Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 26.01.2016, sub nr. 4205/299/2016, reclamantul P.L. a chemat în judecată pe pârâţii M.B. şi B.R., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate nulitatea absolută a clauzei contractuale prevăzute de art. 10 pct. 10.4 din contractul de asociere încheiat între C.L. şi B.R.
În motivare, a arătat, în esenţă, că la data de 12.11.1998, fosta soţie a reclamantului, numita P.F. a încheiat cu B.R. contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 15 din Bucureşti, imobil construit pe un teren preluat de către B.R. în concesiune de la P.M., conform contractului de asociere, care prevedea la art. 10.4 plata unei taxe anuale de către B.R..
Reclamantul a mai subliniat faptul că înscrierea în contractul de asociere a unei clauze cu natura juridică a unei concesiuni, fără respectarea prevederilor legale în materia concesiunii este lovită de nulitate.
În dovedire, reclamantul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri.
În drept, reclamantul a invocat disp. art. 948 pct. 4 şi art. 966 C. civ. 1864.
La data de 09.03.2016, pârâtul M.B. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active, pe fondul cauzei solicitând respingerea acţiunii, ca neîntemeiate.
În motivare, a arătat, în esenţă, că alături de dreptul de proprietate asupra apartamentului, reclamantul a dobândit în patrimoniu şi cota indiviză din părţile şi dependinţele comune ale imobilului , dar şi dreptul de folosinţă aferent, drepturi şi obligaţii ce derivă din concesiunea terenului conform contractului de asociere, art. 10.4. A mai arătat că obligaţia transmisă are caracter scriptea in rem.
În dovedire, pârâtul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri.
În drept, a invocat disp. art 205-208 c proc civ.
La data de 15.03.2016, pârâta B.R. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei de interes, pe fondul cauzei solicitând respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.
În motivare a arătat că acţiunea este lipsită de interes prin raportare la sentinţa civilă nr. 4932/2013, pronunţată în dosarul nr. 4764/299/2012.
Pe fondul cauzei, a arătat că deşi prin art. 10.4 din contractul de asociere, B.R. s-a obligat să achite o taxă anuală de concesionare a terenului construit, înscrierea în contractul de asociere a unei clauze specifice contractelor de concesiune, a avut în vedere plata unei taxe de folosinţă pentru respectivul teren.
În dovedire a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri.
În drept, a invocat disp. art. 205 şi urm. C Proc Civ., Legea nr. 18/1999, HG nr. 1228/1990, Legea nr. 15/1990, HG nr. 441/1991, Legea nr. 54/2006.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:
La data de 12.05.1995 a fost încheiat contractul de asociere între C.L., pe de o parte şi B.R., pe de altă parte având ca obiect terminarea execuţiei lucrărilor de construcţii, punerea în funcţiune a blocului XXD tronson I din Ansamblul Electonicii, situat in Bucuresti, având destinaţia de locuinţă în scopul valorificării sale în comun prin vânzare în condiţiile legislaţiei în vigoare sau prin închirierea părţii sale (f. 7-11).
Prin art. 10 pct. 4 din contractul de asociere B.R. s-a obligat să achite taxa anuală de 6.319.184 lei/an, suportând şi rata anuală a inflaţiei.
La data de 24.07.1997, a fost incheiat actul aditional nr. 1, mentionandu-se ca, in ceea ce priveste terenul, se mentin dispozitiile inscrise in art. 10.4 din contractul de asociere prin care acesta se concesioneaza pe durata existentei constructiei (f. 12).
Ulterior a fost incheiat contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3123/12.11.1998 intre Banca Romana de Dezvoltare SA si parata avand ca obiect aprtamentul nr. 15 din Bucuresti.(f. 4-6).
In ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale active, invocata de parata, instanta a respins-o ca neintemeiata, avand in vedere ca din inscrisurile de la dosar se constata identitate intre cel care se pretinde titularul dreptului si reclamant.
Astfel, prin actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 2589/05.09.2013 de B.N.A. reclamantul a preluat în deplină proprietate şi posesie apartamentul nr. 15 din Bucureşti.
În aceste condiţii, reclamantul, în calitate de succesor cu titlu particular poate exercita drepturile şi fiind ţinut să execute obligaţiile autorului său care decurg din actul juridic respectiv, în măsura în care drepturile şi obligaţiile să aibă o strânsă legătură cu dreptul subiectiv dobândit, iar actul juridic să fie încheiat anterior de autorul lui cu alte persoane şi să se refere la acelaşi drept sau bun.
În ce priveşte excepţia lipsei de interes, a fost apreciată ca neîntemeiată şi a respins-o în consecinţă. Chiar dacă prin considerentele sentinţei civile nr. 4932/2013, pronunţată în dosarul nr. 4764/299/2012 instanţa a arătat că pârâtul nu este parte a nici unei convenţii prin care să-şi asume această obligaţie de plată, care nu îi poate fi astfel opusă, în baza art.973 C.civ, fiind de principiu că nimeni nu poate fi obligat prin voinţa altei persoane, instanţa reaminteşte faptul că sub imperiul C. proc civ 1865 ceea ce intra în autoritatea de lucru judecat era dispozitivul unei hotărâri, şi nu considerentele. În aceste condiţii, interesul reclamantului pentru a constatarea nulităţii absolute a art. 10.4 din contract subzistă.
Pe fondul cauzei, instanţa a reţinut faptul că taxa de concesiune reprezintă, în sensul art. 6 din HG nr. 1228/1990, pentru aprobarea Metodologiei concesionării, închirierii şi locaţiei gestiunii, în vigoare la data încheierii contractului de asociere, contravaloarea unei activităţi, a unui serviciu public sau a unui teren proprietate de stat, în temeiul unui contract de concesiune supus aprobărilor, procedurii şi condiţiilor acestui act normativ. Or, în cauză, nu a fost respectată procedura prevăzută de art. 15 şi anexa 3, fiind astfel încălcate disp. art. 5 C civ 1864 prin aceea că s-a derogat prin convenţii particulare de la normele juridice imperative.
În aceste condiţii, înscrierea în contractul de asociere a unei clauze cu natura juridică a unei concesiuni, fără respectarea prevederilor legale în materia concesiunii este lovită de nulitate.
Mai mult decât atât, părţile au stabilit că încheierea contractului de asociere se face potrivit art. 1491 şi urm. C.civ., iar potrivit acestor texte legale, părţile pun ceva în comun în mod obligatoriu cu scopul de a împărţi foloasele ce ar putea deriva, contractul fiind spre folosul comun al părţilor.
În măsura în care, folosinţa terenului ar fi condiţionată de plata unei taxe, unul dintre asociaţi, respectiv C.L. nu ar participa cu nimic în cadrul asocierii, ceea ce ar face ca obligaţia să fie lipsită de cauză şi să atragă nulitatea convenţiei.
Instanţa mai reţine faptul că prin art. 1 din contract, părţile au stabilit aplicabilitatea art. 35 din Legea nr. 18/1991, dispoziţii potrivit cărora, în forma în vigoare la data încheierii contractului, Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiei în vederea construirii de locuinţe proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie.
Astfel, chiar dacă la acel moment erau în vigoare şi disp. art. 36 alin 2 din Legea nr. 50/1991, părţile nu au înţeles să facă referire la aceste dispoziţii legale, fiind astfel aplicabile normele la care părţile au înţeles să facă trimitere, respectiv art. 35 din Legea nr. 18/1991.
Totodată, nu poate fi neglijat faptul că nu se poate crea un regim discriminatoriu între cumpărătorii locuinţelor ale căror contracte au fost încheiate cu P.M., din cota ce a revenit acesteia din imobil, conform contractului, şi cumpărătorii locuinţelor ale căror contracte au fost încheiate cu celălalt asociat, B.R., disp. art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 impunându-se a fi aplicate pentru toţi proprietarii aflaţi în această situaţie.
Pentru toate aceste considerente, instanţa a admis acţiunea, şi, în consecinţă, a constatat nulitatea absolută a clauzei contractuale prevăzute de art. 10 punctul 10.4 din contractul de asociere nr. 44/12.05.1995 încheiat între C.L. şi B.R.
