Prin sentinta civila nr. 538 din 21.02.2011 pronuntata de Judecatoria Viseu de Sus în dosarul nr.1488/336/2010 a fost admisa actiunea civila precizata intentata de reclamanta D. R., în contradictoriu cu pârâtii: D.R. a, S.A. – S.M., prin lichidator judiciar si, în consecinta, s-a constatat ca reclamanta a dobândit dreptul de proprietate prin cumparare asupra imobilului de natura teren situat în …., înscris în … în suprafata de 490 mp, conform contractului încheiat la data de 12 mai 2008, pe care-l valideaza. S-a dispus înscrierea în cartea funciara pe numele reclamantei, conform schitei de dezmembrare întocmita, restul imobilului urmând a ramâne întabulat pe numele fostilor proprietari.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut urmatoarea situatie de fapt: din probele administrate în cauza, respectiv, declaratiile martorilor, coroborate cu sustinerile reclamantei, instanta a retinut ca terenul care face obiectul actiunii a fost proprietatea, prin cumparare,a sotului pârâtei D.C., actualmente decedat. Dupa decesul acestuia, pârâta a vândut la rândul ei terenul reclamantei prin contractul sub semnatura privata depus la fila 13 din dosar, la data de 12 mai 2008 cu pretul de 80.000 lei.
Contractul încheiat între reclamanta si pârâta cuprinde obiectul, pretul si exprima consimtamântul neviciat al partilor, astfel ca, în temeiul art. 969 Cod civil, a fost validat.
Pe o parte, din numarul topografic nedezmembrat la introducerea actiunii figureaza ca proprietar tabular Societatea de Actiuni de Siderurgie si Minopirit astfel ca a fost chemata în judecata SC „REMIN” SA prin lichidator.
O alta portiune din terenul nedezmembrat a fost vânduta catre SC AMBIENT SA, care de asemenea, a fost chemata în judecata.
Cele doua pârâte s-au opus admiterii actiunii asa cum a fost formulata initial deoarece detin portiuni din numarul topografic 7188/1 în suprafata totala de 1022 mp, dar reclamanta si-a restrâns actiunea solicitând întabularea numai asupra suprafetei de 764 mp cuprinsa în numarul topografic nou dezmembrat 7188/1/1.
Împotriva sentintei civile nr. 538/21.02.2011, a formulat, în termenul prevazut de art.301 Cod procedura civila, recurs recurenta SC Ambient SA, solicitând admiterea recursului si modificarea în tot a sentintei recurate, cu consecinta respingerii actiunii formulate de catre reclamanta.
În motivarea recursului, recurenta a aratat ca, sentinta atacata este nelegala, pentru urmatoarele considerente:
Hotarârea este lipsita de temei legal, a fost data cu încalcarea si aplicarea gresita a legii.
Se impune modificarea sentintei mai sus mentionate în sensul respingerii actiunii civile formulate de reclamanta în raport de motivul de legalitate reglementat de art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila, întrucât instanta în mod eronat a retinut ca înscrisul intitulat antecontract încheiat între reclamanta si pârâta la data de 12 mai 2008 cuprinde obiectul, pretul si exprima consimtamântul neviciat al partilor, astfel ca, în temeiul art. 969 Cod civil, l-a validat.
Prin acest antecontract de vânzare-cumparare reclamanta ar fi dobândit dreptul de proprietate asupra unui imobil în suprafata totala de 16 ari la pretul de 80.000 lei de la mama sa.
Se ignora însa cu desavârsire ca exista o exceptie de la principiul consensualismului care stabileste ca transmiterea proprietatii sau a oricarui drept real opereaza prin simplul acord de vointa al partilor contractante si anume aceea reglementata prin Legea nr. 54/1998, privind circulatia juridica a terenurilor potrivit careia terenurile pot fi înstrainate si dobândite prin acte între vii doar daca respectivul contract este încheiat în forma autentica. Ori în cazul de fata, contractul/antecontractul de care reclamanta se prevaleaza pentru a justifica dreptul de proprietate asupra imobilelor în discutie este, fara nici un dubiu, un înscris sub semnatura privata, care, nu ar fi putut fi validat de instanta de judecata si astfel transformat într-un înscris autentic tocmai datorita obiectului sau: vânzarea a 7 arii de teren. Cu toate acestea, instanta valideaza înscrisul retinând si total neadevarat ca respectivul contract exprima consimtamântul neviciat al partilor. Înscrisul este semnat numai de martori, nu si de partile contractante.
Instanta de judecata ar fi trebuit sa constate ca dreptul de proprietate asupra imobilului în discutie nu s-a transmis catre reclamanta în mod valabil, fiind lovit de nulitate absoluta pentru nerespectarea formei autentice. Chiar si ca înscris sub semnatura privata, acesta nu este valabil încheiat, întrucât nu poarta semnaturile partilor, respectiv cea a vânzatorului si cea a cumparatorului, ci doar semnaturile a doi martori. Apoi, nu este îndeplinita nici conditia valabilitatii contractului de vânzare-cumparare potrivit careia vânzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului care se înstraineaza, pârâta nefiind proprietara imobilului .
Aceeasi instanta de judecata a retinut ca pârâtele Remin SA si SC Ambient SA (pe o portiune din terenul nedezmembrat se afla constructia reprezentând Fabrica pâine, care a fost vânduta societatii recurente însa din 04.04.2008) s-au opus admiterii actiunii asa cum a fost formulata initial deoarece detin portiuni din numarul topografic 7188/1 în suprafata totala de 1022 mp, dar reclamanta si-a restrâns actiunea solicitând întabularea numai asupra suprafetei de 764 mp, cuprinsa în numarul topografic nou dezmembrat 7188/1/1. Asa se justifica înlaturarea tuturor apararilor formulate de societatea recurenta prin întâmpinarea depusa la dosarul cauzei pentru termenul din data de 8.12.2010.
Ceea ce a ignorat însa, instanta de judecata este ca suprafata totala a imobilului reprezentând teren cu nr. topo 7188/1 este de 1022 mp, pe aceasta fiind fabrica de pâine proprietatea societatii recurente, care are suprafata construita de 332,39 lei, rezultând astfel o suprafata care s-ar fi putut dezmembra de 689,61 mp si nu de 764 mp, pe care însa s-a si dispus întabularea dreptului de proprietate.
Analizând schitele de dezmembrare întocmite, realizate atât înainte cât si dupa precizarea actiunii de catre reclamanta, se poate observa ca societatea recurenta este împiedicata în exercitarea dreptului privind folosinta normala si adecvata a constructiei numite fabrica de pâine, nestabilindu-se nici macar prin schita de dezmembrare , vreun drept de trecere cu piciorul sau autovehiculul în favoarea SC Ambient SA. Si aceasta este consecinta admiterii unor probe cu caracter extrajudiciar si a neefectuarii unei expertize topografice reale în cauza.
Analizând sentinta civila nr. 538/21.02.2011, pronuntata de Judecatoria Viseu de Sus în dosarul nr. 1488/336/2010, recurata, prin prisma motivelor de recurs formulate si în considerarea dispozitiilor art. 304 indice 1 Cod procedura civila, tribunalul constata ca recursul este fondat, pentru considerentele ce succed:
Prima instanta nu pune în discutie aspectele semnalate de catre lichidator, nu lamureste cadrul procesual si în conditiile în care în practicaua si dispozitivul sentintei apare în calitate de pârâta Societatea pe actiuni prin lichidator, se pronunta fara a pune în discutie si fara a elucida aspectele legate de cadrul procedural vizând dovedirea existentei Societatii pe Actiuni sau dovedirea calitatii de succesor în drepturi a acesteia pentru CNMPN Remin SA prin lichidator judiciar.
Se impunea administrarea probei cu expertiza tehnica judiciara în specialitate topografie.
Probele extrajudiciare pot fi folosite într-un litigiu, ca mijloace de proba, doar în situatia în care acestea sunt însusite de celelalte parti si nu contestate.
Pentru respectarea principiului nemijlocirii, care este un principiu fundamental al procesului civil, probele trebuie sa aiba caracter judiciar.
Mijloacele de proba extrajudiciare, ca o exceptie de la principiul nemijlocirii probelor, se pot folosi numai în cazul în care nu pot fi administrate probe judiciare, iar partile accepta, îsi însusesc, acele probe extrajudiciare.
În speta, aspectele privind proprietarul tabular al terenului nu au fost elucidate, cadrul procesual corect nu a fost pus în discutie, pârâta SC Ambient SA a contestat probele extrajudiciare, prin urmare, prima instanta avea obligatia sa puna în discutie efectuarea unui raport de expertiza tehnica judiciara în specialitatea topografie, de identificare a terenului în litigiu, având ca obiective verificarea tuturor sustinerilor partilor.
Maniera în care a procedat instanta fondului atrage incidenta art. 304 pct. 5 Cod procedura civila si art. 312 pct. 3 si 5 Cod procedura civila.
