Formularea unei cereri de restituire în natură de către persoana îndreptăţită, în condiţiile art. 14 din Legea nr. 112/1995, cerere ce nu fusese încă soluţionată, împiedică perfectarea vânzării-cumpărării către chiriaş.
Atâta vreme cât situaţia juridică a imobilului nu fusese stabilită, întrucât organul administrativ învestit cu solicitarea de restituire în natură nu se pronunţase, vocaţia chiriaşului la a cumpăra apartamentul, în condiţiile art. 14 din Legea nr. 112/1995, nu devenise una concretă.
în felul acesta, este afectată valabilitatea actului încheiat înainte de a se stabili dacă imobilul este supus restituirii fostului proprietar sau poate face obiect al înstrăinării.
(Decizia nr. 724 din 12 octombrie 2004 – Secţia a IlI-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti sub nr. 12427 din 14.08.2002, reclamanţii P.V.C. şi R.L.C. i-au chemat în judecată pe pârâţii municipiul Bucureşti, SC “R.” SA, T.C., C.F. şi V.V., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de aceştia cu privire la apartamente situate într-un imobil din Bucureşti.
Urmare a măsurii disjungerii (încheierea din 18.10.2002), instanţa a rămas învestită cu cererea de constatare a nulităţii absolute privind Contractul de vânzare-cumpărare nr. 592 din 6.02.1997 încheiat în calitate de cumpărător de pârâta T.C.
Reclamanţii au arătat că nulitatea actului juridic, astfel cum a fost solicitată, este determinată de faptul că la momentul perfectării vânzării-cumpărării ambele părţi au fost de rea-credinţă, cunoscând că autoarea reclamanţilor formulase cerere de restituire a imobilului.
Pârâta T.C. a formulat întâmpinare, solicitând, în principal, respingerea acţiunii ca inadmisibilă, cu motivarea că reclamanţii au solicitat restituirea imobilului pe cale administrativă în condiţiile Legii nr. 10/2001. în subsidiar, a cerut respingerea cererii ca neîntemeiată, întrucât nu s-ar putea reţine reaua-credinţă a părţilor contractante. De asemenea, pârâta a formulat cerere de chemare în garanţie a municipiului Bucureşti, SC “R.” SA şi a statului român, prin , solicitând obligarea acestora să plătească preţul apartamentului, spezele instanţei şi ale contractului de vânzare-cumpărare, actualizate conform ratei inflaţiei, în cazul în care acţiunea va fi admisă.
Prin Sentinţa civilă nr. 1789 din 13.03.2003, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis acţiunea formulată şi a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 592 din 6.02.1997. A fost admisă cererea de chemare în garanţie şi, pe cale de consecinţă, obligaţi municipiul Bucureşti şi statul român (reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice) la plata sumei de 94.993.919 lei, reprezentând valoarea actualizată a preţului plătit de pârâtă, şi a sumei de 16.500.000 lei cheltuieli de judecată. A fost respinsă cererea de chemare în garanţie formulată în contradictoriu cu SC “R.” SA, ca neîntemeiată.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, prima instanţă a reţinut, în fapt, că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat a se constata autoarea reclamanţilor formulase cerere de restituire în natură a imobilului din Bd. M. (actualmente I.M.), cerere înregistrată la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 a Primăriei Sectorului 1 Bucureşti.
Instanţa a apreciat că, încheindu-se contractul de vânzare-cumpărare înainte ca cererea de restituire în natură să fie soluţionată, au fost încălcate deliberat dispoziţiile imperative ale art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Pe aspectul bunei-credinţe a pârâtei s-a reţinut că reclamanţii au înlăturat această prezumţie, în condiţiile în care din probele administrate a rezultat că părţile locuiesc în acelaşi imobil, dar în corpuri diferite, pârâta având cunoştinţă de faptul că imobilul a fost naţionalizat de la autoarea reclamanţilor pe care, de altfel, a şi cunoscut-o.
S-a concluzionat că, nefiind de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pârâta a achiesat la scopul ilicit urmărit de unitatea vânzătoare, care cunoştea situaţia juridică a imobilului şi împrejurarea că se formulase cerere de restituire în natură.
Urmare a admiterii acţiunii şi constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, s-a apreciat întemeiată cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtă, faţă de dispoziţiile art. 1337 din Codul civil, potrivit cărora vânzătorul este de drept obligat a răspunde către cumpărător pentru evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut. Pretenţia formulată pe această cale a fost găsită întemeiată numai faţă de statul român şi municipiul Bucureşti, în privinţa SC “R.” SA reţinându-se că a avut numai calitatea de reprezentant al vânzătorului.
împotriva sentinţei au declarat apel pârâtele T.C. şi SC “R.” SA, care au formulat critici pe aspectul greşitei aprecieri asupra valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare, susţinând că la momentul încheierii acestuia nu a fost încălcată nici o dispoziţie legală. De asemenea, s-a arătat că nu a fost formulată nici o cerere de restituire în natură a apartamentelor din corpul B, unde este situat şi apartamentul ce a făcut obiectul vânzării către pârâtă, ci numai referitor la corpul C.
Apelurile au fost respinse ca nefondate prin Decizia civilă nr. 2482 din 17.12.2003 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a V-a civilă.
în considerentele deciziei s-a reţinut că cererea de restituire în natură formulată de autoarea reclamanţilor a privit, contrar susţinerilor formulate pe calea apelului, şi corpul B al clădirii, iar vânzarea apartamentului către pârâtă s-a făcut înainte de soluţionarea acestei cereri, astfel încât au fost încălcate prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de apelantele-pârâte. Prin recursul declarat, T.C. a adus critici deciziei, sub următoarele aspecte: Hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină, iar motivele invocate sunt contradictorii (art. 304 pct. 7 din Codul de procedură civilă).
în acest sens, s-a arătat că instanţa reţine în mod eronat faptul că autoarea reclamanţilor ar fi depus cerere la comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 pentru restituirea corpului B al imobilului, fără a exista vreo probă concludentă pe aspectul menţionat. Adresa la care se face referire în considerente, nr. 2389 din 9.12.1998 a Consiliului Local al Municipiului Bucureşti, nu conţine elemente referitoare la data formulării cererii privind restituirea în natură. Pe de altă parte, dintr-o altă probă a dosarului (Adresa nr. 807 din 26.02.1998 a SC “R.” SA) rezultă că o astfel de cerere ar fi fost înregistrată la 12.02.1998, deci cu mult după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
De asemenea, s-a susţinut că în mod eronat instanţa a reţinut că din răspunsul la interogatoriu al SC “R.” SA ar rezulta că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare exista cerere de restituire la comisie, întrucât, în realitate, răspunsul la interogatoriu privea restituirea corpului C, şi nicidecum a corpului B.
Or, în lipsa unor probe evidente din care să rezulte existenţa unei cereri depuse la comisie, anterioară perfectării vânzării-cumpărării, este evident că nu se poate stabili încălcarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Decizia este nelegală, fiind dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă).
întrucât s-a reţinut în mod eronat că ar fi fost încălcate dispoziţii imperative ale Legii nr. 112/1995, instanţa a făcut o aplicare greşită a prevederilor Legii nr. 10/2001, respectiv ale art. 46 alin. (2) coroborat cu art. 18 lit. d) din acest act normativ.
Prezumţia de bună-credinţă nu poate fi răsturnată doar prin faptul că recurenta ar fi cunoscut că imobilul este naţionalizat.
Recurenta SC “R.” SA a criticat decizia tribunalului, arătând că în mod greşit s-a apreciat, în sensul încălcării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că la acel moment nu exista pe rolul instanţelor de judecată nici un litigiu şi nici o notificare referitoare la apartament.
în condiţiile art. 306 alin. 3 din Codul de procedură civilă, criticile formulate de SC “R.” SA au fost încadrate în motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, faţă de împrejurarea că vizează aspecte de nelegalitate a soluţiei pronunţate de tribunal.
Recursurile sunt nefondate potrivit următoarelor considerente: 1) Hotărârea tribunalului nu conţine, astfel cum se pretinde în calea de atac exercitată de apelanta-pârâtă T.C., cu referire la art. 304 pct. 7 din Codul de procedură civilă, motive contradictorii.
împrejurarea că anterior perfectării vânzării-cumpărării exista cerere de restituire în natură a imobilului şi că aceasta nu fusese încă soluţionată a fost stabilită de instanţele fondului, fără a exista contradicţii în considerente, prin trimitere la mijloacele de probă administrate în cauză.
Faptul că din Adresa nr. 2389 din 9.12.1998 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti nu rezultă data la care a fost formulată cererea de restituire în natură nu poate duce la concluzia unui considerent “contradictoriu”, câtă vreme această adresă se coroborează cu un alt mijloc de probă reţinut de instanţă, respectiv răspunsul la interogatoriu al SC “R.” SA, care a acţionat în calitate de mandatar al vânzătorului şi care a recunoscut existenţa cererii, înregistrată sub nr. 668 din 24.06.1996 la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 – sector 1.
Această cerere a fost cea care, transmisă Comisiei municipale de aplicare a Legii nr. 112/1995, a primit numărul de dosar C/4442, la care se face referire în conţinutul adresei invocate de recurentă (nr. 2389 din 9.12.1998).
Tot astfel, susţinând că instanţa a reţinut fără a avea probe concludente o anumită dată a formulării cererii de restituire în natură, pe care o plasează anterior perfectării vânzării-cumpărării, recurenta face trimitere la o adresă (nr. 807 din 26.02.1998) emisă de SC “R.” SA, ignorând însă faptul că aceasta a recunoscut, astfel cum s-a mentionat anterior, existenta cererii înregistrate sub nr. 668 din 24.06.1996.
De asemenea, faptul că şi corpul B a făcut obiect al solicitării de restituire în natură (şi nu numai corpul C, cum pretinde recurenta T.C.) nu a fost reţinut nemotivat de instanţă şi nici nu este rezultatul unei aprecieri făcute în mod contradictoriu.
Stabilirea acestui element al situaţiei de fapt a fost justificată de instanţă prin referire la Dosarul nr. 668 din 24.06.1996, înregistrat la Consiliul Local al Municipiului Bucureşti sub nr. C/4442 şi care a privit corpul B al imobilului din Bucureşti.
în consecinţă, contrar susţinerilor recurentei, considerentele deciziei nu sunt contradictorii, ci, dimpotrivă, se întemeiază pe o analiză coroborată a mijloacelor de probă administrate în cauză, astfel încât motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 din nu a putut fi primit.
2) în privinţa aspectelor de nelegalitate invocate de ambele recurente şi constând într-o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001, cu motivarea că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu s-ar fi încălcat nici o prevedere legală, criticile sunt, de asemenea, nefondate.
Formularea unei cereri de restituire în natură de către persoana îndreptăţită, în condiţiile art. 14 din Legea nr. 112/1995, cerere ce nu fusese încă soluţionată, împiedica perfectarea vânzării-cumpărării către chiriaş.
Atâta vreme cât situaţia juridică a imobilului nu fusese stabilită, întrucât organul administrativ învestit cu solicitarea de restituire a bunului nu se pronunţase, vocaţia chiriaşului la a cumpăra apartamentul, în condiţiile art. 14 din Legea nr. 112/1995, nu devenise una concretă.
Faptul că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu exista pe rolul instanţelor de judecată, astfel cum a susţinut recurenta SC “R.” SA, nici un litigiu referitor la apartament este lipsit de relevanţă faţă de împrejurarea reţinută de instanţă, de natură a afecta valabilitatea actului juridic, respectiv încălcarea dispoziţiilor legale prin încheierea contractului înainte de a se stabili dacă acesta este supus restituirii fostului proprietar sau poate face obiectul înstrăinării către chiriaşi.
în ce priveşte invocarea dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 şi susţinerea că, aplicându-se aceste prevederi, actul juridic ar fi fost salvat de la nulitate, întrucât prezumţia de bună-credinţă nu a fost răsturnată, critica, de asemenea, nu a putut fi primită.
în afara faptului că buna sau reaua credinţă la momentul încheierii vânzării-cumpărării reprezintă o situaţie de fapt stabilită de instanţele fondului (şi care scapă cenzurii instanţei de recurs, câtă vreme nu se invocă vreunul din motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 din Codul de procedură civilă), recurenta ignoră faptul că, motivându-şi soluţia, tribunalul nu face referire la aceste dispoziţii legale.
în considerentele deciziei s-a reţinut, urmare a stabilirii încălcării unor norme imperative la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, incidenţa art. 46 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 (potrivit căruia “Actele juridice de înstrăinare, (…), având ca obiect imobile preluate cu titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută dacă au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării”), în raport de care s-a apreciat că invocarea atitudinii subiective a bunei-credinţe este lipsită de relevanţă.
în consecinţă, reţinând că nici criticile de nelegalitate formulate prin intermediul celor două căi de atac exercitate nu sunt fondate, Curtea a respins ambele recursuri. (Judecator Adina Nicolae)
