa provina de la o persoana cu discernamânt, sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice, sa fie exteriorizat si sa nu fie alterat de vreun viciu de consimtamânt.
În cauza, se invoca de catre reclamant existenta erorii ca viciu de consimtamânt, prin raspunsul la întâmpinare aratându-se ca la data încheierii antecontractului se afla în eroare doar în ceea ce priveste ragazul pe care îl avea de a se razgândi fara acordul celeilalte parti, cu plata dublului sumei primite, drept considerat de pârâta-reconvenienta ca esential.
Referitor la aceste sustineri, instanta retine faptul ca nulitatea absoluta a actului juridic intervine doar în cazul erorii obstacol, atunci când falsa reprezentare cade fie asupra naturii actului juridic care se încheie, în sensul ca o parte crede ca încheie un act juridic, iar cealalta parte crede ca încheie un alt act juridic, fie asupra identitatii fizice a obiectului, în sensul ca una din parti crede ca trateaza cu privire la bun, iar cealalta parte are în vedere un alt bun.
Raportat la motivele invocate de pârâta-reconvenienta, instanta retine ca în speta de fata nu este aplicabila niciuna dintre aceste ipoteze.
Astfel, motivele invocate de aceasta vizeaza eroarea grava sau eroarea – viciu de consimtamânt, care presupune ca falsa reprezentare cade asupra calitatilor esentiale ale obiectului actului juridic, adica acele calitati care au fost determinante pentru parti într-o asemenea masura încât daca ar fi fost cunoscuta lipsa acestora, actul juridic nu s-ar mai fi încheiat, iar incidenta acestei erori atrage nulitatea relativa a actului juridic, si nu nulitatea absoluta.
Prin probele administrate în cauza, pârâta-reconvenienta nu a facut dovada faptului ca s-a aflat în eroare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumparare, iar lipsa nejustificata a acesteia la interogatoriu va fi considerata de instanta în temeiul art. 225 C.proc.civ., ca un început de dovada în folosul reclamantului.
Instanta constata ca din cuprinsul antecontractului de vânzare cumparare rezulta în mod clar care este termenul pâna la care vânzatoarea se putea razgândi cu privire la vânzare fara acordul celeilalte parti, respectiv data de 23.02.2003, data pâna la care trebuia sa încheie actul de vânzare – cumparare în forma autentica, astfel ca nu se poate sustine ca vânzatoarea s-a aflat în eroare cu privire la acest „ragaz”.
De altfel, prin întâmpinarea depusa de pârâta-reconvenienta în dosarul nr. 3427/2006 (f30), aceasta a invocat faptul ca încheierea antecontractului s-a realizat datorita unei erori strecurate în procesul-verbal de punere în posesie cu privire la modalitatea în care terenul a intrat în proprietatea sa, fara a face nicio referire cu privire la eroarea invocata în cadrul prezentului dosar.
Nu în ultimul rând, instanta va avea în vedere si faptul ca, astfel cum rezulta din Ordonanta de scoatere de sub urmarire penala din 14.11.2008 emisa de un procuror din cadrul Parchetului de pe lânga Judecatoria Constanta în dosarul nr. 11936/P/2007, pârâta-reconvenienta a fost angajata în functia de agent agricol la Primariei Comunei Corbu în perioada 1985-2003, iar în perioada 1991-2002 a fost membru în Comisia de aplicare a Legii nr. 18/1991, prin urmare avea pregatirea necesara pentru a-si da seama de consecintele juridice ale actelor încheiate.
Pe de alta parte, instanta va avea în vedere si faptul ca nulitatea relativa pentru existenta erorii ca viciu de consimtamânt trebuie invocata în termenul de prescriptie extinctiva.
Pentru aceste considerente, instanta va respinge cererea reconventionala formulata de pârâta-reconvenienta, ca neîntemeiata.
Fiind în culpa procesuala, pârâta-reconvenienta va fi obligata î
