Prestaţie tabulară. Admisibilitate. Condiţii
Legea nr. 247/2005, art. 5 alin. (2)
C.civ., art. 1073, art. 1077, art. 970 alin. (2)
Legea nr. 7/1996, art. 27
Prin Legea nr. 247/2005 legiuitorul a prevăzut în că în cazul în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Tot astfel, art. 27 din Legea nr. 7/1996 statuează că cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, iar dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii.
În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea instanţei de judecată urmând să suplinească consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii, dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară fiind imprescriptibil.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia comercială,
Decizia civilă nr. 109 din 26 mai 2009
Prin sentinţa civilă nr. 142 din 16 februarie 2009 pronunţată în dosarul nr. 3420.1/208/2007 Tribunalul Caraş-Severin a respins acţiunea formulată de reclamanta S.C. C S.A. Reşiţa, prin lichidator judiciar L S.P.R.L. Reşiţa, împotriva pârâtei S.C. C.G. S.R.L. Caransebeş (actuala S.C. C S.R.L.) având ca obiect evacuare şi predarea bunului în starea în care a fost preluat, admiţând, totodată, cererea reconvenţională a societăţii pârâte şi a constatat că aceasta a cumpărat prin contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată imobilul înscris în C.F. nr. 14395 Caransebeş, nr. top. 4639/2/b, hotărârea judecătorească urmând să ţină loc de contract autentic, partea fiind autorizată să se adreseze O.J.C.P.I. Caraş-Severin în vederea întabulării dreptului său de proprietate, pârâta reconvenţional fiind obligată să-i achite suma de 11.419,32 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2001 S.C. C S.A. Reşiţa a vândut către S.C. C.G. S.R.L obiectivul numit „Baza de recepţie Caransebeş”, preţul stabilit şi însuşit de părţi fiind de 320.000.000 lei (ROL), fără T.V.A., acestea stabilind că îi revine cumpărătorului sarcina întabulării obiectivului şi a terenului aferent, precum şi suportarea cheltuielilor efectuate cu aceste operaţiuni. Vânzătorul şi-a asumat obligaţia să pună la dispoziţia cumpărătorului documentaţia necesară pentru întabulare şi să-i predea în bune condiţii bunul care face obiectului contractului. Preţul a fost achitat integral de cumpărător, căruia i s-a eliberat factură fiscală, iar acesta a efectuat şi suportat cheltuielile pentru obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, îndeplinindu-şi astfel toate obligaţiile contractuale asumate. Ca atare, în data de 4 noiembrie 2003 la Biroul Notarului Public S.G. a fost autentificat sub nr. 3867 contractul de vânzare-cumpărare.
După intrarea S.C. C S.A. Reşiţa în procedura reorganizării judiciare şi a falimentului administratorul judiciar L S.P.R.L. Reşiţa a solicitat anularea acestei convenţii, iar Tribunalul Caraş-Severin prin decizia civilă nr. 274/02.03.2006 a anulat contractul autentic, dar numai pentru motivul că a fost încheiat cu vicierea consimţământului unităţii reclamante, care nu a mandatat nicio persoană să încheie actul juridic în numele său, iar semnatarul nu a deţinut o procură specială autentică pentru a o prezenta notarului public.
Acţiunea reclamantei în evacuare şi cererea de predare a bunului în litigiu în starea în care a fost preluat sunt neîntemeiate pentru că actul de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2001 încheiat între părţile litigante este valabil, nu s-a cerut anularea lui, iar cumpărătoarea şi-a îndeplinit toate obligaţiile asumate prin acesta. Vicierea consimţământului la încheierea contractului autentic nu poate afecta consimţământul existent la momentul încheierii contractului sub semnătură privată. Reprezentarea vânzătoarei în anul 2001, când s-a încheiat actul sub semnătură privată, s-a realizat prin directorul societăţii comerciale în mod corect şi legal. Preţul contractului s-a plătit şi s-a primit, iar din actele depuse rezultă că întreaga sumă s-a achitat anterior semnării contractului autentic, aşa cum corect s-a reţinut şi prin decizia civilă nr. 274/02.03.2006. De asemenea obiectul vânzării l-au constituit atât construcţiile, cât şi terenul. Mai mult, cumpărătoarea şi-a executat obligaţia contractuală şi a întocmit, pe cheltuiala sa, documentaţia topografică necesară eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului pentru a se putea dispune întabularea în baza H.G. nr. 834/1991. Societatea comercială cumpărătoare şi-a păstrat toate datele de identificare şi întreaga structură, menţiunile înregistrate la registrul comerţului fiind legate doar de denumire, prin adăugarea cuvântului „Gealan”, conform specificului de activitate al firmei colaboratoare din Bucureşti, astfel că acţiunea în evacuare nu are temei legal şi nici suport probator. În schimb, cererea reconvenţională în prestaţie tabulară şi de încuviinţare a întabulării dreptului de proprietate astfel dobândit formulată de pârâta reclamantă reconvenţional S.C. C.G. S.R.L. este întemeiată deoarece contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 2 noiembrie 2001 a fost valabil încheiat, preţul a fost achitat în întregime, iar cumpărătoarea şi-a îndeplinit toate obligaţiile asumate. Dreptul real s-a transmis între părţi în momentul încheierii valabile a actului juridic, respectiv a contractului din 2 noiembrie 2001, atât asupra construcţiilor, cât şi asupra terenului, obligaţia de întocmire a actului autentic de înstrăinare putând fi suplinită de instanţă prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Împotriva sentinţei civile de mai sus a declarat apel reclamanta S.C. C S.A., prin lichidator judiciar L S.P.R.L. Reşiţa, solicitând schimbarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii cererii sale de chemare în judecată, aşa cum a fost ea formulată, şi respingerea cererii reconvenţionale a intimatei S.C. C S.R.L. Caransebeş, fără cheltuieli de judecată, arătând în motivare că sentinţa este netemeinică şi nelegală, prima instanţă fără niciun fundament juridic admiţând cererea reconvenţională şi a respins acţiunea reclamantei de punere în posesie. Tribunalul, fără a elucida în totalitate starea de fapt dedusă judecăţii, a pronunţat o hotărâre în prestaţie tabulară luând în considerare un înscris sub semnătură privată care este anulat de drept prin semnarea de către părţi a contractului autentic de vânzare-cumpărare care, la rândul său, a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, actul sub semnătură privată fiind reziliat chiar înainte de a se încheia contractul la notar ca urmare a neîndeplinirii condiţiilor de plată impuse, el prezentând vicii de formă care-i atrag nulitatea.
Prin decizia civilă nr. 109 din 26 mai 2009 Curtea de Apel Timişoara a respins apelul declarat de reclamanta S.C. C S.A., prin lichidator judiciar L S.P.R.L. Reşiţa, împotriva sentinţei civile nr. 142 din 16 februarie 2009 pronunţată de Tribunalul Caraş-Severin în dosarul nr. 3420.1/208/2007 în contradictoriu cu pârâta intimată S.C. C S.R.L. Caransebeş.
În considerente s-a arătat că hotărârea instanţei de fond este temeinică şi legală, conformă cu dispoziţiile incidente în cauză, ea nefiind rezultatul unei greşite aplicări a legii sau a unei eronate aprecieri a probelor administrate în dosar, cum în mod neîntemeiat susţine apelanta.
Astfel, în mod corect tribunalul a apreciat că acţiunea în evacuare şi cererea de predare a imobilului în starea în care a fost preluat sunt neîntemeiate pentru că actul de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2001 încheiat între părţile litigante este valabil, reclamanta nesolicitând anularea lui, iar pârâta şi-a îndeplinit toate obligaţiile asumate prin acesta, orice viciere a consimţământului vânzătorului la încheierea contractului autentic neputând afecta consimţământul existent la momentul semnării contractului sub semnătură privată, reprezentarea vânzătoarei în anul 2001, când s-a perfectat actul sub semnătură privată, realizându-se prin directorul societăţii comerciale.
Pe de altă parte, preţul convenit de părţi s-a plătit de către intimata cumpărătoare, din actele de la dosar (factura fiscală nr. 3568506/02.07.2002, chitanţa nr. 673/20.09.2002 şi contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 3867/04.11.2003) rezultând fără putinţă de tăgadă că întreaga sumă s-a achitat anterior încheierii contractului autentic, anulat ulterior prin hotărâre judecătorească irevocabilă pentru viciu de consimţământ, cum, de altfel, s-a reţinut şi prin decizia civilă nr. 274 din 2 martie 2006 a Tribunalului Caraş-Severin. De asemenea, obiectul vânzării l-au constituit atât construcţiile, cât şi terenul, împrejurare care reiese din faptul că în actul sub semnătură privată din 2 noiembrie 2001, pe de o parte, în Capitolul II – Obiectul contractului s-a arătat că acesta îl constituie vânzarea, respectiv cumpărarea obiectivului numit „Baza de recepţie Caransebeş”, care se compune din magazie de cereale (1500 t.) – 655 mp., casă cântar, laborator, cuvă pod bascul – 49 mp., clădire administrativă – 75 mp., împrejmuire plăci beton – 120 mp., W.C. cu două cabine – 7 mp., platforme betonate şi drumuri de acces – 4412 mp. Or, atât din documentaţia cadastrală întocmită de topometrist, cât şi din Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M07 nr. 2861 eliberat la 18 martie 2003 de Ministerul Agriculturii, Alimentaţiei şi Pădurilor suprafaţa terenului pe care sunt situate aceste construcţii este de 4189 mp. Pe de altă parte, tot prin contract – Capitolul IV pct. 3 – părţile au stabilit că este în sarcina cumpărătorului să realizeze întabularea obiectivului şi a terenului aferent, cu suportarea cheltuielilor efectuate în acest scop, vânzătorul având doar obligaţia să-i pună la dispoziţie documentaţia necesară pentru întabulare şi să-i predea în bune condiţii imobilul care face obiectul convenţiei.
Societatea intimată şi-a respectat obligaţia contractuală şi a întocmit pe cheltuiala sa documentaţia tehnică necesară eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului pentru a se putea realiza întabularea lui în conformitate cu H.G. nr. 834/1991, cumpărătoarea intrând în posesia de fapt a imobilelor încă de la acea dată.
În atare condiţii, în mod corect tribunalul a apreciat că în cauză sunt îndeplinite toate cerinţele impuse de lege pentru a se putea admite cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. C.G. S.R.L. Caransebeş (actuala S.C. C S.R.L.) având ca obiect prestaţie tabulară, deoarece contractul provizoriu de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 2 noiembrie 2001 a fost valabil încheiat, părţile îndeplinindu-şi toate obligaţiile rezultate din acesta, inclusiv pe aceea de a se prezenta la un notar public, la încheierea acestui act juridic nefiind afectat consimţământul vânzătoarei, contractul reprezentând un titlu legal, care nu a fost anulat de vreo instanţă de judecată, fiind în afara oricărui dubiu că în speţă s-au întâlnit cele două elemente esenţiale pentru naşterea valabilă a unui antecontract de vânzare-cumpărare, şi anume: voinţa societăţii promitente de a vinde în condiţiile prestabilite şi voinţa societăţii cumpărătoare, reclamantă reconvenţional, de a cumpăra în aceleaşi condiţii. Ca atare, obligaţia de încheiere a actului autentic de înstrăinare poate fi înlocuită de instanţă prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, acesta fiind unul dintre cazurile în care o hotărâre judecătorească suplineşte voinţa unei părţi într-un contract translativ de proprietate sau de alte drepturi reale principale.
În acest sens, în Titlul X – Circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, legiuitorul a prevăzut în alin. 2 al art. 5 că în cazul în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul (situaţie care echivalează cu semnarea actului autentic, anulat printr-o hotărâre judecătorească, neurmat de o nouă prezentare la notarul public, de data aceasta, cu o procură specială pentru vânzare), partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Această normă juridică nu constituie altceva decât o aplicaţie particulară a dispoziţiilor de principiu cuprinse în art. 1073, 1077 şi 970 alin. 2 din Codul civil, care consacră executarea în natură a obligaţiilor, executarea prin echivalent fiind admisă numai în mod excepţional, principiul potrivit căruia creditorul este autorizat să aducă la îndeplinire obligaţia debitorului pe cheltuiala acestuia din urmă, precum şi principiul că, convenţiile obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea dă obligaţiei, după natura sa. Tot astfel, art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, republicată, statuează că cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, iar dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii. În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea instanţei de judecată urmând să suplinească consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii, dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară fiind imprescriptibil.
Criticile apelantei referitoare la neelucidarea deplină a situaţiei de fapt deduse judecăţii nu sunt întemeiate în condiţiile în care lichidatorul judiciar al societăţii vânzătoare este cel care a prezentat doar copia xerox a actului de înstrăinare care poartă la rubrica „vânzător” două semnături, iar atunci când reprezentantul intimatei a solicitat înfăţişarea originalului actului, acesta nu a fost în măsură să producă respectiva dovadă, lipsa unui număr de înregistrare la persoana juridică vânzătoare neputând fi imputată cumpărătorului. Pe de altă parte, în mod judicios tribunalul a revenit asupra probei testimoniale iniţial încuviinţată pentru audierea în calitate de martori a celor două persoane „semnatare” ale contractului de vânzare-cumpărare în numele societăţii vânzătoare atâta timp cât administrarea acestei dovezi era obiectiv imposibilă, reclamanta neputând indica domiciliul acestora, iar prin adresa nr. 20042/06.05.2009 Serviciul Public Direcţia Comunitară de Evidenţă a Persoanelor din cadrul Consiliului Local al Municipiului Reşiţa a arătat că nu poate identifica persoanelor respective în lipsa furnizării unor date suplimentare. Totodată, Parchetul de pe lângă Judecătoria Reşiţa a comunicat că în dosarul penal nr. 3186/P/2008 nu s-a început urmărirea penală faţă de dl. T.M., administratorul S.C. C.G. S.R.L., pentru infracţiunile prevăzute de art. 290 (fals în înscrisuri sub semnătură privată) şi art. 291 (uz de fals) din Codul penal, dosar deschis ca urmare a plângerii penale depusă de lichidator în legătură cu contractul pe care apar două semnături la rubrica „vânzător”.
De asemenea, susţinerile privitoare la „anularea de drept” a înscrisului sub semnătură privată prin semnarea de către părţi a contractului autentic de vânzare-cumpărare care, la rândul său, a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, precum şi la „rezilierea” actului sub semnătură privată înainte de încheierea la notar a contractului autentic ca urmare a neîndeplinirii condiţiilor de plată impuse nu pot fi primite deoarece, aşa cum în mod just a arătat şi intimata, prin decizia civilă nr. 274/R din 2 martie 2006 a Tribunalului Caraş-Severin a fost anulat doar contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică încheiat la Biroul Notarului Public S.M. sub nr. 3867/04.11.2003 pe motiv că reprezentantul S.C. C S.A. nu a fost mandatat de către societate să o reprezinte în acest sens.
Nu în ultimul rând, Curtea va înlătura şi afirmaţiile apelantei în sensul că actul sub semnătură privată ar prezenta vicii de formă care-i atrag nulitatea, chiar dacă este adevărat că, deşi încheiat la 2 noiembrie 2001 înscrisul poartă pe el ştampila S.C. C S.R.L. Caransebeş, deoarece lichidatorul judiciar a omis din vedere că încă de la înfiinţare, în anul 1992, societatea cumpărătoare a avut denumirea menţionată, doar prin încheierea judecătorului delegat la Oficiul Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul Caraş-Severin nr. 6532/16.10.2001, datorită specificului activităţii firmei colaboratoare din Bucureşti – Gealan România, a fost adăugat cuvântul „Gealan”, rezultând S.C. C.G. S.R.L., denumire asupra căreia ulterior s-a revenit, intimata devenind din nou, începând cu 21 aprilie 2005, S.C. C S.R.L., aşa cum rezultă din încheierea judecătorului delegat nr. 1704/21.04.2005, societatea păstrându-şi toate celelalte date de identificare şi întreaga structură.
