IMPORTANŢA EFECTUĂRII FORMALITĂŢILOR DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA FUNCIARĂ PENTRU OPOZABILITATEA FAŢĂ DE TERŢI A DREPTURILOR REALE DOBÂNDITE SAU ÎN CURS DE DOBÂNDIRE
O hotărâre care să ţină loc de act autentic nu are efect retroactiv, aceasta producând efecte doar pentru viitor, de la data rămânerii definitive a hotărârii, acesta fiind momentul în care s-a complinit condiţia de formă cerută pentru valabilitatea actului translativ de proprietate. Pe de altă parte trebuie reţinut faptul că atât la momentul întocmirii contractului de garanţie imobiliară, în baza căruia se efectuează executarea silită în discuţie în cauză, cât şi în prezent, proprietar tabular al terenului în litigiu este numita M.G.M.A., persoană care a semnat contractul de garanţie în calitate de proprietar şi de garant ipotecar. Faţă de dispoziţiile art. 19 alin. l teza C din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data încheierii contractului de garanţie), creditorul ipotecar şi-a înscris în cartea funciară dreptul său. Contestatorii nu au înţeles să noteze în cartea funciară antecontractul de care se prevalează în cauză, astfel încât acesta nu poate fi opus cu succes intimatei care cu bună credinţă şi bazându-se pe înscrierile din cartea funciară şi-a constituit dreptul de ipotecă. În acest sens sunt dispoziţiile art. 25 din Legea nr.7/1996, unde se arată că faţă de terţi, opozabile vor fi înscrierile din cartea funciară. În atare situaţie, dobândirea ulterioară de către contestatorii a unui drept de proprietate asupra imobilului nu poate să afecteze valabilitatea contractului de garanţie imobiliară, în baza căruia se efectuează executarea silită în discuţie în cauză.
Judecătoria Bistriţa – secţia civilă, Sentinţa civilă nr. 2780/2015, pronunţată în dosarul nr. 5477/190/2013.
Prin cererea înregistrată la această instanţă cu numărul de dosar de mai sus, la data de 03.06.2013, contestatorii Chi.T., Chi.A.A. şi Chi. T.D., au solicitat instanţei, ca prin sentinţa ce o va pronunţa, să dispună anularea formelor de executare, respectiv Somaţia nr. 214/ex/2012 din 31.01.2012 şi a actelor de executare subsecvente acesteia întocmite în dosarul execuţional nr. 214/ex/2012 al executorului Judecătoresc B.D.M.l, ca fiind nelegale; suspendarea executării silite pornite în dosarul ex. nr. 214/ex/2012 al BEJ BD.M. până la soluţionarea prezentei contestaţii pe fond; cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că, potrivit colii evolutive CF 3… Bistriţa, imobilul situat în B., str. U. nr. 10, identificat sub nr. top. CF 3… B., imobilul situat în B., str. U. nr. 10, identificat sub nr. top. 1821/9, 1921/10, 1821/16 şi 1821/17, a aparţinut în întregime defunctei M.G.A.M., antecesoarea pârâtei de rândul 3.
Imobilul construcţie, casă cu 5 camere, bucătărie, cămară, curte şi grădină a fost intabulat iniţial sub nr. top. 1821/9, însă, în baza unei note de constatare, la data de 22 octombrie 1983, s-a rectificat şi înscris sub nr. top. 1821/16 şi 1821/17, sub nr. top iniţial rămânând doar curtea şi grădina în suprafaţă de 581 mp.
La data de 22.08.1983 contestatorul Chi. T. împreună cu defuncta sa soţie, Chi. A.M., au încheiat cu proprietara tabulară M.G.A.M. un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, în baza căruia au dobândit dreptul de proprietate asupra unei părţi din imobilul construcţie, situat în B., str. U. nr. 10, împreună cu cota parte din teren şi grădină, pentru preţul de 200.000 lei, achitat integral la acea dată, în prezenţa martorilor semnatari ai convenţiei.
Partea din imobil cumpărată a fost cea din SE şi SV, precum şi părţile din construcţie situate la parter şi demisol, potrivit descrierii din contract.
La data încheierii convenţiei, contestatorul Chi. T. împreună cu defuncta sa soţie, Chi.A.M. au intrat în posesia şi folosinţa imobilului construcţie, împreună cu cota parte din teren aferentă, pe care o folosesc în aceleaşi limite şi în prezent, fiind bine delimitată şi împrejmuită cu gard.
Întrucât legislaţia în vigoare la acea dată nu permitea transmiterea prin act autentic a dreptului de proprietate asupra terenurilor, contractul în formă autentică nu a putut fi perfectat decât pentru imobilul construcţie, apartament I, identificat în CF 3146 Bistriţa, nr. top. 1821/16/1 şi 1821/17/1 şi cota parte indiviză din părţile comune (act de împărţire pe apartamente şi vânzare cumpărare nr. 548/1984). Terenul aferent apartamentului cumpărat, căruia i s-a stabilit o întindere de 374 mp a trecut în proprietatea S.R., iar prin Decizia fostului C.P. nr. 383/1984 a fost atribuit cumpărătorilor un drept de folosinţă pe durata existenţei construcţiilor pentru cota de 100/374 părţi.
În realitate, odată cu apartamentul nr. I, contestatorul Chi.T. împreună cu defuncta sa soţie, Chi.A.M. au cumpărat şi întregul teren aferent, în suprafaţă reală de aproximativ 962 mp, inclusiv imobilul teren ce face obiectul executării silite, în contractul sub semnătură privată şi celelalte înscrisuri întocmite fiind specificat „teren în folosinţă”, datorită impedimentelor legislative ce nu permiteau transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor decât prin moştenire legală.
Cunoscând ca fiind proprietari asupra imobilului care a fost folosit în mod netulburat de aceştia încă din anul 1983 şi pentru care au achitat anual impozitele aferente, fără a exista neînţelegeri cu proprietara tabulară ori cu moştenitorii acesteia, proprietarii nu au depus actele pentru întabulare. Impozitul pe teren l-au suportat anual împreună cu proprietara tabulară, cu care au şi împărţit sumele achitate, în cota de 1/2 astfel cum au convenit în anul 1983, potrivit înscrisurilor anexate în probaţiune. Mai mult, pe o porţiune din acest teren, ce face obiectul dosarului execuţional, contestatorul Chi. T. a edificat o construcţie, fără a fi localizată în CF, sens în care a depus în probaţiune o identificare efectuată de expertul P.V.
La data de 20.05.2013 la imobilul în discuţie s-a prezentat numitul M.A., care a înştiinţat contestatorii că este expert evaluator şi că a fost numit pentru a evalua terenul în suprafaţă de 311 mp, ce face obiectul dosarului execuţional nr. 214/ex/2012 al Biroului Executorului Judecătoresc B.M.D., actele din dosarul execuţional nefiindu-le comunicate.
Fiind în termenul legal de 15 zile de la data luării la cunoştinţă a actelor de executare, potrivit art. 401 al. 1 litera a şi al. 2 din CPC şi având calitatea de terţi care pretind un drept de proprietate sau un drept real de folosinţă asupra imobilului supus executării silite, contestatorii au fost nevoiţi să formuleze acţiunea pendinte.
În motivare se mai arată că, întrucât contestatorii au devenit proprietari asupra imobilului supus executării silite, ori, discutabil, titularii unui drept real de folosinţă, pe care înţeleg să îl valorifice pe calea unei acţiuni separate, precum şi titularii unui drept de proprietate cu titlu de edificare asupra unei construcţii edificate parţial pe acest teren, justifică astfel calitatea procesuală activă, având calitatea de terţi interesaţi.
Deoarece până la clarificarea situaţiei juridice a contestatorilor există posibilitatea vânzării imobilului la licitaţie publică, ce ar presupune deschiderea unor noi procese pentru anularea actului de adjudecare şi întoarcerea executării silite, cu toate implicaţiile lor, pecuniare şi de altă natură (timp, stare de incertitudine, emoţii, etc.) contestatorii înţeleg să solicite şi suspendarea executării silite, cu plata unei cauţiuni în cuantumul ce va fi fixat de instanţa judecătorească după depunerea dosarului execuţional.
Întrucât cererea de executare silită a fost formulată înainte de intrarea în vigoare a Noului CPC, apreciază contestatorii că în cauză sunt incidente prevederile din CPC de la 1865, cu modificările ulterioare.
În drept, s-au invocat prevederile art. 399 şi urm., art. 403 şi art. 274 din Codul de procedură civilă.
În probaţiune, s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri (f.7-31), proba testimonială, precum şi depunerea la dosarul cauzei a dosarului execuţional.
Prin întâmpinarea formulată de O.M.R. IFN, AG. B-N şi depusă la dosarul cauzei la data de 10.07.2013 (f.64-93), aceasta a solicitat instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să respingă contestaţia la executare ca fiind neîntemeiată.
În motivare s-a arătat că prin contractul de microcredit nr. 0813500022/14.05.2008, intimata a acordat debitoarei un credit în valoare de 25.000 lei, cu o dobândă de 24 % pe an, iar în cazul neexecutării obligaţiei de restituire a creditului, percepându-se dobândă în valoare de 100% pe an. Accesoriul acestui credit şi pentru garantarea restituirii acestuia, s-a încheiat şi un contract de garanţie imobiliară cu numita M.G.M.A., pe terenul identificat conform contractului de garanţie imobiliară, respectiv pe terenul – curte şi grădină – în suprafaţă de 311/581mp, înscris în CF nr. 3…/ B., sub nr. top. 821/9/1 contract autentificat sub nr. 597/2008. Prin actul adiţional din 24.06.2009, suma împrumutată s-a suplimentat cu suma de 3.500 lei, sumă care avea ca obiect reactivarea creditului, restul condiţiilor rămânând aceleaşi. Prin contractul de garanţie imobiliară încheiat, garanta a înţeles să se oblige în solidar cu debitoarea, la restituirea creditului, în temeiul art. 1039, art. 1042 Cod civil, art. 42 alin.2 Cod comercial, renunţând la beneficiul de diviziune şi discuţiune prevăzute de art. 1662, art.1666 şi art. 1667 Cod civil.
Intimata precizează că, atât la momentul întocmirii contractului de garanţie imobiliară, cât şi în prezent, proprietar tabular al terenului în litigiu apare numita M.G.M.A., persoană care a semnat contractul de garanţie în calitate de proprietar şi de garant ipotecar. Faţă de dispoziţiile art. 19 alin. l teza B lit. h) din Legea nr. 7/1996, text legal care face trimitere la menţiunile din cartea funciară din care rezultă proprietarul imobilului, dar şi faţă de dispoziţiile art. 25 şi ale art. 30 din Legea nr.7/1996, intimata a instituit ipoteca asupra imobilului, contractul de ipotecă fiind semnat de proprietara terenului. În conformitate cu dispoziţiile art. 25 din Legea nr.7/1996, rezulta că, faţă de terţi, opozabile vor fi înscrierile din cartea funciară. De asemenea, art. 30 alin. 1 din aceeaşi lege prevede că, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul. Ori, faţă de faptul că terenul a fost dobândit de către garanta ipotecară prin moştenire, este evidentă dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului, cu bună credinţă.
În congruenţă cu cele invocate, intimata, în mod legal, a instituit ipoteca asupra terenului, fiind, de asemenea, de bună credinţă.
Cu privire la susţinerile contestatorilor că ar fi cumpărat şi terenul în litigiu, cu ocazia cumpărării imobilului casă, aceste susţineri, în opinia intimatei nu sunt reale şi nici temeinice, deoarece conform înscrisului de mână, depus de contestatori în probaţiune, rezultă că obiectul vânzării consemnate în data de 22.08.1983, a fost doar imobilul construcţie, de fapt a unei părţi din construcţie, respectiv apartamentul compus din două camere, antreu, terasă, 4 încăperi (pivniţe) la demisol, împreună cu cotele părţi comune. În ceea ce priveşte terenul, conform înscrisului, cota parte de teren – din curte şi gradină – le-a fost dată doar în folosinţă, conform scriptelor depuse de contestatori în probaţiune. Sub acest aspect, în opinia intimatei este nereală susţinerea contestatorilor că imobilul construcţie a fost intabulat sub nr. top. 1821/9, sub acest nr. top, 1821/9 iniţial a fost trecută doar parte din gradină şi un grajd de vite. Rezultă din CF nr. 3…/B., că imobilul la care fac referire contestatorii, a fost înscris în cartea funciară sub nr. top. iniţial 1821/16 şi 1821/17, ulterior acest topografic defalcându-se în două topografice noi, respectiv nr. top. 1821/16/1 şi 1821/17/1, devenind proprietatea contestatorilor. Al doilea apartament, care a rămas proprietatea numitei M.G.M.A. a primit nr. top. 1821/16/II şi nr. top. 1821/17/II. Curtea şi parţial grădina pe care o folosesc cele două imobile şi la care fac referire contestatorii sunt identificate sub nr. top. 1821/16 şi 1821/17, după cum rezultă din conţinutul CF nr. 57481-C1-U1. Mai mult, conform actului autentificat la notar sub nr. 548/1984, rezultă că obiect al vânzării cumpărării a fost doar o parte din construcţie, terenul intrând automat în proprietatea S.R., iar contestatorilor li s-a dat, în folosinţă doar o cotă de 100/374 mp, reprezentând terenul de sub construcţie. Totodată, Decizia C.P. al Mun. B., decizie din data de 19.12.1984, indică faptul că suprafaţa de teren de 100/374 mp le-a fost dată contestatorilor doar în folosinţă, însă această suprafaţă de teren se localizează sub un alt număr topografic decât cel care face obiectul prezentului litigiu. Astfel, terenul pentru care contestatorii au primit drept de folosinţă se identifică sub nr. top. 1821/16/1 şi 1821/17/1 este în suprafaţă totală de 374 mp, din care contestatorii au primit doar 100 mp şi constituie doar o parte din curtea imobilului, curte pe care este edificată partea acestora din construcţie. Terenul adus în garanţie către societatea intimată, are o altă localizare, în spatele terenului contestatorilor şi se identifică sub nr. top. 1821/9/1, fiind în suprafaţă de 311 mp. Astfel, sub nr. top. 1821/9 era trecută doar grădina, din care, în urma unei lotizări, terenul adus în garanţie către, societatea intimată a trecut sub nr. top. 1821/9/1.
În opinia intimatei contestatorii nu dovedesc în niciun mod susţinerea lor din contestaţia la executare, aceea că au cumpărat întregul teren, reieşind în mod cert, din toate actele pe care aceştia le-au depus în probaţiune, că doar terenul pe care se află edificată casa este în folosinţa lor. Terenul pe care aceştia au primit un drept de folosinţă fiind doar o suprafaţă de 100/374 mp, terenul ocupat de construcţia care este proprietate acestora. Vânzarea-cumpărarea s-a încheiat în anul 1984, moment de timp în care, în vigoare erau Legea nr. 58/1974 şi Legea nr. 59/1974, legi care au scos din circuitul civil terenurile.
Precizează intimata că, prin dispoziţiile art. 44 – art. 46 din Legea nr. 59/1974, era interzisă orice transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor, excepţie făcând modalitatea de transmitere a proprietăţii asupra terenurilor prin moştenire. Mai mult, conform dispoziţiilor art. 47 din aceeaşi lege, orice înstrăinare făcută cu încălcarea dispoziţiilor art. 44 – art. 46 era nulă de drept.
În congruenţă cu dispoziţiile legale care erau în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, dar şi faţă de menţiunile din actele depuse în probaţiune este cert, în opinia intimatei, că contestatorii nu au dobândit dreptul de proprietate şi asupra terenului pe care s-a instituit garanţia. Mai mult, toate actele depuse de contestatori în probaţiune, atât scripte, cât şi schiţe, indică faptul că, asupra porţiunii de teren în litigiu, proprietar al acestuia era garanta ipotecară MG.A.M.
De asemenea, cu toate că contestatorii susţin că ar fi dobândit drept de proprietate pe întregul teren, chiar şi după anul 1990, aceştia nu au făcut demersurile necesare pentru înscrierea acestui drept de proprietate, în mod legal, în cartea funciară. Astfel, rezultă, fără echivoc că, aceştia nu au dobândit vreun drept de proprietate pe terenul în cauză, neînscriindu-si niciun asemenea drept în cartea funciară. De asemenea, contestatorii nu se regăsesc în niciunul dintre cazurile prevăzute de lege în care dreptul de proprietate ar putea fi opozabil chiar şi fără înscrierea lui în cartea funciară, cazuri strict şi limitativ prevăzute de lege. Mai mult, Decretul lege nr. 115/1938, la art. 32 prevede că, dacă un drept real este înscris în cartea funciară în folosul unei persoane, se prezumă că acest drept există în favoarea acelei persoane. Aceeaşi dispoziţie se regăseşte şi în art. 30 alin. l din legea nr. 7/1996, dar si, în continuare în dispoziţiile art. 885, art. 890 din Noul Cod civil.
Contestatorii invocă dobândirea unui drept real de folosinţă, însă, acesta priveşte doar suprafaţa de teren de sub construcţia aferentă dreptului lor de proprietate. Mai mult, dreptul real de folosinţă, invocat de contestatori ca fiind dobândit nu se încadrează în dispoziţiile legale privind dobândirea vreunui asemenea drept real. Astfel, în conformitate cu art. 17 din Legea nr. 213/1998, dreptul real de folosinţă priveşte doar bunuri din domeniul public al statului, şi se acordă doar persoanelor juridice fără scop lucrativ care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică, ori servicii publice, iar contestatorii nu se încadrează în această dispoziţie legală, deci în opinia intimatei nu pot susţine că au un drept real de folosinţă.
În drept, s-au invocat prevederile art. 1039 – art. 1056, art. 969 din Codul civil, art. 115 – art. 118 Cod procedură civilă, art. 399 – art. 404 Cod procedură civilă, Legea nr. 7/1996, Decretul lege nr. 115/1938, Legea nr. 58/1974, Legea nr. 59/1974.
În probaţiune, s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri (f.68-93), şi de asemenea, ataşarea dosarului execuţional 214/ex/2012.
La data de 11.07.2013, intimata S.C. M T S.R.L. şi intimata V.D.M.G. au formulat întâmpinare pe care au depus-o la dosarul cauzei împreună cu înscrisuri anexe (f.94-108) prin care au solicitat instanţei ca, prin sentinţa ce o va pronunţa să dispună respingerea contestaţiei la executare ca fiind nefondată; cu cheltuieli de judecată constând în onorar avocat.
În motivare s-a arătat că prin contestaţia la executare formulată, se invocă un drept de proprietate/de folosinţă al contestatorilor asupra imobilului teren în suprafaţă de 311/581 mp identificat în c.f. 3…, nr. topo 1821/9/1 B., teren ce face obiectul contractului de garanţie imobiliară încheiat între intimata S.C. O.M.R. IFN S.A, agenţia B. şi mama intimatei V.D.M.G., decedata M.G.M.A, în favoarea intimatei S.C. M T S.R.L. B., reprezentată prin V.M., pentru împrumutul în cuantum total de 28.500 lei.
În opinia celor două intimate susţinerile contestatorilor sunt total nefondate, în acest sens arătând că la data de 22.08.1983 s-a încheiat între numita M.G.M.A. pe de o parte şi pe de altă parte Chi. T. şi soţia acestuia Chi. A.M., antecesoarea contestatorilor de rând 2-4, contractul provizoriu de vânzare-cumpărare, având ca obiect o parte din construcţie, respectiv apartamentul compus din 2 camere, antreu, terasă, 4 încăperi (pivniţe) la demisol precum şi cota-parte de teren şi grădină în folosinţă.
Ulterior, la data de 23.03.1984, părţile s-au prezentat la N.S.J. BN în vederea autentificării contractului provizoriu de vânzare-cumpărare.
Astfel, s-a încheiat actul de împărţire pe apartamente precum şi contractul de vânzare-cumpărare autentificat, înregistrat sub nr. 548/1984, având ca obiect imobilul apartamentul nr. I identificat în c.f. 3…, nr. top. 1821/16/1 şi 1821/17/1 compus la demisol din patru pivniţe, iar la parter din două camere, antreu şi terasă.
În ce priveşte terenul, urmare a înstrăinării apartamentului nr. I, terenul aferent acestuia cu o suprafaţă de 374 mp, a trecut în proprietatea statului în baza art. 30 al. 2 din Legea nr. 58/1974, cu plata unei despăgubiri potrivit art. 11 din Decretul nr. 467/1979. În acest sens, a fost emisă de către C.P al Mun. B. – Comitetul Executiv Biroul Permanent, Decizia administrativă nr. 383/1984, prin care s-a decis: înscrierea în c.f. nr. 3… Bistriţa a dreptului de proprietate în favoarea Statului Român asupra terenului în suprafaţă de 374 mp; înscrierea în c.f. nr. 3… B. a dreptului de folosinţă în favoarea contestatorilor asupra terenului în suprafaţă de 100 mp din suprafaţa totală de 374 mp, pe durata existenţei construcţiei.
Prin urmare, în opinia intimatelor şi raportat la înscrisurile indicate, rezultă, fără putinţă de tăgadă că, contestatorii nu deţin un drept de proprietate asupra vreunui teren, cu atât mai mult asupra imobilului teren în suprafaţă de 311 mp ce face obiectul contractului de garanţie imobiliară încheiat cu intimata O.M,R, IFNS.SA, ag. B..
În ceea ce priveşte dreptul de folosinţă invocat în apărare de către contestatori, într-adevăr, conform deciziei mai sus invocată, aceştia deţin un drept de folosinţă asupra unei suprafeţe de 100 mp din suprafaţa totală de 374 mp, identificat în c.f. 3146, nr. top. 1821/16/1 şi 1821/17/1, proprietatea Statului Român, însă, nicidecum un drept de folosinţă asupra suprafeţei de 311 mp teren ce face obiectul prezentului litigiu.
Conform planului de amplasament şi delimitare a imobilului în litigiu, anexat în probaţiune, terenul este compus din trei parcele: parcela în suprafaţă de 374 mp, proprietatea S.R., identificat în c.f. nr. 3… B., nr. top. 1821/16/1, nr. top. 1821/16/1, din care suprafaţa de 100 mp este atribuită contestatorilor, în folosinţă, pe durata existenţei construcţiei; parcela în suprafaţă de 776 mp, proprietatea intimatei V.D.M., în calitate de moştenitoare a defunctei M.G.M.A., identificată în c.f. nr. 3… Bistriţa, nr. top. 1821/16/II, 1821/17/II; parcela în suprafaţă de 311 mp, proprietatea intimatei V.D.M., în calitate de moştenitoare a defunctei M.G.M.A, identificată în c.f. nr. 3… B., nr. top. 1821/9/1, ce face obiectul contractului de garanţie imobiliară. Astfel că, terenul în litigiu are o altă localizare decât terenul în suprafaţă de 100/374 mp asupra căruia contestatorii deţin un drept de folosinţă, aspect care reiese şi din planul de amplasament şi delimitare a imobilului în litigiu anexat în probaţiune.
De asemenea, în ceea ce priveşte diferenţa de teren, respectiv cea de 962 mp invocată de către contestatori, arată intimatele că, raportat la înscrisurile invocate, aceştia nu deţin niciun drept de proprietate/de folosinţă asupra suprafeţei de teren, sens în care la dosarul cauzei a fost anexat şi un extras de carte funciară actualizat din care reiese că, terenul în litigiu a fost proprietatea defunctei M.G.M.A.
Concluzionând, intimatele arată în ceea ce priveşte contractul de garanţie încheiat între intimata S.C. O.M.R. IFN S.A, agenţia B. şi mama intimatei V.D.M., defuncta M.G.M.A., acesta a fost încheiat în conformitate cu dispoziţiile legale în vigoare, iar demersurile intimatei O.M.R. IFN S.A, agenţia B. privind declanşarea procedurii de executare silită faţă de intimata S.C. M T S.R.L. în vederea recuperării debitului, au fost efectuate în conformitate cu disp. art. 371/1 şi urm. Cod procedură civilă, şi în consecinţă, se impune, respingerea contestaţiei la executare ca fiind nefondată.
În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 969, 1039 C.civil, art. 115, 242, 274, 371/1 şi urm. C.p.civ.
În probaţiune, dosarului cauzei au fost anexate înscrisuri (f.98-107) şi s-a solicitat efectuarea unei adrese la BEJ B.M.D. în vederea acvirării dosarului execuţional nr. 214/ex/2012.
La data de 19.02.2014, contestatorii au depus la dosar o cerere prin care au solicitat suspendarea judecării cauzei, până la soluţionarea definitivă a dosarului 6133/1902013, depunând în susţinerea cererii practică judiciară.
La data de 18.09.2013, intimata S.C. O.M.R. IFN S.A, agenţia B. a depus la dosarul cauzei note scrise (f.112-114) prin care, cu privire la cele invocate de către contestatori, referitor la existenţa dosarului nr. 6../190/2013, a invocat faptul că dosarul menţionat are ca obiect validarea unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 22.08.1983, înscris sub semnătură privată. Antecontractul de vânzare-cumpărare nu este opozabil intimatei, atât timp cât aceasta, la instituirea ipotecii a avut în vedere menţiunile din CF nr. 3. /Bistriţa, sub nr. top. 1821/9/1, şi care, reflectă starea reală. În acest sens, intimata a reiterat prevederile de drept invocat şi prin întâmpinarea depusă anterior la dosarul cauzei.
În ceea ce priveşte dobândirea de către contestatori, a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, susţinerile acestora, în perspectiva intimatei nu au nicio relevanţă în prezenta contestaţie la executare, atât timp cât nici soluţia acţiunii pe fond nu este, în mod cert, în favoarea contestatorilor, având în vedere şi probatoriul administrat.
Totodată, antecontractul de vânzare-cumpărare a cărei validare o cer contestatorii în cadrul Dos. nr. 6…/190/2013, în opinia intimatei, nu este un act valabil apt să transmită proprietatea, ci doar poate da naştere, în viitor, a unei obligaţii de a face, adică de a consimţi la întocmirea actului în forma valabilă. În cazul în care nu se întocmeşte contractul translativ de proprietate, antecontractul de vânzare-cumpărare va da naştere unui drept de creanţă, respectiv unui drept la dezdăunare, în favoarea promitentului cumpărător.
La termenul de judecată din data de 21.02.2014, instanţa a respins cererea de suspendare a prezentei cauze până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. 6…/190/2013.
Prin încheierea pronunţată în acest dosar la data de 20 septembrie 2013 a fost admisă cererea contestatorilor de suspendare a executării silite efectuate în dosarul nr. 214/ex/2012 al BEJ B.D.M., până la soluţionarea irevocabilă a prezentei contestaţii.
Analizând materialul probator administrat în cauză instanţa reţine următoarele:
Prin contractul de microcredit nr. 0813500022/14.05.2008, intimata SC O.M.R. IFN, a acordat intimatei SC M T SRL, un credit în valoare de 25.000 lei, cu o dobândă de 24 % pe an. Accesoriul acestui contract de credit şi pentru garantarea restituirii acestuia, s-a încheiat contractul de garanţie imobiliară autentificat sub nr. 597/2008 de notarul public G.G.S., cu numita M.G.M.A., prin care aceasta din urmă, a garantat rambursarea creditului, prin constituirea unei ipoteci asupra terenului – curte şi grădină – în suprafaţă de 311/581mp, înscris în CF nr. 3…/ B., sub nr. top. p 821/9/1. Prin contractul de garanţie imobiliară încheiat, garanta a înţeles să se oblige în solidar cu debitoarea, la restituirea creditului, în temeiul art. 1039, art. 1042 Cod civil, art. 42 alin.2 Cod comercial, renunţând la beneficiul de diviziune şi discuţiune prevăzute de art. 1662, art.1666 şi an. 1667 Cod civil de la 1864.
Urmare a neîndeplinirii obligaţiilor de rambursare, prevăzute în contractul de credit sus amintit, creditoarea s-a adresat executorului judecătoresc B.D.M., cu o cerere de executare silită – fiind format dosar de executare 214/ex/2012.
La data de 31.01.2013, executorul judecătoresc a emis împotriva moştenitorilor garantului ipotecar, somaţia imobiliară, începându-se astfel executarea silită asupra imobilului înscris în cf 3… B., nr. top. 1821/9/1.
Prin contestaţia formulată în cauză contestatorii au solicitat anularea executării silite motivat de faptul că sunt proprietarii sau titularii unui drept de folosinţă asupra terenului ce face obiectul executării silite şi proprietarii unei construcţii edificate pe acelaşi teren, acesta fiind cumpărat odată cu apartamentul nr. I din construcţia, înscrisă în CF 3… B., nr. top. 1821/16/1 şi 1821/17/1.
Din înscrisurile depuse în probaţiune, rezultă că la data de 22.08.1983, contestatorul Chi. T. împreună cu defuncta sa soţie, Chi. A.M., au încheiat cu proprietara tabulară a terenului de la acea dată, M.G.A.M., o convenţie sub semnătură privată, intitulată „contract provizoriu de vânzare-cumpărare”, având ca obiect vânzarea „unei părţi” din imobilul construcţie, situat în B., str. U.nr. 10, împreună cu un drept de folosinţă asupra cotei-părţi din teren şi grădină, pentru preţul de 200.000 lei, achitat integral la acea dată, în prezenţa martorilor semnatari ai convenţiei.
Contrar susţinerilor contestatorilor, prin această convenţie nu a fost transmis în patrimoniul lor dreptul de proprietate asupra terenului ce se execută silit în cauză şi niciun alt drept real.
Convenţia invocată de contestatori s-a încheiat în anul 1984, moment în care, în vigoare erau dispoziţiile Legii nr. 58/1974 şi Legii nr. 59/1974. Potrivit prevederilor art. 44 – art. 46 din Legea nr. 59/1974, la acea dată era interzisă orice transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor, excepţie făcând modalitatea de transmitere a proprietăţii asupra terenurilor prin moştenire. Mai mult, conform dispoziţiilor art. 47 din aceeaşi lege, orice înstrăinare făcută cu încălcarea dispoziţiilor art. 44 – art. 46 era nulă de drept. Deşi nulă de drept, ca şi contract de vânzare cumpărare a terenurilor, conform principiului conversiunii actelor juridice, o astfel de convenţie poate avea valoarea unui antecontract de vânzare cumpărare, dând naştere doar unei obligaţii de a face, de a încheia în viitor contractul de vânzare cumpărare în forma cerută de lege, însă aceasta nu transmite dreptul de proprietate.
Este real că, prin acţiunea înregistrată în dosarul nr. 6../190/2013, contestatorii au solicitat instanţei, ca în baza convenţiei de mai sus, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, pentru a complini condiţiile de formă ale convenţiei, însă, indiferent care ar fi soluţia ce se va da în respectivul dosar, aceasta nu poate să influenţeze soluţia din cauză.
Astfel, instanţa reţine că o hotărâre care să ţină loc de act autentic nu are efect retroactiv, aceasta producând efecte doar pentru viitor, de la data rămânerii definitive a hotărârii, acesta fiind momentul în care s-a complinit condiţia de formă cerută pentru valabilitatea actului translativ de proprietate. Pe de altă parte trebuie reţinut faptul că atât la momentul întocmirii contractului de garanţie imobiliară, în baza căruia se efectuează executarea silită în discuţie în cauză, cât şi în prezent, proprietar tabular al terenului în litigiu este numita M.G.M.A., persoană care a semnat contractul de garanţie în calitate de proprietar şi de garant ipotecar. Faţă de dispoziţiile art. 19 alin. l teza C din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data încheierii contractului de garanţie), creditorul ipotecar şi-a înscris în cartea funciară dreptul său. Contestatorii nu au înţeles să noteze în cartea funciară antecontractul de care se prevalează în cauză, astfel încât acesta nu poate fi opus cu succes intimatei care cu bună credinţă şi bazându-se pe înscrierile din cartea funciară şi-a constituit dreptul de ipotecă. În acest sens sunt dispoziţiile art. 25 din Legea nr.7/1996, unde se arată că faţă de terţi, opozabile vor fi înscrierile din cartea funciară.
În atare situaţie, dobândirea ulterioară de către contestatorii a unui drept de proprietate asupra imobilului nu poate să afecteze valabilitatea contractului de garanţie imobiliară, în baza căruia se efectuează executarea silită în discuţie în cauză – acesta a fost de altfel şi motivul pentru care a fost respinsă cererea contestatorului de suspendare a prezentei cauze, până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. 6…/190/2013.
Nici susţinerile contestatorilor că ar avea asupra imobilului executat silit, un drept de folosinţă, nu sunt întemeiate.
În acest sens instanţa reţine că potrivit colii evolutive CF 3… B., imobilul situat în B., str. U. nr. 10, identificat sub nr. top. 1821/9, 1921/10, 1821/16 şi 1821/17 a aparţinut în întregime defunctei M.G.M.A., antecesoarea pârâtei de rândul 3.
Imobilul construcţie, casă cu 5 camere, bucătărie, cămară, curte şi grădină a fost intabulat iniţial sub nr. top. 1821/9, însă, în baza unei note de constatare, la data de 22 octombrie 1983, s-a rectificat înscrierea, construcţia fiind înscrisă sub nr. top. 1821/16 şi 1821/17, sub nr. top iniţial rămânând doar curtea şi grădina în suprafaţă de 581 mp.
După încheierea convenţiei sub semnătură privată mai sus amintită, contestatorul Chi. T. şi defuncta sa soţie au încheiat cu proprietara tabulară a imobilelor, actul de împărţeală pe apartamente şi contractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 548/1984 de Notariatul de Stat B-N, prin care au dobândit apartamentul nr. I din imobil, cu nr. top. 1821/16/I, 1821/17/I. Ca urmare a înstrăinării acestei construcţii, terenul aferent, cu o suprafaţă de 374 mp, înscris sub topograficele 1821/16/1, 1821/17/1, a trecut în proprietatea Statului Român, în baza art. 30 din Legea 58/1974. Prin decizia nr. 383/1984 emisă de C. P. al Mun. B., contestatorii au dobândit un drept de folosinţă asupra unei cote de 100/374 mp. din terenul aferent construcţiei – drept înscris în cartea funciară, în favoarea contestatorilor.
Din aceste acte rezultă că terenul aferent apartamentului proprietatea contestatorilor, nu este terenul identificat cu nr. top. 1821/9/1, ci terenul cu nr. top. 1821/16, 1821/17, proprietatea Statului Român. În acest sens sunt şi concluziile din completarea la raportul de expertiză (fila 206 – 208), unde se arată că asupra imobilului supus executării silite contestatorii nu au nici un drept real. Faptul că aceştia folosesc o parte din terenul executat silit, nu poate să ducă la admiterea contestaţiei la executare, deoarece posesia nu este un drept real.
Tot astfel, nu prezintă relevanţă juridică în cauză, faptul edificării de către contestatori a construcţiei (anexă gospodărească), având în vedere faptul că această construcţie este situată pe terenul de sub nr. top. 1821/16, astfel cum s-a concluzionat prin a doua completare la raportul de expertiză efectuat în cauză (206 -208). Ori, chiar şi în ipoteza în care construcţia ar fi fost situată pe terenul ce face obiectul executării silite nu s-ar putea reţine existenţa unui drept de proprietate în favoarea contestatorilor, având în vedere faptul că edificarea nu este un mod de dobândire a proprietăţii, câtă vreme constructorul nu este titularul unui drept real asupra terenului pe care este situată construcţia.
Pentru toate argumentele înfăţişate instanţa va respinge ca neîntemeiată contestaţia la executare formulată în cauză de contestatori.
În baza art. 274 Cod de procedură civilă, aceştia vor fi obligaţi la plata cheltuielilor de judecată suportate cu prezentul proces de intimata V.D.M., în valoare de 1000 lei, reprezentând onorariu avocat.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs în termen legal recurenţii Chi. T., Chi.A.M., Chi. A., Chi. T.D., care au solicitat admiterea recursului şi drept urmare, să se caseze hotărârea atacată şi reţinând cauza spre rejudecare, să se modifice dispoziţiile încheierii de şedinţă din 20 septembrie 20l3, în sensul să se dispună suspendarea executării silite efectuate în dosarul de executare nr.2l4/ex720l2 a exec.judec.Buta Dumitru Mirel, până la soluţionarea irevocabilă a acţiunii obiect a dosarului nr. 6…/l90/20l3 având ca obiect validarea antecontractului de vânzare-cumpărare aflat pe rolul Judecătoriei Bistriţa şi pe cale de consecinţă: în principal, să se dispună suspendarea prezentului dosar până la soluţionarea dosarului mr. 6l33/l90/20l3 iar în subsidiar, anularea formelor de executare silită (somaţia 2l4/ex/20l2) din dosarul nr. 2l4/ex/20l2 a exec.judec.B.D.M.; să se înlăture obligaţia de achitare cheltuielilor de judecată de l.000 lei către intmata Voicu Daniela Maria, cu cheltuieli de judecată.
Examinând pe fond sentinţa atacată, prin prisma motivelor de apel precum şi în coordonatele stabilite de art. 476 din Noul Cod de procedură civilă, Tribunalul constată că instanţa de fond a pronunţat o sentinţă legală şi temeinică, procedând la o corectă interpretare a probelor administrate şi la o aplicare corespunzătoare a dispoziţiilor legale incidente în materie.
