Deliberând asupra cauzei, în conformitate cu disp. art. 256 alin.1 C.proc.civ., constată următoarele aspecte de fapt şi de drept:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti sub nr. …., reclamantul P.H.G. şi reclamanta C.C., prin mandatar P.H.D., în contradictoriu cu pârâţii B.B.P. şi B.I.F., în sensul :
● rezoluţiunii antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 1877/31.03.2015 de către BNP I.R., astfel cum aceasta a fost modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. 3403 /16.06.2015 de către SPN A.D.R.A.
● să se constate că reclamanţii sunt îndreptăţiti a reţine avansul în cuantum de 2.000 de Euro plătit de promitentul –cumpărător, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, în esenţă, se arată că, între părţi s-a încheiat antecontractul de vânzare autentificat sub nr. 1877/31.03.2015 de către BNP I.R. prin care reclamanţii s-au obligat să vândă , iar pârâtul să cumpere, terenul intravilan în suprafaţă de 377 m.p. ( din actele de proprietate), respectiv 321 m.p. (din măsurătorile cadastrale) situat în …, înscris în cartea funciară nr…. a localităţii Mogoşoaia, preţul vânzării fiind stabilit la suma în cuantum de 10.200 de Euro, iar , la momentul încheierii antecontractului, a fost achitată suma de 2.000 de Euro, urmând ca restul de pret să fie achitat la momentul încheierii contractului de vânzare în formă autentică ce urma a avea loc la data de 16.06.2015.
Însă, la data de 16.06.2015, s-a încheiat actul adiţional autentificat sub nr. 3403 de către BNP A.D.R. prin care s-a modificat data la care trebuie încheiat contractul în forma sa autentică, părţile fiind de acord cu amânarea momentului încheierii contractului de vânzare pentru data de 22.06.2015, ora 12, cauza fiind ,, imposibilitatea obţinerii certificatelor de atestare fiscală în forma corectă şi completă din cauza Primăriei com. Mogoşoaia, jud. Ilfov,, . La data de 22.06.2015, părţile s-au prezentat la notar , iar reclamanţii arată că au prezentat toate actele necesare perfectării contractului de vânzare, respectiv certificatul de urbanism, certificatul de atestare fiscală şi a solicitat obţinerea extrasului de carte funciară, imobilul nefiind grevat de sarcini. Pârâtul a declarat că nu s-a răzgândit şi doreşte să cumpere imobilul în urma obţinerii unui alt certificat de urbanism care să permită construirea unei casa cu dimensiuni normale de minim 6 metri lăţime, declarând că solicită prelungirea termenului pentru perfectarea contractului până la obţinerea unui nou certificat de urbanism şi a acordurilor şi avizelor necesare. Astfel, a fost emisă încheierea de certificare de fapte autentificată sub nr. 7/22.06.2015, fiind acordat un termen de peste 4 lui î vederea obţinerii unui nou certificat de urbanism .
La data de 29.10.2015, BNP P.B. a emis încheierea de certificare nr. 3 . Se arată că reclamanţii au obţinut şi pus la dispoziţia pârâtului toate documentele referitoare la imobil, inclusiv certificatul de urbanism, iar, în antiteză cu atitudinea reclamanţilor, ce au dorit realizarea vânzării, pârâtul nu a mai dorit perfectarea contractului de vânzare . Se menţionează că pârâtul cunoştea situaţia juridică a imobilului, având cunoştinţă de lăţimea terenului şi limitările aduse prin certificatul de urbanism, acestea fiind publice. De asemenea, pârâtul mai impută reclamanţilor faptul că, în trecut, au avut un litigiu cu un vecin de calcan şi, din cauza acestui fapt, vecinul respectiv nu si-ar da acordul pentru construirea limitei de hotar. Or, aceste aspecte nu au fost asumate de reclamanţi, ce au obţinut 2 certificate de urbanism din 04.05.2015 şi 27.07.2015 , iar pârâtul nu mai doreşte încheierea contractului şi încearcă să-şi justifice acest refuz printr-un fapt exterior antecontractului .
În dovedirea cererii, s-au depus la dosarul cauzei : înscrisuri ( filele 6 -13, 28-88).
Cererea formulată de către reclamanţi a fost timbrată corespunzător cu taxe judiciare de timbru în cuantum de 548,77 de lei.
În drept, reclamanţii se prevalează de dispoziţiile legale aplicabile ( art.1544, art. 1669 C.civ.).
Pârâţii B.B.P. şi B.I.F., legal citaţi şi cu copii ale cererii şi înscrisurilor depuse, au formulat întâmpinare prin care au arătat că sunt de acord cu rezoluţiunea antecontractului de vânzare –cumpărare nr. 1877/31.03.2015, completat cu actul adiţional nr.3403/16.06.2015 întrucât, în esenţă, studiind certificatul de urbanism prezentat de reclamanţi, prin mandatar, la data de 16.06.2015, a constatat imposibilitatea edificării unei locuinţe din cauza retragerilor cerute, respectiv 4 m de la aliniament şi 3 m de la limita din spate, rezultând o lăţime imposibilă a viitoarei construcţii de 3,4 m. Se menţionează că a ales să cumpere terenul datorată avantajului oferit de deschiderea mare la strada deoarece intenţia să construiască o casă de locuit pentru două familii, aspect adus la cunoştinţa mandatarei reclamanţilor . A luat legătura cu reclamanţii şi le-a solicitat obţinerea unui certificat de urbanism care să prevadă posibilitatea edificării unei locuinţe normale, respectiv de minimum 6 m lăţime . Deşi au abordat iniţial o atitudine pozitivă, ulterior i-au comunicat că nu vor obţine niciun alt certificat de urbanism. Luând legătura cu un arhitect şi, deplasându-se la teren, i s-a comunicat că situaţia este gravă deoarece certificatul de urbanism nu prezintă siguranţă că terenul este construibil în condiţii normale ci doar eventual în urma întocmirii şi aprobării unei documentaţii de urbanism de tip PUD/PUZ . Deşi reclamanţii nu au dorit să efectueze complet şi corect demersurile pentru care s-au obligat în contract, dorind să cumpere acest teren şi, fiind de bună – credinţă, arhitectul a întocmit un plan de amplasament, ataşat cererii depusă la Primărie pentru obţinerea unui nou certificat de urbanism Prin încheierea de certificare /22.06.2015 s-a consemnat că pretenţiile asupra certificatului de urbanism sunt absurde, acest document nu corespunde cerinţele pârâtului si au explicat că este corect. Ulterior, deşi antecontractul nu era finalizat şi, fiind radiat antecontractul din cartea funciară, şi, totodată, afirmând în mod fals şi cu intenţia clară de a păcăli pe cumpărător ,, se poate construi P +2,, , reclamanţii au pus terenul în vânzare , pârâtul notând in cartea funciară dreptul de ipotecă legală. De asemenea, a luat legătura cu vecinul din spate, dl. M., în legătură cu acordul de construire, iar acesta a spus că nu doreşte să îşi dea acordul pentru că a mai avut probele cu reclamantul şi din cauza proceselor iniţiate de reclamanţi. Verificând portalul instanţelor, a constatat că reclamanţii erau în litigii în 3 procese cu vecinii din spate, având ca obiect revendicare imobiliară, respectiv intenţia de a recupera suprafaţa de 56 m.p. teren ce lipsea până la suprafaţa de 377 m.p. . Se aprecieză că este exclusiv culpa reclamanţilor în neperfectarea contractului de vânzare –cumpărare ce au dat dovadă de rea – credinţă deoarece, anterior încheierii antecontractului, cunoşteau că terenul nu poate fi folosit în scopul construirii şi au acţionat cu premeditare .
Pe cale de cerere reconvenţională, au solicitat obligarea reclamanţilor la restituirea avansului plătit în cuantum de 2.000 de Euro şi a penalităţilor de 2.000 de EURO conform clauzelor contractuale, cu cheltuieli de judecată. S-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi interogatoriul pârâţilor .
Pentru judecarea în condiţii de legalitate şi temeinicie a cauzei, instanţa de judecată a dispus următoarele măsuri: citarea părţilor cu menţiunile legale corespunzătoare; prin încheierile premergătoare au fost soluţionate cererile ( inclusiv cele de probatorii) formulate de către părţi .
Analizând cererea de chemare în judecată prin prisma motivelor formulate, a dovezilor existente la dosar şi a dispoziţiilor legale incidente, instanţa de judecată reţine următoarea situaţie de fapt:
Între părţile prezentului dosar a fost încheiat antecontractul de vânzare autentificat sub nr. 1877/31.03.2015 de către BNP I.R. –filele 6 -7 dosar – prin care reclamanţii, prin mandatar, s-au obligat să vândă, iar pârâtul ( căsătorit) să cumpere dreptul de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 377 m.p. ( din actele de proprietate), respectiv 321 m.p. (din măsurătorile cadastrale) situat în …, înscris în cartea funciară nr. … a localităţii Mogoşoaia, preţul vânzării fiind stabilit la suma în cuantum de 10.200 de Euro, iar , la momentul încheierii antecontractului, pârâţii au achitat suma în cuantum de 2.000 de Euro.
Potrivit antecontractului de vânzare, restul de preţ trebuia să fie achitat la momentul încheierii contractului de vânzare în formă autentică ce urma a avea loc la data de 16.06.2015, dată până la care promitenţii vânzători aveau obligaţia de a obţine actele necesare perfectării contractului, inclusiv certificatul de urbanism , certificatele de atestare fiscală ( fără datorii ) , extrasul de carte funciară pentru autentificare ( fără sarcini).
Ulterior, la data de 16.06.2015, între părţile antecontractului s-a încheiat actul adiţional autentificat sub nr. 3403 de către BNP A.D.R. – fila nr. 8 dosar – prin care părţile au convenit modificarea termenului de semnare a contractului, motivul reţinut în actul adiţional fiind,, imposibilitatea obţinerii certificatelor de atestare fiscală în forma corectă şi completă din cauza Primăriei com. Mogoşoaia, jud. Ilfov,, , fiind stabilit termenul din data de 22.06.2015.
Ulterior, la data de 22.06.2015, potrivit încheierii de certificare de fapte nr. 7/22.06.2015 întocmită de SPN A.D.R.A. –filele 11 -13 dosar – prin care, se atestă în esenţă, prezentarea unui certificat de urbanism, certificate de atestare fiscală şi doar solicitarea de obţinere a extrasului de carte funciară .
Potrivit celor consemnate în această încheiere, instanţa constată că reclamanţii au pus la dispoziţia pârâţilor o copie a certificatului de urbanism nr. 109/04.05.2015 –filele 51 -52 dosar – abia la data de 04.05.2015 , deci ulterior încheierii antecontractului de vânzare –cumpărare, reclamanţii fiind, totodată, încunoştiinţaţi, potrivit propriilor susţineri, după o lună, respectiv, la data de 04.06.2015, deci înainte de încheierea actului adiţional/16.06.2015, că acest document nu corespunde cerinţelor pârâţilor, arătându-se că terenul trebuia să fi unul construibil, aceasta fiind ,,condiţia de perfectare a contractului ,, –fila nr. 12 dosar .
În atare condiţii, şi, astfel, cunoscând condiţiile /cerinţele esenţiale ale pârâţilor pentru perfectarea contractului de vânzare, respectiv caracterul construibil al terenului , reclamanţii au convenit/consimţit la încheierea actului adiţional /16.06.2015 .
De altfel, având în vedere cele mai sus reţinute, dar şi răspunsurile reclamantului P.H.G. la interogatoriul administrat – fila nr. 113 dosar ( răspunsurile la întrebările nr. 2, 3, 4, 5, 6 ), coroborat cu conţinutul înscrisurilor de la filele 55-59 dosar ( ce atestă nu numai anunţurile de vânzare a ale aceluiaşi imobil, dar şi radierea promisiunii de vânzare în condiţiile în care , prin încheierea /22.026.20165 –filele 12 -13, părţile îşi exprimaseră anterior intenţia de încheiere a contractului de vânzare, confirmată prin adresa/16.09.2015 şi extrasul e-mail/16.09.2015 – filele 65-66 dosar ), instanţa constată reaua –credinţă a acestuia/reclamanţilor în aducerea la îndeplinire a obligaţiilor sale contractuale, respectiv a acordurilor de voinţă exprimate. Mai mult, prin anunţurile de vânzare existente al dosar se invocă o situaţie de fapt ( caracterul construibil al terenului pentru P+2 ), contrară însă celei reţinută în certificatul de urbanism (caracterul construibil al terenului pentru P+1 – fila nr. 52 ) .
Mai mult, potrivit răspunsului reclamantului la întrebarea nr. 2 din interogatoriu, nici măcar cel de-al doilea certificat de urbanism nr. 208/27.07.2015 invocat de către părţi ( dar nedepus în dosar de niciuna dintre acestea ) nu a fost solicitat şi obţinut de reclamanţi, ci de către pârât, acest aspect constituind încă o dovadă a bunei – credinţe, a demersurilor efectuate ( deşi nu era obligaţia sa contractuală ) şi, respectiv, a intenţiei reale a pârâţilor de a încheia contractul de vânzare .
În această ordine de idei, instanţa de judecată constată că, prin încheierea de certificare nr. 3/29.10.2015 –filele 14 -15 dosar, pârâtul, deşi deţinea şi procură de încheiere a unui contract de vânzare pentru şi în numele numitului P.G.D., a fost de acord, în continuare, cu încheierea contractului de vânzare – fila nr. 14 verso, învederând însă neîndeplinirea de către reclamanţi a obligaţiilor din antecontract, respectiv faptul că nu au efectuat niciun demers în privinţa obţinerii certificatului de urbanism conform cerinţei/condiţiei esenţiale mai sus menţionată, prin raportare atât la menţiunile din cuprinsul acestui certificat, dar, totodată, având în vedere şi litigiile existente între reclamanţi cu vecinul de calcan, dovedite prin înscrisurile de la filele 61-63 dosar .
De altfel, instanţa constată că, nici prin încheierea de certificare /29.10.2015, dar nici în cadrul prezentului dosar, reclamanţii nu au contestat existenţa obligaţiei de obţinere a certificatului de urbanism conform cerinţei esenţiale pentru încheierea contractului ( adusă la cunoştinţa reclamanţilor în condiţiile mai sus prezentate si analizate), dar şi nici faptul că , astfel cum acesta a fost obţinut, acesta nu respectă această cerinţă esenţială pentru încheierea contractului de vânzare.
Or, în condiţiile în care nici măcar cel de-al doilea certificat de urbanism nr. 208/27.07.2015 invocat de către părţi ( dar nedepus în dosar de niciuna dintre acestea ) nu a fost solicitat şi obţinut de reclamanţi, ci de către pârât, precum şi în condtiile în care, cerinţa esenţială la pârâtului – contractant putea fi rezolvată prin întocmirea şi aprobarea unei documentaţii de urbanism tip PUD/ PUZ , potrivit chiar mentiunilor din certificatul de urbanism /04.05.2015 –fila nr. 51 verso, instanţa constată, în esenţă, dar şi, în ansamblu, culpa reclamanţilor în exercitarea drepturilor şi obligaţiilor rezultate din antecontractul de vânzare şi actul adiţonal şi, astfel, dar şi implicit, din acordurile de voinţă ale părţilor exprimate chiar si prin încheierile succesive de certificare fapte.
Pentru aceste considerente, precum şi în condiţiile în care pârâţii sunt de acord cu rezoluţiunea antecontractului de vânzare, şi, astfel, constatând dovedite şi întrunite condiţiile prevăzute de art. 1279 alin.1 si 2, art. 1322, art. 1350, art. 1550, art. 1554, art 1556, instanţa va admite, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanţi, va dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 1877/231.03.2015 de către BNP I.R., astfel cum aceasta a fost modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. 3403 /16.06.2015 de către SPN A.D.R.A.. Se va respinge, în rest, cererea formulată. Pe cale ce consecinţă, constatând dovedite, întrunite şi necontestate dispoztiile contractuale în sensul că ,, în ipoteza în care promitenţii – vânzători nu vor respecta obligaţia de a încheia contractul de vânzare sau orice altă obligaţie asumată în baza acestui înscris, inclusiv aceea de a obţine certificatul de urbanism pentru terenul ce face obiectul prezentului înscris fără a putea invoca o cauză exoneratoare de răspundere, precum şi în situaţia în care oricare din declaraţiile asumate de aceasta în baza prezentului înscris se va dovedi a nu fi conformă realităţii, promitenţii vânzători vor restitui promitentului cumpărător suma primită cu titlu de avans şi vor plăti o penalitate în cuantum egal cu avansul încasat, instanţa va admite cererea reconvenţională formulată de pârâţi şi va obliga reclamanţii la plata către pârâţi a sumei în cuantum de 2.000,00 de Euro ( echivalentul în lei la data plăţii efective) cu titlu de contravaloare avans, precum şi la plata sumei în cuantum de 2.000,00 de Euro (echivalentul în lei la data plăţii efective) cu titlu de penalitate contractuală.
Raportat la soluţiile dispuse, instanţa de judecată va compensa cheltuielile de judecată efectuate de părţi cu titlu de taxe judiciare de timbru, iar, în urma compensării, va obliga reclamanţii la plata către pârâţi a restului cheltuielilor de judecată în cuantum de 567,23 de lei reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă cererii reconvenţionale .
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Admite, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamantul P.H.G., cu domiciliul în …. şi reclamanta C.C., cu domiciliul în …., prin mandatar P.H.D., ambii cu domiciliul procesual ales …., în contradictoriu cu pârâţii B.B.P. şi B.I.F., ambii cu domiciliul în …. .
Dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 1877/231.03.2015 de către BNP I.R., astfel cum aceasta a fost modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. 3403 /16.06.2015 de către SPN A.D.R.A..
Respinge, în rest, cererea formulată.
Admite cererea reconvenţională formulată de pârâţi.
Obligă reclamanţii la plata către pârâţi a sumei în cuantum de 2.000,00 de Euro ( echivalentul în lei la data plăţii efective) cu titlu de contravaloare avans, precum şi la plata sumei în cuantum de 2.000,00 de Euro (echivalentul în lei la data plăţii efective) cu titlu de penalitate contractuală.
Compensează cheltuielile de judecată efectuate de părţi cu titlu de taxe judiciare de timbru, iar, în urma compensării, obligă reclamanţii la plata către pârâţi a restului cheltuielilor de judecată în cuantum de 567,23 de lei reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă cererii reconvenţionale .
Cu drept de apel, în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 27 iunie 2016 .
