Hotărâre care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Înscriere în carte funciară. Condiţii
C.civ., art. 1295, art. 1361
Legea nr. 7/1996, republicată, art. 20 alin. (3) lit. f), alin. (2), alin. (6)
Nu se constituie în titlu apt de a fi înscris în cartea funciară hotărârea judecătorească care obligă la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, câtă vreme preţul bunului nu a fost stabilit nici prin hotărâre şi nici ulterior.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia civilă nr. 850 din 25 septembrie 2008
Prin sentinţa civilă nr. 9143/19.11.2007 pronunţată de Judecătoria Arad în dosar nr. 8621/55/2007 a fost respinsă plângerea împotriva încheierii de carte funciară formulată de Municipiul Arad prin Primar în contradictoriu cu SC „R.” SA Arad.
Pentru a dispune astfel, instanţa a avut în vedere că, prin decizia civilă nr. 274/10.07.2006, Municipiul Arad a fost obligat alături de Consiliul Local al Municipiului Arad, „să încheie cu intimata contract de vânzare-cumpărare privind imobilul evidenţiat în CF Micălaca, prin negociere directă începând cu preţul de 164.000 lei”, în caz de refuz hotărârea urmând a ţine loc contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Hotărârea a rămas irevocabilă de la 16.11.2006 şi, până în prezent obligaţia principală stabilită prin titlu, aceea de a vinde imobilul, nu a fost executată de către petent, cu toate că, potrivit actelor de la dosar, între părţi au avut loc două runde de negocieri în cadrul cărora SC „R.” SA Arad a oferit o dată 70.000 Euro şi a doua oară 60.000 Euro, ambele sume fiind superioare celei stabilite de tribunal ca preţ de pornire al negocierilor.
În aceste condiţii, pârâta SC „R.” SA s-a adresat Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Arad cu o cerere de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în baza susmenţionatei hotărâri judecătoreşti.
Prin încheierea nr. 36964/CF/2007 dată de Oficiu cererea a fost admisă, fiind reţinută incidenţa dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 7/1996.
Împotriva încheierii a formulat plângere Municipiul Arad prin Primar care a solicitat pe calea cererii precizate respingerea cererii de intabulare formulată de petentă invocând, în esenţă, faptul că preţul imobilului nu a fost achitat.
Reţinând refuzul Municipiului Arad de a pune în executare obligaţia stabilită prin hotărârea judecătorească susmenţionată, instanţa a apreciat plângerea ca nefiind întemeiată şi a respins-o ca atare.
Împotriva sentinţei a declarat apel Municipiul Arad prin primar care a criticat-o pentru netemeinicie şi nelegalitate, solicitând schimbarea acesteia în sensul respingerii cererii de intabulare în cartea funciară.
În motivare a invocat că între părţi au avut loc negocieri cu privire la preţul de vânzare al imobilului, faptul că aceste negocieri nu s-au finalizat neechivalând cu refuzul de a înstrăina, cum în mod greşit a reţinut prima instanţă.
Prin decizia civilă nr. 100/A/27.-03.2008 pronunţată de Tribunalul Arad în dosarul nr. 8621/55/2007 apelul a fost admis iar sentinţa schimbată în sensul respingerii cererii de intabulare formulată de petentă.
Pentru a dispune astfel, instanţa a reţinut că între părţi au avut loc negocieri cu privire la preţul de vânzare a imobilului, fiecare parte încercând să şi-l impună pe al său.
Faptul că nu s-a ajuns la un rezultat comun nu poate fi interpretat ca un refuz de a vinde din partea apelantului, câtă vreme aceeaşi opoziţie (determinată de preţul cerut) a fost formulată şi de petentă.
A mai avut în vedere instanţa că prin decizia invocat de petentă drept titlu s-a reţinut că preţul stabilit prin expertiza efectuată în cauză în 2005 „este relativ redus”, iar preţul propus de apelant (110.000 Euro) este mai aproape de realitate dect cel propus de petentă (70.000 Euro).
Împotriva deciziei a declarat recurs petenta SC „R.” SA care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului declarat împotriva hotărârii primei instanţe.
În motivare a invocat că intimatul a stabilit un preţ de la care să înceapă negocierile, preţ care este mult superior celui stabilit prin expertiza efectuată în dosarul soluţionat prin decizia invocată drept titlu pentru înscrierea în cartea funciară, atitudine ce echivalează cu refuzul de a vinde.
A mai invocat greşita interpretare dată de tribunal, atitudinii oscilante a intimatului, precum şi neobservarea faptului că limita minimă de la care acesta este dispus să negocieze nu are nicio justificare.
În drept a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Pe cale de întâmpinare, intimatul a solicitat respingerea recursului, câtă vreme atitudinea sa nu poate fi calificată drept refuz de a vinde.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi din oficiu, în baza art. 306 alin. (2) C.proc.civ. faţă de dispoziţiile art. 299 şi urm. C.proc.civ., instanţa reţine următoarele:
Înscrierea dreptului de proprietate poate fi făcută în cartea funciară şi în baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile (art. 27, 47 din Legea 7/1996 republicată) care are valoarea unui titlu apt de intabulare.
Decizia civilă nr. 274/A/10.07.2006 pronunţată de Tribunalul Arad – invocată de recurentă ca titlu – obligă Municipiul Arad să încheie cu SC „R.” SA contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul înscris în CF Micălaca, prin negociere directă începând cu preţul de 164.000 lei, în caz de refuz hotărârea ţinând loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Cum una dintre condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare este preţul, conform art. 1294, 1295 C.civ., instanţa a stabilit un preţ minim de la care părţile să negocieze suma ce va fi achitată de cumpărător cu acest titlu.
Este adevărat că refuzul de a negocia poate fi exprimat nu doar expres ci poate rezulta şi din atitudinea uneia dintre părţi (de exemplu încercarea de a impune celeilalte părţi condiţii atât de împovărătoare încât aceasta din urmă să nu le poată îndeplini), atitudine ce poate fi asimilată refuzului şi, deci, relei credinţe.
În cauza de faţă, însă, instanţa de apel a reţinut că între părţi au avut loc negocieri şi că preţul de pornire stabilit prin decizia invocată drept titlu era unul calculat în anul 2005, fiind apreciat în chiar cuprinsul deciziei ca fiind unul „relativ redus”.
A mai avut în vedere suprafaţa spaţiului (215 mp), amplasamentul din zonă şi preţul pieţei la data negocierilor şi a concluzionat că preţul impus de Municipiul Arad este mai aproape de realitate decât cel propus de recurentă.
Având în vedere aceste considerente, Curtea va reţine ca legală aprecierea instanţei de apel, în sensul că atitudinea Municipiului Arad nu echivalează cu un refuz de negociere a preţului. În realitate, proprietarul urmăreşte să obţină o contraprestaţie echivalentă valorii bunului pe care a fost obligat să îl înstrăineze prin hotărâre judecătorească, iar recurenta nu a făcut dovada contrarie argumentelor pe care tribunalul şi-a întemeiat convingerea că preţul propus de pârât este mai apropiat de realitate (suprafaţa spaţiului, amplasament, preţul pieţei), respectiv dovada faptului că atitudinea Municipiului Arad ar putea fi asimilată cu o încălcare a obligaţiei stabilite prin hotărârea instanţei.
Faţă de cele mai sus arătate, susţinerile recurentei nu pot fi reţinute ca temeiuri de modificare a deciziei, cu atât mai mult cu cât ele se constituie în critici ale modului de apreciere a probelor, în care instanţa de apel a interpretat şi apreciat probele administrate, aceste susţineri neîncadrându-se în motivele de recurs prevăzute de art. 304 C.proc.civ.
Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. raportat la art. 304, 306 alin. (2) C.proc.civ., instanţa va respinge recursul declarat de petenta SC „R.” SA Arad împotriva deciziei civile nr. 100/A/27.03.2008 pronunţată de Tribunalul Arad în dosar nr. 8621/55/2007.
