Prin cererea formulată, precizată şi înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 07.12.2007, sub nr. 10672/320/2007, reclamantul GD, a solicitat în contradictoriu cu pârâtul BF ca instanţa prin hotărârea pe care o va pronunţa să se dispună:
– dezmembrarea imobilului situat în Cristeşti, nr.503 identificat în CF nr.789 Cristeşti, sub nr. top.247, aflat în proprietatea pârâtului în trei parcele cu nr. topografice şi respectiv cadastrale noi conform documentaţiei tehnice întocmite de către ing. PM, posesoare a certificatului de autorizare seria B nr.2292, categoria D eliberat de ONCGC şi avizat de către ANCPI – Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Mureş sub nr.3366/27.03.2006, prin atribuirea de nr. topografice şi respectiv cadastrale noi.
– obligarea pârâtului Boroş Francisc la încheierea unui act autentic de vânzare cumpărare asupra suprafeţei de 300 mp.,teren cu destinaţie de grădină identificat prin nr. top.nou 247/2 respectiv cadastral 321/2, iar în caz de refuz pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc unui astfel de act şi să fie apt de intabulare în CF.
– obligarea pârâtului în caz de opoziţie la suportarea cheltuielilor ocazionate de judecarea prezentei cauze,
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că, cu ocazia încheierii la data de 16.03.2005 a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat prin încheierea nr.338 din aceeaşi dată la Biroul Notarilor Publici Asociaţi Logican Maria şi Dan Valentin Simion, a achitat 50 milioane lei ROL din preţul terenului în suprafaţă de 300mp., din totalul de 720 mp., situat în Cristeşti, nr.503, jud. Mureş înscris în CF 789 Cristeşti, nr. top247., iar restul de 10 milioane lei ROL urma să fie achitată până la data de 15.05.2005, dată la care pârâtul în calitate de promitent vânzător se obliga a se prezenta în faţa notarului public pentru încheierea actului în formă autentică.
La data de 17.03.2005 s-au prezentat la Biroul avocatului Barta Susana, unde s-a încheiat un ante contract, semnat de ambele părţi prin care acesta a recunoscut că a primit diferenţa de 10 milioane lei ROL şi a declarat că înţelege să recunoască şi să menţină neschimbate restul clauzelor contractuale asumate prin ante contract.
Deşi preţul a fost achitat integral pârâtului acesta nu a mai putut fi contactat datorită lipsei sale din domiciliu.
În drept, au fost invocate prevederile art. 969, 970, 1073C.civ., art.5 (2) din Titlul X al Legii nr.247/2005 şi 274 C.pr. civ.
Cererea a fost timbrată cu taxa judiciară de timbru de 462 lei şi timbru judiciar de 5 lei.
Prin precizarea la acţiune depusă de reprezentantul reclamantului s-a solicitat instanţei a proceda la declararea succesiunii vacante a defunctului Boroş Francisc, decedat la data de 17.03.2006, cu ultimul domiciliu în comuna Cristeşti, str. Cooperativei, nr.503, jud. Mureş, dispunând totodată introducerea în cauză a Consiliului Local a Comunei Cristeşti, competentă a prelua bunurile succesorale conform prevederilor art.75(3) din Legea nr.36/1995,
– numirea unui curator special care să procedeze la inventarierea bunurilor succesorale conform prevederilor art.720-726 C.civ.
– dezmembrarea imobilului situat în Cristeşti, nr.503 identificat în CF nr.789 Cristeşti, sub nr. top.247, aflat în proprietatea pârâtului în trei parcele cu nr. topografice şi respectiv cadastrale noi conform documentaţiei tehnice întocmite de către ing. PM,
– obligarea acesteia ca în numele defunctului Boroş Francisc să procedeze la încheierea unui act autentic de vânzare cumpărare asupra suprafeţei de 300 mp.,teren cu destinaţie de grădină identificat prin nr. top.nou 247/2 respectiv cadastral 321/2, iar în caz de refuz pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc unui astfel de act şi să fie apt de intabulare în CF.
Primăria comunei Cristeşti prin reprezentant legal a depus la dosar întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii formulată de reclamantul GD, ca greşit îndreptată şi netemeinică, arătând că în urma verificărilor efectuate la Biroul financiar-contabil din cadrul Primăriei Cristeşti s-a constatat că defunctul BF are moştenitori legali în viaţă în persona fiicei Keresztesi Katalin care a procedat la vânzarea imobilului în cauză către Janos Rozalia, prin actul de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică la BNP Albulescu Felicia-Doiniţa.
Întrucât numitul BF are moştenitori legali, stabiliţi prin Certificatul de moştenitor nr.43/2006 BNP Albulescu Felicia-Doiniţa solicită să se constate lipsa calităţii procesuale pasive a Consiliului local Cristeşti.
În drept şi-a întemeiat întâmpinarea pe prevederile art.115-118 C.pr. civ.
Cererea de declarare a succesiunii vacante a fost disjunsă la data de 14.04.2008.
Prin precizarea cererii de chemare în judecată depusă la dosar la data de 01.10.2008, reclamantul solicită introducerea în cauză în calitate de pârâte a următoarelor persoane: Keresztesi Katalin în calitate de moştenitoare a defunctului şi Janosi Rozalia în calitate de terţ dobânditor, solicitând să se dispună:
– constatarea nulităţii absolute şi parţiale a contractului de vânzare cumpărare autentificat prin încheierea numărul 4998/03.10.2006 la BNP Albulescu Felicia Doiniţa, cu privire la suprafaţa de 300 mp., teren fără construcţii din totalul de 720 mp.., situat în Cristeşti, str. Cooperativei, nr.503 înscris în CF nr. 789 Cristeşti, sub n. top 247,
– ieşirea din indiviziune prin dezmembrarea imobilului situat în Cristeşti, str. Cooperativei, nr.503 înscris în CF nr. 789 Cristeşti, sub nr. top 247, aflat în proprietatea pârâtului în trei parcele cu nr. topografice şi respectiv cadastrale noi conform documentaţiei tehnice întocmite de către ing. PM, posesoare a certificatului de autorizare seria B nr.2292, categoria D eliberat de ONCGC şi avizat de către ANCPI – Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Mureş sub nr.3366/27.03.2006, prin atribuirea de nr. topografice şi respectiv cadastrale noi.
– obligarea pârâtei de rând I ca în numele defunctului Boroş Francisc să procedeze la încheierea unui act autentic de vânzare cumpărare asupra suprafeţei de 300 mp.,teren cu destinaţie de grădină identificat prin nr. top.nou 247/2 respectiv cadastral 321/2, iar în caz de refuz pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc unui astfel de act şi să fie apt de intabulare în CF.
– obligarea pârâtelor în caz de opoziţie la suportarea cheltuielilor ocazionate de judecarea prezentei cauze.
În subsidiar în situaţia respingerii petitelor acţiunii principale, solicită obligarea pârâtei de rând I la restituirea dublului sumei achitate cu titlu de preţ, împreună cu dobânzile legale aferente de la data efectuării plăţilor şi până la restituirea lor efectivă.
În motivare se arată că, în situaţia în care promitentul vânzător a decedat după încheierea actului, cererea poate fi îndreptată împotriva moştenitorilor acestuia care acceptând succesiunea se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile antecesorului predecedat.
Potrivit dispoziţiilor art.7 din promisiunea autentică de înstrăinare, defunctul în calitate de promitent vânzător sa obligat să comunice moştenitorilor săi despre obligaţiile asumate prin acest act, menţionând în mod expres că obligaţiile contractuale se transmit moştenitorilor săi care nu pot prelua drepturi mai mari decât cele avute de autorii lor la data decesului.
Încălcând aceste prevederi contractuale înscrise într-un act autentic, pârâta de rând I în calitate de moştenitoare a promitentului vânzător, după dezbaterea succesiunii acestuia, a procedat la înstrăinarea întregului imobil către pârâta de rând II, fraudând cu bună ştiinţă interesele legitime ale reclamantului în calitate de promitent cumpărător.
Astfel contractul de vânzare cumpărare este lovit de nulitate parţial de nulitate absolută întrucât se fondează pe o cauză ilicită, respectiv aceea a fraudării intereselor reclamantului creditor, în scopul obţinerii unor avantaje materiale injuste.
Pârâta de rând I nu putea transmite terţului dobânditor, chiar de bună credinţă, drepturi mai mari decât cele pe care antecesorul său le poseda la data decesului.
În drept a invocat prevederile art. 966, 968, 969, 970, 1073 C.civ.,5 (2), din Titlul X al Legii nr.247/2005 şi 274 C.pr. civ.
Cererea de obligare a pârâtei la restituirea dublului arvunei a fost timbrată cu 711 lei, taxa de timbru.
Reclamantul a depus la dosar concluzii scrise.
În probaţiune, s-au depus la dosar următoarele înscrisuri: fişa imobilului (f.4), act adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare (f.5,101), extras CF nr.789 Cristeşti (f.6), antecontract de vânzare cumpărare nr.338/16.03.2005 (f.7,101-104), plan de amplasament, schiţe (f.8-10), memoriu tehnic justificativ (f.11), adresa nr.1506/22.03.2006, nr. 7022/01.02.2008, nr.7018/23.01.2007, a Primăriei Cristeşti, (f.12,19,22), cerere (f.21),chitanţa seria MS MUN nr.0176086 din data de 03.03.2008 (f.28), contract de vânzare cumpărare, nr.1922/11.09.2006 (f.37,38) nr.4998/03.10.2006 (f.54,55), certificat de moştenitor nr.43/30.03.2006 (f.39), certificat de urbanism nr.106 din 25.09.2006 (f.53), contract provizoriu de vânzare-cumpărare (f.56), sentinţa civilă nr.5932/14.05.1992 pronunţată de Judecătoria Tg.-Mureş (f.57-58),Încheierea n.50213 OCPI Mureş (f.60), proces verbal de reevidenţiere nr.4925/25.09.2006 primăria Cristeşti (f.61), certificatul fiscal privind impozitele şi taxele locale în cazul persoanelor fizice (f.62),adeverinţă nr.5671 din 26.10.2006 (f.64), copii chitanţe (f.63), dispoziţie de plată externă (f.64), extras de conturi (f.67-68), ordin de cumpărare valută (f.69), convenţie de intermediere pentru casă (f.94)
S-a administrat proba cu interogatoriul pârâtei Janosi Rozalia şi pârâtei Keresztesi Katalin (f.89).
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
La data de 16.03.2005 între Boroş Francisc în calitate de promitent-vânzător şi reclamantul GD în calitate de promitent-cumpărător s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect 300 mp teren înscris în CF 789, nr. top 247 a localităţii Cristeşti contra sumei de 6.000 lei, din care la data încheierii contractului s-a achitat suma de 5.000 lei.
Conform clauzelor contractuale, părţile se obligă să comunice moştenitorilor existenţa antecontractului. De asemenea, în cazul în care promitentul vânzător sau moştenitorii acestuia nu vor mai fi de acord cu vânzarea şi nici nu se va putea obţine o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic, se va restitui dublul sumei achitate la data încheierii antecontractului.
Prin actul adiţional s-a precizat faptul că promitentul-vânzător a primit suma de 1.000 lei, rest din preţul antecontractului.
La data de 17.03.2006 a intervenit decesul promitentului-cumpărător, singurul moştenitor al acestuia fiind pârâta Keresztesi Katalin conform certificatului de moştenitor nr.43/30.03.2006.
La data de 03.10.2006 s-a încheiat între pârâta Keresztesi Katalin şi pârâta Janosi Rozalia contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4998 având ca obiect întregul imobil compus din construcţie şi teren în suprafaţă de 720 mp, preţul fiind stabilit la 61.500 lei.
Instanţa reţine că în fapt convenţia dintre Boroş Francisc şi GD, reprezintă o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare şi a dat naştere unei obligaţii pentru părţi de a încheia în viitor, în termenii deja conveniţi un contract de vânzare-cumpărare.
Având în vedere dispoziţiile art. 1073, 1075 şi 1077 din Codul civil, care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor, inclusiv a celor de a face, instanţa constată că este admisibilă în principiu pronunţarea unei hotărâri care să suplinească îndeplinirea de către părţi a obligaţiei de a se prezenta în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Instanţa reţine totodată că întrucât intervenit decesul părţi cocontractante, Boroş Francisc, drepturile şi obligaţiile defunctului inclusiv obligaţia de a încheia un contract de vânzare-cumpărare conform antecontractului depus la dosar, s-au transmis pe cale succesorală către moştenitori, respectiv către pârâta Keresztesi Katalin. În acelaşi timp, trebuie avut în vedere faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare dă naştere unui drept de creanţă, neavând ca efect transmiterea proprietăţii ca drept real opozabil erga omnes. Prin urmare, în condiţiile în care ulterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare bunul este transmis convenţional unui terţ – în cazul de faţă pârâtei Janosi Rozalia, beneficiarul promisiunii de vânzare-cumpărare nu mai are posibilitatea de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare întrucât bunul nu se mai află în patrimoniul vânzătorului. În acest context se impune analizarea valabilităţii actului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta Janosi Rozalia, raportat la susţinerile reclamantului – act încheiat în frauda intereselor sale. Din acest punct de vedere, instanţa reţine că nici una dintre pârâte nu a recunoscut la interogatoriu faptul că ar fi avut cunoştinţă despre existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare. De asemenea se reţine că nu a fost notată în cartea funciară existenţa antecontractului sens în care terţul dobânditor este prezumat de bună-credinţă, revenind reclamantului obligaţia de a proba contrariul. Or pentru a se concluziona că în fapt contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut pentru cauză ilicită este necesar să se stabilească în prealabil faptul că atât promitentul-vânzător cât şi terţul cumpărător au avut cunoştinţă de existenţa antecontractului. În cazul de faţă, nici una dintre probele aflate la dosar nu este de natură să înlăture prezumţia de bună-credinţă a pârâtei Janosi Rozalia, terţ faţă de antecontract. În ceea ce priveşte susţinerile reclamatului legate de faptul că pârâta de rd. 1 nu putea transmite mai multe drepturi decât cele dobândite prin succesiune, instanţa reţine că în fapt prin însăşi natura ei juridică, promisiunea de vânzare-cumpărare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului sens în care, imobilul în întregul său face parte din masa succesorală a defunctului BF. Prin urmare pârâta Keresztesi Katalin avea la data încheierii contractului cu pârâta Janosi Rozalia calitatea de proprietar exclusiv asupra întregului bun, fiind neîntemeiate susţinerile reclamantului pe acest aspect.
Având în vedere cele ce preced, instanţa reţine că reclamantul nu a dovedit în condiţiile 1161 C.civ. şi 129 alin. 1 c.pr.civ. existenţa cauzei ilicite în ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4998/3.10.2006, pârâta Janosi Rozalia beneficiind de prezumţia de bună-credinţă, sens în care cererea acestuia de anulare parţială a contractului va fi respinsă ca neîntemeiată.
Având în vedere soluţia dată cererii de anulare a contractului 4998/3.10.2006, în condiţiile în care bunul ce face obiectul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare nu se mai regăseşte în patrimoniul succesorului vânzătorului –promitent, instanţa apreciază ca neîntemeiate şi cererile având ca obiect ieşirea din indiviziune respectiv obligarea pârâtei de rând 1 să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau de pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc unui astfel de act.
Raportat la cererea subsidiară a reclamantului, de obligare a pârâtei Keresztesi Katalin la restituirea dublului sumei de 5.000 lei achitată cu ocazia încheierii antecontractului, astfel cum s-a menţionat anterior, pârâta în calitate de succesor a lui BF a preluat toate drepturile şi obligaţiile acestuia, inclusiv cele ce derivă din antecontractul încheiat cu reclamantul. În condiţiile în care pârâta nu mai poate fi obligată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare instanţa reţine ca deplin aplicabile prev. art. 9 din contract conform cărora, dacă promitentul vânzător sau moştenitorii acestuia nu vor mai fi de acord cu vânzarea şi nici nu se va putea obţine o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic, se va restitui dublul sumei achitate la data încheierii convenţiei.
Fiind îndeplinită condiţia expres prevăzută de către părţi în antecontract, respectiv respingerea cererii de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract şi având în vedere faptul că în materie contractuală culpa debitorului este prezumată, instanţa urmează să dea eficienţă clauzelor contractuale şi să o oblige pe pârâta Keresztesi Katalin la plata către reclamant a sumei de 10.000 lei reprezentând dublul arvunei achitate conform antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 338/16.03.2005. Pentru a dispune în acest sens instanţa are în vedere natura juridică a arvunei care reprezintă atât avans în contul obligaţiei de plată a preţului cât şi o clauză penală acceptată ca atare de părţi. Pe cale de consecinţă, având în vedere prevederile art. 969 C.civ. şi reţinând că deşi reclamantul şi-a îndeplinit integral obligaţiile stabilite prin antecontract, partea cocontractantă nu a procedat la perfectarea actului apt să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului, instanţa va obliga pârâta să restituie dublul arvunei, conform antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 338/16.03.2005.
În ceea ce priveşte cererea reclamantului de obligare a pârâtei la plata dobânzii legale aferente sumei de 10.000 lei începând cu data de efectuării plăţii – 16.03.2005 şi până la achitarea efectivă a sumei instanţa reţine că prin stipularea unei clauze penale, părţile au stabilit anticipat cuantumul prejudiciului ca urmare a neexecutării contractului sens în care obligarea concomitentă a pârâtei la plata dobânzii legale ar reprezenta o dublă reparare a aceluiaşi prejudiciu. De altfel părţile însele au stabilit că nu se pot percepe dobânzi pentru preţul achitat, până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. De la data pronunţării prezentei sentinţe, fiind stabilită obligaţia de plată şi limitele acesteia, pârâta Keresztesi Katalin datorează dobânda legală până la achitarea efectivă a sumei stabilite de instanţă.
Faţă de dispoziţiile art. 274 C.pr.civ. având în vedere faptul că pretenţiile reclamantului au fost admise în parte, respectiv în ceea ce priveşte petitul subsidiar, instanţa admite în parte cererea reclamantului de obligare a pârâtei Keresztesi Katalin la plata cheltuielilor de judecată va obliga pârâta Keresztesi Katalin la plata către reclamant a sumei de 714 lei reprezentând cheltuieli de judecată – taxa de timbru şi timbru judiciar aferente petitului subsidiar. Cererea de obligare a pârâtei Ianosi Rozalia la plata cheltuielilor de judecată va fi respinsă ca neîntemeiată având în vedere că aceasta nu a căzut în pretenţii în sensul art. 274 c.pr.civ.
