Dosar nr. 344/241/2008
JUDECĂTORIA HOREZU, JUDEŢUL VÂLCEA
SENTINŢA CIVILĂ Nr. 611 din 14 mai 2008
Corelaţie între plângerea împotriva încheierii de înscriere în cartea funciară şi cererea de rectificare a cărţii funciare, formulate de acelaşi reclamant, care revendică terenul său, asupra căruia un terţ şi-a înscris drepturi nevalabil dobândite.
I N S T A N Ţ A :
Deliberând,constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 18.02.2008 sub nr. dosar 344/241/2008, astfel cum a fost completată la fila 23 dosar, reclamantul D.D. a chemat în judecată pe pârâţii D.Gh. (decedat pe parcursul procesului , în locul său fiind introdus în cauză moştenitorul acestuia , D.I.), şi SC „V.R.” S.A., reprezentată de SAC S.M.A.S., solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce se va pronunţa în cauză, să se constate nulitatea încheierii CF nr. 17548/04.07.2006 a O.C.P.I. Vâlcea prin care s-a înscris dreptul de proprietate al pârâtului D.G. în Cartea Funciară nr. 249 a localităţii Popeşti , jud.-. Vâlcea cu privire la terenul situat pe raza com. Popeşti, în punctul „La casa veche”, tarlaua 11 , parcela 225 , în suprafaţă de 600, 20 mp , având nr. cadastral 181 ( după dezmembrare rezultând numerele cadastrale 181/1 şi 181/2), să se dispună radierea înscrierii dreptului de proprietate efectuată în favoarea aceluiaşi pârât în partea a II-a a cărţii funciare, să se dispună înscrierea în aceeaşi parte a cărţii funciare a dreptului reclamantului, cu titlu de drept de cumpărare , asupra aceluiaşi teren , să se dispună obligarea ambilor pârâţi să respecte reclamantului deplina proprietate şi liniştita posesie asupra terenului mai sus indicat, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, astfel cum a fost completată, reclamantul a arătat că pârâtul D.Gh. – care este fratele său – a obţinut reconstituirea dreptului de proprietate asupra mai multor terenuri, fiindu-i eliberat titlul de proprietate nr. 53/28770 din 22.03.1995 , după care , prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1155/04.0341998, acest pârât a vândut reclamantului terenul situat în punctul „La casa veche” , în suprafaţă de cca 600 mp, tarlaua 11, parcela 255, cuprins în titlul de proprietate. Ulterior, în anul 2006 , acelaşi pârât , acţionând în frauda reclamantului şi ignorând contractul valabil de vânzare – cumpărare , a încheiat cu pârâta SC „V.R.” SA un contract de închiriere pentru acelaşi teren, folosindu-se de titlul de proprietate eliberat pe numele lui şi de neglijenţa organelor administrative locale care, cunoscând înstrăinarea terenului , nu l-au înscris pe reclamant în registrul agricol. Reclamantul , care nu a consimţit închirierea terenului, a avut totodată încredinţarea că dreptul său de proprietate dobândit prin cumpărare a fost făcut opozabil terţilor prin efectuarea lucrărilor de publicitate imobiliară – potrivit menţiunilor din actul autentic – astfel că, actul încheiat de pârâtul D.Gh. cu cealaltă pârâtă, fraudând dreptul şi interesul reclamantului (care este adevăratul proprietar al terenului închiriat), nu-i poate fi opozabil şi nu împiedică revendicarea terenului.
Cererea a fost timbrată legal şi a fost întemeiată în drept pe disp. art. 480, 971, 1295 c.civ şi pe dispoziţiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.
Pentru dovadă , reclamantul a ataşat la dosar, în xerocopie, contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1155/04.03.1998 la B.N. P. Mitroi Maria din Rm. Vâlcea , titlul de proprietate nr. 53/28770 din 22.03.1996, extrasul pentru informare al cărţii funciare nr. 249 din 20.09.2007, certificatul nr. 407/25.02.1998 emis de Consiliul Local Popeşti pentru înstrăinare, notificarea înaintată pârâtului D.Gh. şi dovada de comunicare a acesteia din 23.01.2008, precontractul de închiriere încheiat între cei doi pârâţi la 24.07.2006 ( filele 4-13) .
Pârâţii nu au formulat întâmpinare, nu au solicitat, prin cerere scrisă, administrarea vreunei probe şi nici nu s-au prezentat – cu excepţia lui D.G., moştenitor al pârâtului D.G.), care, audiat fiind în şedinţa din 26.03.2008 ( fila 27), a declarat că este de acord cu admiterea acţiunii reclamantului şi nu are nici o pretenţie în legătură cu terenul în litigiu – asupra căruia este de acord ca reclamantul să-şi înscrie dreptul său de proprietate în cartea funciară .
În vederea soluţionării cauzei , instanţa a solicitat O.C.P.I. Vâlcea înaintarea – în copie – a întregului dosar al cărţii funciare nr. 249 a localităţii Popeşti, jud. Vâlcea, documentaţie care a fost înaintată de către O.C.P.I. cu adresa nr. 2468 din 17.04.2008 ( fila 38), constând în încheierea nr. 17548 din 21.07.2006 , cererea de înscriere în cartea funciară a titlului de proprietate formulată de D.G. la 16.06.2006, titlul de proprietate emis la 22.03.1996 pe numele D.G. , planul de amplasament şi delimitare a corpului de proprietate cu număr cadastral 181 , schiţa a aceluiaşi teren şi memoriul tehnic, precum şi copia cărţii funciare nr. 249 ( partea I , partea a II – a şi partea a III –a ) – filele 39 – 48.
Analizând cauza , în coroborarea probelor , instanţa reţine în fapt că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1155/04.03.1998 la B.N.P. Mitroi Maria din Rm. Vâlcea , reclamantul D.D. a dobândit în plină proprietate terenul în suprafaţă de 600 mp ( 600,20 mp suprafaţă reieşită la măsurătoare), situat în intravilanul com. Popeşti , în punctul „ La casa veche”, tarlaua 11, parcela 255, cuprins în titlul de proprietate nr. 53/28770/1996 al vânzătorului D.G., şi având vecinătăţile: N – D.D. , S – drum sătesc , E – şoseaua comunală , V – Bărbulete Gheorghe ( filele 4,5 dosar).
Actul autentic a fost transcris în registrul de inscripţiuni şi transcripţiuni al Judecătoriei Horezu sub nr. 549 din data de 20.03.1998 , potrivit menţiunilor de pe act.
La data de 16.06.2006 ( fila 40) , pârâtul D.G. a solicitat înscrierea în cartea funciară a terenului ce a făcut obiectul actului de vânzare – cumpărare din anul 1998, prezentând la O.C.P.I. Vâlcea titlul de proprietate nr. 53/28770/1996, iar prin încheierea nr. 17548 din 21.07.2006 ( nr. dosar 17548/04.07.2006), OCPI Vâlcea a admis această cerere, dispunând înscrierea dreptului de proprietate al pârâtului în cartea funciară cu nr. 249 a localităţii Popeşti , asupra terenului cu nr. cadastral 181( fila 39). La înscrierea acestui drept , nu s-au cercetat vechile registre de publicitate imobiliară ( registrul de inscripţiuni şi transcripţiuni) , unde fuseseră trecute atât titlul de proprietate al vânzătorului ( transcris la nr. 1316/1996 – fila 42 ) , cât şi actul autentic de vânzare încheiat de acelaşi vânzător cu reclamantul ( transcris în acelaşi registru sub nr. 549/1998 – fila 4 verso).
După înscrierea dreptului de proprietate al pârâtului D.G. în cartea funciară , acesta a procedat apoi la dezmembrarea imobilului cu numărul cadastral 181 în două imobile, având nr. cadastrale 181/1 şi 181/2 , prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 1823/30.08.2006 la B.N. P. N. R. din Rm. Vâlcea , act înscris în cartea funciară la 31.08.2006, cum rezultă din copia cărţii funciare – partea a II –a – de la fila 47 , cele două corpuri de proprietate rezultate ca urmare a dezmembrării fiind apoi reînscrise în aceeaşi carte funciară ( fila 47).
Ulterior dezmembrării, respectiv la data de 14.09.2006, acelaşi pârât a încheiat cu pârâta SC „V.R.” contractul de închiriere autentificat sub nr. 1949/14.09.2006 la B.N.P. R. N. , cu privire la unul dintre cele două imobile dezmembrate ( cel cu nr. cadastral 181/2, în suprafaţă de 224, 61 mp), astfel că la data de 16.10.2006, societatea pârâtă şi-a notat dreptul său izvorât din contractul de închiriere, pentru o perioadă de 10 ani, în aceeaşi carte funciară, în partea a III –a ( fila 48).
În acţiune , reclamantul – care este adevăratul proprietar al imobilului înscris în cartea funciară ( înscriere care s-a făcut în favoarea unui neproprietar , care apare astfel , în mod greşit, în partea a II-a a cărţii funciare) – revendică terenul de la cei doi posesori ( pârâtul D.G. rămas în posesia părţii din teren cu nr. cadastral 181/1, în suprafaţă de 375, 58 mp – fila 47, în urma dezmembrării , şi pârâta SC „V.R.”, care a închiriat cealaltă parte , cu nr. cadastral 181/2, în suprafaţă de 224, 61 mp) şi solicită restabilirea situaţiei din cartea funciară, în sensul desfiinţării înscrierii dreptului pârâtului D.G. , care nu corespunde realităţii – concomitent cu înscrierea dreptului său , cu titlu de drept de cumpărare , în partea a II-a a cărţii funciare .
Acţiunea are, prin urmare, un caracter complex, ea având finalitatea unică de recunoaştere a dreptului de proprietate al reclamantului, cu posibilitatea înscrierii acestui drept în cartea funciară, demers în realizarea căruia s-a formulat atât plângere împotriva încheierii de înscriere în cartea funciară ( este vorba despre încheierea de înscriere a dreptului de proprietate în favoarea pârâtului D.G. ) – întemeiată pe art. 50 şi următoarele din L. nr. 7/1996 republicată, cu modificările ulterioare, cât şi cerere de rectificare a cărţii funciare, întemeiată pe disp. art. 34 din aceeaşi lege, pentru că starea tabulară a imobilului nu corespunde cu realitatea sa juridică ( art. 34 , pct. 1 din lege , care reglementează cazul de rectificare a cărţii funciare în situaţia în care înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat această înscriere nu au fost valabile ), concomitent şi cu promovarea acţiunii directe în revendicare, atât împotriva neproprietarului al cărui drept s-a înscris greşit în cartea funciară, cât şi împotriva terţului subdobânditor al unui drept real de folosinţă, drept notat în partea a III-a cărţii funciare.
O astfel de acţiune nu este, faţă de probele dosarului , nici inadmisibilă şi nici vădit neîntemeiată, căci reclamantul a dovedit că este adevăratul titular al dreptului de proprietate asupra imobilului litigios, în baza actului valabil de vânzare – cumpărare autentic din anul 1998 şi, în această calitate, înţelege să revendice imobilul, obligând pe posesori să-şi dovedească titlul cu care şi-au înscris dreptul lor în cartea funciară.
Evident, primul pârât , D.G., nu poate contracara efectele actului de vânzare-cumpărare autentic pe care l-a încheiat cu reclamantul în anul 1998, întrucât actul legal făcut are putere de lege între părţile contractante ( art. 969 c.civ), principalul efect al acestuia fiind acela că, din momentul autentificării actului, dreptul de proprietate asupra respectivului teren s-a transferat din patrimoniul vânzătorului (unde a încetat să mai existe), în patrimoniul cumpărătorului ( unde s-a născut valabil).
Operaţiunea înscrierii unui drept, de către vânzător, după ce acel drept fusese valabil transmis cumpărătorului are, neîndoielnic, un caracter fraudulos, întrucât chiar titularul înscrierii avea obligaţia de a garanta cumpărătorului acel drept ( art. 1337 c.civ. ).
Din punct de vedere procesual, moştenitorul pârâtului D.G. ( decedat pe parcursul procesului ), achiesând la pretenţiile reclamantului , a dat acestuia satisfacţie , prin actul de dispoziţie procesual – de care instanţa va lua act în aplicarea dispoziţiilor art. 270 c.pr.civ , aplicabil pentru identitate de raţiune.
În ceea ce-l priveşte pe cel de-al doilea pârât , SC „V.R.” SA, acesta are situaţia juridică a terţului subdobânditor al unui drept real de folosinţă, pe durata determinată prin contractul încheiat cu neproprietarul înscris în cartea funciară, fiind prezumat că a contractat cu bună credinţă, încrezându-se în realitatea cărţii funciare (care-l prezenta pe co-contractul său drept proprietar), potrivit principiului forţei probante a înscrierii în cartea funciară şi principiului publicităţii materiale, consacrate de art. 30 şi 31 din legea nr. 7/1996 republicată.
Această situaţie nu-l pune însă la adăpost pe terţul subdobânditor de acţiunea în revendicare a adevăratului proprietar, decât dacă, din momentul notării dreptului său în cartea funciară şi până la acţiunea adevăratului proprietar ( în revendicare şi rectificarea cărţii funciare), au trecut mai mult de 3 ani ( art. 36 din aceeaşi lege ).
Deci, în speţă, terţul subdobânditor nu poate beneficia de protecţie faţă de acţiunea adevăratului proprietar, căci prezumţia relativă a existenţei dreptului său real înscris sau notat în cartea funciară nu se poate transforma în prezumţie absolută, decât după împlinirea termenului de 3 ani , interval de timp în care adevăratul titular al dreptului real să nu fi cerut rectificarea cărţii funciare .
În alţi termeni, în intervalul de timp de 3 ani ( acordat de lege adevăratului titular al dreptului real pentru a cere rectificarea cărţii funciare) , dreptul terţului se află sub condiţie rezolutorie, el definitivându-se numai după expirarea acestui termen , dar dacă, în cadrul acestui termen, adevăratul proprietar cere recunoaşterea dreptului său şi rectificarea cărţii funciare, faţă de acesta înscrierea făcută de terţ – chiar cu bună credinţă – nu poate produce, prin voinţa legii, nici un efect.
De menţionat că pârâta SC „V.R.” – în calitate de locatar – nu poate beneficia nici de avantajul conferit de art. 1441 c.civ, întrucât nu este vorba despre o vânzare ulterioară închirierii , pentru ca noul proprietar – cumpărătorul – să fie obligat să respecte termenul locaţiunii stabilit între chiriaş şi vânzător, ci situaţia din speţă a fost exact inversă, mai întâi a avut loc vânzarea, apoi închirierea aceluiaşi imobil către pârâtă.
Întrucât, prin acţiune, nu s-a cerut nimic în legătură şi cu radierea înscrierii actului de dezmembrare ( făcut de pârâtul D.G., care, nefiind proprietar, nu avea calitatea de a-l face), după cum nu s-a cerut nimic nici în legătură cu radierea notării în aceeaşi carte funciară – partea a III-a – a închirierii terenului în favoarea pârâtei SC „V.R.” SA , instanţa nu se va putea pronunţa asupra acestor aspecte ( deşi era oportun, pentru o completă restabilire a situaţiei tabulare – aşa încât aceasta să concorde sub toate aspectele cu situaţia juridică reală şi actuală a imobilului), potrivit principiului disponibilităţii , reclamantul putându-le solicita ulterior, printr-o altă acţiune.
Faţă de cele expuse, văzând şi disp.art. 274 , 277 c.pr.civ ,
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Admite acţiunea, completată la fila 23, formulată de reclamantul D.D., în contradictoriu cu pârâţii D.I. (introdus în cauză în locul pârâtului D.Gh., decedat pe parcursul procesului) şi S.C „V.R.” S.A BUCUREŞTI – reprezentată de S.A.C. S.M.A.S. .
Desfiinţează încheierea nr.17548/4.07.2006 dată de O.C.P.I Vâlcea la data de 21.07.2006 privind înscrierea dreptului de proprietate în favoarea pârâtului D.G. din C.F. nr..249 a comunei Popeşti, asupra terenului situat în punctul “La Casa Veche” în suprafaţă de 600,20 m.p având număr cadastral 181,Tarlaua 11 parcela 225.
Dispune radierea înscrierii dreptului de proprietate în favoarea aceluiaşi pârât, în C.F NR.249 a comunei Popeşti, cu privire la acelaşi imobil, din partea a II-a.
Dispune înscrierea dreptului de proprietate în favoarea reclamantului D.D., asupra aceluiaşi imobil, cu titlu de drept de cumpărare, în partea a II-a, în baza contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1155/4.03.1998,la B.N.P Mitroi Maria .
Ia act de achiesarea pârâtului D.I. (chemat în proces in locul pârâtului D.G., decedat) la pretenţiile reclamantului în privinţa capătului de cerere în revendicarea terenului de mai sus.
Obligă pe pârâta S.C „V.R.” SA să respecte reclamantului deplina proprietate şi liniştita posesie asupra imobilului – teren arabil, pct.”La Casa Veche”, având nr. cadastral 181/2,Tarlaua 11, Parcela 225, in suprafaţă de 224,61 m.p,cu vecinii N-E: DN 65 C, S-E- drum, N-V şi S-E rest proprietate reclamant.
Obligă, în solidar, pe pârâta S.C „V.R.” S.A şi pe pârâtul D.I., la plata cheltuielilor de judecată către reclamantul D.D., în cuantum de 1129 lei.
Dispune comunicarea prezentei, după rămânerea irevocabilă, către O.C.P.I. Vâlcea, pentru menţiuni în C.F.nr. 249 a localităţii Popeşti.
Cu drept de apel, în termen de 15 zile, de la comunicare.
Pronunţată în şedinţa publică din 14 mai 2008.
Preşedinte, Grefier,
1
