Acţiune în rectificare de carte funciară. Condiţii
Legea nr. 7/1996 republicată, art. 34, art. 36
Nu poate fi dispusă rectificarea cărţii funciare în sensul radierii dreptului de proprietate acolo înscris, câtă vreme dreptul a fost dobândit şi, respectiv, înscris în cartea funciară în baza unui contract de vânzare-cumpărare a cărui valabilitate nu a fost contestată în condiţiile art. 112 C.proc.civ.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia civilă nr. 917 din 27 septembrie 2007
Notă: Legea nr. 7/1996 a fost republicată în baza art. II al Titlului XII din Legea nr. 247/2005, dându-se textelor o nouă numerotare.
Prin sentinţa civilă nr. 4304 din 20 aprilie 2006 pronunţată de Judecătoria Timişoara în dosarul nr. 18300/2005 a fost admisă acţiunea formulată de reclamantul D.A. împotriva pârâţilor L.G., L.T., D.I.C., D.G.S. şi Biroul de Carte Funciară Timişoara.
În consecinţă, instanţa a dispus rectificarea C.F. colective şi a C.F. individuale, în sensul că podul imobilului se va trece la părţile comune indivize ale celor trei apartamente în cotă de 1/3.
Pentru a dispune astfel, instanţa a avut în vedere următoarele:
Reclamantul a solicitat rectificarea cărţilor funciare sus-arătate, în sensul înscrierii podului imobilului înscris în C.F. colectiv Timişoara în cotă de 1/3 în fiecare carte funciară la părţile comune, invocând că, împotriva înţelegerii proprietarilor iniţiali ai imobilului şi a încheierii de carte funciară nr. 6340/1980, întregul pod a fost înscris pe numele pârâţilor D.G.
Din probele administrate, instanţa a reţinut că în anul 1975 s-a înfiinţat asociaţia de cooperare pentru construirea de locuinţe proprietate personală, statutul fiind semnat de L.G., L.Z., D.A., D.E., P.I. şi P.E.
După construirea imobilului în cauză, Cartea Funciară Timişoara a dispus, prin încheierea nr. 6340/1980, întabularea clădirii pe apartamente, prevăzându-se (inclusiv în baza înţelegerii intervenite între asociaţi la 21.07.1996) că podul figurează ca parte componentă la toate cele trei apartamente.
Cu toate acestea, podul a fost trecut (atât în cartea funciară colectivă cât şi în cea individuală) ca intrând doar în componenţa apartamentului nr. 3, proprietate a soţilor P. care au vândut apartamentul împreună cu podul pârâţilor D. în anul 1996.
Cum vânzătorii nu puteau transmite mai mult decât aveau, iar dreptul înscris în cartea funciară asupra podului a fost, în consecinţă, greşit calificat – fiind trecut ca drept de proprietate exclusiv în loc de drept de proprietate comună asupra podului, instanţa a dispus conform celor mai sus arătate.
Prin aceeaşi sentinţă au fost respinse excepţiile inadmisibilităţii, a lipsei de interes şi a uzucapiunii invocate de pârâţii D., a fost respinsă ca inadmisibilă cererea în pretenţii formulată de pârâtul L.G. şi s-a reţinut lipsa calităţii procesuale pasive a Biroului de Carte Funciară Timişoara.
Împotriva sentinţei au declarat apel pârâţii care au criticat-o pentru netemeinicie şi nelegalitate, solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acţiunii reclamantului.
Prin decizia civilă nr. 117/A din 26 februarie 2007 pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. 2052/30/2006, apelul a fost admis, iar sentinţa schimbată în partea referitoare la admiterea acţiunii reclamantului.
Pentru a dispune astfel, instanţa a reţinut că în C.F colectiv Timişoara, se consemnează la partea I-a că părţile comune ale imobilului sunt: uşa de la intrare, casa scării, poarta de intrare din spate, racordul de apă, canal, electric, apă caldă şi încălzire centrală, identice cu cele enumerate în încheierea nr. 6340/1980 a fostului Notariat de Stat Timiş la alin. 4 prin care s-a dispus deschiderea acestei cărţi funciare colective.
Împrejurarea că în cuprinsul acestei ultime încheieri, la descrierea celor 3 apartamente din imobil, se consemnează că fiecare apartament este compus, printre altele din „pod” nu conduce la concluzia că podul este parte comună a întregului imobil, întrucât, în aceeaşi încheiere sunt enumerate părţile comune ale imobilului printre care nu se regăseşte însă şi podul.
A mai reţinut instanţa că, la pct. 7 din înţelegerea din 12.07.1976 încheiată între proprietarii existenţi la acea dată şi invocată în susţinerea acţiunii, se reglementează modalităţile de suportare a cheltuielilor legate de întreţinerea podului care urmau a fi suportate de reclamant în cota de 1/3 şi de pârâtul L.G. în cotă de 2/3, fără a fi menţionat şi proprietarul celui de al treilea apartament, autorul apelanţilor; ori, reclamantul susţine că podul este parte comună pentru toate cele trei apartamente din imobil.
Întreaga stare de fapt prezentată mai sus este anterioară dobândirii de către reclamanţi a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 3 din imobilul în litigiu, astfel cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare, în cuprinsul căruia, în concordanţă cu C.F. individuală Timişoara şi C.F. colectiv Timişoara la data autentificării vânzării, se consemnează că aceştia au cumpărat inclusiv podul imobilului.
În cauză nu s-a dovedit că apelanţii, anterior cumpărării apartamentului nr. 3, ar fi avut cunoştinţă de o pretinsă înţelegere a celorlalţi proprietari asupra includerii podului în părţile comune ale imobilului, iar în momentul cumpărării, în cartea funciară nu era notată vreo acţiune cu privire la părţile comune indivize. Prin urmare, apelanţii se bucură de prezumţia bunei-credinţe, în sensul arătat de art. 1899 alin. (2) C.civ., dar şi de art. 34 din Legea nr. 7/1996 conform căruia, „Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare, sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia reală”.
Împotriva deciziei a declarat recurs în termen reclamantul care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului.
În motivare a invocat greşita interpretare a actului dedus judecăţii şi schimbarea înţelesului lămurit şi neîndoielnic al acestuia.
Astfel, în conţinutul înscrisului intitulat „Înţelegere” din 21.04.1976 rezultă clar că asociaţii-constructori au înţeles să împartă podul (pct. 7 alin. (2)), astfel că, acesta nu se mai putea găsi în indiviziune forţată.
Aceeaşi concluzie, a împărţirii în cote egale a podului, rezultă şi din clauza potrivit cu care părţile se obligă să participe cu părţi egale la înlocuirea lemnăriei podului (pct. 7 alin. (1) final din „Înţelegere”).
Au criticat greşita reţinere a bunei credinţe a pârâţilor-cumpărători, câtă vreme, potrivit aceleiaşi înţelegeri, în caz de înstrăinare a proprietăţii de către unul dintre asociaţi, va transmite cumpărătorului actul şi obligaţiile ce decurg din el.
Au mai arătat că, dat fiind obiectul acţiunii (rectificarea înscrierilor din cartea funciară), instanţa de apel în mod nelegal s-a referit la dobândirea proprietăţii asupra podului de către ceilalţi coproprietari.
În drept au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 8, 9 C.proc.civ.
În susţinerea recursului, reclamanţii au depus la dosar o „Declaraţie” dată de autorul pârâţilor-cumpărători.
Pe cale de întâmpinare, pârâţii au solicitat admiterea recursului.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi în baza art. 306 alin. (2) C.proc.civ., faţă de dispoziţiile art. 299 şi urm. C.proc.civ., Curtea l-a găsit ca nefiind întemeiat şi l-a respins ca atare, menţinând decizia, însă cu substituirea parţială a motivării, astfel:
Acţiunea în rectificare este, aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 351 alin. (1), (2) din Legea nr. 7/1996 (în forma avută la data promovării cererii de chemare în judecată) acţiunea prin care persoana interesată tinde la radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni necesare punerii în concordanţă a cuprinsului cărţii funciare cu situaţia juridică a imobilului.
În cauza de faţă, reclamantul tinde la radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâţilor D., asupra întregului pod al imobilului şi la înscrierea acestuia în cota de 1/3 în fiecare carte funciară la părţile comune ale celor trei apartamente, susţinând eronata înscriere a întregului pod pe numele pârâţilor.
Se observă că dreptul de proprietate al pârâţilor a fost înscris ca atare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat. În baza acestui contract, pârâţii au cumpărat de la una dintre persoanele asociate în vederea construirii imobilului în care se află apartamentul nr. 3 respectivul apartament în compunerea căruia intra şi „podul casei”.
Este cunoscut că, potrivit dispoziţiilor art. 36 pct. 2 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data promovării cererii de chemare în judecată), rectificarea se poate cere şi dacă dreptul înscris a fost greşit calificat.
Se observă, însă, că norma sus-menţionată nu este incidentă în cauza de faţă.
Astfel, dreptul de proprietate asupra podului nu a fost greşit calificat cu ocazia înscrierii titlului pârâţilor în cartea funciară (cum s-ar fi întâmplat dacă de exemplu, părţile conveneau asupra transmiterii proprietăţii prin contract,, dar în cartea funciară s-ar fi înscris doar uzufructul) ci, prin chiar contractul încheiat, părţile au convenit transmiterea dreptului de proprietate asupra întregului pod al clădirii.
Or, reclamantul nu a solicitat, în condiţiile prevăzute de dispoziţiile legale, înlăturarea din contractul de vânzare-cumpărare sus-arătat a clauzei referitoare la înstrăinarea podului în cotă de 1/1 parte, pentru ca, pe cale de consecinţă, să fie posibilă cererea de radiere a dreptului înscris în favoarea pârâţilor şi înscrierea podului în fiecare carte funciară la părţile comune.
Este adevărat că, aşa cum a reţinut instanţa de apel, pârâţii sunt consideraţi a fi de bună-credinţă prin prisma dispoziţiilor art. 34 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, însă reclamantul are la îndemână, după cum s-a arătat, căi legale prin care să solicite instanţei verificarea a însuşi titlului invocat de pârâţi şi nu doar a înscrierilor de carte funciară.
În ceea ce priveşte declaraţia autentificată depusă de recurent în recurs, instanţa a apreciat că aceasta nu are natura unui înscris în sensul art. 305 Cod procedură civilă: dacă în recurs nu poate fi administrată proba cu martori, cu atât mai puţin poate fi admis ca mijloc de probă un înscris care consemnează declaraţia unui martor.
Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. raportat la art. 304 C.proc.civ., instanţa a respins recursul declarat de reclamant împotriva deciziei civile nr. 117/A din 26 februarie 2007, pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. 2052/30/2006.
