Decretul – Legea nr.115/1938.Acţiunea în rectificare bazată pe nevalabilitatea titlului. Condiţii şi efecte.
Conform art.37 din Decretul –Lege nr.115/1938, acţiunea în rectificare bazată pe nevalabilitatea titlului îşi produce efectele şi faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros un drept real întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.
Secţia civilă – Decizia civilă nr. 165/16 mai 2008
Prin sentinţa civilă nr. 14/2007 pronunţată de Judecătoria Mediaş în dosar nr. 1602/257/2006 a fost respinsă acţiunea reclamantei T.A. împotriva pârâţilor B.R.N.T., B.R.B.E. şi S.G., având ca obiect anularea încheierii de CF şi constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare.
Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că posibilitatea dată de art. 36 din Legea nr.7/1996 titularului de a se îndrepta împotriva subdobânditorului nu înseamnă că acţiunea trebuie admisă de plano, trebuind să existe un motiv pentru admisibilitatea acţiunii deoarece înscrierea în cartea funciară a avut ca temei un contract care nu poate fi lipsit de efecte dacă este valabil.
Prin decizia civilă nr. 22/2008 pronunţată de Tribunalul Sibiu în dosar nr. 4740/85/2007 a fost admis apelul declarat de reclamanta T.A. împotriva sentinţei de mai sus care a fost schimbată în tot în sensul că s-a admis acţiunea civilă formulată de reclamantă, s-a dispus anularea încheierii de întabulare nr. 3385/2005 din CF nr. 11753 Mediaş nr. cad. 2355/7/79/3/LX1 şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâtul S.G. şi pârâţii B. autentificat sub nr. 898/2005 de BNP S.D.M. şi a încheierii de întabulare nr. 4020/6.07.2005 din CF 11753 Mediaş.
Pârâţii au fost obligaţi la plata cheltuielilor de judecată.
În considerentele deciziei s-a reţinut că asupra imobilului în litigiu proprietară a fost reclamanta apelantă T. iar în urma executării silite imobilul a fost adjudecat de intimatul pârât S.G. care s-a întabulat în CF cu încheierea nr. 3385/2005. Acesta înstrăinează imobilul prin vânzare cumpărare intimaţilor pârâţi B.R.N. şi soţiei B.E. care se întabulează cu încheierea de CF nr. 4020/2005. Prin decizia civilă nr. 456/2006 a Tribunalului Sibiu (f. 6 dos. fond) s-a anulat actul de adjudecare al intimatului S.G. şi s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară de CF deşi intimaţii B.R. nu au fost părţi iar procesul nu a fost notat în CF.
Ca atare, titlul în baza căruia s-a făcut înscrierea în CF a intimatului S. nu a fost valid astfel că devin incidente prev. art. 34 pct. 1 şi 36 din Legea 7/1996 care prevăd expres că orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din CF dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:
– înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a făcut înscrierea nu a fost valabil;
– dreptul înscris a fost greşit calificat;
– nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris şi art. 36 care prevede că acţiunea în rectificare întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii (34 pct. 1) a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului (pct. 2) se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros bazându-se pe cuprinsul CF în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material al acţiunii la fond nu s-a prescris.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâţii B.R.N.T. şi B.R. B.E. solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă modificarea deciziei atacate în sensul menţinerii sentinţei civile nr. 14/2007 ca temeinică şi legală.
În expunerea motivelor de recurs se arată că pârâţii recurenţi sunt subdobânditori de bună credinţă fiind îndeplinite prevederile art. 1989 Cod civ. şi că reclamanta şi-a întemeiat acţiunea pe disp. Legii nr.7/1996 care însă nu sunt aplicabile avându-se în vedere disp. art. 72 din aceeaşi lege, aplicabile fiind prevederile Decretului Lege nr. 115/1938.
Susţin că acordul de voinţă prevăzut de art. 17 din D-L nr.115/1938 s-a materializat prin încheierea contractului în formă autentică în faţa notarului care apoi a fost întabulat în cartea funciară, că în speţă nu operează principiul anulării actelor subsecvente invocat de reclamantă fiind justificată menţinerea actului subsecvent prin două principii de fapt: cel al ocrotirii bunei credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros şi cel al asigurării stabilităţii circuitului civil, acesta din urmă fiind consacrat şi de către CEDO.
Consideră că beneficiază de prezumţia bunei credinţe ce operează în favoarea subdobânditorilor cu titlu oneros, trebuind să se constate ca valabil încheiat contractul de vânzare cumpărare atacat.
Invocă şi disp. art. 34 din Legea nr.7/1996 precizând că principiul publicităţii în baza căruia se prezumă că întregul cuprins al cărţii funciare este exact a dat naştere la două prezumţii legale: aceea potrivit căreia un drept real înscris în favoarea unei persoane crează prezumţia că dreptul există în folosul ei şi cea conform căreia dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară rezultă că acest drept nu există, ambele aplicabile în speţă.
În acest sens, concretizând, relevă faptul că la data încheierii actului de vânzare proprietar tabular era vânzătorul respectiv pârâtul S.G. şi că reclamanta a notat în cartea funciară demersul său judiciar de anulare a actului de adjudecare la mult timp după încheierea actului de înstrăinare atacat astfel că nu li se poate imputa „minima neglijenţă” de vreme ce cartea funciară i-a convins că au contractat cu un „verus dominus”.
Prin decizia civilă nr.165 din 16 mai 2008, Curtea de Apel Alba Iulia a respins recursul reţinând următoarele:
Este adevărat că speţei nu îi sunt incidente prevederile Legii nr. 7/1996 menţionată în acţiunea introductivă ci dispoziţiile Decretului Lege nr. 115/1938, aplicabilitatea acestui act normativ urmând să înceteze doar la data finalizării lucrărilor de cadastru general şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ în conformitate cu disp. art. 69 din Legea nr. 7/1996.
Invocarea unui temei de drept eronat nu poate însă influenţa justa soluţionare a cauzei deoarece instanţa, în baza rolului activ, are obligaţia să dea acţiunii calificarea juridică exactă în raport cu pretenţiile formulate.
În aceste condiţii, urmează a fi înlăturată critica recurenţilor referitoare la faptul că reclamanta şi-a fondat acţiunea pe textul unei legi ale cărei prevederi nu îşi au încă aplicabilitate. Aceasta cu atât mai mult cu cât textul invocat de reclamantă (art. 36 din Legea 7/1996, respectiv art. 37 sau 38 în redactarea anterioară) este identic cu art. 37 din Decretul Lege nr. 115/1938 incident în cauză.
Potrivit art. 37 din Decretul Lege nr. 115/1938, acţiunea în rectificare bazată pe nevalabilitatea titlului îşi produce efectele şi faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.
Textul instituie o normă specială care derogă de la cele două principii de fapt ce justifică menţinerea actului subsecvent în ciuda anulării actului iniţial: principiul ocrotirii bunei credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros şi principiul asigurării stabilităţii circuitului civil.
Ca atare, acţiunea în rectificare prevăzută de dispoziţiile enunţate este pe deplin justificată cu condiţia formulării ei în termenul de 3 ani
prevăzut în alineatul 2 al articolului, neputând fi invocată nici buna credinţă nici art. 17 din Decretul Lege nr. 115/1938 şi nici principiul asigurării raporturilor juridice consacrat de jurisprudenţa CEDO.
Dealtfel, în raport de prevederile art. 37 din Decretul Lege nr. 115/1938 este lipsită de orice relevanţă în dezlegarea recursului de faţă analizarea aspectelor invocate de recurenţi cu referire la efectele art. 17 din Decretul Lege nr. 115/1938, la buna credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros, la principiul asigurării stabilităţii circuitului civil sau la disp. art. 34 din Legea nr. 7/1996 şi la prezumţiile legale care decurg din principiul publicităţii care guvernează materia cărţilor funciare.
Faţă de considerentele expuse, găsind nefondat motivul de modificare invocat de recurenţi şi prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, Curtea, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă a respins recursul pârâţilor.
