DREPT CIVIL. ACŢIUNE ÎN RECTIFICARE ÎNTEMEIATĂ PE NEVALABILITATEA TITLULUI CE A STAT LA BAZA ÎNSCRIERII ÎN CARTEA FUNCIARĂ ÎNDREPTATĂ ÎMPOTRIVA TERŢELOR PERSOANE CARE ŞI-AU ÎNSCRIS UN DREPT REAL DOBÂNDIT CU BUNĂ-CREDINŢĂ ŞI PRIN ACT JURIDIC CU TITLU ONEROS.
Art. 38 din Legea nr. 7/1996
Art. 33 din HG nr. 20/1996
Art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991
Art. 10 şi 11 din Legea nr. 10/2001
Obiect al restituirii în natură prin dispoziţia emisă de primar îl putea face doar suprafaţa de teren liber având în vedere prevederile art. 10 şi 11 din Legea nr. 10/201, pentru terenurile ocupate măsurile reparatorii stabilindu-se prin echivalent, or în speţă, dată fiind dispunerea în teren a construcţiilor achiziţionate de reclamanţi în condiţiile Legii nr. 112/1995, suprafaţa minimă necesară pentru acces şi exploatarea naţională a acestora este de 345 mp, conform concluziilor inserate în rapoartele de expertiză.
În contextul criticilor ce vizează soluţia dată asupra cererii privind nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat între recurenţii pârâţi, trebuie a se face trimitere la prevederile art. 38 din Legea nr. 7/1996, iar în speţă, recurentul pârât, dobânditor al dreptului de proprietate asupra imobilului, şi-a înscris dreptul în cartea funciară la data de 17.10.2006, acţiunea în rectificare îndreptată împotriva acestuia, întemeiată pe nevalabilitatea parţială a titlului persoanei ce i-a înstrăinat imobilul, fiind înregistrată la instanţă în ziua de 19.10.2006, aşadar se poate conchide că sunt întrunite cerinţele textului de lege anterior enunţat. Este irelevant că recurentul pârât a fost de bună-credinţă la data dobândirii dreptului de proprietate, câtă vreme cerinţa privind termenul prescris de lege este îndeplinită.
DECIZIA CIVILĂ NR. 1806/2012-R
din 26.04.2012 (Dosar nr. 2284/83/2010)
Prin sentinţa civilă nr.5963/09.11.2009 pronunţată în dosar nr.6859/83/2006, Judecătoria Satu Mare a respins acţiunea civila formulata de M T A, M M M împotriva pârâţilor P M, K M, D S pentru anularea dispoz.826/31.05.2006 si constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare –cumpărare nr.6187/16 10 2006 a BNP D R şi a obligat reclamanţii să-i plătească pârâtei K M suma de 1000 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că prin sentinţa civilă 589/01.06.2007 a Tribunalului Satu Mare pronunţată în dosar 6859/83/2006 a fost declinată competenţa de soluţionare a acţiunii promovate de reclamanţii M T şi M M în contradictoriu cu Primarul mun. S M, K M şi D S, sentinţă rămasă irevocabilă prin dec.1007/10.10.2007 a Curţii de Apel Oradea.
Reclamanţii au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare nr.6187/16.10.2009 a BNP D R, cât şi anularea dispoziţiei Primarului mun. S M 826/31.05.2006.
Potrivit Dispoziţiei primarului 826/2006, pârâtei K M i s-a restituit în natură cota de 766/899 părţi din terenul situat în Satu Mare, str.D nr.15 înscris în CF 8088 cu nr. top. 4839/12, 4839/13 a, cât şi extrasul de CF în extenso din care rezultă că imobilul în litigiu a aparţinut lui K T, imobil care a fost naţionalizat şi preluat în baza Decr.223/1974 în favoarea Statului Român şi apoi vândut în reclamanţilor M T şi M în baza Legii 112/1995.
Conform dispoziţiei de restituire în natură 826 cota de 766/899 părţi din terenul identificat mai sus a fost întabulată în CF în favoarea pârâtei K M cu titlul juridic restituire în baza Legii 10/2001 şi care ulterior a fost înstrăinată prin act autentic către pârâtul D S.
Reclamanţii au invocat pe parcursul procesului excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art.26 al.3 şi 27 al.1 din Lg.10/2001 că Curtea Constituţională sub dosar 1416/D/2008, excepţie care a fost respinsă prin decizia nr.3 din 8 ianuarie 2009 filele 75-78 din dosar.
Reclamanţii M au depus în probaţiune un raport de expertiză topografică extrajudiciară întocmit de ing.M V filele 107 -109 din dosar în care expertul reţine că raportat la construcţiile pe care le deţin reclamanţii de 167,70 mp suprafaţa care a fost atribuită prin Ordinul prefectului 85/97 suprafaţa de 133 mp este mai mică decât cea ocupată efectiv de construcţii şi că suprafaţa minimă necesară pentru acces şi exploatare ar fi de 345 mp.
Instanţa de fond a apreciat, raportat la probatoriul administrat în cauză, că atâta vreme cât ordinul de atribuire în proprietatea reclamanţilor cu privire la teren nu a fost contestat, reclamanţii aveau posibilitatea să cumpere terenul care face obiectul litigiului de la pârâta K M, iar din întâmpinarea formulată s-a reţinut că aceasta pârâtă le-a oferit spre vânzare reclamanţilor acest teren, apoi a fost înstrăinat către pârâtul D S prin contract de vânzare – cumpărare autentic. S-a mai reţinut că, capătul de acţiune – anularea dispoziţiei 826/2006 emisă de Primarul mun. S M şi respectiv reclamanţii nu au calitate procesuală potrivit art.24 al.7 şi 8 din lg.10/2001 potrivit căreia numai persoana îndreptăţită poate ataca în justiţie decizia sau dispoziţia emisă de restituire a imobilelor în termen de 30 de zile de la comunicarea acesteia.
În lumina acestor dispoziţii, persoana îndreptăţită este persoana din patrimoniul căreia a fost preluat imobilul de către stat sau moştenitorii acestuia astfel că numai ei au calitatea de a contesta decizia emisă, mod de interpretare confirmat de ICCJ a dispoziţiilor art.24 din Lg.10/2001. Prin hotărârile pronunţate s-a statuat că foştii chiriaşi sau actualii deţinători ai imobilelor în cauză, respectiv reclamanţii au la îndemână numai acţiunile prev. de dreptul comun, în situaţia în care drepturile lor au fost încălcate. Pe de altă parte, reclamanţii nu pot invoca un interes real în cauză deoarece drepturile lor dobândite în baza contractului de vânzare – cumpărare încheiat cu SC C SA pentru construcţii şi trenul atribuit în condiţiile legale prin ordin al prefectului nu au fost încălcate în niciun fel şi au primit în proprietate prin atribuire o suprafaţă de 133 mp aferent construcţiilor întrucât potrivit Legii 112/95 şi art.33 din HG 20/1996 în situaţia vânzării apartamentelor chiriaşilor dobândesc un drept de proprietate asupra terenul situat sub aceste construcţii conform art.35 din Lg.18/1991. Prin urmare, nu pot invoca reclamanţii un interes legal pentru atribuirea terenului de 766 mp.
Pentru considerentele expuse, instanţa de fond a apreciat acţiunea reclamanţilor ca fiind neîntemeiată privind anularea dispoziţiei arătate mai sus, cât şi a contractului de vânzare–cumpărare autentic asupra terenului prin care pârâta C a înstrăinat către pârâtul D S terenul din litigiu, cât şi a textelor de lege invocate mai sus, şi a respins acţiunea reclamanţilor, cât şi capătul de cerere privind nulitatea contractului de vânzare încheiat cu acesta din urmă şi ca neîndeplinite dispoziţiile art.961 Cod civil.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii M T A şi M M M, solicitând admiterea apelului şi, în principal, desfiinţarea hotărârii apelate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de fond, iar, în subsidiar, anularea hotărârii apelate şi, în urma rejudecării cauzei, admiterea cererii introductive astfel cum a fost formulată.
Prin decizia civilă nr. 234/Ap din data de 23.11.2011, pronunţată în dosar nr. 2284/83/2010, Tribunalul S M a respins excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a interesului legitim.
A admis apelul declarat de reclamanţii M T A şi M M M, ambii cu domiciliul în S M, str. D nr. 15, jud. S M, împotriva sentinţei civile nr.5963/ 09.11.2009 a Judecătoriei Satu Mare şi în contradictoriu cu intimaţii K M cu dom. stabil în G, cu domiciliul procedural în S M, str. H, nr. 10/5 la Cabinet av. V G, D S V, cu dom. în S M, str. T V, bl. C 13, ap. 3, jud. S M, prin mandatar Şos S D cu dom.în S M, Aleea T nr. 7, bl. 5 ap. 21, Primăria Municipiului S M şi în consecinţă:
A schimbat în tot sentinţa apelată în sensul admiterii în parte a acţiunii reclamanţilor şi drept urmare:
A anulat parţial Dispoziţia nr. 826/31.05.2006 emisă în favoarea intimatei K M, în sensul că a dispus restituirea în natură cota de 555/899 părţi din terenul situat în S M str. D nr. 15 înscris în CF 808 cu nr. top 4839/12 şi 4839/13/a.
A constatat că 899 m.p. suprafaţa de 133 m.p. constituie proprietatea reclamanţilor prin atribuire, iar suprafaţa de 211 m.p. identificat prin expertiza întocmită de expert S A, conform planului de situaţie anexat, constituie suprafaţă aferentă construcţiilor proprietatea reclamanţilor, asigură accesul părţilor la imobile şi buna funcţionare în folosinţă şi exploatare.
A obligat Primăria Municipiului S M prin Primar să modifice dispoziţia în sensul celor arătate după rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri şi să finalizeze în acest sens demersurile la Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor-B. A constatat nulitatea absolută-parţial a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6187/ 16.X.2006 încheiat între pârâţii-intimaţi K M şi D S V, în sensul diminuării suprafeţei de teren înstrăinate de la cota de 766/899 m.p. la cota parte de 555/899 m.p. cu restabilirea situaţiei de carte funciară nr. 8088 S M nr. top 4839/12 şi 4832/13/a, după rămânerea irevocabilă a prezentei decizii.
A respins cererea recurenţilor de desfiinţare totală a contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Nu s-au acordat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:
Părţile în litigiu, deţin titluri de proprietate asupra imobilului teren înscris în CF nr. 808 Satu Mare sub nr. top 4839/12 şi 4839/13/a.
Astfel, prin Decizia nr. 536/1987 emisă de Consiliul Popular al Judeţului S M, imobilul compus din casă şi teren a trecut în proprietatea Statului prin aplicare Decretului nr. 223/1974, deposedarea s-a produs faţă de proprietarul tabular K T.
Ulterior în temeiul Legii nr.112/1995, în lipsa unei cereri din partea proprietarului tabular sau a moştenitorilor acestuia, imobilul casă şi teren aferent, a fost cumpărat de către apelanţii reclamanţi M T A şi M M M prin contractul de vânzare cumpărare nr. 799/19 decembrie 1996 (fila 96 dosar conex), încheiat cu SC C SA S M transferul dreptului de proprietate fiind operat în CF nr. 808 Satu Mare sub B7 şi B8 şi B9 cu B10, alături de construcţie prin Ordinul Prefectului nr. 185/1997 li s-a atribuit în proprietate şi suprafaţa de 133 m.p. din totalul de 899 m.p.
În urma apariţiei Legii nr. 10/2001, a notificării depuse în cauză de soţia supravieţuitoare a proprietarului tabular, s-a emis de către Primăria Municipiului S M, Dispoziţia nr. 826/31.05.2006 (fila 37), prin care se recunoaşte dreptul de a primi despăgubiri în echivalent pentru construcţie casa de locuit situată în S M str. D nr. 15 cumpărată de chiriaşi în temeiul Lg. nr. 112/1995 şi potrivit art. 1 din Dispoziţie se restituie în natură suprafaţa de 766/899 părţi din terenul situat la aceeaşi adresă, ambele imobile înscrise în CF 808 Satu Mare cu nr top 4839/12 şi 4839/13/a.
Restituirea în natură a suprafeţei de teren retrocedate s-a înscris în aceeaşi carte funciară sub B11 pe numele proprietarului K M, intimata pârâtă care în 16 octombrie 2006 vinde prin contract autentic 6186/2006 cota de 766/899 părţi retrocedată către intimatul pârât Dărăban Sorin Vasile, înscris în CF 808 S M sub B 12.
Anterior încheierii contractului autentic de vânzare cumpărare apelanţii reclamanţi, au solicitat Primăriei Municipiului S M atribuirea în proprietate a întregii suprafeţe de teren, în baza art. 36 din Lg. 18/1991, ca teren aferent imobilului construcţie, fiind emisă Dispoziţia, Primăria a respins solicitarea formulată.
În calitate de terţi, chiriaşi cumpărători deveniţi proprietari asupra casei de locuit şi a terenului de 133 m.p., apelanţii din cauză au înţeles să atace dispoziţia şi să solicite invalidarea contractului de vânzare cumpărare, pentru motivele arătate în cererea de apel şi concluzii scrise.
Calitatea procesuală activă a terţului care a pretinde o vătămare a drepturilor sale prin actul emis de primar, de a contesta actul juridic a fost recunoscută jurisprudenţial de toate instanţe, inclusiv de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu precizarea că acţiunea se circumscrie unei cauze civile de drept comun în constatarea nulităţii unui act juridic civil ce intră sub competenţa generală a Judecătoriilor, pe când titularul unei dispoziţii emise în temeiul Lg. 10/2001 în caz de contestare are o competenţă specială, la secţia civilă a tribunalului în primă instanţă conf. art. 26 alin. 3 din Lg. 10/2001. Exemplificăm asupra reţinerii calităţii procesuale active a terţului, decizia civilă nr. 3237/20 aprilie 2007 şi nr. 4401 din 31 mai 2007 ambele pronunţate de Î.C.C.J.
În consecinţă terţul în speţă apelanţii reclamanţi au calitatea de a contesta dispoziţia emisă de primar şi de a invoca cauze de nulitate absolută pentru invalidarea contractului autentic de vânzare cumpărare existente la date perfectării convenţiei încheiate, şi de care nu s-a ţinut seama cum ar fi caracterul de co-proprietate forţată în care se află imobilul teren, datorită destinaţiei şi amplasării sale, aspecte care urmează a fi analizat în continuare.
Dreptul proprietarilor de locuinţe cumpărate în temeiul art. 9 din Legea nr.112/1995 de a obţin e atribuirea în proprietate a terenului aferent construcţiei, presupune în prealabil definirea acestei sintagme, respectiv ce intră în conţinutul acestui drept şi din ce se compune.
Contractul de vânzare cumpărare nr.799/19 dec. 1996 a fost încheiat sub imperiul Hotărârii nr. 20/17 ianuarie 1996 iar Ordinul de atribuire în proprietate a cotei de 133/899 m.p. emis de Prefect sub nr. 185/05.02.1997 era supus dispoziţiilor art. 37 din Hotărârea nr. 20/17 ianuarie 1996 republicată, care prevede că :”În caz de vânzare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea art. 21 din lege alin. ultim ” , este vorba de Lg. 112/1995 care în acest text reglementează că suprafaţa de teren ce excede celei de teren aferent trece în proprietatea statului.
Noţiunea de teren aferent o găsim reglementată în legea fondului funciar prin art. 23 alin. 2. art. 36 alin. 2, dar prin destinaţia acordată şi prin chiar înţelesul obişnuit al cuvintelor această noţiune nu se confundă cu terenul de sub construcţii, ci îl incorporează pentru ca împreună cu cel aferent construcţiei, proporţional cu partea construită să poată fi determinată în aşa fel încât să asigure o exploatare normală, folosinţă rezonabilă a locuinţei.
Determinarea în concret a terenului aferent cu aceste caracteristici s-a realizat în cauză prin expertiza tehnică judiciară întocmită de expert S A, care în urma identificării construcţiilor, a măsurătorilor efectuate, stabileşte că suprafaţa de teren aferent construcţiei, necesare unei folosinţe normale a supraedificatelor existente şi nemodificate după cumpărare, este de 344 m.p. teren. (fila 121 apel), relevând pe planul de situaţie amplasamentul construcţiilor, intrarea comună (o singură intrare) şi partea de teren liberă fără construcţii situată în spatele acestora. Din această suprafaţă apelanţii au în proprietate 133 m.p. care nu acoperă nici măcar terenul de sub construcţii, pentru că în contractul de vânzare cumpărare prin schiţele întocmite de unitatea specializată nu s-a trecut suprafaţa construită la sol., casa are 152 m. iar gajul are 24 m.p.
În consecinţă, în mod greşit s-a atribuit intimatei în proprietate suprafaţa de 766 m.p., teren prin afectarea dreptului apelanţilor de a putea folosi şi exploata în condiţii fireşti, rezonabile locuinţa cumpărată în temeiul Lg. 112/1995. Determinarea criteriilor de mai sus în definirea noţiunii de teren aferent a fost confirmată şi jurisprudenţial, prin Sent. civ. nr. 168/13.02.2009 a Tribunalului S M, confirmată în apel de Curtea de Apel O prin respingerea căii de atac soluţionate prin Dec. civ. nr. 138/4 mai 2011. Practica judiciară, referitor la această chestiune o regăsim similar soluţionată şi de instanţa supremă, exemplificăm în acest sens Dec. civ. nr. 6867/19.10.2007.
Reţinând aşadar că terenul care putea fi restituit în natură nu era liber de construcţii,în sensul prev. de art. 10 şi 11 din Lg. 10/2001, că prin suprafaţă aferentă acestora se include terenul care asigură o exploatare şi funcţionare normală a supraedificatelor, tribunalul a reţinut ca întemeiată acţiunea reclamanţilor apelanţi privitor la anularea Dispoziţiei nr. 826/2006, dar în limita suprafeţei de 211 m.p. care prin adiţionare cu cei 133m.p. asigură suprafaţa necesară pentru buna funcţionare şi utilizare a construcţiilor.
În consecinţă, restituirea în natură către intimată se va rezuma la suprafaţa de 555/899 m.p. sens în care urmează a se modifica parţial actul emis şi a se continua formalităţile de trimitere a documentaţiei la Comisia Centrală obligaţie ce cade în sarcina pârâtului primarul Municipiului S M.
Referitor la constatarea nulităţii absolute contractului autentic de vânzare cumpărare nr. 6187/16.10.2006, tribunalul a reţinut că parţial este lovit de nulitate absolută prin nerespectarea principiului unanimităţii în privinţa acelor de dispoziţie făcute de co-proprietari asupra unui bun aflat parţial în co-proprietate forţată, întrucât asigură accesul ambelor părţi la imobilul construcţie şi teren.
Mai mult în lipsa unei notificări care să înştiinţeze proprietarul construcţiei de intenţia proprietarului terenului de a vinde, a împrejurării de fapt că nu s-a procedat la predarea în posesie din partea vânzătorului, cel puţin din probele administrate nu rezultă că după vânzare, cumpărătorul s-a prezentat pentru predarea posesiei de către vânzător, acesta nu poate fi considerat de bună credinţă la încheierea contractului care prin consultarea înscrierilor de carte funciară trebuia să manifeste diligenţă şi să observe că o cotă parte aparţine unui alt co-proprietar înscris în cartea funciară şi care ar fi avut ce puţin pe baza raporturilor de vecinătate un drept de preemţiune stabilit prin obiceiul locului.
În considerarea celor evocate, tribunalul în baza art. 296 C.pr.civ. a admis apelul reclamanţilor, a schimbat în parte sentinţa apelată, conform dispozitivului prezentei decizii.
Reţinând că prezenta cauză este prioritară, faţă de acţiunea din dosarul suspendat, ce are ca obiect modificarea Ordinului Prefectului, că prin probele administrate nu mai era de actualitate reluarea judecării cauzei în primă instanţă, prin trimiterea cauzei spre rejudecarea, că în parte şi sumar prin considerente au fost atinse şi aspectele de fond de către prima instanţă, tribunalul a respins solicitarea apelanţilor sub acest aspect .
Fără cheltuieli de judecată nefiind solicitate.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs K M şi D S V.
Recurenta K M a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul respingerii apelului, cu menţinerea sentinţei Judecătoriei Satu Mare, recurenta invocând următoarele motive:
-decizia recurată este dată cu aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi a normelor de aplicare a acestei legi, astfel soluţia prin care se recunoaşte în favoarea intimaţilor M o suprafaţă de teren de 133 mp, atribuită prin ordinul prefectului, precum şi o suprafaţă de 211 mp, identificată prin expertiza întocmită de expert Ş A, este bazată pe o interpretare şi aplicare greşită a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, hotărârea fiind nu numai nelegală, dar consfinţeşte şi o fraudă săvârşită de intimaţi la încheierea contractului de vânzare cumpărare prin C S M;
-în mod nelegal s-a dispus anularea parţială a Dispoziţiei nr. 826/31.05.2006 emisă în favoarea recurentei, pentru restituirea în natură a suprafeţei de 799 mp teren din imobilul înscris în CF nr. 8088 S M, nicicum nu se justifică atribuirea în proprietatea intimaţilor prin anularea parţială a dispoziţiei emisă de Primarul Mun. S M pentru o suprafaţă de 340 mp, eventual putându-se pune în discuţie atribuirea terenului aferent suprafeţei utilă a construcţiilor, respectiv pentru suprafaţa construită;
-cât priveşte capătul de acţiune pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 6087/16.10.2006, argumentul instanţei de apel în sensul nerespectării principiului unanimităţii în privinţa actelor de dispoziţie făcute de un coproprietar, nu are nici un temei legal, iar referitor la constatarea nulităţii parţiale a contractului încheiat cu Dărăban Sorin, nu există nici un caz de nulitate absolută.
În drept sunt invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Recurentul D S V a solicitat admiterea recursului, desfiinţarea deciziei recurate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel, sau în subsidiar, modificarea deciziei cu menţinerea ca legală a sentinţei pronunţate de Judecătoria S M, recurentul invocând următoarele motive:
-art. 23 – 24 din Legea nr. 10/2001 (art. 26) instituie legitimare procesuală numai în favoarea persoanei îndreptăţite şi nu terţilor, prin urmare, numai persoana îndreptăţită a obţine restituirea în natură sau în echivalent a unui imobil, în sensul reglementat de lege, are calitatea de contesta dispoziţia emisă, iar nu şi terţe persoane;
-calitatea de coproprietari a fost dobândită de intimaţii reclamanţi în anul 1997, când prin Ordinul Prefectului nr. 185/1997 le-a fost atribuită suprafaţa de teren de 133/899 mp, în temeiul art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, acest motiv nedând intimaţilor dreptul de a se considera îndreptăţiţi să beneficieze de dispoziţiile unei legi care se referă strict şi limitativ la foştii proprietari ai imobilelor preluate în mod abuziv;
-la data preluării de către stat a bunului imobil, intimaţii nu aveau calitatea de coproprietari, care să-i îndreptăţească să beneficieze de prevederile Legii nr. 10/2001;
-intimaţii reclamanţi nu pot invoca un interes real în cauză, deoarece drepturile lor dobândite prin contract de vânzare cumpărare pentru construcţii şi prin ordin al prefectului pentru teren, nu au fost încălcate în nici un fel, neputând pretinde atribuirea unei suprafeţe mai mare decât cea aferentă construcţiei;
-în cazul locuinţelor dobândite în baza Legii nr.112/1995, cumpărătorul dobândeşte numai terenul aferent construcţiei conform art. 26 alin. 3, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, republicată;
-Planul de situaţie – anexa 1 din expertiza topografică – prevede în mod nelegal atribuirea în favoarea intimaţilor a unei suprafeţe de teren pentru buna folosinţă a construcţiilor, fără a avea însă un temei legal;
-eronat a aprecia instanţa faptul că recurentul nu ar fi cumpărător de bună credinţă, în privinţa cotei părţi oricare dintre coproprietari putând face acte de dispoziţie, fără consimţământul celorlalţi coproprietari.
Examinând hotărârea recurată, prin prisma motivelor invocate cât şi din oficiu, instanţa de recurs a constatat următoarele:
În primul rând, referitor la excepţia privind tardivitatea cererii de recurs formulate de K M, invocată de partea intimată, această excepţie este întemeiată, astfel se constată că decizia recurată a fost comunicată recurentei la data de 30.12.2011 ( fila 168 din dosarul tribunalului), iar cererea de recurs a fost depusă la data de 17.01.2012. Procedându-se astfel, au fost încălcate dispoziţiile imperative ale dispoziţiilor art. 301 din Codul de procedură civilă, recursul nefiind declarat înăuntrul termenului de recurs, astfel că devine aplicabilă sancţiunea instituită de dispoziţiile art. 306 alin. 1 din Cod.
Cât priveşte recursul declarat de D S V, criticile aduse deciziei vor fi înlăturate în considerarea argumentelor expuse în cele ce succed.
Referitor la calitatea procesuală a intimaţilor reclamanţi, contestată de recurentul pârât, este de subliniat că fundamentul juridic al acţiunii în anularea Dispoziţiei emisă de Primarul Mun. S M nr. 826 din 31.05.2006, nu rezidă în prevederile Legii nr. 10/2001, având în vedere că reclamanţii sunt terţi faţă de procedura specială reglementată de această lege. Prin urmare, în analizarea calităţii procesuale active a acestora nu se impune a se verifica dacă ei au calitate de persoane îndreptăţite în sensul dispoziţiilor art. 3 din Legea nr. 10/2001, întrucât nu în această calitate au atacat dispoziţia emisă de primar, ci de terţe persoane ale căror drepturi au fost lezate prin actul juridic contestat, fiind evident astfel şi interesul legitim al acestor părţi de a promova acţiunea dedusă judecăţii. Acesta a constituit de altfel şi motivul pentru care, prin hotărârea irevocabilă pronunţată în cauză, s-a dispus declinarea competenţei de soluţionare a litigiului în favoarea Judecătoriei S M. Relevanţă prezintă în acest sens decizia civilă nr. 1007/2007-R din 10.10.2007 a Curţii de Apel O, în considerentele căreia s-a reţinut că reclamanţii nu au deschisă acţiunea întemeiată pe prevederile Legii nr. 10/2001, ci doar acţiunea în nulitatea actului atacat, acţiune de drept comun căreia îi sunt aplicabile prevederile art. 1 pct. 1 din Codul de procedură civilă.
Cât priveşte fondul pricinii, este de reţinut că intimaţii reclamanţi au achiziţionat construcţiile în condiţiile Legii nr. 112/1995, prin cumpărare de la Stat, iar terenul prin atribuire, sens în care a fost emis Ordinul Prefectului nr. 185/1997 asupra cotei de 133/827 părţi din teren.
Dată fiind dispunerea în teren a construcţiilor aparţinând reclamanţilor, suprafaţa minimă necesară pentru acces şi exploatarea raţională a acestora este de 345 mp, conform concluziilor inserate în raportul de expertiză întocmit în cauză de expertul M V. În aceeaşi lucrare s-a relevat că reclamanţilor le-a fost atribuită o suprafaţă de teren mai mică decât cea ocupată efectiv de construcţii, care totalizează 167,70 mp teren construit, în timp ce terenul atribuit este în suprafaţă de 133 mp.
Aceleaşi concluzii apar consemnate şi în raportul de expertiză întocmit de expert Ş A (filele 121 – 124) în care se reliefează că suprafaţa de teren aferentă construcţiilor proprietatea reclamanţilor care să asigure o utilizare normală a construcţiilor este de 344 mp. Or, textul art. 33 din HG nr. 20/1996 reglementează dobândirea de către foştii chiriaşi odată cu apartamentele, anexele gospodăreşti şi a garajelor aferente, a dreptului de proprietate asupra terenului în condiţiile dispoziţiilor art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, dispoziţii ce fac referire la trecerea terenului în proprietatea proprietarilor actuali ai locuinţelor, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie.
Este evident că obiect al restituirii în natură prin Dispoziţia emisă de primar îl putea face doar suprafaţa de teren liber, având în vedere prevederile art. 10 şi 11 din Legea nr. 10/2001, pentru terenurile ocupate măsurile reparatorii stabilindu-se prin echivalent, sens în care, prin hotărârea atacată, tribunalul a şi dispus obligarea Primarului Mun. Satu Mare să finalizeze demersurile la Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor pentru diferenţa de teren rezultată din modificarea Dispoziţiei Primarului.
În contextul criticilor ce vizează soluţia dată asupra cererii privind nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare cumpărare încheiat între recurenţii pârâţi, trebuie a se face trimitere la prevederile art. 38 din Legea nr. 7/1996 potrivit cărora acţiunea în rectificare întemeiată pe nevalabilitatea titlului ce a stat la baza înscrierii în cartea funciară se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere. În speţă, recurentul pârât, dobânditor al dreptului de proprietate asupra imobilului, transmis acestuia de către K M, cu titlu de vânzare cumpărare, şi-a înscris dreptul în cartea funciară la data de 17.10.2006, acţiunea în rectificare îndreptată împotriva acestuia, întemeiată pe nevalabilitatea parţială a titlului celei ce i-a înstrăinat imobilul, fiind înregistrată la instanţă în ziua de 19.10.2006. Se poate conchide aşadar că sunt întrunite cerinţele textului de lege anterior enunţat, fiind irelevant faptul că recurentul pârât a fost de bună credinţă la data dobândirii dreptului de proprietate, câtă vreme cerinţa privind termenul prescris de lege este îndeplinită, pe cale de consecinţă celelalte critici nu se mai impune a fi analizate.
Faţă de considerentele ce preced, instanţa, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, a respins ca tardiv recursul introdus de K M şi ca nefondat recursul declarat de D S V, decizia recurată fiind păstrată în totul.
