Privilegiul special imobiliar al copărtaşilor. Înscrierea privilegiului în cartea funciară.
Codul civil, art. 1741, art. 1745, art. 1737 pct. 3
Legea nr. 7/1996, art. 55 alin. 4
Potrivit art. 1737 pct. 3 Cod civil coerezii sunt privilegiaţi asupra imobilelor succesiunii pentru garanţia împărţelii făcute între ei şi a sumelor cu care a rămas dator unul către altul, prin aceste dispoziţii legale fiind reglementat privilegiul special imobiliar al copărtaşilor, care se referă la garanţia pentru plata sultei între copărtaşi.
Prin art. 1741 Cod civil se prevede că pentru conservarea privilegiului asupra imobilului care a făcut obiectul împărţelii, este necesar ca, creditorul privilegiat să ceară înscrierea acestuia în termen de 60 de zile de la data actului de împărţeală. Conform art. 1745 Cod civil toate creanţele privilegiate supuse la formalitatea inscripţiei, în privinţa cărora nu s-ar fi îndeplinit condiţiile prescrise pentru conservarea privilegiului, nu încetează cu toate acestea de a fi creanţe ipotecare.
Prin art. 1741 Cod civil se prevede că pentru conservarea privilegiului asupra imobilului care a făcut obiectul împărţelii, este necesar ca, creditorul privilegiat să ceară înscrierea acestuia în termen de 60 de zile de la data actului de împărţeală. Conform art. 1745 Cod civil toate creanţele privilegiate supuse la formalitatea inscripţiei, în privinţa cărora nu s-ar fi îndeplinit condiţiile prescrise pentru conservarea privilegiului, nu încetează cu toate acestea de a fi creanţe ipotecare.
Prin urmare, faţă de aceste prevederi legale, trebuie reţinut că expirarea termenului de 60 de zile prevăzut pentru înscrierea privilegiului, nu îl lipseşte pe creditor de posibilitatea de a cere inscripţia privilegiului, iar sancţiunea nerespectării termenului menţionat constă în faptul că privilegiul copărtaşului se transformă într-o ipotecă legală.
Prin urmare, faţă de aceste prevederi legale, trebuie reţinut că expirarea termenului de 60 de zile prevăzut pentru înscrierea privilegiului, nu îl lipseşte pe creditor de posibilitatea de a cere inscripţia privilegiului, iar sancţiunea nerespectării termenului menţionat constă în faptul că privilegiul copărtaşului se transformă într-o ipotecă legală.
Prevederile legale sus-menţionate din Codul civil trebuie coroborate cu dispoziţiile art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, prin care se prevede că în toate cazurile în care prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanţe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile renunţă în mod expres la acest beneficiu, iar înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripţie ipotecară.
Prevederile legale sus-menţionate din Codul civil trebuie coroborate cu dispoziţiile art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, prin care se prevede că în toate cazurile în care prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanţe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile renunţă în mod expres la acest beneficiu, iar înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripţie ipotecară.
Prin Sentinţa civilă nr. 1190 din 16 aprilie 2010, pronunţată de Judecătoria Odorheiu Secuiesc, s-a admis în parte plângerea petentului K.B. în contradictoriu cu intimata K.I. şi în consecinţă s-a dispus radierea dreptului de uzufruct viager înscris în favoarea defunctei K.I. asupra imobilului teren intravilan cu construcţii, teren, casă şi anexe, înscris în CF 50559 Cristuru Secuiesc sub nr. top. 46,47, cu suprafaţă de 604 mp. S-a respins cererea de radierea a dreptului de ipotecă înscris în favoarea lui K.I. senior şi K.I. junior, asupra imobilului teren intravilan cu construcţii, teren, casă şi anexe înscris în CF nr. 50559 Cristuru Secuiesc sub nr. top. 46,47, cu suprafaţă de 604 mp.
Prin Decizia nr. 94 din 13 octombrie 2010, pronunţată de Tribunalul Harghita, Secţia civilă, s-a respins, ca neîntemeiată, apelul formulat de apelanta K.I. în contradictoriu cu intimatul K.B., împotriva Sentinţei civile sus-menţionate şi s-a respins cererea de aderare la apel, formulată de K.B.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs petentul K.B. şi a solicitat modificarea hotărârii atacate şi în consecinţă admiterea apelului declarat împotriva sentinţei pronunţate de judecătorie şi să se dispună radierea dreptului de ipotecă înscris în cartea funciară în favoarea numitelor K.I. senior şi K.I. junior, în baza încheierii de carte funciară nr. 332 din 11 ian.2010, pronunţată de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Odorheiu Secuiesc, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii de recurs s-a arătat că prin decizia atacată instanţa de apel a menţinut hotărârea instanţei de fond cu privire la respingerea capătului de cerere având ca obiect anularea încheierii de carte funciară nr. 332 din 11 ian.2010, prin care s-a operat din oficiu înscrierea dreptului de ipotecă al intimatei K.I. junior în cartea funciară, instanţa de apel reţinând că art. 1741 Cod civil se referă la alte considerente decât cele susţinute de petent şi anume la conservarea privilegiilor legale.
Petentul a apreciat că instanţa de apel a interpretat greşit prevederea legală menţionată şi sub acest aspect s-a arătat că dispoziţiile art. 1741 Cod civil se află în secţiunea IV a Cap. II din titlul XVIII consacrat privilegiilor şi ipotecilor din Codul civil, intitulat „Cum se conservă privilegiile”, însă prevederile legale menţionate consacră dreptul la un privilegiu legal special al comoştenitorilor şi coproprietarilor.
Conform dispoziţiilor ar. 1737 pct. 3 din Cod civil în categoria creditorilor cu privilegiu special asupra imobilelor se află şi coerezii „asupra imobilelor succesiunii pentru garanţia împărţelii făcute între ei şi a sumelor cu care au rămas datori unul faţă de altul”. Este vorba însă de un privilegiu imobiliar special care nu se concretizează prin întabulare sultei datorate în cazul de faţă în baza unei sentinţe, cu titlu de ipotecă. Prin dispoziţiile art. 1741 Cod civil se stabileşte modalitate de conservare, iar termenul prevăzut este unul de decădere la consemnarea privilegiului. În mod firesc dreptul copărtaşului nu se stinge însă nu mai poate fi întabulat din oficiu ci doar în baza actului de partaj, în speţă în baza sentinţei civile de partaj nr. 1625 din 14 septembrie 2006 a Judecătoriei Odorheiu Secuiesc şi doar în situaţia în care instanţa a dispus în mod expres acest lucru.
În condiţiile în care sentinţa menţionată nu conţine asemenea dispoziţii, s-a susţinut că în speţă suntem în prezenţa unei operaţiuni nelegale din partea Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Odorheiu Secuiesc.
S-a mai invocat faptul că în conformitate cu prevederile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil şi sub acest aspect trebuie avut în vedere că în speţă instanţa de judecată nu a dispus constituirea vreunei garanţii pe seama pârâtelor, situaţie în care nu suntem în prezenţa unei ipoteci constituite în mod valabil.
Prin sentinţa a cărei întabulare s-a solicitat s-a constituit în mod valabil un singur drept tabular şi anume dreptul de proprietate al petentului, iar în situaţia în care intimata ar fi urmărit garantarea obţinerii creanţei stabilite cu titlu de sultă, ar fi trebuit să formuleze o cerere expresă în acest sens. Chiar şi într-o asemenea situaţie, petentul nu ar fi putut solicita întabularea ipotecii, nefiind titularul acestui drept.
În susţinerea recursului s-au invocat şi prevederile art. 47 alin. 8 din Ordinul Directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 663/2006, invocându-se faptul că din aceste prevederi rezultă că şi în situaţia în care o persoană are la dispoziţie un act prin care se constată o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, cum este cazul intimatei, aceasta nu ar putea obţine înscrierea vreunui drept tabular în baza acestui document decât după autorizarea instanţei sau pe calea executării silite.
Întabularea dreptului de ipotecă s-a efectuat în aplicarea prevederilor art. 55 alin. 4 – 9 din Legea nr. 7/1996, respectiv art. 101 şi 102 din regulament, petentul susţinând că în aplicarea acestor prevederi Biroul de Cadastru a confundat ipoteca cu privilegiul imobiliar, deşi acestea sunt modalităţi diferite de garantarea obligaţiilor.
Conform prevederilor art. 1737 pct. 3 din Cod civil în categoria creditorilor cu privilegiu special asupra imobilelor se află şi coerezii, însă este vorba de un privilegiu imobiliar special care nu se concretizează prin întabularea sultei datorate în baza sentinţei, cu titlu de ipotecă.
Prin dispoziţiile art. 1741 Cod civil se prevede un termen de 60 de zile de la data actului de împărţeală în care persoana interesată şi anume, cel îndreptăţit să primească o sumă de bani cu titlu de sultă, poate să înscrie privilegiul imobiliar. Din moment ce acel termen s-a împlinit la data de 27 aprilie 2007, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu putea să efectueze înscrierea privilegiului din oficiu, fiind vorba de un termen legal după împlinirea căruia coproprietarul îndreptăţit de a primi plata sultei nu mai poate solicita înscrierea privilegiului.
Examinând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs şi în raport de prevederile art. 306 alin. 2 Cod procedură civilă şi având în vedere actele şi lucrările dosarului, curtea a reţinut următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 1625 din 14 septembrie 2006, pronunţată de Judecătoria Odorheiu Secuiesc în dosarul nr. 377/2006 s-a admis acţiunea civilă formulată de petentul din prezenta cauză K.B. în contradictoriu cu K.I. senior şi K.I. junior, s-a stabilit că masa succesorală după defunctul K.M. decedat la 11 decembrie 2002 se compune din cota de ½ parte din imobilul înscris în CF nr. 2154 Cristuru Secuiesc, nr. top. 46,47, format din construcţii şi teren. Totodată, s-a stabilit calitatea de moştenitori ai defunctului a persoanelor sus-menţionate şi s-a dispus sistarea indiviziunii asupra întregului imobil, care a fost atribuit în natură petentului K.B., acesta fiind obligat să plătească cu titlu de sultă suma de 58.636,87 lei în favoarea numitei K.I. senior şi suma de 17.591 lei, în favoarea intimatei K.I. junior. Prin sentinţa menţionată s-a dispus, de asemenea, întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al petentului, cu titlu de moştenire şi partaj şi instituirea dreptului de uzufruct viager în favoarea numitei K.I. senior şi notarea acestui drept în cartea funciară.
Prin încheierea de carte funciară nr. 332 din 11 ianuarie 2010, dată de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Odorheiu Secuiesc s-a dispus întabularea în CF nr. 50559 Cristuru Secuiesac (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 2154 Cristuru Secuiesc) a dreptului de proprietate al petentului asupra imobilului la care s-a făcut referire mai sus, cu titlu de moştenire şi partaj, întabularea fiind făcută în baza hotărârii judecătoreşti sus-menţionate. Prin aceeaşi încheiere s-a dispus înscrierea dreptului de uzufruct viager stabilit prin aceeaşi hotărâre judecătorească şi a dreptului de ipotecă în favoarea celor două beneficiare ale sultei stabilită de instanţă.
Prin plângerea formulată de petent împotriva încheierii de carte funciară s-a invocat faptul că în mod greşit s-a dispus înscrierea dreptului de uzufruct viager, atâta timp cât nu s-a solicitat acest lucru.
În privinţa înscrierii dreptului de ipotecă s-a susţinut că această măsură este nelegală în condiţiile în care instanţa nu a dispus constituirea vreunei garanţii pe seama persoanelor în favoarea cărora s-a înscris dreptul de ipotecă şi nici nu există o dispoziţie a instanţei pentru o astfel de înscriere. S-a mai susţinut că înscrierea dreptului de ipotecă s-a făcut cu nerespectarea prevederilor art. 55 din Legea nr. 7/1996 şi art. 101 şi 102 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară. Pe de altă parte, s-a confundat ipoteca cu privilegiul imobiliar al copărtaşului şi nu s-a ţinut cont de faptul că acest privilegiu poate fi înscris doar la cererea persoanei îndreptăţite a primi o sumă de bani cu titlu de sultă în termen de 60 de zile socotite de la data actului de împărţeală, termen care nu a fost respectat, iar după împlinirea termenului respectiv persoana îndreptăţită a primi o sumă cu titlu de sultă, nu mai poate solicita înscrierea privilegiului.
Prin sentinţa pronunţată de instanţa de fond plângerea împotriva încheierii de carte funciară formulată de petent a fost admisă în parte în sensul că s-a dispus radierea din cartea funciară a dreptului de uzufruct viager înscris în favoarea defunctei K.I. senior, reţinându-se că titulara acestui drept a decedat la 9 august 2009 şi ca atare, dreptul de uzufruct viager stabilit în favoarea ei s-a stins.
În ceea ce priveşte cererea de radiere a dreptului de ipotecă înscris în favoarea beneficiarelor sultei, s-a apreciat că este nefondat şi în acest sens s-a reţinut că prevederile art. 1741 Cod civil referitoare la termenul de 60 de zile pentru înscrierea privilegiului copărtaşului au fost abrogate tacit conform prevederilor art. 69 alin. ultim din Legea nr. 7/1996, iar calificarea sultei stabilită prin sentinţă, ca ipotecă legală în loc de privilegiu, nu îl afectează pe titularul dreptului de proprietate.
Instanţa de apel a reţinut că prima instanţă în mod greşit a interpretat legea în sensul că art. 1741 Cod civil, care reglementează termenul de 60 de zile pentru înscrierea privilegiului copărtaşilor, a fost abrogat. S-a mai reţinut că soluţia de respingere a cererii de radiere a ipotecii este însă legală, dar pentru alte motive, fiind aplicabile sub acest aspect dispoziţiile art. 1745 Cod civil, care prevede că toate creanţele privilegiate supuse formalităţii inscripţiei în privinţa cărora nu s-au îndeplinit condiţiile prescrise pentru conservarea privilegiului, vor fi creanţe ipotecare. De asemenea, prin art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 se prevede că înscrierea privilegiului conferit de lege se face din oficiu şi ca atare, în mod justificat, garanţia a fost înscrisă ca ipotecă, având în vedere că această înscriere s-a făcut după împlinirea termenului de 60 de zile de la data actului de împărţeală.
În privinţa recursului declarat de petent, curtea reţine că potrivit art. 1737 pct. 3 Cod civil coerezii sunt privilegiaţi asupra imobilelor succesiunii pentru garanţia împărţelii făcute între ei şi a sumelor cu care a rămas dator unul către altul, prin aceste dispoziţii legale fiind reglementat privilegiul special imobiliar al copărtaşilor, care se referă la garanţia pentru plata sultei între copărtaşi.
Prin memoriul de recurs nu s-a contestat faptul că prin expirarea termenului de 60 de zile prevăzut pentru înscrierea privilegiului copărtaşului, dreptul acestuia nu se stinge, însă s-a susţinut că acest drept nu mai poate fi întabulat din oficiu, ci doar în baza actului de partaj şi a dispoziţiei exprese a instanţei.
Susţinerile recurentului se apreciază a fi nefondate, în contextul în care în urma expirării termenului de 60 de zile, privilegiul copărtaşilor rezultat din sentinţa prin care s-a dispus ieşirea din indiviziune asupra imobilului înscris în CF nr. 2154 Cristuru Secuiesc, a devenit o ipotecă legală. Fiind vorba de un drept de ipotecă acordat de lege şi care potrivit art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 se înscrie din oficiu în cartea funciară, în mod nejustificat se susţine că înscrierea se putea face doar dacă instanţa ar fi dispus expres acest lucru. O asemenea condiţie nu este prevăzută de art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, prevăzându-se doar că înscrierea se face din oficiu în baza înscrisului din care rezultă creanţa sa ipoteca, or, în speţă dreptul copărtaşilor înscris în cartea funciară rezultă din sentinţa prin care s-a dispus ieşirea din indiviziune şi este prevăzut de lege, iar acest drept există independent de dispoziţia expresă a instanţei de a fi înscris în cartea funciară.
De asemenea, nu are relevanţă faptul că instanţa nu a dispus în mod expres constituire vreunei garanţii pe seama intimatei K.I. junior şi a autoarei acesteia K.I. senior. Acestor persoane, în calitate de copărtaşe, le este recunoscut de lege un privilegiu special imobiliar pentru plata sultelor stabilite în favoarea lor, care a devenit o ipotecă legală, ca urmare a neînscrierii în cartea funciară în termen de 60 de zile de la data actului de împărţeală şi ca atare nu era necesar ca instanţa să dispună expres constituirea garanţiei menţionate prin sentinţa prin care s-a dispus ieşirea din indiviziune. Pe de altă parte, nu are relevanţă că titularul dreptului sus-menţionat nu a cerut înscrierea în cartea funciară, din moment ce în lipsa cererii înscrierea se face şi din oficiu în condiţiile art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996.
Susţinerile recurentului în sensul că Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Odorheiu Secuiesc a confundat ipoteca cu privilegiul imobiliar se apreciază de asemenea, a fi nefondate.
După cum s-a mai precizat, pentru conservarea privilegiului copărtaşului creditorul trebuie să ceară înscrierea în termen de 60 de zile. Faptul că în speţă nu s-a formulat o astfel de solicitare în termenul menţionat nu înseamnă că înscrierea nu mai poate fi efectuată, singura consecinţă fiind aceea că neîndeplinirea formalităţilor de publicitate în termenul menţionat duce la transformarea privilegiului într-o ipotecă, care va avea un rang inferior unei eventuale ipoteci înscrise anterior. În contextul în care conform art. 1745 Cod civil creanţa privilegiată constând în plata sultei va fi creanţă ipotecară, în situaţia în care nu s-au îndeplinit în termen formalităţile de publicitate, în mod nejustificat se susţine că înscrierea dreptului de ipotecă s-a făcut în mod greşit.
În consecinţă, curtea a apreciat că în mod corect a reţinut instanţa de apel că încheierea de carte funciară atacată este legală, fiind dată cu respectarea prevederilor legale aplicabile în materie, respectiv art. 1737 şi urm. din Codul civil şi art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 şi ca atare, nu se impune modificarea deciziei pronunţate de tribunal.
Faţă de cele ce preced, pentru considerentele arătate, constatând că nu sunt incidente motive care ar putea atrage modificarea sau casarea deciziei atacate, în temeiul art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, curtea a respins ca nefondat recursul declarat de petent.
