Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 11.11.2015 sub nr. /212/2015, reclamanta PCC a solicitat, în contradictoriu cu pârâta FTK, evacuarea acesteia din urmă din imobilul folosit fără drept situat în Constanţa în incinta PCC, în suprafaţă de 3015 mp, din care 80 mp construcţie şi 2935 mp pistă karting, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, a arătat că prin contractul de închiriere nr. 698/10.12.2012, în calitate de locator, a pus la dispoziţia pârâtei, în calitate de locatar, suprafaţa de 3015 mp, din care 80 mp construcţie, pentru desfăşurarea activităţii de şcoală de karting şi de agrement karting pe o perioadă de un an, între 01.01.2013 şi 31.12.2013, contra sumei lunare de 428 euro, echivalent în lei, urmând ca aceasta să suporte separat şi contravaloarea utilităţilor necesare desfăşurării activităţii (energie electrică, apă-canal).
A învederat reclamanta că potrivit art. 5.2 lit. b din contract, pârâta avea obligaţia ca la expirarea contractului să predea spaţiul închiriat cel puţin în aceeaşi stare în care l-a primit, precizând totodată că prin actul adiţional nr. 874/03.12.2013, perioada închirierii s-a extins de la 01.01.2014 până la 31.12.2014.
A menţionat reclamanta că pârâta nu a înţeles să-şi respecte obligaţia asumată de a preda imobilul pe care l-a folosit conform contractului, continuând să funcţioneze în incinta PCC, deşi a înştiinţat-o prin adresa nr. 467/03.10.2014 să elibereze spaţiul pentru care contractul de închiriere expirase întrucât acesta nu urma a mai fi prelungit şi un alt contract nu urma să se mai încheie.
În luna mai 2015, prin intermediul executorului judecătoresc BEJ OS, a notificat pârâta, fosta locatară, în temeiul prevederilor art. 1038 Cod procedură civilă, să evacueze imobilul teren în suprafaţă de 3015 mp pe care se află construcţia de 80 mp, notificare căreia nu i-a dat însă curs, continuând să ocupe imobilul şi să beneficieze de utilităţi, achitând în schimb contravaloarea folosinţei clădirii în suprafaţa de 80 mp aferentă lunilor ianuarie şi februarie 2015.
A mai învederat că potrivit art. 112 alin. 4 indice 1 din Legea 1/2011 a educaţiei naţionale, terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea palatele şi cluburile elevilor, ale căror cheltuieli curente şi de capital se finanţează de la bugetul de stat, fac parte din domeniul public al statului şi sunt administrate de Ministerul Educaţiei Naţionale prin consiliile de administraţie ale acestor unităţi.
În drept, a invocat dispoziţiile art. 1038, 1041 Cod procedură civilă.
În probaţiune, a solicitat proba cu înscrisuri.
A anexat înscrisuri (f. 6-16).
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 100 lei (f. 7).
La termenul de judecată din data de 09.12.2015, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată.
A arătat pârâta că încă din anul 2002 a utilizat, în calitate de locatară, pe baza unor contracte de închiriere cu revizuire anuală, pista de karting şi cădirea anexă din incinta PCC. Ulterior, prin adresa nr. 467/03.10.2014 emisă de reclamantă, a fost încunoştinţată că „momentan nu se mai încheie noi contracte de închiriere şi nici nu se prelungesc cele existente”.
Pârâta a precizat că, deşi şi-a manifestat intenţia de a nu mai prelungi contractul, în perioada ianuarie 2015-aprilie 2015 reclamanta a continuat să încaseze chiria pentru spaţiul închiriat, aşa cum rezultă din ordinele de plată anexate. În luna mai 2015, prin notificarea nr. 86/05.05.2015 a BEJ OS, a fost somată să evacueze imobilul în termen de 30 de zile de la primirea notificării, însă, a precizat pârâta, reclamanta nu a mai dat curs acestei notificări şi nici nu a făcut acte de opoziţie legate de utilizarea spaţiului, aceasta continuând să emită facturi pentru utilităţi, ultima factură fiind emisă în luna octombrie 2015.
Pe cale de excepţie, a invocat inadmisibilitatea formulării prezentei acţiuni, întrucât nu a fost notificată în prealabil, în condiţiile prevederilor art. 1038 Cod procedură civilă.
Astfel, a arătat că deşi reclamanta face dovada transmiterii unei notificări întemeiate pe dispoziţiile art. 1037 Cod procedură civilă, notificarea nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege. Procedura aleasă de reclamantă pentru obţinerea unei hotărâri de drept comun de evacuare a sa din spaţiul deţinut în incinta imobilului situat în Soveja nr. 17 este o procedură specială, ce presupune parcurgerea unor etape obligatorii şi premergătoare introducerii cererii prevăzute de art. 1041 Cod procedură civilă. A precizat pârâta că reclamanta nu face dovada îndeplinirii cumulative a condiţiilor prevăzute de lege, notificarea nr. 86/05.05.2015 a BEJ OS nefiind de natură a complini cerinţele legii, fiind emisă cu mult după termenul prevăzut de lege şi în condiţiile în care intervenise tacita relocaţiune.
De asemenea, a menţionat că un alt motiv de inadmisibilitate a acţiunii este acela că evacuarea nu poate fi dispusă pe calea procedurii speciale, întrucât a intervenit tacita relocaţiune.
Astfel, a precizat pârâta, pentru perioada ianuarie 2015-aprilie 2015, reclamanta a continuat să încaseze chiria în cuantumul prevăzut în cuprinsul contractului de închiriere şi al actului adiţional nr. 874/2013. Prin plăţile efectuate la 21.01.2015, 26.02.2015, 30.03.2015 şi 28.04.2015, a achitat chiria datorată şi determinată în baza prevederilor vechiului contract, achitând totodată, pentru această perioadă, şi contravaloarea utilităţilor.
În aceste condiţii, a precizat pârâta, a intervenit tacita relocaţiune, potrivit art. 1810 Cod civil, iar începând cu data de 01.01.2015 suntem în prezenţa unui nou contract de locaţiune pe perioadă nedeterminată.
Deşi notificarea nr. 86/05.05.2015 a BEJ OS a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1037 Cod civil, nu este de natură a acoperi ipoteza prevăzută de legiuitor, iar pe de altă parte, aceasta nu a produs efecte sau urmări de natură a dovedi opoziţia locatarului faţă de folosirea în continuare a imobilului, în acest sens trebuind să existe manifestări neechivoce ale locatorului cu privire la încetarea locaţiunii. Însă, a precizat pârâta, locatorul nu şi-a manifestat în niciun fel opoziţia faţă de continuarea locaţiunii, ba mai mult, a emis facturi de utilităţi în luna octombrie 2015 şi a acceptat plata acestora.
A mai menţionat că executarea obligaţiilor contractuale nu se rezumă doar la plata chiriei şi a utilităţilor, ci şi la paza şi întreţinerea imobilului, inclusiv a suprafeţei de 10400 mp spaţii verzi aferente, conform art. 5.2 lit. l din contract.
În drept, a invocat art. 1038 şi următoarele Cod procedură civilă.
În probaţiune, a solicitat proba cu înscrisuri (f. 34-38).
Totodată, a solicitat suspendarea judecării cauzei până la soluţionarea cererii ce face obiectul dosarului nr. 7760/118/2015 al Tribunalului Constanţa.
Prin încheierea din data de 11.12.2015, instanţa a respins cererea de suspendare formulată de pârâta, ca neîntemeiată.
Sub aspectul probatoriului, a încuviinţat pentru ambele părţi proba cu înscrisuri.
La termenul de judecată din data de 13.01.2016, instanţa a unit cu fondul cauzei excepţia inadmisibilităţii formulării prezentei cereri de chemare în judecată.
Analizând actele şi lucrările dosarului, reţine următoarele:
În fapt, prin contractul de închiriere nr. 698/10.12.2012 (f. 8), reclamanta, în calitate de locator, a închiriat pârâtei, în calitate de locatar, spaţiul de 3015 mp situat în incinta PCC, din care 80 mp clădire şi 2935 mp pistă karting, pe o perioadă de 12 luni, începând cu data de 01.01.2013 şi până la 31.12.2013, în schimbul unei chirii lunare de 428 Euro.
Ulterior, prin actul adiţional nr. 874/03.12.2013 la contractul anterior menţionat (f. 11), părţile au modificat durata contractului, stabilind că perioada închirierii este de la 01.01.2014 până la 31.12.2014.
Înainte de expirarea termenului contractual, respectiv la data de 03.10.2014, reclamanta a înştiinţat pârâta prin adresa nr. 467 (ce poartă semnătură de primire -f. 13) cu privire la faptul că, urmare a adresei nr. 2483/11.09.2014 emisă de Ministerul Educaţiei Naţionale prin care era informată că închirierea bunurilor proprietate publică a statului, aflate în administrarea Ministerului Educaţiei Naţionale, se aprobă prin Hotărâre de Guvern, la acel moment nu se mai încheie noi contracte de închiriere şi nici nu se prelungesc cele existente.
Prin notificarea nr. 86/05.05.2015, efectuată prin intermediul executorului judecătoresc, pârâta a fost somată ca în termen de 30 de zile de la comunicare (respectiv 07.05.2015) să evacueze imobilul teren şi construcţie în suprafaţă de 3015 mp.
În drept, potrivit art. 1034 alin. 1 Cod procedură civilă, dispoziţiile prezentului titlu (respectiv titlul XI privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept) se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane. Totodată, conform alineatului 2 al aceluiaşi articol, în sensul prezentului titlu, termenii de mai jos au următorul înţeles: a) locaţiune – orice locaţiune scrisă sau verbală, incluzând şi sublocaţiunea; b) locatar – locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului;c) locator – locatorul principal, sublocatorul, cesionarul şi dobânditorul imobilului; d) imobil – construcţia, terenul cu sau fără construcţii, împreună cu accesoriile acestora; e) ocupantul – oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului; f) proprietar – titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.
Faţă de dispoziţiile art. 248 alin. 1 Cod procedură civilă, conform cărora instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei, instanţa urmează a analiza cu prioritate excepţia inadmisibilităţii invocată prin întâmpinare.
Potrivit art. 1038 alin. 1 Cod procedură civilă, atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Instanţa observă că pârâta a fost înştiinţată în acest sens prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc OS, potrivit notificării nr. 86/05.05.2015 (f. 14) prin care i s-a pus în vedere să evacueze imobilul în termen de 30 de zile de la data comunicării (respectiv 07.05.2015, conform dovezii de comunicare f. 15).
Contrar susţinerilor pârâtei şi în acord cu susţinerile reclamantei, dispoziţiile art. 1038 alin. 3 Cod procedură civilă, conform cărora notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, nu sunt aplicabile cauzei dedusă judecăţii, având în vedere că termenul contractual expirase la data de 31.12.2014, anterior comunicării notificării efectuate prin intermediul executorului judecătoresc.
De altfel, chiar şi în situaţia în care ar fi operat într-adevăr tacita relocaţiune, astfel cum susţine pârâta, prevederile art. 1038 alin. 3 Cod procedură civilă ar fi fost în continuare inaplicabile dat fiind că noua locaţiune ar fi fost pe durată nedeterminată (art. 1810 alin.2 Cod civil), astfel că, prin ipoteză, n-ar fi existat un termen care să expire.
Cu privire la această din urmă susţinere a pârâtei, referitoare la intervenirea tacitei relocaţiuni, instanţa o apreciază nefondată. Astfel, potrivit art. 1810 alin. 1 Cod civil, dacă după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor. Sub acest aspect, instanţa consideră că prin adresa nr. 467/03.10.2014 emisă de către reclamantă şi comunicată pârâtei, reclamanta şi-a manifestat în mod neechivoc intenţia de a nu mai prelungi contractul de închiriere şi de a nu încheia un alt contract de închiriere cu aceasta, împrejurarea că şi ulterior expirării termenului contractual a acceptat totuşi plata chiriei neputând duce la o altă concluzie, pârâta fiind oricum îndatorată la plata contravalorii lipsei de folosinţă către reclamantă.
Instanţa mai apreciază, totodată, că şi dacă s-ar fi constatat că între părţi a intervenit tacita relocaţiune după expirarea termenului contractual, aceasta nu ar fi constituit un motiv de inadmisibilitate a prezentei acţiuni, înştiinţarea nr. 86/05.05.2015 efectuată prin intermediul executorului judecătoresc ţinând loc atât de denunţare a contractului (însăşi pârâta admiţând că ulterior acestui moment, reclamanta a refuzat să mai încaseze chiria pentru spaţiile închiriate), cât şi de notificare în sensul art. 1038 alin. 1 şi 2 Cod procedură civilă.
Faţă de considerentele expuse, instanţa va respinge excepţia inadmisibilităţii formulării acţiunii, ca neîntemeiată.
Pe fondul cauzei, instanţa reţine că în cazul contractului de locaţiune încheiat pe durată determinată, expirarea termenului are ca efect încetarea contractului şi exigibilitatea obligaţiei de restituire a locatarului, aşa cum rezultă şi din prevederile art. 5.2 lit. b din convenţia părţilor. Astfel, în urma încetării de drept a contractului de închiriere nr. 698/10.12.2012, modificat prin actul adiţional nr. 874/03.12.2013, instanţa reţine că pârâta nu mai deţine la acest moment un titlu valabil care să îi confere un drept de folosinţă asupra imobilului în litigiu pe care să-l opună reclamantei, motiv pentru care instanţa va admite acţiunea şi va dispune evacuarea acesteia din imobilul situat în Constanţa în incinta PCC, în suprafaţă de 3015 mp, din care 80 mp construcţie şi 2935 mp pistă karting.
În temeiul art. 453 C.pr.civ., reţinând culpa procesuală a pârâtei în declanşarea prezentului litigiu, aceasta căzând în pretenţii prin admiterea cererii introductive de instanţă, reclamanta este îndreptăţită la restituirea sumelor achitate cu titlu de cheltuieli de judecată. Instanţa constată că reclamata a plătit suma de 100 lei, cu titlu de taxă judiciară de timbru, conform ordinului de plată nr. 413/06.11.2015 (f. 7), precum şi suma de 600 lei, reprezentând onorariu de avocat, achitată conform ordinului de plată nr. 410/06.11.2015, astfel că va obliga pârâta la plata sumei totale de 700 lei către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată.
