PLANGERE IMPOTRIVA INCHEIERII DE CARTE FUNCIARA, REFUZUL OCPI DE A NOTA EXISTENTA UNUI LITIGIU, PE MOTIV CA TERENUL FACE PARTE DINTR-UN LOT MAI MARE; ADMITEREA CERERII
Prin plângerea înaintată de OCPI şi înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 25.11.2008, petentul R G C a solicita dispunerea notării în cartea funciară a litigiului cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. … nr. 100, sectorul 1.
Petentul a arătat că pe rolul Curţii de Apel Bucureşti se află dosarul nr. 5827/1/2003 având ca obiect revendicarea acestui imobil, aflat în proprietatea S N R S.A., respectiv teren în suprafaţă de 32.512 mp cu nr. poştal 100-102. Din această suprafaţă mai mare, porţiunea de 17.614 mp are nr. poştal 100, fiind întabulat în cartea funciară. OCPI a refuzat notarea considerând că nu există corespondenţă exactă între terenul din cartea funciară aflat la nr. poştal 100 şi terenul mai mare care face obiectul revendicării.
În drept au fost invocate art. 50 şi 26 alin. 4 raportat la art. 19 alin. 1 pct. C lit. b din Legea nr. 7/1996.
Au fost ataşate la dosar în fotocopie încheierile de carte funciară nr. 370471/18.08.2008 şi 339145/28.07.2008, extrasul de carte funciară nr. 14166, cererea de notare a litigiului, cererea de chemare în judecată, certificat de grefă emis de Curtea de Apel Bucureşti în dosarul nr. 5827/1/2003 la data de 02.07.2007, raport de expertiză tehnică judiciară cu anexe.
OCPI a înaintat la cererea instanţei copii de pe actele care au stat la baza respingerii notării.
În cauză a fost introdusă S N R S.A., care a apreciat pe cale de întâmpinare depusă la data de 04.03.2009 că soluţia de respingere a notării este corectă având în vedere următoarele aspecte : terenul la care se referă litigiul aflat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti aparţine unui număr de 5 pârâţi, suprafaţa revendicată de la intimata SNR este mai mică decât cea pe care o deţine această societate, nici o expertiză în cauză nu a fost omologată, parcelele deţinute de pârâţi nu sunt identificate în CF, aşa încât SNR nu poate accepta notarea pentru întreaga suprafaţă de teren deţinută, acţiunea nu a fost admisă şi se află în al doilea ciclu procesual, în cauză s-a solicitat şi introducerea altor persoane, terenul nu e individualizat printr-un identificator unic conform art. 48 alin. 1 din Lg. nr. 7/1996 şi identificarea cadastrală nu e făcută conform art. 48 alin. 3 din Lg. Nr.7/1996. De asemenea, intimata a arătat că din formularea dată de legiuitor nu reiese că se notează litigiile, ci acţiunile, iar sistemul românesc de carte funciară este formalist, ţinând de forma ad validitatem, nu ad probationem. Intimata a ataşat copii de pe actele de înregistrare ale societăţii, precum şi acte şi schiţe legate de dreptul său de proprietate.
La 03.04.2009 petentul a depus copie de pe cererea prin care detaliază, în litigiul pe fond, ce suprafeţe de teren înţelege să revendice şi de la cine, prin raportare la expertiza efectuată în cauză.
La 11.05.2009 intimata a depus certificat de grefă emis de Curtea de Apel Bucureşti, din care reiese că apelul petentului a fost respins. Intimata concluzionează că prin respingerea apelului nu a fost omologat raportul de expertiză tehnică imobiliară. La 10.06.2009 intimata a depus şi copia deciziei civile nr. 264/08.04.2009 prin care a fost respins apelul, iar la 12.06.2009 petentul a depus dovada formulării la 29.05.2009 a recursului în cauză.
Analizând actele de la dosarul cauzei, instanţa reţine următoarele:
La data de 16.07.2008 petentul R A G C a solicitat OCPI Sector 1 notarea litigiului care face obiectul dosarului nr. 5827/1/2003 de pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, având ca obiect revendicarea terenului înscris în CF nr. 14166 proprietatea SNR S.A. cu adresa în Bucureşti, str. … nr. 100, sectorul 1. S-a arătat prin respectiva cerere (fila 10) că terenul revendicat este în suprafaţă totală de 32.512 mp şi este situat în Bucureşti, str. … nr. 100-102, sectorul 1. S-a mai arătat că petentul a revendicat numai o suprafaţă de 17.614 mp din terenul de 48.972,5 mp deţinut de S N R S.A. Cererea a fost însoţită de documentaţia necesară.
Prin încheierea de carte funciară nr. 339145/28.07.2008 s-a respins solicitarea petentului în temeiul art. 47, 48 şi 49 din Legea nr. 7/1996, reţinându-se că obiectul litigiului este terenul de la adresa Bucureşti, str. … nr. 100-102, sectorul 1, iar intimata S N R S.A. este înscrisă în cartea funciară cu terenul de la adresa Bucureşti, str. … nr. 100, sectorul 1.
Instanţa constată mai întâi faptul că încheierea de carte funciară contestată în prezenta cauză nu este motivată, practic, în drept. Invocarea a 3 articole dintr-un act normativ, articole care au la rândul lor mai multe alineate, şi care prevăd practic toată procedura înscrierii la cartea funciară, nu conferă instanţei posibilitatea de a verifica legalitatea şi temeinicia dispoziţiei date. De altfel, chiar art. 49 invocat de OCPI prevede că soluţia de respingere a unei cereri se dă prin încheiere motivată. Aceasta presupune, din punct de vedere juridic, o motivare în fapt şi în drept.
Nici în fapt motivarea nu este foarte grăitoare, aceasta rezumându-se la următoarea constatare :”având în vedere faptul că obiectul litigiului este imobilul situat în str. … nr. 100-102, sector 1 şi în cartea funciară cu nr. 14166 este intabulat dreptul de proprietate pentru imobilul situat în str. … nr. 100, sectorul 1 (…) urmează a se respinge cererea”. Plecând de la această sumară motivare în fapt, instanţa va deduce că OCPI Sector 1 consideră notabil în cartea funciară numai litigiul care priveşte exact imobilul pentru care a fost deschisă respectiva carte funciară. Cu alte cuvinte, se condiţionează notarea litigiului asupra unui teren de aceea că reclamantul ar trebui să revendice separat terenuri aflate la adrese diferite, dar care privesc un singur corp de imobil, pentru a se respecta cărţile funciare. Acest aspect constituie, din punctul de vedere al instanţei, o interpretare prea restrictivă a Legii nr. 7/1996. De altfel, legea nici nu oferă criterii exacte de examinare a cererilor de notare a litigiilor, în cazul acesta fiind în faţa unei situaţii create exclusiv prin practica OCPI. Este uşor de remarcat că, pe lângă faptul că se încalcă dreptul oricărei persoane de a exercita acţiunile în justiţie aşa cum consideră de cuviinţă şi cum reiese din probele pe care doreşte să le producă, se ignoră principiul de drept „qui potest plus, potest minus”.
Dacă situaţia era inversă, adică terenul revendicat era o porţiune mai mare care cuprindea o suprafaţă cu carte funciară distinctă, este incert dacă soluţia se inversa şi ea, sau rămânea aceeaşi. Date fiind caracterul ilogic şi nefundamentat în drept al soluţiei, aceasta apare ca abuzivă. Instanţa este de acord că formalismul sistemului de carte funciară este unul notoriu şi chiar justificat până la un punct, dar nu poate prejudicia interesele părţilor sau ale terţilor. De altfel, regimul de carte funciară a fost instituit pentru a asigura opozabilitatea faţă de terţi a actelor sau faptelor juridice legate de terenuri, în vederea asigurării certitudinii circuitului civil al acestor bunuri. A respinge o solicitare precum cea din prezenta cauză vine în totală contradicţie cu această ratio legis, creând pericolul apariţiei unor viitoare litigii generate tocmai de imposibilitatea de a face opozabilă altora existenţa litigiului.
Susţinerile intimatei apar ca neîntemeiate, nefiind indicate temeiuri legale de respingere a cererii, iar lipsa unei expertize judiciare nefiind relevantă, din moment ce legea însăşi nu prevede necesitatea unei asemenea probe. Intimata se află într-o comună eroare de drept cu privire la instituţia omologării raportului de expertiză, instituţie vetustă şi care nu se mai regăseşte în legislaţia actuală a României, mai ales în contextul în care există experţi desemnaţi de Ministerul de Justiţie tocmai în vederea asistării instanţelor şi a părţilor în administrarea acestei probe. Admiterea acţiunii nu este o condiţie de notare a litigiului, cerinţă absurdă, de altfel, pentru că o hotărâre judecătorească de admitere a revendicării ar duce la înscrierea unui nou titular al dreptului în cartea funciară. Litigiul a fost individualizat printr-un identificator unic, dar acesta nu a corespuns exact cu conţinutul cărţii funciare. Art. 26 alin. 4 lit. c şi art. 19 alin. 1 pct. C lit. b din Legea nr. 7/1996 se referă la acţiuni în justiţie, în special privitoare la drepturi reale, aşadar cerinţa în cauza de faţă este îndeplinită.
Având în vedere aceste aspecte, precum şi faptul că s-a făcut dovada continuării litigiului în faza recursului de către petent, instanţa va admite plângerea şi va dispune notarea în cartea funciară nr. 14166 a litigiului, în favoarea petentului. Hotărârea va fi comunicată din oficiu OCPI Sector 1 după rămânerea irevocabilă.
