În acord cu principiul legalităţii care presupune exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor în cartea funciară, registratorul este chemat să respecte legalitatea formală şi legalitatea materială. În primul rând, acesta poate să încuviinţeze numai înscrierile actelor şi faptelor anume prevăzute de lege sau, după caz, permise, şi nu se poate sprijini decât pe cererea şi actele care o însoţesc. În al doilea rând, acesta trebuie să cerceteze dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.(…)
Pentru a stabili respectarea acestei formalităţi (forma autentică) trebuie avute în vedere dispoziţiile art.1171 C.civ., în conformitate cu care „actul autentic est acela care s-a făcut cu solemnităţile cerute de lege, de un funcţionar public, care are dreptul de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut”. De asemenea, în Legea nr.36/1995 în secţiunea destinată autentificării actelor se arată că o asemenea operaţiune este în sarcina notarului public, iar în art.65 lit. d se arată că încheierea de autentificare trebuie să cuprindă, printre altele, dispoziţia de învestire cu formă autentică, care se exprimă prin cuvintele „se declară autentic prezentul înscris”.
Din interpretarea acestor prevederi legale rezultă că în Codul civil se foloseşte noţiunea de „act autentic”, pe când în Legea nr.nr.36/1995 se utilizează noţiunea de „autentificare” şi „formă autentică”, ceea ce justifică concluzia că nu se poate pune semnul egalităţii între un act autentic şi un act încheiat în formă autentică. În primul caz, este vorba despre un act întocmit cu respectarea solemnităţilor prevăzute de lege şi este realizat de un funcţionar public, care are dreptul de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut. În schimb, în al doilea caz, prin act încheiat în formă autentică nu se poate înţelege decât un act autentificat de notarul public, deoarece dispoziţia de învestire cu formă autentică poate fi dată doar de notarul public, potrivit art.65 lit. d din Legea nr.36/1995, în lipsa unei prevederi legale contrare. (sentinţa civilă nr. 2438/17.03.2009)
Prin adresa Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a fost înaintată spre competenţă soluţionarea la Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti plângerea formulată de către petenta C.I.I. împotriva încheierii nr.505577/15.12.2008.
Pe rolul acesteia instanţa, cauza a fost înregistrată la data de 09.02.2009 sub nr.1539/300/2009.
Prin plângerea formulată împotriva încheierii de respingere nr.505577/15.12.2008, pronunţată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, petenta a solicitat admiterea cererii sale de intabulare a dreptului de proprietate.
În motivarea plângerii, petenta a arătat că este proprietara cotei de 56/1280 din apartamentul 2 parter şi a cotei de teren aferentă apartamentului de 54 m.p., imobil situat în str. T. nr.9, sector 2, însă autoritatea de cadastru a săvârşit un abuz prin refuzul de a-i intabula dreptul de proprietate.
Petenta a mai învederat că a dobândit cota sus-arătată de la Statul Român prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, în baza unui contract de vânzare – cumpărare, achitând preţul cerut, şi comunicându-i-se prin adresele nr.57275/28.10.2008 şi nr.E7316/10.12.2008 că poate efectua intabularea.
Petenta nu a indicat temeiul de drept al plângerii sale.
Plângerea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 8 lei, potrivit art.9 alin.6 din Legea nr.146/1997, şi cu timbru judiciar de 0,3 lei, confom art.3 alin.1 dinOG nr.32/1995.
Au fost ataşate copii de pe toate actele din dosarul nr.505577/2008 al Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti.
La termenul din data de 10.03.2009, petenta şi-a precizat plângerea în sensul că a înţeles să o formuleze în contradictoriu cu Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, iar nu cu vânzătorul Statul Român prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti. În consecinţă, instanţa a invocat din oficiu şi a suspus discuţiei contradictorii excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, pe care a apreciat-o ca întemeiată şi a admis-o, faţă de decizia în interesul legii nr.72/15.10.2007 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în conformitate cu care, în cauzele având ca obiect plângerile privind cartea funciară întemeiate pe dispoziţiile art.50 din Legea nr.7/1996 republicată, autoritatea de cadastru nu are calitate procesuală pasivă, impunându-se respingerea plângerii în contradictoriu cu acest intimat, ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
Întrucât plângerea de faţă se soluţionează potrivit procedurii necontencioase reglementate de art.331 – art.339 C.pr.civ., conform aceleiaşi decizii în interesul legii, şi ţinând seama de voinţa petentei de a nu se judeca în contradictoriu cu vânzătorul imobilului, instanţa procedează la soluţionarea cauzei în baza textelor legale invocate.
La acelaşi termen, i s-a încuviinţat petentei proba cu înscrisuri constând în actele existente la dosar, apreciindu-le ca fiind utile, pertinente şi concludente soluţionării cauzei, potrivit art.167 C.pr.civ.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa reţine că, prin încheierea nr.505577/15.12.2008, pronunţată la data de 06.01.2009, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – Biroul de Carte Funciară Sector 2 a respins cererea formulată de către petenta C.I.I. privind intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în str. Tunari nr.9, parter, ap.2, cu număr cadastral 17720/2, înscris în cartea funciară cu numărul 84313 a localităţii Bucureşti, sector 2, la PI/1, asupra cotei de 56/1280 cu titlu de cumpărare la PII/10.
Din extrasul cărţii funciare nr. 84313 rezultă că imobilul situat în mun. Bucureşti, str.T. nr.9, parter, ap.2, sector 2, cu numărul cadastral 17720/2, se află în coproprietatea a 8 persoane printre care şi petenta C.I. cu o cotă de 233/1280, menţionată la PII/4, precum şi Statul Român prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti cu o cotă de 56/1280, cu titlu de moştenire, înscrisă la PII/8.
Din contractul de vânzare – cumpărare nr.57275/28.10.2008, încheiat în temeiul art.22 alin.6 din HG nr.731/2007, rezultă că Statul Român prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti a vândut petentei C.I. cota indiviză de 56/1280 din apartamentul nr.2 de la parterul imobilului situat în mun. Bucureşti, str. T. nr.9, sector 2, împreună cu o suprafaţă indiviză de teren aferentă apartamentului înstrăinat.
Cu privire la această cotă de 56/1280 dobândită prin contract de vânzare – cumpărare petenta a formulat cerere de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, cerere ce i-a fost respinsă prin încheierea contestată, cu motivarea că actul de proprietate prezentat nu este încheiat în formă autentică.
Faţă de cele arătate, având în vederea plângerea formulată de către petenta C.I. în temeiul art.50 alin.2 din Legea nr.7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, instanţa urmează a verifica legalitatea măsurii dispuse de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti prin încheierea nr.505577/15.12.2008, apreciind că soluţia pronunţată este legală şi temeinică, impunându-se respingerea plângerii de carte funciară ca neîntemeiată pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
În acord cu principiul legalităţii care presupune exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor în cartea funciară, registratorul este chemat să respecte legalitatea formală şi legalitatea materială. În primul rând, acesta poate să încuviinţeze numai înscrierile actelor şi faptelor anume prevăzute de lege sau, după caz, permise, şi nu se poate sprijini decât pe cererea şi actele care o însoţesc. În al doilea rând, acesta trebuie să cerceteze dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.
Verificând respectarea acestor cerinţe de către registratorul de carte funciară care a respins înscrierea dreptului de proprietate prin încheierea nr.505577/15.12.2008, instanţa constată că acesta a respectat în tocmai legalitatea formală şi materială, potrivit prevederilor Legii nr.7/1996, observând faptul că titlul prezentat de către petentă nu îndeplineşte cerinţa formei autentice prevăzută de lege pentru înstrăinarea terenurilor între vii.
În primul rând, trebuie avute în vedere dispoziţiile art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005, Titlul X, în conformitate cu care terenurile, cu sau fără construcţii, prin excepţie de la regula consensualismului consacrată de Codul civil, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii numai dacă acestea au fost încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, textul legal indicat fiind aplicabil nu doar atunci când se înstrăinează bunul în materialitatea sa, ci şi atunci când se înstrăinează o cotă ideală şi abstractă din dreptul de proprietate, cum este cazul în speţă. De asemenea, incidenţa acestor prevederi legale în prezenta cauză rezultă din faptul că imobilul înscris în cartea funciară se compune din construcţie şi terenul aferent, astfel încât cerinţa formei autentice este necesară atât timp cât există o singură carte funciară deschisă pentru întregul imobil teren şi construcţie, iar nu o carte funciară distinctă pentru cele două tipuri de imobile. În plus, art.2 alin.1 din legea menţionată dispune în sensul că atunci când se înstrăinează terenul, chiar împreună cu construcţia de pe acesta, forma autentică este prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute, ceea ce înseamnă că principiul consensualismului instituit de art.1294 C.civ. şi-ar fi găsit aplicarea doar în cazul în care s-ar fi înstrăinat numai construcţia, fără terenul aferent, ceea nu este cazul de faţă. În concluzie, pentru argumentele arătate, potrivit art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005, Titlul X, contractul de vânzare – cumpărare având ca obiect cota de 56/1280 din dreptul de proprietate asupra întregului imobil (construcţie plus terenul aferent) trebuie încheiat în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
În al doilea rând, pentru a stabili respectarea acestei formalităţi trebuie avute în vedere dispoziţiile art.1171 C.civ., în conformitate cu care „actul autentic est acela care s-a făcut cu solemnităţile cerute de lege, de un funcţionar public, care are dreptul de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut”. De asemenea, în Legea nr.36/1995 în secţiunea destinată autentificării actelor se arată că o asemenea operaţiune este în sarcina notarului public, iar în art.65 lit. d se arată că încheierea de autentificare trebuie să cuprindă, printre altele, dispoziţia de învestire cu formă autentică, care se exprimă prin cuvintele „se declară autentic prezentul înscris”.
Din interpretarea acestor prevederi legale rezultă că în Codul civil se foloseşte noţiunea de „act autentic”, pe când în Legea nr.nr.36/1995 se utilizează noţiunea de „autentificare” şi „formă autentică”, ceea ce justifică concluzia că nu se poate pune semnul egalităţii între un act autentic şi un act încheiat în formă autentică. În primul caz, este vorba despre un act întocmit cu respectarea solemnităţilor prevăzute de lege şi este realizat de un funcţionar public, care are dreptul de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut. În schimb, în al doilea caz, prin act încheiat în formă autentică nu se poate înţelege decât un act autentificat de notarul public, deoarece dispoziţia de învestire cu formă autentică poate fi dată doar de notarul public, potrivit art.65 lit. d din Legea nr.36/1995, în lipsa unei prevederi legale contrare.
Verificând contractul de vânzare – cumpărare nr.57275/28.10.2008 prin prisma acestor prevederi legale, se constată că acest act a fost încheiat de un funcţionar public competent din cadrul Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală – Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti. Sub acest aspect, se poate afirma fără rezreve că actul respectiv este un act autentic în sensul art.1171 C.civ. În schimb, nu se poate considera că acelaşi act este şi un act încheiat în formă autentică, deoarece o asemenea formă nu poate fi acordată decât de notarul public, dacă nu există o dispoziţie expresă contrară, conform celor arătate mai sus.
Or, actul autentic nu este suficient pentru înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii, ci art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005, Titlul X, cere ca transferul dreptului de proprietate să se materializeze într-un act încheiat în formă autentică, iar nu un simplu act autentic.
Din cuprinsul contractului de vânzare – cumpărare prezentat de petentă rezultă că acesta a fost încheiat în conformitate cu prevederile art.22 alin.6 din HG nr.731/2007, potrivit art.4. Textul legal indicat prevede că „bunurile imobile deţinute de stat în cotă indiviză se valorifică direct către coproprietari, dacă aceştia oferă cel puţin preţul stabilit de comisia de evaluare pe baza raportului de expertiză tehnică sau de evaluare, în termen de 30 de zile de la data înştiinţării în acest sens de către organele de valorificare, şi achită integral suma în termen de 60 de zile de la data depunerii ofertei de cumpărare”. Alineatul următor al aceluiaşi articol, privitor la situaţia existentă în speţă, dispune în sensul că „contractul de vânzare – cumpărare se încheie în formă autentică în termen de cel mult 30 de zile de la data achitării sumei prevăzute mai sus”. Aşadar, forma autentică este cerută inclusiv în cazul vânzării – cumpărării de imobile realizate în procedura insituită de OG nr.14/2007 privind reglementarea modului şi condiţiilor de valorificare a bunurilor intrate, potrivit legii, în proprietatea privată a statului, întrucât normele metodologice ale acestui act normativ, aporbate prin HG nr.731/2007, dispun în mod expres că actul de vânzare – cumpărare trebuie încheiat în formă autentică. Prin dispoziţia cuprinsă în art.22 alin.7 legiuitorul a intenţionat să sublinieze tocmai faptul că nu este suficient actul autentic, ci se cere în plus forma autentică, deoarece, dacă ar fi dorit să se oprească la primul caz, nu ar mai fi prevăzut nimic în această privinţă, întrucât actele întocmite în procedura valorificării bunurilor intrate, potrivit legii, în proprietatea statului sunt acte autentice, îndeplinite de un funcţionar public abilitat să parcurgă procedura respectivă, evident cu stricta aplicare a dispoziţiilor legale. Totuşi, pentru actul final care este contractul de vânzare – cumpărare s-a dorit să se prevadă forma autentică, acest act fiind distinct de toate celelalte acte încheiate de funcţionarul public competent să efectueze procedura de valorificare a bunurilor respective.
În concluzie, atât potrivit regulii generale, cât şi a celei speciale, vânzarea – cumpărarea cotei din imobilul teren şi construcţie în cauza de faţă este supusă formei autentice, care, în lipsă de stipulaţie contară, nu poate fi oferită decât prin încheierea actului notarial şi aplicarea formulei respective de către notarul public, conform art.65 lit. d din Legea nr.36/1995.
Evident, nimic nu se opune ca petenta, în calitate de cumpărătoare, să solicite instanţei judecătoreşti pronunţarea unei hotărâri care să înlocuiască forma autentică, în cazul în care vânzătorul Statul Român prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti ar refuza încheierea contractului de vânzare – cumpărare în forma cerută de lege, o atare hotărâre judecătorească fiind suficientă pentru ca petenta să-şi intabuleze dreptul de proprietate pe care a intenţionat să-l dobândească şi pentru care a achitat preţul stabilit. În consecinţă, petenta are deschis accesul la justiţie pentru a-l chema în judecată pe vânzător şi astfel să obţină forma autentică cerută de lege, conform art.5 din Legea nr.247/2005, Titlul X.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art.19 alin.1 pct.B, art.26 şi art.47-48 din Legea nr. 7/1996, coroborate cu art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005, Titlul X, art.1171 C.civ., art.65 lit. d din Legea nr.36/1995, art.22 alin.6 şi 7 din HG nr.731/2007, având în vederea că actul de vânzare – cumpărare prezentat de petentă nu îndeplineşte cerinţele legale de formă, instanţa apreciază că soluţia de respingere pronunţată în dosarul nr.505577/2008 este corectă, legală şi temeinică, astfel că urmează să respingă ca neîntemeiată plângerea formulată de către petenta Cosmescu Ioana Ileana.
În conformitate cu art.274 Cod.proc.civ., instanţa va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Totodată, în conformitate cu art.50 alin.4 din Legea nr.7/1996, va dispune comunicarea prezentei hotărâri către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – Biroul de Carte Funciară Sector 2, la data rămânerii irevocabile a acesteia.
