Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 11951/212/2008 reclamantii B.G. si B.D. au chemat în judecata pe pârâtele C.G. si C.I.E. solicitând instantei pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare cu privire la terenul in suprafata de 2000 m.p. situat in intravilanul comunei Istria, strada Tractorului nr.9, judetul Constanta si obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul litigiu.
În sustinerea cererii arata ca la data de 25 -VII-2003, D.L. si D.M. au vândut reclamantilor B.G. si B.D., pe baza de chitanta de mana, suprafata de 2000 m.p. teren intravilan, situat in comuna Istria, strada Tractorului nr.9, judetul Constanta, pentru care au primit pretul de 20.000.000 lei.
Totodata vânzatorii au convenit ca „dupa achitarea sumei totale, cumparatorul va face gardul intre el si vânzator”, iar „actul de vanzare-cumparare la notariat se va face oricând la cererea cumparatorului”.
Prin chitanta de mana intocmita la 25.07.2003, vânzatorii confirma prin semnatura, ca au primit pretul-suma de 20.000.000 lei de la cumparatorii B.G. si B.D., in prezenta martorilor Stefanache Gina si Imel Zinca.
Vecinatatile imobilului sunt urmatoarele: la Nord-pe o lungime de 39,77 metri -strada Sabinelor-domeniu public apartinând comunei Istria, la Sud, pe o lungime de 53,15 metri-proprietatea Grumberg Francisc, la Est-pe o lungime de 41 metri –strada Tractorului, domeniu public apartinând comunei Istria si la Vest-pe o lungime de 40 metri-proprietatea familiei C.F..
Precizeaza ca la data de 31 august 2005 a murit D.M., fara urmasi, care lasa ca mostenitor testamentar pe C.I.E., asa cum rezulta din testamentul si certificatul de mostenitor anexat, iar la 4 mai 2006 decedeaza si D.L., fara urmasi, care lasa ca mostenitor testamentar pe C.G..
Din continutul acestei chitante, rezulta ca partile au convenit asupra: obiectului vânzarii- cumpararii, respectiv terenul in suprafata de 2000 m.p. „loc de casa”, asupra pretul vânzarii – suma de 20.000.000 lei, pe care vânzatorii au incasat-o de la cumparatori-sotii B.G. si D. la 25.07.2003.
Terenul in suprafata de 2000 m.p. ce a facut obiectul vanzarii-cumpararii a fost dobândit de vânzatori in baza certificatului de mostenitor nr.428/07.11.2005 din totalul de 4300 m.p. detinuti de vânzatori potrivit actelor de proprietate.
Datorita faptului ca vânzatorii au decedat, iar reclamantii nu au incheiat actul autentic de vanzare-cumparare a imobilului-teren, in suprafata de 2000 m.p., situat in intavilanul comunei Istria, strada Tractorului nr. 9, judetul Constanta, solicita instantei de judecata sa pronunte o hotarâre judecatoreasca prin care sa se suplineasca consimtamântul paratilor la vanzarea-cumpararea imobilului in litigiu, in vederea asigurarii obligatiei de „a face” asumate de promitentii vânzatori.
Astfel, chitanta sub semnatura privata de vanzare-cumparare încheiata intre D.M. si D.L., pe de o parte si B.G. si D., pe de alta parte are valoarea unui antecontract de vanzare-cumparare, intrucat, desi partile au declarat ca vand, respectiv cumpara, suprafata de 2000 m.p., aceasta nu poate avea efect translativ de proprietate, nefiind incheiata in forma autentica ceruta pentru înstrainarea I terenurilor, conform Legii nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor.
Întrucât pretul a fost achitat la data încheierii chitantei, data la care reclamantii au intrat si in posesia de fapt a imobilului, pe care l-au ingradit si-1 stapânesc si in prezent, instanta in baza probelor ce vor fi administrate, urmeaza sa aprecieze ca acest antecontract da nastere unei obligatii de a face, respectiv obligatia vânzatorului de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura.
Datorita faptului ca promitentii vânzatori au decedat, raman in calitate de
succesori, mostenitorii testamentari ai acestora, respectiv C.G. si
C.I.E., care prin prisma vocatiei succesorale testamentare au preluat in
patrimoniul acestora drepturile si obligatiile autorilor lor decedati.
Astfel, potrivit art. 1073 Cod civil „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei si, in caz contrar are dreptul la dezdaunare”.
De asemenea, potrivit art.5 alin.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005, in situatia in care, dupa încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatia poate sesiza instanta de judecata competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract.
În drept invoca disp.art.650, art.969-970 Cod civil, art. 1073-1077 si art. 1294-1295 Cod civil si art.5 alin.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005.
Pârâta Cechia Ionela Elena a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondata.
Totodata a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune motivate de împlinirea termenului general de prescriptie de trei ani, solicitând respingerea cererii ca fiind prescrisa si nulitatea absolute a înscrisului sub semnatura privata încheiat între D. L. si M. cu reclamantii la data de 25.07.2003, cu cheltuieli de judecata.
Se arata ca în conformitate cu art. 1, alin. 1 din Decretul 167/1958, privitor la precriptia extinctiva, „dreptul la actiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescriptie, daca nu a fost exercitat in termenul stabilit de lege. Orice clauza care se abate de la reglementarea legala a prescriptiei este nula.”
Art. 3, alin. 1 din acelasi decret continua, in sensul ca: „termenul de prescriptie este de 3 ani, iar in raporturile dintre organizatiile socialiste este de 18 luni”.
Termenul de prescriptie de 3 ani este un termen general, prevazut, in mod imprerativ de Decretul nr. 167/1958, privind prescriptia extinctiva.
Termenul gerenal de prescriptie, de 3 ani, este aplicabil raporturilor civile obligationale care au in continutul lor drepturi de creanta si indatoririle corelative si actiunilor personale, care insotesc drepturile subiective civile de creanta.
Caracteristica acestui termen de a fi general, in domeniul drepturilor de creanta, rezulta din faptul ca:este primul termen prevazut de decretul 167/1958;iar exceptiile, in sensul termenelor speciale derogatorii de la acest termen general sunt stabilite prin dispozitiile urmatoare ale actului normativ amintit.
Raportat la situatia de fapt, actiunea prin care reclamantii solicita instantei de judecata sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare are un caracter personal, deoarece prin ea reclamantii urmeaza sa isi valorifice un drept de creanta, si anume dreptul de a cere incheierea contractului, drept corelativ obligatiei paratului de a efectua demersurile necesare in vederea incheierii acestuia.
Dreptul de creanta nascut din antecontractul de vânzare – cumparare se stinge in cadrul termenului general de prescriptie de 3 ani de zile, termen care incepe sa curga chiar de la data incheierii chitantei de mana.
Printr-un simplu rationament matematic, se poate deduce ca dreptul la actiune al reclamantilor s-a prescris, întrucât actul sub semnatura privata a fost incheiat la data de 25.07.2003, iar actiunea prin care se solicita pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic a fost înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 11.06.2008.
Deci, înregistrarea actiunii a intervenit dupa aproximativ 5 ani de zile de la data incheierii conventiei de înstrainare a terenului, desi data limita pentru solicitarea fortei de coercitie a statului s-a împlinit in jurul datei de 25.07.2006.
Prin urmare, instanta de judecata urmeaza sa observe ca, termenul legal, imperativ prevazut de dispoztiile legale ale decretului nr. 167/1958, prin care reclamantii se puteau adresa instantei de judecata, prin care sa solicite, prin intermediul fortei de coercitie a statului pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic, a fost depasit cu mai bine de 2 ani de zile.
Cu privire la nulitatea actului sub semnatura privata se arata ca în conformitate cu art. 948 Cod civil, una dintre conditiile esentiale pentru încheierea valabila a unui act juridic este existenta unui obiect determinat.
Astfel, prin conditiile actului juridic civil întelegem elementele din care este alcatuit un asemenea act. In conformitate cu art. 964 Cod civil, „obligatia trebuie sa aiba un obiect
determinat, cel putin in specia sa”.
Aceasta conditie cu privire la obiectul determinat trebuie sa fie respectata în toate cazurile, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului juridic civil, indiferent in ce ar consta obiectul conduitei pârtilor.
Dupa cum se poate observa, in cadrul chitantei semnata in data de 25.07.2008, nu se identifica, in nicio forma terenul care face obiectul promisiunii de vânzare dintre parti.
Promitentii vânzatori nu precizeaza decât ca au primit de la reclamantii din prezenta cauza suma de 20.000.000 lei vechi pentru „c/v a 2.000 m.p.”
Aceasta suprafata de teren nu cunoaste niciun fel de identificare in plan, nicio delimitare, nu se precizeaza unde se afla aceasta suprafata de teren, lotul, vecinatatile, daca sau nu terenul este intabulat, are numar cadastral sau numar de Carte funciara.
De altfel, in cadrul actului juridic nu se stabilesc, in niciun fel criteriile de determinare, care se vor folosi la momentul executarii actului juridic civil.
Mai mult decât atat, reclamantii prin cererea de chemare in judecata, solicita, pentru identificarea lotului cu pricina, administrarea probei cu expertiza tehnica imobiliara, o dovada in plus, a caracterului incert al conventiei, sub aspectul obiectului care nu este determinat.
Sanctiunea pentru nerespectarea conditiilor esentiale ale actului juridic civil este nulitatea actului, definita ca acea sanctiune de drept civil, care lipseste actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila.
Astfel, nerespectarea valabilitatii obiectului actului juridic, sub aspectul caracterului nedeterminat al acestuia se sanctioneaza cu nulitatea absoluta.
Consecinta logica a acestei sanctiuni este reprezentata tocmai de lipsirea actului juridic de efectele specifice, adica de desfiintarea raportului juridic generat de acesta si, prin aceasta, restabilirea legalitatii.
Pe cale de consecinta, instanta de judecata nu poate sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic, intrucat conventia pârtilor este lovita de efectul specific nulitatii, respectiv nu exista un acord intre parti cu privire la promisiunea unui eventual transfer de proprietate cu privire la o anumita suprafata de teren neidentificat.
În cadrul inscrisului sub semnatura privata nu este determinat pretul cu privire la care partile s-ar fi inteles sa opereze, in viitor, transferul dreptului de proprietate.
Chitanta de mana, sau altfel spus, înscrisul sub semnatura privata nu reprezinta nimic altceva decât o promisiune bilaterala de vânzare – cumparare, in cadrul careia, promitentii – vânzatori (D.L. si D.M.) se obliga sa vanda, iar promitentii – cumparatori (reclamantii din prezenta cauza) se obliga sa cumpere o suprafata de teren de cea. 2.000 m.p.
Promosiunea bilaterala este un antecontract in care oricare dintre parti poate cerere incheierea contractului.
Elementul determinant al acestui act juridic este pretul, negociat de catre
parti, cu privire la care se obliga sa incheie pe viitor contractul de vânzare-cumparare in forma autentica.
Dupa cum se poate observa in cadrul chitantei de mana depusa la dosar de catre reclamanti nu se face nicio referire cu privire la pretul negociat si stabilit de parti.Se mentioneaza doar ca s-a primit suma de 20.000.000 lei vechi, „iar dupa achitarea sumei totale, cumparatorul va putea face gardul intre el si vânzator”.
Pretul primit in cuantum de 20.000.000 lei vechi reprezinta doar o parte a sumei totale cu privire la care promitentii – vânzatori au promis ca vor înstraina terenul, urmând ca restul de pret sa fie achitat ulterior, prilej cu care „cumparatorul va putea face gardul intre el si vânzator”.
Nu se mentioneaza nimic cu privire la restul pretului ce va fi achitat, cuantumul si data scadenta.Pretul este obiectul prestatiei cumparatorului si corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie sa fie fixat in bani, determinat sau determinabil, sincer si serios (art. 1295 cod civil).
Daca aceste conditii nu sunt indeplinite, contractul este nul absolut, cel putin ca vânzare – cumparare.
Raportat ia situatia de fapt, pretul in cadrul chitantei de mana ar fi fost determinat daca partile ar fi stabilit cuantumul lui in momentul realizarii acordului de vointa cu privire la promisiunea de vânzare – cumparare (art. 1303 cod civil).
Nu regasim a fi indeplinitice nici celelalte conditii imperative cerute de codul civil cu privire la pret.
Partile nu au stabilit in cadrul inscrisului sub semnatura privata elementele cu ajutorul carora pretul va putea fi determinat in viitor si nici stabilirea sa nu a fost lasata la aprecierea unui tert.
Tocmai si din acest punct de vedere promisiunea bilaterala de vânzare -cumparare nu isi poate produce efectele specifice deoarece pretul nu este determinat sau determinabil (TJ Sibiu, decizia civila nr. 504/1992, Dreptul nr. 1 din 1993, p. 71).
Având in vedere ca in perioada vietii promitentilor – vânzatori partile nu au putut ajunge la un acord cu privire la modalitatea de încheiere in forma autentica a titlului prin care ar fi operat transferul dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren de cea. 2.000 m.p. este usor de inteles motivul pentru care nu s-a putut perfecta in forma autentica acordul initial al pârtilor – faptul ca diferenta de pret, cu privire la care partile au avut reprezentarea la momentul semnarii chitantei de mana nu a mai fost achitata de catre reclamantii din prezenta cauza. Mai mult decât atat, promitentii – vânzatori decedati, au inteles sa nu isi exprime consimtamântul cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de cea. 2.000 m.p. neidentificat, tocmai motivat de faptul ca diferenta de pret nu a mai fost achitata.
În drept invoca disp. art. 1 al.1, art. 3 din Decretul 167/1958, art. 948, 964, 1295, 1303 c.civ, 115, 274 c.p.civ.
Pârâta C.G. nu a formulat întâmpinare.
Prin Încheierea din 26.01.2009 instanta a dispus suspendarea judecatii cauzei, în baza art. 244 al.1 pct. 1 c.p.civ, pâna la solutionarea irevocabila a hotarârii pronuntate în dosarul civil nr. 9049/212/2006 al Judecatoriei Constanta.
Prin Încheierea din 28.11.2011 instanta a respins sesizarea de perimare ca neîntemeiata.
În sedinta publica din 20.05.2013 instanta a dispus repunerea pe rol a cauzei.
În cauza au fost administrate proba cu înscrisuri, interogatoriu si expertiza tehnica topografica.
În sedinta publica din 26.01.2015 aparatorul pârâtei C.I.E. a precizat ca sustine nulitatea actului sub semnatura privata ca aparare de fond.
Din actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
Conform înscrisul sub semnatura privata intitulat de parti chitanta, încheiat la 25 VII 2003, numitii D.L.si D. M. au primit de la reclamanti suma de 20.000.000 lei vechi reprezentând contravaloarea a 2000 mp loc de casa.
Conform aceluiasi înscris, dupa achitarea sumei totale, cumparatorul va face gardul între el si vânzator, iar actul de vânzare-cumparare la notariat se va face oricând, la cererea cumparatorului.
D. M. a decedat la data de 31.08.2005, astfel cum rezulta din certificatul de deces seria DP nr. 260212/01.09.2005 emis de Primaria comunei Istria, depus în copie la dosar, f 15, iar D.L.a decedat la data de 04.05.2006, conform certificatului de deces seria DP nr. 360254/05.05.2006 emis de Primaria comunei Istria , depus în copie la dosar, f 18.
Prin Sentinta civila nr. 2448/17.02.2012 pronuntata de Judecatoria Constanta în dosarul nr. 9049/212/2006, instanta a admis în parte, în fond, cererea formulata de reclamanta C.G. în contradictoriu cu pârâta C.I.E. .
A admis în parte, în fond, cererea reconventionala formulata de pârâta reconvenienta. A omologat raportul de expertiza tehnica imobiliara, întocmit de catre Dl. Ing. Greceanu Marian (fila 293).
A dispus iesirea din indiviziune asupra masei succesorale ramase de pe urma defunctilor D.M. si D.L., astfel:
S-a dispus atribuirea catre reclamanta C.G. a loturilor colorate în galben, respectiv lotul nr. 1a, în suprafata de 1016,03 mp, astfel cum rezulta din Anexa nr. 1 la raportul de expertiza, descris de poligonul „mABSTPon”, si lotul 1b, în suprafata de 1000 mp, descris de poligonul „tuFC”.
A dispus atribuirea catre pârâta CERCHIA IONELA a loturilor colorate în portocaliu, respectiv lotul nr. 2a, în suprafata de 1074,74 mp, descris de poligonul „EmnoPTSF” si lotul 2b, în suprafata de 1000 mp, descris de poligonul „DEut”.
A dispus atribuirea catre reclamanta C.G. a sumelor de bani în cuantum total de 2763,32 lei, compusa din suma de 363,36 lei cont curent si 2400 lei cont depozit deschise la CEC Bank – Sucursala Constanta, aflate pe numele defunctei D.L..
A fost obligata reclamanta la plata catre pârâta reconvenienta a sumei de 1535 lei reprezinta sulta si s-a constatat compensarea cheltuielilor de judecata.
Apelul declarant de apelanta pârâta împotriva acestei sentinte a fost anulat ca netimbrat prin Decizia civila nr. 71/12.02.2013 pronuntata de Tribunalul Constanta.
Prin cererea de chemare în judecata reclamantii au aratat ca pretul a fost achitat la data încheierii chitantei, data de la care reclamantii au intrat si în posesia de fapt a imobilului, pe care l-au îngradit si pe care îl stapânesc si în prezent.
Conform chitantei emise de Consiliul Local Istria, f 94, reclamantul a achitat impozitul pentru terenul situat în Istria str. Tractorului nr. 9B, în perioada 2003-2008.
În interogatoriul administrat, f 130, pârâta C.G. a recunoscut ca reclamantii au intrat în posia de fapt a terenului la data de 25.07.2003, întrebarea nr. 7, l-au îngradit si l-au cultivat, fiind cunoscuti ca proprietary, întrebarea nr. 3. De asemenea a recunoscut ca reclamantii cumparatori au platit integral pretul convenit de 20.000.000 lei, întrebarea nr. 2, precum si faptul ca acestia au achitat impozit pentru terenul în suprafata de 2000 mp începând cu anul 2003.
Potrivit art. 1 al.1 corob cu art. 3 al.1 din Decretul 167/1958, termenul de prescriptie aplicabil în speta este de 3 ani.
Instanta retine însa ca acest termen de prescriptie a fost întrerupt prin dobândirea de catre reclamanti a posesiei, astfel ca urmeaza sa respinga exceptia prescriptiei dreptului material la actiune ca fiind neîntemeiata.
Pe fondul cauzei se retine pârâta C.G. a recunoscut, în raspunsul la interogatoriu faptul ca la data de 25.07.2003 numitii D.L. si D. M. au vândut reclamantilor o suprafata de teren de 2000 mp situate în intravilanul comunei Istria str. Tractorului nr. …. judetul Constanta, pentru care reclamantii au achitat pretul integral convenit în suma de 20.000.0000 lei vechio, pret încasat de vânzatori la data de 25.07.2003.
Conform chitantei emise de Consiliul Local Istria, f 94, reclamantul a achitat impozitul pentru terenul situat în Istria str. Tractorului nr. … în perioada 2003-2008.
În cauza a fost efectuata espertiza topografica de catre expert Morîndau Anton Sever prin care s-a identificat terenul în cauza.
Instanta retine ca înscrisul sub semnatura privata intitulat de parti chitanta a fost încheiat la 25 VII 2003, între numitii D. L. si D. M. si reclamanti, cu respectarea disp. art. 948 si 964 c.civ. Astfel în chitanta mentionata se arata pretul bunului înstrainat, respectiv 20.000.000 lei vechi, confirmat de pârâta C.G..
Totodata, lucru înstrainat este terenul în suprafata de 2000 mp loc de casa, teren ce a putut fi identificat prin expertiza topografica efectuata în cauza.
Conform situatiei juridice, f 36 verso-vol II, terenul nu face parte din domeniul public sau privat al comunei Istria si, potrivit evidentelor comunei Istria, nu se afla în patrimoniul altor persoane.
Potrivit raportului de expertiza tehnica topografica, imobilul este situat în comuna Istria str. Tractorului nr. 9 judetul Constanta având vecinatatile:la Nord- drum public-str. Sabinelor; la Est- drum public-str. Tractorului; la Sud- C. I.; la Vest- C.F..
Pentru ca instanta sa pronunte o hotarare care sa suplineasca consimtamântul unei parti la efectuarea formalitatilor cerute de lege în cazul instrainarii terenurilor, hotarare intemeiata pe principiul executarii în natura a obligatiilor asumate prevazut de art. 1073 si 1077 C.civ. este necesara intrunirea mai multor conditii: capacitatea partilor pentru a instraina, consimtamântul valabil exprimat prin incheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumparare, lucrul determinat, licit si proprietatea vanzatorului, pretul determinat (20.000.000 lei vechi) si care a fost achitat (astfel cum a recunoscut pârâta C.G. la interogatoriu, forma autentica.
Instanta constata ca în speta sunt indeplinite aceste conditii, mai putin forma autentica a înscrisului.
Pentru considerentele aratate instanta urmeaza sa admita cererea si sa constate ca între pârâti în calitate de vânzatori si reclamanti în calitate de cumparatori a intervenit vânzarea-cumpararea imobilului teren în suprafata de 2000 mp situat în comuna Istria str. Tractorului nr. 9 judetul Constanta având vecinatatile (…)
Prezenta hotarâre urmeaza sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.
Urmeaza sa ia act ca reclamantii nu solicita cheltuieli de judecata, având în vedere sustinerea aparatorului în acest sens.
În baza art. 274 c.p.civ si având în vedere solutia data cauzei urmeaza sa respinga cererea pârâtei C.I.E. de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata ca neîntemeiata.
În temeiul art. 35 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, hotarârea definitiva urmeaza a se comunica catre OCPI Constanta, Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta.
În temeiul art. 77 ind. 1 alin. 6 din Legea nr. 571/2003, în termen de 30 de zile de la ramânerea definitiva, prezenta hotarâre urmeaza a se comunica, împreuna cu documentatia aferenta, organului fiscal competent.
