Opozabilitatea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune fata de terti fara înscrierea în cartea funciara este consacrata de art. 26 al. 1 din Legea 7/1996 republicata, al. 2 cuprinzând, în sfera exceptiilor de la principiul opozabilitatii fata de terti a înscrierii dreptului real imobiliar, si drepturile dobândite prin hotarâri judecatoresti. Uzucapiunea poate constitui temei juridic al unei revendicari, iar care cel care a prescris o poate opune oricarui tert care i-a încalcat dreptul.
Decizia civila nr. 868/R din 16.10.2009
Prin Sentinta civila nr. 396/21.02.2005 pronuntata de Judecatoria Viseu de Sus în dosar nr. 424/2005 s-a admis actiunea civila formulata de reclamantii A. G. si A. M. împotriva pârâtilor A. G., A. I.,A. V.,A. I., A I., A. G., A. I., A. I., M. I., M.Z. si altii si s-a constatat ca reclamantii au dobândit dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra anumitor terenuri situate în Viseu de Sus, printre care si suprafata de 129 mp identificata cu nr. top. 902/7/1 si înscrisa în CF 2558 Viseu de Sus.
S-a dispus totodata înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamantilor asupra terenurilor uzucapate conform schitelor de dezmembrare întocmite de expertul care fac parte integranta din hotarârea judecatoreasca amintita.
Aceasta Sentinta civila nr. 396/21.02.2005 (f. 4 dosar 2418/2006) a ramas irevocabila în urma respingerii recursului declarat de intimatii din prezenta cauza.
Conform concluziilor expertului, necontestate de parti, aceasta suprafata de 129 mp se suprapune cu suprafata nr. top. 902/4 înscris în CF 7716 Viseu de Sus în proprietatea pârâtilor pe o portiune de 64 mp. Potrivit concluziilor expertului confirmate de parti terenul în litigiu se afla în posesia pârâtilor fiind împrejmuit cu gard împreuna cu terenul cu nr. top. 904/2 în suprafata de 456 mp – înscris în CF 7716 Viseu de Sus.
Sentinta civila nr. 396/21.02.2005 nu a fost întabulata, iar parcela de 129 mp identificata cu nr. top. 902/7/1, parte din nr. top. 902/7 înscris în CF 2558 Viseu de Sus nu este evidentiata ca atare în cartea funciara, parcela mama 902/7 nefiind dezmembrata.
Pe de alta parte, sunt proprietari tabulari ai suprafetei de 456 mp înscrisa în CF 7716 Viseu de Sus cu nr. top. 902/4, dobândita cu titlu de vânzare cumparare.
Dreptul de proprietate al pârâtilor asupra parcelei cu nr. top. 902/4 a fost întabulat în anul 2003, anterior pronuntarii Sentintei Civile nr. 396/21.02.2003.
Pentru diferenta de teren ce excede nr. top. 902/4 pe care pârâtii o poseda si care este împrejmuita ,acestia opun reclamantilor conventia sub semnatura privata încheiata la data de 03.11.2002 cu „vânzatoarea” A. I.si conventia sub semnatura privata datata 26.04.1984 în care figureaza ca si vânzator a suprafetei de 90 mp litigioase reclamantul si ca si cumparatori, parintii numitei A. I.
În ce priveste înscrisul sub semnatura privata datat 26.04.1984 pârâtii nu au fost în masura sa depuna exemplarul original sustinând, însa fara a dovedi, ca originalul este detinut de reclamant.
Reclamantul a tagaduit semnatura sa de pe copia prezentata de pârâti.
Potrivit art. 139 al. 1 C.pr.civ. partea care a depus un înscris în copie este datoare sa aiba asupra sa la sedinta originalul înscrisului sau sa-l depuna mai înainte în pastrarea grefei sub pedeapsa de a nu se tine seama de înscris.
Având în vedere ca pârâtii nu au prezentat originalul înscrisului sub semnatura privata din 26.04.1984 si nici nu au dovedit ca reclamantul ar detine înscrisul original mai ales în conditiile în care acesta tagaduieste semnatura sa de pe înscris, instanta a facut aplicarea disp. 139 al. 1 C.pr.civ. si nu a tinut seama de înscrisul din 26.04.1984 .
Asadar, în ce priveste suprafata de 64 mp cu contur F-a-b-c-d-5 referitor la care expertul a concluzionat ca exista suprapunere între nr. top. 902/4 înscris în CF 7716 Viseu de Sus în proprietatea pârâtilor din 2003 si nr. top. nou 902/7/1 în suprafata de 129 mp rezultat din dezmembrarea nr. top. 902/7 înscris în CF 2558 Viseu de Sus conform schitei întocmite, în dosarul nr. 424/2005 al Judecatoriei Viseu de Sus, schita neoperata în cartea funciara, considera ca titlul pârâtilor este preferabil ei îndeplinind formalitatile de publicitate imobiliara.
Retine Tribunalul ca la momentul promovarii actiunii în constatarea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune în dosar nr. 424/2005, dreptul de proprietate al pârâtilor asupra nr. top. 904/2, deci si asupra suprafetei de 64 mp conturata F-a-b-c-d-5-F în raportul de expertiza, era deja înscris în CF 7716 Viseu de Sus.
În ce priveste însa diferenta de 65 mp revendicata, evidentiata pe planul de situatie din noiembrie 2007, reclamantii exhiba S.C. nr. 396/21.02.2005, iar pârâtii conventia de vânzare-cumparare pe care au încheiat-o la data de 03.11.2002 sub semnatura privata, în conditiile în care Tribunalul a înlaturat înscrisul datat 26.04.1984.
Evident, nici unul dintre titluri nu au fost întabulate. Dupa cum se poate observa promitenta vânzatoare din conventia sub semnatura privata: 03.11.2002 nu se numara printre proprietarii înscrisi în CF 2558 Viseu de Sus.
Prin compararea titlurilor partilor Tribunalul va da eficienta titlului reclamantilor, respectiv S.C. nr. 396/21.02.2005 din urmatoarele considerente:
Prin S.C. nr. 396/21.02.2005 Judecatoria Viseu de Sus a constatat dobândirea de catre reclamanti a dreptului de proprietate, prin uzucapiune, asupra suprafetei de 129 mp parte din top. 902/7 înscris în CF 2558 Viseu de Sus, procesul civil derulându-se în dosarul nr. 424/2005 în contradictoriu cu proprietarii tabulari ai terenului sau cu mostenitori ai acestora.
Uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietatii, care, transformându-l cu titlu retroactiv pe posesorul imobilului, pe perioada ceruta de lege, în proprietarul acestuia, îl sanctioneaza totodata pe fostul proprietar pentru neglijenta sa.
Asadar, câta vreme uzucapiunea poate fi opusa cu succes chiar proprietarului tabular neglijent al imobilului, cu atât mai mult ea poate constitui temei juridic al unei revendicari, iar care cel care a prescris o poate opune oricarui tert care i-a încalcat dreptul.
Opozabilitatea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune fata de terti fara înscrierea în cartea funciara este consacrata chiar de art. 26 al. 1 din Legea 7/1996 republicata, al. 2 cuprinzând, în sfera exceptiilor de la principiul opozabilitatii fata de terti a înscrierii dreptului real imobiliar, si drepturile dobândite prin hotarâri judecatoresti.
Asadar, în speta, contrar celor retinute de instanta de fond, fiind incidenta situatia în care atât reclamantii, cât si pârâtii invoca titluri de proprietate ce provin de la autori diferiti, nu se impunea „compararea posesiilor celor doua parti” si nici a înscrierilor în registrele agricole ce au efect declarativ si emana exclusiv de la cel care afirma.
Total nefondat este si argumentul primei instante potrivit caruia dreptul pârâtilor ar fi preferabil pentru ca autoarei lor, i s-a respins actiunea în constatarea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune începuta în 1984 – deoarece avea la dispozitie o actiune în realizarea dreptului, respectiv validarea conventiei.
Aceasta fundamentare a respingerii actiunii în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune de catre A. I. confirma faptul ca ea nu a devenit niciodata proprietara a terenului în litigiu, ci doar titulara dreptului de a solicita în instanta „validarea conventiei”, respectiv pronuntarea unei hotarâri prin care sa se transfere dreptul de proprietate obiect al conventiei din patrimoniul promitentului vânzator în patrimoniul ei.
