MATERIE:DREPT CIVIL.
OBIECT:
Legea nr. 7/1996. Plângere împotriva încheierii de carte funciară privind notarea unui proces. Nelegalitatea notării procesului care viza nerespectarea unor obligaţii personale contractuale, obligaţii personale altele decât prevăzute de art. 84 alin. 4 lit. c din Legea nr. 7/1996.
Temei de drept: Neincidenţa prev. de art. 84 alin. 4 lit. c din
L. 7/1996
Sursa primară:
Decizia civilă nr.1069/04.06.2009-R a Curţii de Apel Oradea
(dosar nr.9876/271/2007)
Prin sentinţa civilă nr.4560 din 18 iun.2008, pronunţată de Judecătoria Oradea, s-a admis plângerea formulată de către petentul SC „J.Q.G.” SRL, în contradictoriu cu intimata SC M.G.SRL, s-a dispus anularea încheierii de carte funciară nr. 47242/25.10.2006 din dosarul nr. 47242/25.10.2006, privind notarea procesului ce face obiectul dosarului nr. 5400/III/2006 al Tribunalului Bihor, în CF NDF 21 Roşiori, cu nr. cadastral 44/1, s-a respins cererea de înscriere formulată de către intimatul SC M.G.SRL, cu privire la imobilul situat în comuna Roşiori, judeţul Bihor, înscris în CF NDF 21 Roşiori, cu nr. cad. 44/1, s-a dispus radierea procesului astfel înscris şi s-a respins cererea intimatei privind obligarea petentului la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:
La data de 17.10.2006, intimata SC M.G.SRL a adresat Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Oradea o cerere având ca obiect notarea în cartea funciară nr. 1885 Roşiori a procesului înregistrat sub nr. 5400/111/2006 pe rolul Tribunalului Bihor.
Cererea de chemare în judecată a petentului, formulată de către intimată şi înregistrată sub nr. 5400/111/2006 pe rolul Tribunalului Bihor, avea ca obiect obligarea petentului la efectuarea reparaţiilor necesare la bunurile ce constituie obiectul contractului de închiriere din 15.08.2005 înscris în CF nr. 1885 Roşiori, obligarea petentului la predarea şi punerea în funcţiune a obiectului contractului de închiriere. Deci, procesul înregistrat sub nr. 5400/111/2006 pe rolul Tribunalului Bihor avea ca şi cauză juridică executarea contractului de închiriere încheiat între părţi, petentul în calitate de proprietar şi locator, iar intimata în calitate de locatar.
Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Oradea a admis cererea intimatei şi, pe cale de consecinţă, a dispus notarea cererii de chemare în judecată înregistrată sub nr. de dosar 5400/111/2006 pe rolul Tribunalului Bihor, în CF NDF nr. 21 Rosiori, cu privire la imobilul cu nr. cad. 44/1. Imobilul a fost înscris iniţial în CF nr. 1885 Roşiori, iar apoi transcris în CF NDF nr. 21 Rosiori cu nr. cad. 44.
Instanţa a constatat că potrivit art. 28 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 şi art. 84 alin. 2 lit. i din Regulament, se notează în cartea funciară contractul de închiriere pe timp mai mare de 3 ani. De asemenea, potrivit art. 84 alin. 2 lit. r din Regulament se notează în cartea funciară orice alte fapte, drepturi personale sau acţiuni a căror notare este permisă de lege. Instanţa a reţinut însă că se pot nota în cartea funciară numai acele acţiuni în justiţie în legătură cu imobilul sau drepturile înscrise în cartea funciară, privitoare la proprietate sau drepturile reale înscrise în această carte funciară şi că nu se justifică notarea procesului cu privire la executarea unui contract de închiriere a imobilului înscris în cartea funciară cât timp nici măcar contractul de închiriere nu este notat în cartea funciară. Printr-o astfel de notare petentul este prejudiciat, fiindu-i afectat dreptul de dispoziţie juridică asupra imobilului, întrucât din modul în care s-a realizat notarea acţiunii în justiţie rezultă că ar exista un litigiu în legătură cu dreptul real de proprietate tabulară asupra imobilului. Într-adevăr, enumerarea prevăzută de art. 84 din Regulament este exemplificativă, însă din interpretarea acestei norme legale în spiritul legii rezultă că sunt vizate acţiuni în justiţie care pot afecta dreptul real de proprietate, respectiv posibilitatea de pierdere a acestuia prin urmărire silită, promisiuni de înstrăinare, expropriere, faliment, etc, ori interdicţii de înstrăinare.
Pentru aceste motive, în baza art. 52 din Legea nr. 7/1996 raportat la art. art. 84 lit. d din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară din data de 22.12.1997, instanţa de fond a admis plângerea şi a dispus anularea încheierii de carte funciară nr. 47242/25.10.2006 din dosarul nr. 47242/25.10.2006, privind notarea procesului ce face obiectul dosarului nr. 5400/III/2006 al Tribunalului Bihor, în CF NDF 21 Roşiori, cu nr. cadastral 44/1, iar pe cale de consecinţă, a respins cererea de notare în cartea funciară a procesului menţionat formulată de către intimatul SC M.G.SRL, cu radierea procesului astfel înscris.
În baza art. 274 C.p.c., instanţa de fond a respins cererea intimatei privind obligarea petentului la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat apel, SC M.G.SRL, prin care a solicitat schimbarea în parte a hotărârii atacate, în sensul respingerii plângerii petentei SC J.Q.G. SRL, ca fiind nefondată, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr.613/A din 11 decembrie 2008, Tribunalul Bihor a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanta SC M.G.SRL, Roşiori, judeţul Bihor, în contradictoriu cu intimata SC „J.Q.G.” SRL, cu sediul în sat Roşiori, nr.442/B, împotriva sentinţei civile nr.4560 din 18 iun.2008, pronunţată de Judecătoria Oradea, pe care a păstrat-o în totalitate.
A obligat partea apelantă să plătească părţii intimate suma de 500 lei, cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu avocat.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut că, în condiţiile în care litigiul existent între părţi nu vizează un drept real cu privire la imobilul înscris în CF NDF 21 Roşiori cu nr.cad.44/1, ci vizează executarea unui contract de închiriere, nu se impune notarea acelui proces în cartea funciară, deoarece nu vizează proprietatea imobilului sau vreun alt drept real constituit şi înscris în cartea funciară.
Chiar dacă contractul de locaţiune are ca obiect ,imobilul în cauză, s-a reţinut că notarea procesului ar fi fost admisibilă doar dacă contractul de locaţiune în legătură cu executarea căruia are loc procesul ar fi fost notat în cartea funciară .
Din interpretarea dispoziţiilor legale art.26 alin.4 lit.c şi 38 din Legea nr.7/1996 şi art.84 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară, tribunalul a apreciat că se pot nota în cartea funciară numai acele acţiuni în justiţie în legătură cu imobilul sau drepturile înscrise în cartea funciară, privitoare la proprietate sau drepturile reale înscrise în aceasta.
Faţă de cele arătate, tribunalul a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanta SC M.G.SRL, în contradictoriu cu intimata SC „J.Q.G.” SRL, împotriva sentinţei civile nr.4560 din 18 iun.2008, pronunţată de Judecătoria Oradea, pe care a păstrat-o în totalitate.
În baza art.274 Cod procedură civilă, a fost obligată apelanta, aflată în culpă procesuală să plătească intimatei suma de 500 lei cheltuieli de judecată în apel constând în onorariu avocat.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, timbrat cu suma de 6 lei şi timbru judiciar în valoare de 0,15 lei, a declarat recurs apelanta SC M.G.SRL-ROŞIORI, solicitând admiterea acestuia, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului, respingerii plângerii ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
Prin motivele de recurs s-a invocat că instanţa a reţinut greşit că pot forma obiectul notării doar acţiunile în justiţie privitoare la proprietate sau alte drepturi reale înscrise în CF, ori, conform art.26 alin.4 lit.c din Legea nr.7/1996, notarea are ca obiect înscrierea drepturilor personale a actelor şi faptelor juridice privitor la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, a măsurilor de indisponibilizare în legătură cu imobilele din CF, fără altă distincţie referitor la natura drepturilor ce fac obiectul litigiului.
Conform art.38 din Legea nr.7/1996, se pot înscrie în CF actele şi faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în CF, cu efect de opozabilitate pentru terţi, iar, art.84 lit.d din Regulament, stabileşte că notarea poate avea ca obiect arătarea de raporturi juridice cu o altă persoană de natură să afecteze regimul juridic al bunului nemişcător lit.i arătând că se poate nota contractul de locaţiune.
Enumerarea situaţiilor juridice ce pot constituit obiect al notării, nu are caracter exhaustiv ci pot face obiectul notării orice alte fapte, drepturi personale sau acţiuni a căror notare este permisă de lege, cu condiţia să aibă legătură cu imobilul, astfel că, se pot nota şi actele, faptele juridice privitoare la drepturi personale, în legătură cu imobilele înscrise în CF.
Procesul ce s-a solicitat a fi notat în CF, a derivat din neexecutarea culpabilă din partea intimatei locatoare, a obligaţiei de predare a bunurilor în stare de funcţionare, conform contractului de închiriere din 15.08.2005, imobilele figurând iniţial în CF nr.1885 Roşiori, transcrise în CFNDF nr.21 Roşiori, dreptul de predare este unul personal, având legătură cu imobilul.
Notarea este legală, procesul dă un caracter de drept litigios dreptului de proprietate asupra imobilului prin faptul că vizează o componentă a acestuia –folosinţa -, fiind incidente dispoziţiile art.42 lit.e din Ordinul nr.633/2006.
În situaţia în care se prevede expres notarea unui contract de locaţiune , este legală şi notarea unei acţiuni generată de raporturile de locaţiune asupra unui imobil. Faptul că acel contract nu a fost notat în CF, nu este un argument juridic pentru constatarea caracterului nelegal al notării procesului, de vreme ce legea nu condiţionează acest aspect, interpretarea instanţei fiind astfel o adăugire la lege.
S-au invocat în drept dispoziţiile art.304 pct.9, art.312 alin.2 Cod procedură civilă, art.26 alin.4 lit.c, art.38 din Legea nr.7/1996, art.84 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară din 22.12.1997, art.42 din Ordinul nr.633/2006.
S-a solicitat de către intimată, prin întâmpinarea depusă la dosar, respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată, nu sunt aplicabile dispoziţiile art.28 alin.4 din Legea nr.7/1996, art.26 alin.4 lit.c din Legea nr.7/1996.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs cât şi din oficiu, instanţa de recurs constată următoarele:
La data de 16.08.2006, sub nr.5400/111/2006, s-a înregistrat pe rolul Tribunalului Bihor, acţiunea formulată de reclamanta SC M.G.SRL ROŞIORI împotriva pârâtei SC J.Q.G.SRL ROŞIORI, prin care s-a solicitat obligarea pârâtei la efectuarea reparaţiilor necesare la bunurile ce constituie obiectul contractului de închiriere din 15.08.2005, înscris în CF nr.1885 Roşiori, constând în etanşarea intrărilor în clădire, repararea acoperişului, finisarea pardoselii şi zidurilor neterminate, remedierea defecţiunilor existente la Moara de furaje, ce să permită utilizarea completă a acestuia.
Acest litigiu, recurenta reclamantă a solicitat Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, la data de 17.10.2006 a fi înscris în Coala de Carte Funciară nr.1885 Roşiori, imobilul având nr.cadastral 44/1 transcris în CF NDF 21 Roşiori.
Potrivit art.38 din Legea nr.7/1996, actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane, iar, conform art.26 alin.4 lit.c , notarea având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Din interpretarea acestor texte legale, nu se poate reţine că trebuiesc, este obligatoriu a fi notate în cartea funciară orice gen de acţiuni de chemare în judecată, dispoziţiile legale enunţate prevăzând doar posibilitatea, -normă dispozitivă- vor putea fi notate- nu obligaţia, astfel că, Oficiul de Cadastru şi publicitate imobiliară este în drept a aprecia dacă acţiunile ce se solicită a fi notate se încadrează în aceste prevederi.
A accepta motivarea recurentei în sensul că art.84 alin.2 lit.q din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară, aprobat prin Ordinul nr.2371/C/1997 a ministrului de stat, ministerului justiţiei,-orice alte fapte, drepturi personale, acţiuni a căror notare este permisă de lege, trebuie interpretate în sensul posibilităţii notării oricărui litigiu, indiferent de obiectul acestuia, ar fi o aplicare excesivă a dispoziţiilor legale, fără posibilitatea cenzurării unor astfel de cereri pentru a înlătura un eventual abuz.
Tocmai datorită faptului că la art.84 alin.2 lit.i din acelaşi Regulament invocat mai sus, se prevede dreptul de-a fi notat în cartea funciară contractul de locaţiune, recurenta avea posibilitatea notării acestuia, nerespectarea obligaţiilor contractuale fiind un fapt personal al locatorului, fără legătură cu dreptul de proprietate, în măsura în care în acel litigiu nu au fost solicitate daune, despăgubiri pentru încălcarea clauzelor, notarea litigiului apare ca excedând normelor legale invocate mai sus.
Obligaţia respectării unor clauze contractuale din partea locatorului este una ce derivă din contractul de locaţiune, contract ce nu este notat în cartea funciară, ori, a nota un litigiu ce derivă din acesta fără ca în prealabil să fie înscris acel contract, ar fi o procedură excesivă ce nu se încadrează în dispoziţiile art.26 alin.4 lit.c , art.38 din Legea nr.7/1996, art.84 alin.2 lit.d din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.2371/C/1997, criticile fiind nefondate, apărările intimatei fiind întemeiate.
Nerespectarea unor obligaţii, clauze contractuale incumbă proprietarului, iar în măsura în care nu au fost solicitate despăgubiri ce să poată fi apoi executate prin grevarea imobilului, acest aspect chiar dacă generator de litigiu, nu poate duce la concluzia că se impune notarea în cartea funciară, interpretare ce nu reprezintă o adăugare la lege, cum greşit susţine recurenta.
Raportat la considerentele expuse, nefiind aplicabile dispoziţiile art.304 Cod procedură civilă, instanţa de recurs în baza art.312 Cod procedură civilă, va respinge ca nefondat recursul, urmând a menţine în întregime decizia recurată ca fiind legală şi temeinică.
Culpa procesuală revenind recurentei, în baza art.274 Cod procedură civilă, instanţa de recurs o va obliga să-i plătească intimatei SC J.Q.G. SRL ROŞIORI suma de 700 RON cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocaţial.
