Drept civil. Rectificare carte funciară. Înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.
-art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996
Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.
Prin cererea înregistrată pe rolul instanţei reclamantele A şi B au chemat în judecată pe pârâţii C şi D solicitând rectificarea cărţii funciare deschisă pentru imobilul cu număr cadastral compus din teren arabil intravilan în suprafaţă de 400 mp. în sensul că acest teren măsoară 236,31 mp şi nu 400 m.p.
În motivarea cererii reclamantele arată în esenţă că sunt proprietarele imobilului casă de locuit şi a terenului aferent în suprafaţă de 548 mp. pentru care au plătit taxele şi impozitele la zi. Au efectuat demersurile necesare pentru înscrierea imobilelor în cartea funciară, însă în septembrie 2006 ONCPJ e-a respins cererea pe motiv că „proprietatea” lor se suprapune pe latura de nord cu imobilul deţinut de C care are numărul cadastral. În urma cercetărilor efectuate s-a constatat că persoana fizică autorizată, inginerul de cadastru a întocmit documentaţia tehnică şi a efectuat măsurătorile cadastrale ale imobilului proprietatea lui C peste limita împrejmuită a corpului de proprietate pentru a rezulta şi în teren suprafaţa din acte. Din actele de proprietate ale pârâtului C rezultă că acesta este proprietarul unui teren de 400 mp. situat, însă în fapt deţine o suprafaţă mai mică.
Pârâtul D, prin întâmpinarea depusă la dosar solicită respingerea cererii ca neîntemeiată pe motiv că acela care solicită înscrierea în cartea funciară trebuie să aibă un interes legitim, simpla afirmaţie că starea de fapt a imobilului nu mai corespunde situaţiei juridice reale, nu este de natură să justifice o astfel de cerere . El a dobândit în mod corect dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 400 mp situată înscrierea în cartea funciară corespunzând întinderii dreptului său de proprietate, susţine pârâtul.
Prin cererea reconvenţională depusă la dosar pârâtul-reclamant D a solicitat ca reclamantele –pârâte A şi B să îi lase în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 163,69 mp. din terenul de 400 mp. proprietatea lui, să se dispună grăniţuirea proprietăţii lui şi a reclamantelor-pârâte. În motivarea cererii pârâtul-reclamant arată că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică a dobândit terenul în suprafaţă de 400 mp de la pârâtul C.
Reclamantele –pârâte, prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 12 octombrie 2007 au solicitat respingerea cererii reconvenţionale ca nefondată pe motiv că suprafaţa de teren de 163,69 mp revendicată de pârâtul-reclamant nu se află în posesia lor.
Prin sentinţa civilă a Judecătoriei definitivă şi irevocabilă prin nerecurare s-a constatat că X şi Y, în calitate de soţi, sunt proprietarii imobilului casă de locuit şi teren aferent în suprafaţă de 500 mp.
Din certificatul de moştenitor rezultă că de pe urma defunctei X, decedată a rămas în masa succesorală un drept indiviz de 1 din imobilul casă de locuit (construit din paiantă, acoperit cu tablă, compus din 3 camere, 2 holuri, o bucătărie, o magazie şi anexe gospodăreşti) şi din terenul aferent construcţiilor în suprafaţă de 500 mp iar moştenitorii sunt D (soţ supravieţuitor), A şi B (fiice).
Prin sentinţa civilă a Judecătoriei s-a constatat că de pe urma defunctei X, a rămas în masa succesorală un drept indiviz de 1 din imobilul casă de locuit construit din paiantă, acoperit cu tablă, compus din 3 camere, 2 holuri, o bucătărie, o magazie şi anexe şi din terenul aferent construcţiilor în suprafaţă de 548 mp., iar moştenitorii sunt D (soţ supravieţuitor), A şi B (fiice).
Din certificatul de moştenitor emis de BNP rezultă că de pe urma defunctului D decedat a rămas în masa succesorală cota indiviză de 5/8 din casa de locuit construită din paiantă, acoperită cu tablă, compusă din 3 camere, 2 holuri, o bucătărie, o magazie şi anexe gospodăreşti şi din terenul aferent în suprafaţă de 548 mp moştenitoare fiind reclamantele A şi B în calitate de fiice, cu câte o cotă-parte succesorală de 1 fiecare.
Potrivit suplimentului la certificatul de legatar emise de BNP rezultă că de pe urma defunctului Z, decedat a rămas în masa succesorală un teren intravilan în suprafaţă de 400 mp. care îi revine legatarului particular C.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat BNP C vinde lui D terenul intravilan în suprafaţă de 400 mp
Aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară a fost înscris terenul arabil intravilan în suprafaţă de 400 m.p., proprietar fiind D.
Se reţin relatările martorilor în sensul că autorii reclamantelor erau cunoscuţi în comunitate ca proprietari al terenului precum şi menţiunile inserate în adresa Primăriei potrivit căreia impozitele şi taxele pentru rol (întinderea suprafeţele de teren înscrise în registre diferă funcţie de perioada în care s-au realizat declaraţiile) au fost achitate la zi de A şi B.
Potrivit art.1837 Cod civil „Prescripţia este un mijloc de a dobândi proprietatea sau de a se libera de o obligaţie, sub condiţiile determinate prin această lege”.
Uzucapiunea nu operează de drept, ea poate fi constatată de instanţă când se invocă de cei îndreptăţiţi pe cale de acţiune sau pe cale de excepţie.
Posesia neîntreruptă a unui bun în termenul şi în condiţiile cerute de lege conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin intervenirea uzucapiunii, operând astfel transferul proprietăţii în beneficiul unui posesor neproprietar şi în lipsa exprimării unui consimţământ de către adevăratul proprietar.
Pe de altă parte, art. 1846 din Codul Civil prevede că orice prescriptie este fondata pe faptul posesiunii.
Posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitata, una sau alta, de noi înşine sau de altul in numele nostru.
Apoi, prin art.1847 Cod civil se arată condiţiile posesiei utile: „Ca sa se poate prescrie, se cere o posesiune continua, neîntrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar, ……………”.
Potrivit art. 1890 toate acţiunile atât reale cat si personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile si pentru care n-a definit un termen de prescripţie, se vor prescrie prin treizeci de ani, fără ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu, si fără să i se poată opune reaua -credinţă.
În fine, potrivit art.1860 Cod civil „Orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesiunea sa cu posesiunea autorului său”.
În cauză sunt îndeplinite cerinţele potrivit cărora joncţiunea posesiilor se poate invoca doar pentru unirea a două sau mai multe posesii utile iar cel ce o invocă să fie succesor în drepturi al posesorului precedent. În cele din urmă, transmiterea posesiei de la posesorul precedent la posesorul actual trebuie să aibă loc în baza unui raport juridic valabil. Certificatul de moştenitor (care nu constituie titlu de proprietate ci doar constată calitatea moştenitorilor şi masa succesorală) precum şi situaţia de fapt rezultată din declaraţiile martorilor şi adresa Primăriei răspund cu prisosinţă acestor condiţionalităţi.
Potrivit raportului de expertiză topografică reclamantele ocupă un teren în suprafaţă de 551 mp., iar pârâtul D teren cu întinderea de 223 mp .
Faţă de situaţia de fapt reţinută, constatând îndeplinite cerinţele impuse de textele de lege amintite instanţa va admite excepţia prescripţiei achizitive (uzucapiune de 30 de ani) invocată de reclamante în contradictoriu cu pârâţii pentru imobilul teren în suprafaţă de 551 m.p.
Dat fiind efectul retroactiv al uzucapiunii se consideră ca fiind momentul dobândirii proprietăţii data intrării în posesia bunului de către posesorul iniţial, în speţă anul 1971.
Sunt prezentate titluri ce provin de la autori diferiţi, împrejurare în care devine aplicabilă regula determinării „dreptului preferabil”.
Prin urmare, în compararea titlurilor părţilor, invocarea de către reclamante a proprietăţii asupra terenului dobândită de autor prin uzucapiune se impune contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP potrivit căruia C înstrăinează numitului D terenul intravilan în suprafaţă de 400 mp.
Se compară aceste titluri în condiţiile în care conţinutul adreselor OCPI privind transcrierea procesului verbal pentru terţa persoană coroborată cu menţiunea că sub nr. nu există înregistrări privind pe numitul a determinat pârâţii să refuze prezentarea actului original, sancţiunea fiind neluarea în seamă a înscrisului .
Cu toate acestea, rezultatul comparării este acelaşi chiar în condiţiile reţinerii drept titlu exhibat de parte procesul verbal pentru aceleaşi raţiuni şi ţinând seamă de dispoziţiile art.26 alin.1 teza 1 din Legea nr.7/1996 rep. potrivit cărora „Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din ………….. uzucapiune”..
Potrivit art.480 Cod civil „Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”.
Acţiunea în revendicare este mijlocul juridic aflat la îndemâna proprietarului neposesor de a solicita şi obţine obligarea posesorului neproprietar la predarea (a lăsa în deplină posesie) şi recunoaşterea proprietăţii bunului imobil.
Cum din probele administrate nu rezultă că reclamantele sunt posesoare fără drept asupra vreunei porţiuni din terenul pârâtului acest capăt de cerere urmează a fi respins.
Potrivit art. 33 din Legea nr. 7/1996 în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa încheierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau după caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Conform art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului. Actualmente, reclamantele posedă o suprafaţă de teren de 551 mp., în timp ce pârâtul deţine un teren în suprafaţă de 223 mp., cu 177 mp. mai puţin decât este evidenţiat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat.
Se reţine că în urma măsurătorilor cadastrale efectuate în mod eronat în cartea funciară s-a intabulat suprafaţa de teren de 400 mp. ca fiind proprietatea pârâtului C şi apoi a luiD , iar înscrierea în cartea funciară s-a efectuat în neconcordanţă cu situaţia reală a terenului.
În concluzie, având în vedere probatoriul administrat şi reţinut în cauză, textele de lege invocate instanţa, admiţând cererea principală astfel cum a fost precizată, urmează să dispună rectificarea înscrierilor în cartea funciară
