Drepturi reale. Contract de vânzare-cumpărare imobil. Proces notat cu nume la imobil în cartea funciară. efecte
C.civ., art. 949, art. 969, art. 1294
Legea nr. 7/1996, art. 19 pct. c, lit. b)
Ordinul nr. 633/2006, art. 42 alin. (2), lit. e), art. 74
Notarea unui proces în cartea funciară are ca efect atenţionarea terţilor cu privire la caracterul litigios al imobilului, nefiind o cauză de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect respectivul imobil.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia civilă nr. 376/R din 14 aprilie 2008
Prin sentinţa civilă nr. 1182/2007 Judecătoria Lugoj a respins acţiunea formulată de reclamanta S.C. S.R.L. Lugoj împotriva pârâţilor A.V.C. ş.a. în ceea ce priveşte anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 397/2006 de BNP S.G. şi revenirea la situaţia anterioară de carte funciară.
Prima instanţă a luat act şi de renunţarea la judecată formulată de reclamantă pentru plata contravalorii investiţiilor făcute la imobil.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a avut în vedere că reclamanta este un terţ în raporturile contractuale intervenite între pârâţi la data de 10.03.2006, atunci când prin act autentic pârâţii G.I., G.D., G.D., C.M. şi D.M. au vândut pârâţilor imobilul înscris în C.F.
Reclamanta a fost doar chiriaşa acestui imobil până în anul 2006, fiind evacuată silit după expirarea contractului de închiriere şi în prezentul litigiu invocă o fraudă la lege, prin aceea că, vânzarea s-a perfectat deşi în cartea funciară era notat un proces pe care l-a iniţiat aceeaşi reclamantă împotriva vânzătorilor.
Prima instanţă a apreciat că nu există nicio încălcare a legii, atâta vreme cât părţile contractante, respectiv pârâţii şi-au asumat riscul încheierii contractului autentic cu nr. 397/10.03.2006, şi că nu există nici un motiv de constatare a nulităţii absolute a acestui contract, iar reclamanta este lipsită de calitate procesuală activă.
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea acestuia şi desfiinţarea sentinţei atacate cu trimiterea cauzei spre rejudecare în fond la Judecătoria Lugoj.
Criticile aduse sentinţei atacate vizează greşita menţionare a căii de atac a recursului şi nu a apelului, dat fiind că valoarea contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită este de 210.000 euro, context în care calea de atac este apelul şi nu recursul.
Un alt motiv de apel se referă la nesoluţionarea cauzei în fond şi la rezolvarea acesteia din perspectiva excepţiei lipsei calităţii procesual active a reclamantei în mod eronat, având în vedere că nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată şi reţinută chiar din oficiu de instanţa de judecată.
S-a susţinut că, în speţă, reclamanta justifică un interes legitim, deoarece a investit în imobilul în litigiu peste 1.800.000.000 lei vechi şi, deşi a notat în cartea funciară existenţa litigiului, pârâţii au vândut imobilul, iar preţul vânzării reprezintă 3/4 din contravaloarea investiţiilor făcute de reclamantă la imobil, existând astfel pericolul ca terţilor dobânditori de bună-credinţă ai imobilului să nu le poată fi opusă creanţa reclamantei, astfel încât aceasta să nu-şi mai poată recupera prejudiciul legat de imobil litigios.
Prin decizia civilă nr. 1050/A/12.12.2007, Tribunalul Timiş a respins apelul declarat de reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut că motivul de apel referitor la calea de atac pretins a fi greşit menţionată de prima instanţă, deşi întemeiat (dat fiind că sentinţa pronunţată în acţiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, care, în speţă, are ca obiect a cărui valoare depăşeşte valoarea de 1 miliard lei (preţul stipulat în contract fiind de 210.000 euro nu este sustrasă căii de atac a apelului), nu poate conduce la desfiinţarea sentinţei atacate.
Aceasta, deoarece calea de atac este dată de lege, iar menţionarea ei în mod greşit de către prima instanţă nu ţine părţile şi nici instanţa de control judiciar, reclamanta declanşând, de altfel, în mod legal, calea de atac a apelului în cauză.
Critica adusă primei instanţe vis-a-vis de greşita soluţionare a cauzei din perspectiva excepţiei lipsei de legitimare procesual activă a reclamantei nu poate fi primită.
Aceasta pentru că, mai întâi, examinând conţinutul considerentelor sentinţei atacate, se constată că, deşi judecătoria a analizat şi a dat eficienţă în final excepţiei menţionate, a procedat şi la o analiză pe fond a pricinii, considerând că nu este caz de fraudă la lege care să afecteze contractul contestat (înstrăinarea imobilului litigios) de vreme ce cumpărătorii au fost de acord să cumpere pe propriul risc, având cunoştinţă de existenţa procesului reclamantei pentru recunoaşterea unui drept de retenţie asupra imobilului, notat în cartea funciară şi ulterior radiat, datorită respingerii sale în mod irevocabil.
Dar chiar reţinând că prima instanţă s-au pronunţat exclusiv asupra cauzei prin prisma excepţiei lipsei calităţii procesual active a reclamantei, cum indică partea dispozitivă a sentinţei, nu se poate reţine că soluţia este una greşită, chiar dacă motivele admiterii excepţiei nu sunt la adăpost de critici. In acest context se impune substituirea considerentelor ce au stat la baza admiterii excepţiei.
Astfel, nu poate fi reţinută motivarea primei instanţe, în sensul că reclamanta, fiind terţ faţă de contractul a cărui nulitate o pretinde, nu poate proceda la atacarea acestuia, deoarece este binecunoscut că acţiunea în nulitate absolută, depăşind sfera intereselor private ale părţilor, poate fi invocată de orice persoană interesată şi nu doar de părţile contractante. Totodată, frauda la lege reprezintă un motiv de nulitate absolută a unei convenţii, putând fi, aşadar, invocată de orice persoană interesată.
Intr-adevăr, în speţă, reclamanta nu se legitimează procesual activ, însă nu pentru împrejurarea de a fi terţ faţă de raporturile juridice născute din contractul atacat, ci pentru că nu justifică un interes direct, actual şi legitim în cauză, iar acţiunea în nulitate absolută stă, după cum s-a arătat, la îndemâna oricărei persoane ce justifică un interes.
Reclamanta nu-şi justifică interesul în cauză prin aceea că a avut notat, la momentul înstrăinării imobilului redobândit de vânzători în baza Legii nr.10/2001, un proces pentru recunoaşterea unui drept de retenţie pentru îmbunătăţirile aduse imobilului, proces respins ulterior irevocabil, cum o atestă hotărârile judecătoreşti de la dosar, deoarece, chiar în ipoteza admiterii acţiunii în nulitate nu obţine nici un folos practic în ce o priveşte, respectiv sub aspectul pretenţiilor băneşti pe care le vizează.
Raţionamentul este valabil şi pentru ipoteza în care într-o acţiune viitoare în justiţie ar primi satisfacţie sub aspectul contravalorii îmbunătăţirilor pretins a le fi adus imobilului în litigiu, căci fiind vorba despre o creanţă strâns legată de bun, obligaţia de plată a despăgubirilor pentru îmbunătăţiri se transmite odată cu bunul, fiind o obligaţie scriptae in rem, cu alte cuvinte dreptul de creanţă al titularului poate fi opus şi dobânditorului subsecvent al imobilului.
Cu alte cuvinte, făcând abstracţie de faptul că simpla notare a unui proces în cartea funciară nu are efectul indisponibilizării imobilului înscris în acea carte funciară, interesul, ca şi condiţie de exerciţiu a acţiunii civile, care, în speţă, se identifică cu legitimarea procesual activă, nu este întrunit în persoana reclamantei, care nu obţine nici un beneficiu practic de pe urma promovării prezentei acţiuni.
Împotriva acestei decizii în termen legal a declarat recurs reclamanta, solicitând admiterea recursului, modificarea ambelor hotărâri şi admiterea acţiunii sale şi constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare nr. 397/101.03.2006, deoarece a fost vândut în perioada în care, în cartea funciară, asupra acestui imobil era notat un proces. Se mai arată că interesul său în desfiinţarea acestui contract constă în faptul că a investit o sumă mare de bani în îmbunătăţirile aduse acestui imobil.
Pârâţii au depus întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat, deoarece recurentul nu se află în posesia vreunui titlu care să-i recunoască un drept de proprietate asupra imobilului şi nici a unui drept de creanţă asupra acestuia şi ca atare, ca terţ, în raporturile juridice contractuale dintre pârâţi nu a suferit nici un prejudiciu nici moral şi nici material.
De altfel, susţin pârâţii, contractul autentic a fost încheiat după evacuarea reclamantei, iar vânzătorii au redobândit acest imobil în baza Legii nr.10/2001.
Analizând recursul declarat în cauză, Curtea l-a găsit ca fiind neîntemeiat şi l-a respins conform art. 312 alin. (1) C.proc.civ.
Astfel, potrivit art. 19 pct. c lit. b) din Legea nr. 7/1996 şi art. 42 alin. (2) lit. e) din Ordinul pentru aprobarea regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară nr. 633/2006, în cartea funciară partea a III-a se poate nota orice acţiune care dă caracterul de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciară.
Această înscriere, potrivit art.74 din acelaşi regulament, are scopul de a face publică situaţia juridică a imobilului respectiv.
În speţa de faţă, deşi reclamanta a avut notat în cartea funciară un proces legat de acest imobil, proces care nu a adus însă în folosul reclamantei nici dreptul de proprietate şi nici drept de creanţă asupra imobilului din litigiu, nu justifică pentru reclamantă posibilitatea de a solicita constatarea nulităţii absolute a contractului autentic de vânzare-cumpărare încheiat de pârâţi.
Aceştia, în momentul transmiterii dreptului de proprietate şi-au asumat riscul încheierii contractului, atitudine pe care reclamanta nu o poate contesta prin prezentul proces. De altfel, pârâţii nu au încălcat legea în momentul încheierii contractului, neexistând o prevedere legală care să sancţioneze părţile pentru încheierea acestui contract, deşi în cartea funciară era notat un proces iniţiat de reclamantă.
Deşi reclamanta recurentă susţine că a adus îmbunătăţiri considerabile acestui imobil, în perioada cât a fost chiriaşă, această susţinere nu este probată cu actele de la dosar – mai precis neexistând un titlu de creanţă în acest sens faţă de pârâţi, iar în prezentul proces şi-a revocat capătul de cerere cu privire la aceste pretenţii.
