Obiect: revendicare imobiliară
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Bacău, sub nr. …….reclamanţii ŞD, ŞI şi ZA au chemat în judecată pe pârâţii BC, BG, RC şi RE, solicitând obligarea pârâţilor să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul pe care îl ocupă, să ridice construcţiile de pe teren, iar pe calea ordonanţei preşedinţiale să se dispună evacuarea pârâţilor, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii unei suprafeţe de teren de 1200 m.p., situată în ….., înscrisă în titlul de proprietate nr……… Pârâţii au pătruns fără drept şi au ocupat suprafaţa de teren.
În drept, au fost invocate dispoziţiile Codului civil în materia proprietăţii şi a obligaţiei de a face.
Cererea a fost legal timbrată.
La termenul de judecată din data de …., reclamanţii prin apărător au precizat că pârâta RE se numeşte de fapt RI şi au arătat că solicită să se judece pe calea dreptului comun faţă de toate capetele de cerere. De asemenea, au solicitat introducerea în cauză a moştenitorilor defunctei BC, decedată în anul ….
Pârâţii RC şi RI au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, prin care au solicitat să se constate că au uzucapat prin posesia achizitivă de 30 de ani terenul în suprafaţă de 1000 m.p., iar în subsidiar să se constate că au un drept de superficie asupra terenului de 1000 m.p., situat în ……. ei fiind proprietarii construcţiilor edificate pe acest teren, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reconvenţionale, pârâţii au arătat că din anul 1970 sunt posesorii suprafeţei de aproximativ 1000 m.p., pe care au edificat prin mijloace proprii un imobil şi mai multe anexe, pentru care plătesc impozit şi cu care figurează la rol. Au arătat că s-au comportat ca adevăraţi proprietari şi nu au fost tulburaţi de nimeni. La momentul promovării unei acţiuni în contradictoriu cu Primăria pentru a intra în legalitate, au aflat că alte persoane au depus deja cerere pentru teren susţinând că sunt foştii proprietari. Cum la data respectivă nu era eliberat titlu de proprietate şi nici nu a venit nici o persoană să le tulbure posesia sunt îndeplinite condiţiile pentru a uzucapa, respectiv posesia de 30 de ani, utilă şi neviciată. În subsidiar, au arătat că sunt proprietarii construcţiilor, conform hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile, deci şi proprietarii terenului, dacă valoarea acestora este mai mare decât a terenului.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art.1890, 1889 şi 492 Cod civil.
Cererea reconvenţională a fost legal timbrată.
La termenul de judecată din data de …., instanţa a invocat din oficiu excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei BC şi a dispus introducerea în cauză a moştenitorilor defunctei, BRI şi BV.
La acelaşi termen, instanţa a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei BC, invocată din oficiu şi a respins excepţia prematurităţii acţiunii, invocată de pârâţii RC şi RI.
La data de ….., reclamanţii şi-au precizat acţiunea, în sensul că revendică suprafeţele de 531 m.p. şi 216 m.p., în total fiind vorba de 747 m.p.
La termenul de judecată din data de …., instanţa a dispus introducerea în cauză a moştenitorilor reclamantului ŞD, decedat la data de …., respectiv ŞM, RRL şi NI.
În cauză, s-au administrat proba cu înscrisuri, proba testimonială, fiind audiaţi martorii TM şi DA, la solicitarea pârâţilor RC şi RI, declaraţiile acestora fiind consemnate şi ataşate la filele 204-205, martorul GC, la solicitarea reclamanţilor, declaraţia acestuia fiind consemnată şi ataşată la fila 217, precum şi proba cu expertiză tehnică de specialitate topo-cadastrală, raportul aferent fiind anexat la filele 160-163 dosar.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine în fapt următoarele:
Reclamanţii sunt proprietarii terenului în suprafaţă de 1200 m.p., situat în Bacău, str. …., conform titlului de proprietate nr……
Conform raportului de expertiză topo-cadastrală, întocmit în cauză, moştenitorii defunctei BC ocupă din terenul de 1200 m.p. suprafaţa de 216 m.p., iar pârâţii RC şi RI ocupă terenul în suprafaţă de 531 m.p. Restul de 454 m.p. teren se află în posesia reclamanţilor.
Potrivit înscrisurilor depuse la filele 67-106, instanţa reţine că la data de …, între Consiliul Local B. şi BC s-a încheiat contractul de concesionare nr…..din ….., având ca obiect cedarea şi preluarea în concesiune a terenului situat în intravilanul municipiului …. având suprafaţa de 250 m.p., în vederea construirii unui imobil de locuit, conform certificatului de urbanism nr…..din ….. Conform contractului nr….. din ……, durata concesiunii este pe durata existenţei construcţiei.
Pe terenul respectiv, găsit la măsurători în suprafaţă de 216 m.p., identificat potrivit schiţei anexe(culoare verde) a raportului de expertiză topo-cadastrală efectuat în cauză(fila 162 dosar), a fost edificată construcţia pentru care a fost emis certificatul de urbanism nr….., iar în casă locuiesc moştenitorii defunctei BC.
Moştenitorii defunctei BC nu opun reclamanţilor un titlu de proprietate pentru suprafaţa ocupată, pe care o stăpânesc în temeiul contractului de concesiune nr…….
În ceea ce priveşte suprafaţa de 531 m.p., teren situat în str. ……, identificat potrivit schiţei anexe(culoare portocalie) a raportului de expertiză topo-cadastrală efectuat în cauză(fila 162 dosar), ocupat de pârâţii RC şi RI, instanţa reţine că pârâţii ocupă terenul din anul 1980, aspect ce rezultă din sentinţa civilă nr…… a Judecătoriei B., prin care s-a respins capătul de cerere având ca obiect constatare drept de proprietate asupra terenului. Faptul ocupării suprafeţei din 1980 rezultă şi din declaraţiile martorului TM. În plus, deşi sentinţa civilă nr…… a Judecătoriei B. nu are autoritate de lucru judecat faţă de cererea reconvenţională având ca obiect uzucapiune, formulată în prezenta cauză, totuşi pentru instanţa învestită cu soluţionarea prezentului dosar stabilirea momentului de început a exercitării posesiei, respectiv anul 1980, are putere de lucru judecat.
Pentru dobândirea dreptului de proprietate imobiliară prin uzucapiunea de 30 de ani, aşa cum este reglementat în art.1890 Cod civil, este necesar să fie îndeplinite cumulativ două condiţii: posesia propriu-zisă să fie utilă, adică neviciată si să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de bună credinţă sau de rea credinţă.
În acest sens, art.1846 alin.1 Cod civil prevede că orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii, iar conform art.1847 Cod civil ca să se poată prescrie se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.
La momentul introducerii cererii de chemare în judecată, respectiv la momentul formulării cererii reconvenţionale, termenul de 30 de ani nu se împlinise. Aşa cum rezultă şi din declaraţia martorului GC, reclamantul ŞI l-a informat pe pârâtul RC despre faptul că pe teren are titlu de proprietate.
Având în vedere aceste aspecte, coroborate cu faptul că titlul de proprietate al reclamanţilor a fost emis în cursul anului ….. şi ţinând seama că uzucapiunea se manifestă ca o veritabilă sancţiune îndreptată împotriva adevăratului proprietar pentru faptul că acesta, prin pasivitatea sa îndelungată, s-a desesizat de bun, permiţând intrarea unei alte persoane în posesia acestuia, situaţie ce nu se regăseşte în cauza de faţă, instanţa constată că pentru suprafaţa de teren inclusă în titlul de proprietate al reclamanţilor, posedată de pârâţii RC şi RI, nu a intervenit uzucapiunea, deşi pârâţii au îngrădit suprafaţa de teren, au cultivat-o şi au edificat pe ea construcţii.
Nici existenţa unui drept de superficie asupra terenului ocupat de către pârâţii RC şi RI nu poate fi reţinută. Dreptul de superficie reprezintă acel drept de proprietate pe care îl are o persoană denumită superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafaţă de teren ce aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul va avea un drept de folosinţă. Dreptul de superficie poate fi constituit prin convenţia părţilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege, nici unul dintre modurile de constituire enumerate nefiind incident în situaţia pârâţilor RC şi RI, deşi aceştia au edificat prin mijloace proprii anexe gospodăreşti.
Prin sentinţa civilă nr. …. a Judecătoriei B., s-a constatat că pârâţii RC şi RI au edificat prin mijloace proprii o magazie, iar din declaraţiile martorilor TM şi GC şi din concluziile raportului de expertiză, rezultă că au edificat fântână, coteţe, alte anexe gospodăreşti şi au plantat pomi fructiferi şi viţă de vie.
Potrivit art.480 şi 481 C.civ, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege şi nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire.
Aşadar, acţiunea în revendicare este acţiunea reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar.
Având în vedere toate considerentele expuse anterior şi textele de lege enunţate, instanţa va admite în parte cererea principală, astfel cum a fost precizată şi va obliga pe pârâţii RC şi RI să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 531 m.p., teren situat în ……. identificat potrivit schiţei anexe(culoare portocalie) a raportului de expertiză topo-cadastrală efectuat în cauză(fila 162 dosar), iar pe pârâţii BG, BRI şi BV să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 216 m.p., teren situat în …., identificat potrivit schiţei anexe(culoare verde) a raportului de expertiză topo-cadastrală efectuat în cauză(fila 162 dosar).
În ceea ce priveşte capetele de cerere principală, având ca obiect ridicarea de către pârâţi a construcţiilor edificate pe teren şi evacuare, instanţa reţine că acestea sunt neîntemeiate, astfel încât le va respinge în consecinţă. Pentru a dispune astfel, instanţa are în vedere faptul că pârâţii sunt constructori de bună-credinţă. În ceea ce îi priveşte pe moştenitorii defunctei BC, buna-credinţă rezultă fără echivoc din încheierea contractului de concesiune nr…… din ….., durata contractului fiind stabilită pe toată durata existenţei construcţiei.
În ceea ce îi priveşte pe pârâţii RC şi RI, aceştia au avut convingerea că terenul le aparţine, astfel încât au fost de bună-credinţă, această chestiune apreciindu-se în raport cu momentul realizării construcţiei, respectiv realizării plantaţiilor, momente anterioare reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenului în temeiul Legii nr.18/1991 prin titlul de proprietate nr……
Conform art.494 Cod civil, „dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice; Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului; Dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului”.
Având în vedere buna-credinţă a pârâţilor la edificarea construcţiilor şi dispoziţiile art.494 alin.3 teza a II-a C.p.c., cererea de ridicare a construcţiilor edificate pe terenul revendicat este neîntemeiată. De asemenea, neîntemeiată este şi cererea de evacuare a pârâţilor, până nu se va clarifica între părţi situaţia despăgubirii de către proprietarii terenului a constructorilor de bună-credinţă.
Având în vedere faptul că la termenul de judecată din data de ….. instanţa a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei BC, invocată din oficiu, va respinge cererea principală, astfel cum a fost precizată, formulată în contradictoriu cu pârâta BC, ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosinţă.
Ţinând seama de considerentele anterior expuse referitoare la neîndeplinirea condiţiilor uzucapiunii şi dreptului de superficie, va respinge cererea reconvenţională, formulată de pârâţii RC şi RI, ca neîntemeiată.
Văzând prevederile art.274-277 C.p.c., va compensa cheltuielile de judecată efectuate de reclamanţi şi pârâţii RC şi RI, ţinând seama de faptul că şi unii şi ceilalţi au suportat cheltuieli de judecată comparabile, iar cererile le-au fost admise doar parţial.
Totodată, va obliga pe pârâţii BG, BRI şi BV să achite reclamanţilor suma de 521,28 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, din care 396,28 lei reprezintă taxa de timbru aferentă valorii terenului revendicat de la aceşti pârâţi(ţinând seama de faptul că deşi taxa de timbru aferentă terenului revendicat de la aceşti pârâşi era de 792,56 lei, reclamanţii au achitat doar ½, fiindu-le admisă în parte cererea de ajutor public judiciar la data de ….), iar 125 lei reprezintă 1/6 din onorariul de expert achitat de reclamanţi (onorariul de expert achitat de reclamanţi a fost de 750 lei, instanţa apreciind că doar jumătate corespunde acţiunii formulate în contradictoriu cu pârâţii BG, BRI şi BV, iar din această jumătate a apreciat că doar 1/3 trebuie achitat de aceştia din urmă, având în vedere faptul că doar un capăt de cerere din cele 3 a fost admis de către instanţă).
