CARTE FUNCIARĂ. RANG PREFERENŢIAL DE ÎNSCRIERE
A DREPTULUI. CONDIŢII DE ACORDARE.
Art.49 din Ordinul nr.633/2006
Acordarea rangului preferenţial este condiţionată de
existenţa caracterului subsecvent al actului dobânditorului, această
însuşire presupunând transmiterea dreptului de la acelaşi autor aşa
după cum sunt dezvoltate aceste condiţii în art.49 din Ordinul
nr.633/2006 privind organizarea şi funcţionarea birourilor de
cadastru.
(Decizia civilă nr.582/R/12 noiembrie 2007, pronunţată de
Curtea de Apel Piteşti – Secţia Civilă, pentru cauze privind Conflicte de
Muncă şi Asigurări Sociale şi pentru cauze cu Minori şi de Familie)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Vâlcea la
data de 11.09.2006, reclamanţii B.C. şi B.G. au chemat în judecată pe
L.V., L.S. D. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a
Judeţului Vâlcea, solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se
acorde înscrierii reclamanţilor în cartea funciară un rang preferenţial faţă
de înscrierea efectuată la cererea pârâţilor, pentru imobilele descrise în
cererea de chemare în judecată.
În motivarea acţiunii s-a constatat că reclamanţilor le-a fost
intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară la data de 2.01.2006
asupra imobilelor ce au făcut obiectul aceleiaşi operaţiuni efectuată în
favoarea pârâţilor L.V. şi L.S.D. la data de 2.11.2001.
La data intabulării dreptului pârâţilor, reclamanţii se aflau în
posesia imobilelor astfel că aceştia dinainte nu au fost dobânditori de
bună credinţă.
Prin sentinţa civilă nr.896 din 13.02.2007 a fost respinsă
cererea reclamanţilor ca nefondată cu motivarea că, pârâţii au dobândit
cu bună credinţă dreptul de proprietate asupra terenurilor ce au făcut
obiectul intabulării în cartea funciară, nefiind îndeplinite condiţiile
prevăzute de art.27 alin.5 din Legea nr.7/1996.
În ceea ce priveşte valabilitatea dobândirii dreptului sub
aspectul convingerii dobânditorului la data transferului dreptului de
proprietate.
Împotriva sentinţei au formulat apel reclamanţii, criticând-o
pentru motive de nelegalitate şi netemeinicie.
Tribunalul Vâlcea prin decizia civilă nr.127/A/3.05.2007 a
admis apelul şi a schimbat sentinţa, în sensul că a dispus înscrierea în
cartea funciară cu rang preferenţial a dreptului de proprietate al
reclamanţilor asupra suprafeţelor de teren dobândite prin actele de
vânzare – cumpărare autentificate sub nr.9888/13.10.1994, respectiv
nr.567/227.02.1997.
Pentru a pronunţa o astfel de soluţie instanţa de apel a reţinut
că: reclamanţii au dobândit prin acte de vânzare – cumpărare dreptul de
proprietate asupra unor suprafeţe de teren cu vegetaţie forestieră.
Asupra aceluiaşi imobil pârâţii au dobândit un drept de
proprietate, de la Episcopia Râmnicului în anul 2001, fiind intabulat în
cartea funciară.
La data dobândirii dreptului de proprietate, reclamanţii
exercitau asupra terenului posesia, astfel că, pârâţii nu au fost preocupaţi
de valabilitatea dreptului transmis de autoarea lor, dând dovadă de rea-
credinţă, motiv pentru care se justifică acordarea înscrierii dreptului
reclamanţilor în cartea funciară unui rang preferenţial.
Împotriva deciziei au formulat recurs pârâţii.
Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Vâlcea a criticat
decizia pentru motivul prevăzut de art.304 pct.9 Cod proc.civilă, în
sensul că în mod greşit a fost admisă acţiunea reclamanţilor împotriva
acestuia, lipsindu-i calitatea procesuală pasivă.
Pârâţii au criticat decizia pentru motivele prevăzute de art.304
pct.7 şi 9 Cod proc.civilă, în dezvoltarea căruia s-a arătat că hotărârea a
fost pronunţată cu încălcarea principiului disponibilităţii, fiind încălcat
temeiul de drept al acţiunii.
De asemenea a fost încălcat şi art.28 din Legea nr.7/1996
privind cadastru şi publicitatea imobiliară pentru faptul că, acordarea
rangului preferenţial reclamanţilor era condiţionat de dovada relei
credinţe la dobândirea dreptului de către recurenţi cât şi de transmiterea
dreptului de la acelaşi autor, astfel că instanţa de apel a apreciat greşit
condiţiile amintite.
De asemenea s-a criticat soluţionarea greşită a excepţiei
prescripţiei acţiunii.
Analizând recursurile în limita motivelor invocate s-a apreciat
ca fiind întemeiate pentru argumentele comune ce urmează:
Potrivit art.28 din Legea nr.7/1996 privind cadastru şi
publicitatea imobiliară dobânditorul anterior al unui drept real poate
solicita instanţei să acorde înscrierii în cartea funciară a unui rang
preferenţial faţă de înscrierea făcută în favoarea unui terţ care a dobândit
ulterior imobilul cu titlu gratuit ori cu titlu oneros, în această de pe urmă
ipoteză dobândirea fiind una cu rea credinţă.
Textul de lege reglementează o acţiune în prestaţie tabulară,
scopul său fiind acela de a sancţiona înstrăinările succesive şi frauduloase,
în dauna drepturilor dobânditorilor anteriori cu titlu oneros ceea ce
conferă acţiunii un caracter conservator.
Din modul de redactare a acţiunii în prestaţie tabulară
specială, rezultă că acesta este instrumentul juridic prin intermediul căruia
se soluţionează conflictul de interes dintre dobânditorii aceluiaşi drept
real unul dintre aceştia având interesul să-i fie acordat un rang
preferenţial înscrierii sale faţă de data anterioară dobândirii dreptului,
justificând prin aceasta calitatea procesuală activă, iar celălalt să fie
sancţionat ca urmare a fraudei dobândirii aceluiaşi drept prin actul
subsecvent încheiat cu rea-credinţă.
Reclamanţii au chemat în judecată pentru acordarea rangului
preferenţial înscrierii în cartea funciară nu numai pe pârâţii dobânditori
subsecvenţi ai aceluiaşi drept potrivit pretenţiilor lor, dar şi Oficiul de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară Vâlcea ca autoritate publică ce are ca
scop realizarea publicităţii imobiliare întemeiată pe sistemul de evidenţă a
cadastrului general.
Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Vâlcea având
calitatea de instituţie publică nu s-a aflat în nici un conflict de interese cu
dobânditorii dreptului astfel că, hotărârea ce soluţiona litigiul să-i fie
opozabilă.
Sarcina acestei autorităţi administrative este aceea de asigurare
a publicităţii imobiliare, pentru imobilele aflate în raza teritorială a
acestora, actele emise în vederea acestei atribuţiuni legale putând fi
cenzurate în condiţiile prevăzute de Legea nr.7/1996 şi în contradictoriu
cu părţile interesate.
În raport de acest argument, doar părţile interesate au calitate
procesuală în litigiile ce privesc publicitatea imobiliară nu şi instituţia
publică neutra faţă de interesele în conflict astfel că în mod greşit
tribunalul a reţinut oficiului calitatea procesuală pasivă şi a admis acţiunea
reclamanţilor şi faţă de această autoritate.
În ceea ce priveşte acordarea rangului preferenţial înscrierii
dreptului intimaţilor reclamanţi, instanţa de apel a făcut o apreciere
greşită condiţiilor admisibilităţii acţiunii tabulare specială reglementată de
art.28 din Legea nr.7/1996.
Caracterul sancţionator al acţiunii tabulare speciale presupune
aprecierea condiţiilor de valabilitate ale dreptului dobândit de către cel
împotriva căruia se cere prestaţia tabulară în sensul că actul să fie unul cu
titlu particular şi subsecvent încheiat cu acelaşi autor.
Instanţa de apel a fost preocupată să analizeze numai condiţia
bunei-credinţe a dobânditorilor subsecvenţi având în vedere caracterul
oneros al actului încheiat, dar nu a mai făcut o analiză a caracterului
concurent al dreptului aflat în conflict respectiv al autorului de la care
dreptul s-a transmis.
Concurenţa drepturilor presupune existenţa obligatorie a
aceluiaşi autor, fiindcă numai sub aspect se poate aprecia asupra fraudării
dreptului primului dobânditor şi al înlăturării acestei fraude prin
acordarea unui rang preferenţial înscrierii primului dobânditor.
Acordarea rangului preferenţial este condiţionată de existenţa
caracterului subsecvent al actului dobânditorului, această însuşire
presupunând transmiterea dreptului de la acelaşi autor aşa după cum sunt
dezvoltate aceste condiţii în art.49 din Ordinul nr.633/2006 privind
organizarea şi funcţionarea birourilor de cadastru.
Condiţia dobândirii dreptului de la acelaşi autor potrivit
textului enunţat nu a mai fost avut în vedere de către instanţa de apel,
fiind analizate condiţiile acordării rangului preferenţial numai în raport de
reaua-credinţă a dobânditorului ceea ce presupune o aplicare greşită a
legii.
Nefiind îndeplinită condiţia concurenţei drepturilor sub aspectul
autorului comun de la care provin nu se putea dispune acordarea
rangului preferenţial înscrierii dreptului intimaţilor –reclamanţi, astfel că
recursul a fost privit ca fondat cu privire la critica aplicării greşite
dispoziţiilor art.28 din Legea nr.7/1996 fiind de prisos analiza şi a
celorlalte critici, motiv pentru care în baza art.312 Cod proc.civilă s-a
admis recursul,s-a modificat decizia fiind respinsă acţiunea reclamanţilor
faţă de părâţii L.V.şi L.S.D. ca inadmisibilă iar faţă de Oficiul de Cadastru
şi Publicitate Imobiliară Vălcea ca fiind formulată împotriva unei
persoane fără calitate procesuală pasivă.
