Prin sentinţa civilă nr. 6/2015 Judecătoria Sibiu a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților A.A. și B.B. și a respins acțiunea civilă formulată de reclamantul SERVICIUL PUBLIC DE POLIȚIE LOCALĂ AL MUNICIPIULUI SIBIU în contradictoriu cu acești pârâți, ca fiind introdusă faţă de persoane fără calitate procesuală pasivă.
Prin aceeaşi sentinţă s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamantul SERVICIUL PUBLIC DE POLIȚIE LOCALĂ AL MUNICIPIULUI SIBIU în contradictoriu cu pârâta C.C. şi a fost obligat reclamantul la plata sumei de 700 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, către pârâta C.C.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a constatat că sub dosar nr. … s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Sibiu acțiunea civilă formulată de reclamantul SERVICIUL PUBLIC DE POLIȚIE LOCALĂ AL MUNICIPIULUI SIBIU, aflat în subordinea Consiliului Local al Municipiului Sibiu, împotriva pârâtului B.B., cu domiciliul în Sibiu, solicitându-se ca prin sentința ce se va pronunța în cauză să se dispună următoarele :
1. să fie obligat pârâtul la desfiinţarea lucrărilor executate fără autorizaţie de construire, lucrări descrise în procesul verbal de contravenţie nr. 1/07.05.2012, conform prevederilor art. 28 alin. 3 şi art. 32 alin. 1 lit. b din Legea nr. 50/1991 republicată;
2. să se stabilească un termen limită de 30 de zile, de la admiterea acţiunii, pentru ducerea la îndeplinire a măsurii de demolare a lucrărilor executate fără autorizaţie de construire, conform prevederilor art. 32 alin. 2 din Legea nr. 50/1991;
3. să fie autorizat viceprimarul municipiului Sibiu cu ducerea la îndeplinire a măsurilor de demolare a lucrărilor executate fără autorizaţie de construire, conform prevederilor art. 32 alin. 3 din Legea nr. 50/1991 republicată.
În motivarea în fapt a acțiunii se arată că, pe strada X, nr. 7, cu număr cadastral top. 5/2/2/2 din municipiul Sibiu s-a demolat vechea construcţie până la fundaţie, iar pe vechiul amplasament proprietarul a construit un nou imobil format din parter şi mansardă. Dimensiunile construcţiei sunt cu aproximaţie următoarele: lungime – 8,52 metri, lăţime – 5,62 metri şi înălţime – 6,20 metri, iar pe două părţi ale proprietăţii s-a construit o fundaţie pentru gard. Pentru toate aceste lucrări proprietarul nu deţine nici o autorizaţie de construire eliberată de Primăria Municipiului Sibiu.
Procesul verbal de contravenţie nu a fost contestat, iar măsura complementară prevăzută de acesta, respectiv oprirea executării lucrărilor şi intrarea în legalitate cu condiţia respectării planurilor urbanistice şi a regulamentelor aferente, conform art. 7 din Legea nr. 50/1991, nu a fost îndeplinită.
Articolul 28 alin. 3 din Legea nr. 50/1991 modificată şi completată, stipulează expres faptul că, în cazul în care la expirarea termenului de intrare în legalitate stabilit prin procesul verbal de contravenţie nu s-au dus la îndeplinire măsurile complementare dispuse, singura măsură legală care se mai poate dispune în cauză este cea de demolare a lucrărilor executate fără autorizaţie de construire.
Întrucât pârâtul nu s-a conformat masurilor stabilite prin procesul verbal de constatare şi sancţionare a contravenţiilor nr. 1/07.05.2012, care constituie titlu executoriu, este evident că acesta acţionează cu rea credinţă. Pe cale de consecinţă, dacă nu ar fi obligat la desfiinţarea construcţiei şi i s-ar da acum un termen pentru obţinerea autorizaţiei de construire, practic, s-ar nesocoti principiul legalităţii şi i s-ar oferi pârâtului posibilitatea să profite chiar de propria rea credinţă, ceea ce este inadmisibil.
Se precizează și faptul că Serviciul Public de Poliție Locală al Municipiului Sibiu a fost împuternicit prin HCL nr. 339/2011 să promoveze în instanţă acțiunile privind demolarea construcțiilor ridicate ilegal, ce derivă din procesele verbale de contravenţie.
În probațiune, au fost anexate înscrisuri: procesul verbal de constatare şi sancţionare a contravenţiilor nr. 1/07.05.2012, corespondenţa purtată cu Direcţia de Amenajare a Teritoriului şi Urbanism – Serviciul Autorizare Construcţii, referatul nr. 3/17.04.2015, planşe fotografice.
În drept, se invocă Legea nr. 50/1991 republicată, Codul de procedură civilă.
Pârâtul B.B. a formulat întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a acţiunii, fără cheltuieli de judecată.
În motivarea întâmpinării se arată că, prin acţiunea formulată se urmăreşte demolarea lucrărilor de consolidare efectuate la imobilul dobândit de către pârât prin contractul autentificat sub nr. 5/06.03.2012, pârâtul preluând imobilul cumpărat cu lucrările de reconstruire efectuate în cea mai mare parte.
Lucrările efectuate au fost exclusiv de reconstruire, din câte a aflat pârâtul, vechiul imobil fiind în iminent pericol de prăbuşire. În realitate, casa a rămas aceeaşi, pe acelaşi amplasament, cu aceleaşi dimensiuni, structură, aşa cum era înscrisă în CF. Prin urmare, există o minimă atingere adusă normelor sociale privind regimul construcţiilor și autorizarea lor, având în vedere faptul că lucrările efectuate s-au realizat asupra unei construcţii existente, în limitele acesteia, care este identificată și înscrisă ca atare în cartea funciară.
În ceea ce priveşte gardul efectuat, acesta a înlocuit gardul vechi, situat la limita dintre proprietatea pârâtului și drumul public.
Așa fiind, apreciază pârâtul că nu se impune măsura demolării construcţiei, amenda aplicată fiind plătită de către acesta.
Pe de altă parte, o astfel de măsură ar fi de natură să aducă prejudicii patrimoniale coproprietarului imobilului, respectiv soţiei pârâtului, aceasta dobândind imobilul ca bun comun, în coproprietate codevălmașă cu pârâtul. Aceasta nu a fost sancţionată contravenţional și nici nu este chemată în judecată.
Totodată, se impută pârâtului împrejurarea că nu a luat nici o măsură privind intrarea în legalitate în sensul de a obţine autorizarea lucrării. Cheltuielile cu achiziţia imobilului, cu finalizarea lucrărilor, plata amenzii, etc., au determinat lipsirea acestuia de resursele financiare pentru realizarea acestor formalităţi, fiind nevoit să procedeze la vânzarea chiar a imobilului în mai puţin de un an de la data sancţionării, moment după care nu a mai putut realiza nici un fel de formalităţi de autorizare, nemaifiind proprietarul imobilului, așa cum nu este nici la acest moment.
Având în vedere că imobilul construcţie a cărui demolare se solicită este notat în CF, înscris în evidențele fiscale, pentru care se percepe și plăteşte impozit, dobândit în actuala formă cu bună credinţă, nu sunt îndeplinite condiţiile demolării acestuia, așa cum se solicită prin acţiune, iar culpa pentru realizarea lucrărilor fără autorizaţie a fost sancţionată contravenţional, pârâtul achitând amenda dispusă.
Au fost anexate următoarele înscrisuri: extras de carte funciară, contract de vânzare cumpărare, certificat de atestare fiscală.
Prin precizarea de acțiune din data de 09.07.2015 reclamantul a solicitat introducerea în cauză și a pârâtelor A. A., cu domiciliul în Sibiu, str. X. nr. 5, în calitate de coproprietară a imobilului și C.C. în calitate de cumpărător al imobilului.
Pârâta A.A. a solicitat prin întâmpinarea formulată în cauză, de asemenea, respingerea ca neîntemeiata a acţiunii cu toate cele trei petite formulate.
În motivarea întâmpinării se arată că, nu a fost realizată o construcţie nouă sau una diferită față de cea preexistentă și nu s-au încălcat în nici un mod condiţiile de autorizare privind regimul zonei, gradul de ocupare, înălţime, etc., neexistând nici un fel de vătămare din acest punct de vedere.
În ceea ce priveşte răspunderea contravenţională, aceasta este una personală, respectiv pârâta în calitate de coproprietară asupra imobilului (în anul 2012) nu a avut posibilitatea de a formula plângere contravenţionala împotriva procesului verbal de contravenţie. În aceste condiţii, o acţiune în demolarea imobilului aflat în coproprietate devălmașă, îndreptată împotriva ambilor coproprietari, având în vedere că doar unul a fost sancţionat contravenţional atrage o inadmisibilitate a întregii acţiunii.
Prin întâmpinarea formulată în cauză pârâta C.C. a solicitat respingerea acţiunii introductive de instanţă și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâta apreciază că nu justifică calitate procesuală pasivă în cauză având în vedere temeiul juridic al acțiunii introductive de instanță, respectiv art. 28 alin. 3 raportat la art. 32 din Legea nr. 50/1991, faptul că prin procesul verbal de contravenție nu s-a stabilit nici un fel de obligaţie în sarcina sa.
În motivarea întâmpinării, pârâta arată că a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7/ 04.04.2013 de către BNP, fiind un terţ dobânditor de bună credinţă în condițiile art. 901 C. civ. La momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, procesul verbal prin care a fost sancţionat contravenţional vânzătorul nu era notat în cartea funciară și nu exista nici un fel de menţiune cu privire la obligaţia de intrare în legalitate dispusă de agentul constatator. Pârâta a aflat de existenţa acestuia doar odată cu comunicarea acţiunii introductive de instanţă, aşa cum a fost modificată.
În probațiune, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar de către părți.
La primul termen de judecată s-a invocat și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților B.B. și A.A., pronunțarea cu privire la această excepție fiind unită cu fondul cauzei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța de fond a reţinut în fapt următoarele:
Prin procesul verbal de contravenție nr. 1/07.05.2012 întocmit de către Serviciul Public de Poliție Locală Sibiu s-a reținut în sarcina pârâtului B.B. săvârșirea contravenției prevăzute de art. 26 alin. 2 pct. 1 din Legea nr. 50/1991 republicată, cu modificările și completările ulterioare, constând în aceea că la imobilul situat pe strada X, nr. 7, cu nr. cadastral/top 5/2/2/2, din municipiul Sibiu, a construit pe vechiul amplasament un imobil format din parter și mansardă, dimensiunile construcției fiind aproximativ următoarele: lungime 8,52 metri, lățime 5,62 metri și înălțime 6,20 metri, fără a deține autorizație de construire eliberată de Primăria mun. Sibiu. De asemenea, a construit pe două părți ale proprietății o fundație pentru gard.
Pârâtul a fost sancționat prin procesul verbal indicat mai sus cu amendă în sumă de 4.000 lei și, totodată, în baza art. 28 din Legea nr. 50/1991 s-a dispus oprirea lucrărilor și intrarea în legalitate cu condiția respectării planurilor urbanistice și a regulamentelor aferente, măsurile dispuse urmând a se realiza în termen de nouă luni de la data comunicării procesului verbal, pârâtul având obligația de a notifica organului de control îndeplinirea obligațiilor în termenul stabilit. În cazul în care, în termen de nouă luni nu se îndeplinesc formele legale de intrare în legalitate a construcției, aceasta se va aduce la starea inițială.
Procesul verbal de contravenție nu a fost contestat de către pârât în termenul legal, astfel că acesta a devenit titlu executoriu în conformitate cu prevederile art. 37 din OG nr. 2/2001, iar amenda aplicată prin acesta a fost achitată de către pârât.
La data de 17.04.2015 a fost întocmit de către reclamant referatul nr. 3/2015 prin care s-a reținut, urmare a răspunsului comunicat de Serviciul Autorizare Construcții din cadrul Primăriei mun. Sibiu, faptul că pârâtul nu a obținut autorizația de construire pentru lucrările efectuate, propunându-se promovarea unei acțiuni în justiție în scopul obligării la îndeplinirea măsurilor complementare stabilite prin actul sancționator.
Cu privire la situația de carte funciară a imobilului, instanța reține potrivit înscrisurilor depuse la dosar că, la momentul întocmirii procesului verbal de contravenție, imobilul înscris în CF nr. 11 Sibiu (nr. CF vechi 7), nr. top. 5/2/2/2 – teren în suprafață de 148 mp și casă compusă din cameră și bucătărie, era proprietatea pârâților B.B. și A.A. cu titlu de bun comun (încheierea de cf nr. 13/ 07.03.2012). Ulterior imobilul respectiv a făcut obiectul actului de dezlipire autentificat sub nr. 6/03.04.2013, prin care imobilul a fost dezlipit în două corpuri funciare distincte rezultând nr. cadastral nou 19 – teren arabil (grădină) și construcție (casă de locuit), imobil în suprafață totală de 88 mp, situat administrativ în Sibiu, str. Lăptăriei, nr. 37 și nr. cadastral nou 20 – teren arabil (grădină), imobil în suprafață totală de 60 mp, situat administrativ în Sibiu, str. X, nr. 7, iar prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7/03.04.2013 imobilul teren și construcții identificat sub nr. cadastral nou 19 a fost înstrăinat de către pârâții A.A. şi B.B. în favoarea pârâtei C.C.
Astfel că, în prezent imobilul identificat în procesul verbal de contravenție este înscris în CF nr. 19 Sibiu, nr. top. 19 – teren în suprafață de 88 mp și nr. top. 19 – C1 – casă compusă din cameră și bucătărie, fiind proprietatea tabulară a pârâtei C.C., cu titlu de bun propriu (încheierea de cf nr. 22/04.04.2013).
În susținerea cererii de desființare a construcțiilor realizate fără autorizație de construire, se invocă de către reclamant prevederile art. 28 alin. 3 din Legea nr. 50/1991 republicată, conform cărora, măsura desființării construcțiilor se aplică și în situaţia în care, la expirarea termenului de intrare în legalitate stabilit în procesul verbal de constatare a contravenţiei, contravenientul nu a obţinut autorizația necesară.
De asemenea, art. 32 din aceeași lege prevede că, în cazul în care persoanele sancționate contravenţional au oprit executarea lucrărilor, dar nu s-au conformat în termen celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contravenţiei, potrivit prevederilor art. 28 alin. 1, organul care a aplicat sancțiunea va sesiza instanțele judecătorești pentru a dispune, după caz: a) încadrarea lucrărilor în prevederile autorizaţiei; b) desființarea construcțiilor realizate nelegal.
Având în vedere, pe de o parte, aceste dispoziții legale care stabilesc în sarcina persoanei sancționate contravențional obligația de a se conforma măsurilor dispuse prin procesul verbal de contravenție, în caz contrar urmând a se dispune desființarea construcțiilor realizate nelegal, iar pe de altă parte, faptul că persoana sancționată contravențional (pârâtul B.B.) nu mai are calitatea de proprietar al imobilului, acest pârât nu justifică calitate procesuală pasivă în cauză, sarcina demolării construcției revenind eventual proprietarului actual al construcțiilor. Aceeași este și situația pârâtei A.A. față de care nu s-a dispus nici un fel de obligație prin procesul verbal de contravenție și nici nu subzistă în prezent în sarcina acesteia vreo obligație cu privire la imobilul în litigiu.
În raport de aceste împrejurări, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților A.A. și B.B. și a respins acțiunea civilă formulată de reclamant în contradictoriu cu acest pârâți, ca fiind introdusă față de persoane fără calitate procesuală pasivă.
În ceea ce privește fondul cauzei, având în vedere situația actuală a imobilului în litigiu, instanţa a analizat în continuare buna credință a terțului dobânditor al imobilului identificat în procesul verbal de contravenție și dacă odată cu dreptul de proprietate asupra imobilului s-a transmis în sarcina acestuia și obligația desființării construcției.
Potrivit dispozițiilor art. 14 alin. 2 C.civ., în executarea obligațiilor civile buna credință se prezumă până la proba contrară, iar în ceea ce privește dobândirea unui drept real înscris în cartea funciară în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, art. 901 alin. 2 C.civ., terțul dobânditor este considerat de bună credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții: nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.
Din interpretarea acestor dispoziții legale rezultă că pârâta C.C., proprietarul actual al imobilului teren și construcții situat în Sibiu, str. X. nr. 7, este prezumată ca dobânditor de bună credință al imobilului în temeiul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7/03.04.2013 încheiat cu pârâții NA.A şi B.B., în situația în care la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în cartea funciară a imobilului nu era notată nicio mențiune cu privire la procesul verbal de contravenție și cu privire la obligația de intrare în legalitate dispusă de organul constatator. De asemenea, nu s-a dovedit de către reclamant că pârâta ar fi cunoscut pe altă cale care este situația reală a construcțiilor existente sau alte aspecte cu privire la împrejurările edificării construcției a cărei demolare se solicită prin acțiunea de față, având în vedere că descrierea imobilului în cartea funciară, cât și în contractul de vânzare este una generică – casă de locuit cu cameră și bucătărie, iar dezmembrarea imobilului și operațiunea de înscriere în cartea funciară s-a realizat doar cu puțin timp înainte, neputându-i-se imputa pârâtei o eventuală nerespectare a normelor legale în realizarea acestei dezmembrări.
Față de aceste împrejurări, instanța a reţinut că prezumția de bună credință a pârâtei C.C. la momentul dobândirii bunului nu a fost înlăturată, astfel că nu se poate susține transmiterea în sarcina acesteia a riscului dobândirii bunului și a obligației de desființare a construcției edificată fără autorizație de construire, derivată din procesul verbal de contravenție.
În consecință, acțiunea civilă formulată de reclamantul SERVICIUL PUBLIC DE POLIȚIE LOCALĂ AL MUNICIPIULUI SIBIU în contradictoriu cu pârâta C.C, a fost respinsă ca neîntemeiată.
În temeiul art. 453 C.pr.civ. și dată fiind cererea pârâtei, reclamantul a fost obligat la plata către acesta a cheltuielilor de judecată în sumă de 700 lei constând în onorariu de avocat, conform chitanței de plată atașată la dosar.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul Serviciul Public de Poliţie Locală al Municipiului Sibiu, aflat în subordinea Consiliului Local al Municipiului Sibiu, schimbarea în tot în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată.
În motivarea apelului se arată că pe strada X, nr. 7, cu număr cadastral top 5/2/2/2 din municipiul Sibiu a existat o construcţie care a fost demolată până la fundaţie, iar pe vechiul amplasament, proprietarul a construit un nou imobil format din parter şi mansardă. Dimensiunile construcţiei sunt cu aproximaţie următoarele: lungime – 8,52 metri, lăţime – 5,62 metri şi înălţime – 6,20 metri.
De asemenea, s-a construit pe două părţi ale proprietăţii o fundaţie pentru gard. Pentru toate aceste lucrări proprietarul nu deţine nici o autorizaţie de construire eliberată de Primăria Municipiului Sibiu.
Apelantul susţine că hotărârea instanţei de fond este netemeinică şi nelegală, aceasta apreciind în mod eronat că s-ar impune respingerea acţiuni în condiţiile în care procesul verbal de contravenţie nr. 1/07.05.2012 NU a fost contestat, iar măsura complementară prevăzută de acesta, respectiv oprirea executării lucrărilor şi intrarea în legalitate cu condiţia respectării planurilor urbanistice şi a regulamentelor aferente, conform art. 7 din Legea nr. 50/1991, nu a fost îndeplinită.
Instanţa de fond a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu B.B. raportat la motivarea că acesta nu mai are calitatea de proprietar şi atunci nu ar mai justifica calitate procesuală pasivă în cauză.
Ori, raportat la acest aspect, apelantul consideră că B.B. a dat dovadă de REA-CREDINŢĂ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, declarând expres în contract că “nu este implicat şi după cunoştinţele sale, nu există iminenţa nici unui litigiu, arbitraj, sau procedură administrativă al căror rezultat ar putea afecta dreptul de proprietate deţinut de acesta asupra acestui imobil”, precum şi că „nu încalcă vreo prevedere legală care i-ar fi aplicabilă şi nici vreo obligaţie asumată faţă de vreun terţ”, în condiţiile în care acesta a primit procesul verbal de contravenţie şi a achitat amenda în 15.05.2012 cu chitanţa nr. 100, dar măsura complementară dispusă prin acesta nu a îndeplinit-o, CUNOSCÂND CĂ URMA SĂ DESFIINŢEZE LUCRĂRILE EXECUTATE FĂRĂ AUTORIZAŢIE DE CONSTRUIRE.
În ceea ce o priveşte pe A.A., deşi într-adevăr nu a fost sancţionată contravenţional, apelantul susţine că, pentru opozabilitatea hotărârii şi a executorii silite şi aceasta trebuie să aibă calitate procesuală pasivă în cauză, având calitatea de executant şi investitor al lucrărilor de construire.
În ceea ce o priveşte pe C.C., „cumpărătoarea de bună – credinţă” cum reţine în sentinţă instanţa de fond, apelantul solicită să se aibă în vedere faptul că aceasta NU a cumpărat imobilul care face obiectul prezentului litigiu întrucât, potrivit extrasului CF depus de către B.B., reiese că la rubrica A 1.1 nr. top 5/2/2/2 figurează o locuinţă, respectiv o casă compusă din cameră şi bucătărie.
Ori, construcţia care trebuie desfiinţată este compusă din parter 48,16 mp şi mansardă 48,16 mp, fiind mai mult decât evident faptul că nu imobilul din prezenta speţă a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Ori, coroborând informările şi schiţele depuse la Primăria Municipiului Sibiu cu privire la construcţia veche, cu fotografiile din care rezultă fără putinţă de tăgadă că noua construcţie a fost realizată în anul 2012 şi cu cele constatate şi consemnate în procesul verbal de contravenţie rezultă explicit faptul că în contractul de vânzare-cumpărare dintre B.B. şi A.A., pe de o parte şi C.C., pe de altă parte, NU a fost transferată construcţia nouă, ci construcţia veche întabulată. În caz contrar este mai mult decât evident că B.B. a săvârşit cel puţin o infracţiune la întocmirea contractului de vânzare-cumpărare.
Mai mult decât atât construcţia a cărui demolare se solicită nu este întabulată.
Articolul 28. alin. (3) din Legea nr. 50/1991 modificată şi completată, stipulează expres faptul că, în cazul în care la expirarea termenului de intrare în legalitate stabilit prin procesul verbal de contravenţie nu s-au dus la îndeplinire măsurile complementare dispuse, singura măsură legală care se mai poate dispune în cauza este cea de demolare a lucrărilor executate fără autorizaţie de construire.
Întrucât pârâţii nu s-au conformat măsurilor stabilite prin procesul – verbal de constatare şi sancţionare a contravenţiilor nr. 1/07.05.2012 care constituie titlu executoriu prin efectul legii este evident că acesta acţionează cu rea – credinţă. Pe cale de consecinţă, dacă nu ar fi obligaţi la desfiinţarea construcţiei, conform prevederilor art. 32 alin. 1, lit. b din Legea nr. 50/1991 republicată şi li s-ar da acum un termen pentru obţinerea autorizaţiei de construire, practic, s-ar nesocoti principiul legalităţii şi li s-ar oferi pârâţilor posibilitatea să profite chiar de propria rea – credinţă, ceea ce este inadmisibil
În drept, Legea 50/1991 republicată, art. 466 şi urm. Cod de procedură civilă.
În cauză a formulat întâmpinare intimata C.C. solicitând respingerea apelului ca neîntemeiat şi obligarea apelantului la cheltuieli de judecată. Se susţine că soluţia instanţei de fond este legală şi temeinică întrucât a reţinut buna sa credinţă la dobândirea imobilului în litigiu potrivit art.901 Cod civil., bună credinţă care se prezumă până la proba contrară, iar apelantul nu a făcut nicio probă de natură a răsturna prezumţia de bună-credinţă de care intimata se bucură. Intimata mai arată că măsura prevăzută de art. 28 alin. 3 raportat la art. 32 din Legea nr.50/1991 sunt opozabile numai contravenientului, iar ea nu a fost sancţionată contravenţional.
În cauză a formulat întâmpinare şi intimata A.A. solicitând respingerea apelului ca neîntemeiat întrucât la imobilul în litigiu s-au efectuat doar lucrări de consolidare şi numai de către vânzător, nu de către pârâtul B.B.. În realitate, casa a rămas aceeaşi, cu aceeaşi amprentă la sol, doar că s-au efectuat lucrări de reconstruire pentru că era în pericol iminent de prăbuşire. Intimata susţine că măsura demolării i-ar aduce prejudicii patrimoniale nejustificate, mai ales în contextul în care ea nu a fost sancţionată contravenţional. Din acest motiv, ea nu a putut lua nici măsurile pentru intrarea în legalitate.
Analizând sentinţa atacată prin prisma motivelor de apel şi, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul reţine că apelul este întemeiat şi va fi admis, pentru considerentele pe care le vom arăta în continuare.
Instanţa de fond a reţinut în mod corect starea de fapt, dar a interpretat greşit natura juridică a obligaţiei de demolare stabilită ca măsură complementară prin procesul verbal de contravenţie încheiat pârâtului Neagoe.
În primul rând, situaţia de carte funciară a imobilului în litigiu şi evoluţia acestuia este următoarea.
Imobilul în litigiu este înscris în CF nr. 11 Sibiu (nr. CF vechi 7), nr. top. 5/2/2/2 – teren în suprafață de 148 mp și casă compusă din cameră și bucătărie. La 07.05.2012, data încheierii procesului verbal de contravenţie, imobilul era proprietatea pârâților B.B. și A.A. cu titlu de bun comun (încheierea de cf nr. 13/ 07.03.2012). După încheierea procesului verbal, proprietarii imobilului, au efectuat o dezmembrare în urma căreia au rezultat două corpuri funciare distincte, unul cu nr. cadastral nou 19 – teren arabil (grădină) și construcție (casă de locuit), imobil în suprafață totală de 88 mp, situat administrativ în Sibiu, str. X, nr. 7 și al doilea cu nr. cadastral nou 20 – teren arabil (grădină), imobil în suprafață totală de 60 mp, situat administrativ în Sibiu, str. X. nr. 7. Primul imobil dezmembrat, cel cu nr. cadastral 19 a fost înstrăinat prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7/03.04.2013 în favoarea pârâtei C.C.. Acesta se referă la imobilul identificat prin procesul verbal de contravenție şi este alcătuit din teren în suprafață de 88 mp și nr. top. 19 – C1 – casă compusă din cameră și bucătărie, în prezent fiind proprietatea tabulară a pârâtei C.C., cu titlu de bun propriu (încheierea de cf nr. 22/04.04.2013).
La 7.05.2012 s-a întocmit de către apelant procesul verbal de contravenție nr. 1 prin care s-a reținut în sarcina pârâtului B.B. săvârșirea contravenției prevăzute de art. 26 alin. 2 pct. 1 din Legea nr. 50/1991 republicată, cu modificările și completările ulterioare, constând în aceea că la imobilul situat pe strada X. nr. 7, cu nr. cadastral/top 5/2/2/2, din municipiul Sibiu, a construit pe vechiul amplasament un imobil format din parter și mansardă, dimensiunile construcției fiind aproximativ următoarele: lungime 8,52 metri, lățime 5,62 metri și înălțime 6,20 metri, fără a deține autorizație de construire eliberată de Primăria mun. Sibiu. De asemenea, a construit pe două părți ale proprietății o fundație pentru gard. Pârâtului i s-a aplicat o amendă în sumă de 4.000 lei și, totodată, în baza art. 28 din Legea nr. 50/1991 s-a aplicat măsura complementară a opririi lucrărilor și intrării în legalitate în termen de nouă luni de la data comunicării procesului verbal.
Pârâtul nu a contestat procesul verbal de contravenţie, a achitat amenda aplicată şi, până în acest moment, nu a obținut autorizația de construire pentru lucrările efectuate.
În ceea ce priveşte natura şi efectele obligaţiei de demolare a construcţiei edificate fără autorizaţie de construire, tribunalul reţine că această obligaţie este opozabilă şi terţului dobânditor al bunului întrucât este strâns legată de posesia asupra acestuia, fiind o obligaţie sui-generis, având natura juridică a unei veritabile sarcini reale care incumbă titularului dreptului de proprietate.
În cauză este dovedit prin înscrierile în cartea funciară şi constatările organului de control la întocmirea procesului verbal că imobilul vechi a fost demolat şi că vechiul amplasament s-a edificat un nou imobil, cel care există în acest moment, fără ca pârâţii să deţină autorizaţie de demolare sau de construire pentru noua construcţie.
În momentul edificării construcţiei fără autorizaţie s-a săvârşit contravenţia reţinută şi s-a născut obligaţia intrării în legalitate (moment depăşit în prezent) sau desfiinţării construcţiei, obligaţie care se transmite odată cu dreptul de proprietate asupra imobilului, fiind o obligaţie sui-generis, similară celor scriptae in rem, care sunt strâns legate de posesia lucrului, obligaţia fiind opozabilă faţă de un terţ străin de raportul juridic care a dat naştere acesteia. Fiind o obligaţie legată de posesia bunului nu prezintă relevanţă nici buna-credinţă a terţului dobânditor, întrucât aceasta ar însemna că dispoziţiile Legii nr. 50/1991 ar rămâne fără substanţă prin simpla înstrăinare a bunului. Prin urmare, este irelevant cine deţine calitatea de proprietar al imobilului la data solicitării de demolare, obligaţia de a suporta consecinţele nerespectării dispoziţiilor legale privind disciplina în construcţii fiind transmisă ca un accesoriu odată cu bunul.
De altfel, pârâta intimată C.C. nici nu poate invoca buna-credinţă în cauză întrucât aceasta trebuie analizată nu doar în raport de înscrierile în CF, ci şi de actele care au stat la baza acestor înscrieri, aşa cum rezultă şi din dispoziţiile art. 901 alin.2 lit.c Cod civil, text invocat chiar de intimată prin întâmpinare. Atât timp cât aceasta a cumpărat o casă nouă compusă din parter şi mansardă (faptul că este nou construită este evident din fotografiile depuse de reclamant în faţa instanţei de fond), deşi în cartea funciară apare o construcţie întabulată mult anterior, compusă din cameră şi bucătărie, prezumţia de bună-credinţă nu mai poate fi reţinută, mai ales că vânzătorul nu a putut prezenta pentru o casă în curs de finalizare documentele de autorizare a construcţiei.
Pentru aceste motive, în baza art. 480 Cod proc.civ. se va admite apelul, se va schimba în tot sentinţa atacată în sensul că se va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor S.S. ;i B.B. întrucât aceştia erau proprietarii imobilului la data constatării săvârşirii contravenţiei, şi se va admite acţiunea reclamantei. În consecinţă, pârâtul B.B. va fi obligat să desfiinţeze construcţiile executate fără autorizaţie în 3 luni de la data prezentei hotărâri, iar în cazul nerespectării acestui termen, măsura desfiinţării va fi dusă la îndeplinire prin grija Primarului Municipiului Sibiu.
