Înscrierea în cartea funciara.
Ordinea înregistrarii cererilor determina rangul înscrierilor.
Conform prevederilor art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, înscrierile în cartea funciara îsi produc efectele de opozabilitate fata de terti de la data înregistrarii cererilor, iar ordinea înregistrarii cererilor va determina rangul înscrierilor.
Desi cererea de notare a somatiei de plata apare ca fiind înregistrata anterior celeilalte cereri, în mod nelegal s-a procedat la efectuarea operatiunii de întabulare a acesteia din urma, iar cererea cu numarul de înregistrare ce a precedat-o a fost respinsa cu motivarea ca între timp a fost întabulat contractul de vânzare cumparare prin care dreptul de proprietate a fost transmis unei terte persoane.
(Decizia civila nr.1734/R/ 27 noiembrie 2008;
Dosar nr. 602/43/2007a Curtii de Apel Oradea)
Prin sentinta civila nr. 58 din 11.01.2006 a Judecatoriei T. M., pronuntata în dosarul nr. 5395/2005, a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a SC M. SA si SC S. SA, a fost respinsa plângerea formulata de petentul K. S. în contradictoriu cu O. de C. si P. I., SC S. SA si SC M. SA împotriva încheierilor nr. 10582/13.05.2005 si 10610/13.05.2005 ale O.C.P.I. M. ca neîntemeiata, a fost respinsa ca inadmisibila cererea SC S. SA de radiere din CF nr. 92465/N T. M. a apelului declarat împotriva încheierii nr. 10582.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca, în ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale a SC M. SA si SC S. SA, aceasta nu este întemeiata, câta vreme prin plângere au fost contestate încheieri ale O.C.P.I. M. care privesc situatia imobilului cu privire la care cele doua societati au încheiat un contract de vânzare cumparare. Instanta a retinut ca prin Încheierea nr. 10609/16.05.2004 a OCPI M. s-a dispus înscrierea contractului de vânzare cumparare autentic nr. 1068 prin care SC S. SA a dobândit de la SC M. SA dreptul de proprietate asupra imobilului evidentiat în CF nr. 92465/N T. M., iar prin încheierea nr. 105827/16.05.2004 a OCPI M. a fost respinsa cererea de notare a somatiei în aceeasi carte funciara, retinându-se ca SC M. SA Tg. M. nu mai este proprietara a imobilului în cauza, prima instanta retinând ca, desi este întemeiata sustinerea petentului potrivit cu care înscrierile în cartea funciara se fac în ordine cronologica, singurele efecte ale somatiei fiind de opozabilitate fata de terti, iar consecinta notarii somatiei este aceea ca, de la momentul notarii somatiei, orice act de înstrainare cu privire la acest imobil este inopozabil, acelasi efect avându-l si înscrierea în cartea funciara a contractului de vânzare-cumparare; ori, în cauza vânzarea cumpararea fusese încheiata la data de 13.05.2005, de la acest moment operând transmiterea dreptului de proprietate si nu de la data cererii de înscriere a contractului în cartea funciara. Instanta a înlaturat sustinerile privitoare la reaua credinta a administratorilor celor doua societati care exced cadrului procesual si nu sunt pertinente în cauza. S-a mai retinut ca nici sustinerile SC S. SA privitoare la faptul ca nu era justificata pornirea executarii silite în vederea îndestularii creditorului ipotecar nu pot fi analizate în cadrul plângerii împotriva încheierii de carte funciara. Referitor la plângerea împotriva încheierii nr. 10610/13.05.2005, s-a retinut ca prin plângerea initiala nu s-au adus critici la aceasta, iar la primul termen de judecata petitionarul a precizat ca nu s-a formulat plângere împotriva acestei încheieri. În fine, privitor la cererea SC S. SA de a se dispune de urgenta radierea apelului notat în cartea funciara, instanta a apreciat ca aceasta cerere este inadmisibila, întrucât plângerea împotriva încheierii CF se noteaza din oficiu în cartea funciara, iar radierea se face tot din oficiu în cazul respingerii plângerii prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Împotriva acestei hotarâri, a formulat apel petentul solicitând admiterea apelului, modificarea sentintei atacate în sensul admiterii contestatiei asa cum aceasta a fost formulata initial, cu cheltuieli de judecata.
Prin decizia civila nr. 96 din 12.03.2007, pronuntata în dosar nr. 1096/2006, Tribunalul Târgu M. a respins ca nefondat apelul declarat de petentul K. S. împotriva sentintei civile nr. 58 din 11.01.2006, pronuntata de Judecatoria T. M. în dosar nr. 5395/2005.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de apel a avut în vedere urmatoarele considerente:
Obiectul plângerii formulate de K. S. l-a reprezentat încheierea de respingere nr. 10582/19.05.2005 a registratorului O.C.P.I. M., respectiv desfiintarea încheierii atacate si efectuarea formalitatilor de înscriere solicitate prin cererea de înscriere nr. 10.585/13.05.2005, iar prin precizarea plângerii a solicitat si anularea încheierii nr. 10610/2005 a O.C.P.I. M., prin urmare, raportat la obiectul plângerii, sustinerile privitoare la modul în care a fost încheiat contractul de vânzare cumparare dintre SC M. Sa si SC S. SA, buna sau reaua credinta a administratorilor societatii, aspectele legale de executarea silita pornita de reclamant împotriva SC M. SA, exced obiectului cauzei, asa cum bine a retinut instanta de fond.
Într-adevar, cererea apelantului de înscriere a somatiei în cartea funciara este anterioara cererii de înscriere a contractului de vânzare cumparare, chiar daca ambele au fost formulate în aceeasi zi, respectiv nr. 10582 si 10609, însa se poate observa ca petentul apelant a contestat înscrierea cererii înregistrate cu nr. 10610/13.05.2005 care viza înscrierea contractului de ipoteca autentificat sub nr. 1069/2005 de notar public C. S., si nu înscrierea contractului de vânzare cumparare.
Pe de alta parte, conform art. 41 din Legea nr. 7/13.03.1996, “proprietarul unui imobil poate cere ca intentia sa de a înstraina sau de a ipoteca sa fie înscrisa…”, la alin. 2 al aceluiasi articol precizându-se ca, ” daca se savârseste înstrainarea sau ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul înscrierii intentiei”, ori, din cuprinsul cartii funciare ( fila 78), reiese ca aceasta intentie a fost înscrisa sub nr. 10365/12.05.2005, prin urmare anterior cererii petentului privitoare la înscrierea somatiei, astfel ca O.C.P.I. M. avea cunostinta d intentia proprietarului tabular de înstrainare si ipotecare.
În consecinta, având în vedere si data la care a fost încheiat contractul de vânzare cumparare, la momentul formularii cererii de înscriere în cartea funciara, SC M. SA nu mai era proprietara a imobilului în cauza, pentru a fi aplicabile în speta prevederile art. 497 alin. final Cod procedura civila privitoare la faptul ca din momentul notarii somatiei orice act de înstrainare cu privire la imobil este inopozabil.
Prima instanta în mod corect a retinut ca efectul notarii în cartea funciara, atât a somatiei cât si a contractului de vânzare cumparare nu au decât efect de opozabilitate, si nu constitutiv de drepturi – transmiterea dreptului de proprietate al imobilului de la SC M. SA la SC S. SA a avut loc la încheierea contractului de vânzare cumparare si nu la momentul înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciara, prin urmare, chiar daca prevederile art. 27 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 dispun ca înscrierile în cartea funciara trebuie sa se faca în ordine cronologica, finalitatea este tot de respingere a cererii de înscriere a somatiei, câta vreme la momentul formularii acestei cereri operase deja transferul dreptului de proprietate.
De asemenea, în mod corect a retinut prima instanta fata de plângerea privind încheierea nr. 10610/13.05.2006 ca aceasta este lipsita de interes, câta vreme priveste înscrierea în cartea funciara a unui contract de ipoteca ulterior încheierii contractului de vânzare cumparare; de altfel petentul nici nu a adus critici privitoare la aceasta încheiere.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs K. S., solicitând în principal admiterea recursului, casarea în tot a hotarârii cu trimiterea cauzei spre rejudecare instantei de fond în vederea administrarii unor probe necesare aflarii adevarului, iar în subsidiar modificarea în tot a hotarârii atacate în sensul admiterii plângerii formulate împotriva încheierii de respingere nr. 10582/2004 si încheierii de admitere nr. 10609 din 16.05.2004.
În motivarea cererii de recurs, sunt formulate urmatoarele critici:
– încheierea de respingere nr. 10582/2004 a fost comunicata executorului judecatoresc, însa nu si recurentului, acestuia fiindu-i încalcate grav drepturile procesuale;
– OPCI M. nu a transmis Judecatoriei T. M. continutul complet al dosarelor ce au stat la baza emiterii încheierilor atacate, recurentul fiind împiedicat de a-si putea pregati apararea;
– Tribunalul M. a omis sa constate nulitatea absoluta a cererii de indisponibilizare înregistrata la OCPI sub nr. 10365/12.05.2005, act care nu putea sa produca vreun efect juridic, mai mult, acest act a fost întocmit la data de 6 mai 2005, cu 7 zile înainte de producerea erorii ce trebuie rectificata
În drept sunt invocate dispozitiile art. 304 alin. 1 pct. 7, 8 si 9 Cod procedura civila.
În cursul judecarii cauzei în recurs, cauza a fost stramutata la Curtea de Apel O., prin încheierea nr. 6752 din 17.10.2007 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie.
Prin actul înregistrat la instanta de recurs la data de 20.09.2007, recurentul a invocat exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 41 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 republicata, art. 176 Cod procedura civila, art. 54 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 si art. 497 Cod procedura civila, exceptie care a fost respinsa prin Decizia nr. 632 din 29 mai 2008 pronuntata de Curtea Constitutionala în dosarul nr. 278/D/2008.
Examinând decizia recurata prin prisma motivelor de recurs, precum si din oficiu, instanta retine urmatoarele:
Criticile aduse hotarârii recurate se dovedesc a fi partial întemeiate, astfel în mod gresit, instantele anterioare au considerat ca fiind neîntemeiata plângerea petentului îndreptata împotriva încheierii nr. 10582 din 19.05.2004 a OCPI M., prin care a fost respinsa cererea de notare a somatiei de plata în CF nr. 92465/N T. M.. Argumentul adus în sustinerea legalitatii încheierii l-a constituit faptul ca SC M. SA T. M. nu mai era proprietara tabulara a imobilului din coala de carte funciara aflata în discutie, în considerentele sentintei, pastrate în apel, retinându-se ca vânzarea-cumpararea intervenita între vânzatoarea SC M. SA si SC S. SA prin care aceasta din urma a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului litigios a fost încheiat la data de 13.05.2005, data la care s-a solicitat notarea somatiei de plata.
Instantele s-au raportat în analizarea cererii de notare a somatiei de plata la data încheierii actului autentic mai sus aratat, fara a avea în vedere data la care s-a înregistrat la Biroul CF cererea de întabulare a dreptului de proprietate dobândit de SC S. SA în temeiul contractului de vânzare-cumparare amintit.
Cererea de notare a somatiei de plata a fost înregistrata la Biroul de CF T. M. la data de 13 mai 2005, în aceeasi zi fiind înregistrata la Biroul de carte funciara si cererea de înscriere a dreptului de proprietate în baza contractului de vânzare cumparare. Desi cererea de notare a somatiei de plata apare ca fiind înregistrata anterior celorlalte cereri, purtând numarul de înregistrare 10582/13.05.2005, iar cea de a doua fiind înregistrata sub nr. 10609/13.05.2005, în mod nelegal s-a procedat la efectuarea operatiunii de întabulare a acesteia din urma lucrari iar cererea cu nr. de înregistrare ce a precedat-o a fost solutionata în sensul respingerii cu motivarea ca între timp a fost întabulat contractul de vânzare-cumparare prin care dreptul de proprietate a fost transmis unei terte persoane. Daca s-ar fi respectat ordinea înregistrarii cererilor, fara îndoiala ca cererea de notare a somatiei de plata nu putea sa aiba o atare solutie, data fiind anterioritatea acestei cereri.
Procedând în modul sus-expus, Biroul de carte funciara T. M. a nesocotit prevederile art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, în care la alineatul 1 se statueaza ca înscrierile în cartea funciara îsi vor produce efectele de opozabilitate fata de terti de la data înregistrarii cererilor, iar ordinea înregistrarii cererilor va determina rangul înscrierilor.
Având în vedere aspectele anterior relevate, si prevederile art. 21 lit. e din legea mentionata, încheierea de respingere nr. 10582/2005 se impunea a fi modificata, în mod gresit plângerea îndreptata împotriva acesteia fiind respinsa.
Cât priveste solutia data asupra plângerii formulate împotriva încheierii nr. 10609/13.05.2005, dat fiind actul autentic de vânzare cumparare nr. 1068 din 13 mai 2005 si vazând si prevederile art. 22 din Legea nr. 7/1996 potrivit carora dreptul de proprietate asupra unui imobil se va înscrie în cartea funciara pe baza actului prin care s-a transmis în mod valabil, toate acestea conduc la concluzia ca solutia judecatoriei, pastrata în apel, este legala.
Fata de considerentele ce preced, instanta în baza dispozitiilor art. 312 alin. 1 si 3 din Codul de procedura civila, a admis recursul, a modificat decizia recurata în sensul ca a admis apelul, a schimbat în parte sentinta judecatoriei în sensul ca a admis plângerea îndreptata împotriva încheierii de respingere a Biroului de carte funciara T. M. nr. 10582 data în ziua de 19.05.2005, pe care o modifica în sensul ca a admis cererea înaintata de executorul judecatoresc S. S. si a dispus notarea în cartea funciara nr. 92465/N T. M. a somatiei de plata întocmita în dosarul executional nr. 178/88/E/2003, dupa înscrierea de sub B.1, urmând ca celelalte dispozitii ale sentintei sa fie pastrate.
