SECŢIA CIVILĂ MIXTĂ
MATERIE: DREPT CIVIL
OBIECTUL:
Rectificare CF. Lipsa interesului procesual al Asociaţilor de proprietăţii, în privinţa schimbării destinaţiei părţilor comune ce nu au făcut obiectul contractelor de închiriere, respectiv de vânzare-cumpărare. În cazul ipotetic că ar fi fost menţionate acele părţi comune în contractele de vânzare-cumpărare, inadmisibilitatea acţiunii în lipsa unui mandat special din partea proprietarilor pentru intentarea acţiunii.
Temei de drept:art.36 din Legea nr.7/1996, Statutul Asociaţiei de Proprietari.
Sursa secundară:Curtea de Apel Oradea
(Decizia civilă nr.1906/R din 17 decembrie 2009)
(dosar 3929/271/2007)
Prin sentinţa civilă nr.2868/17 aprilie 2008 pronunţată de Judecătoria Oradea, s-a respins acţiunea formulată de reclamanta Asociaţia de Proprietari „U. A. ” împotriva pârâţilor SC E. SA O., CONSILIUL LOCAL ORADEA şi B G.; s-a luat act de renunţarea la judecată a reclamantei faţă de pârâtul B.N. şi intervenienta N. E. N.; au fost admise admis cererile de intervenţie în interesul pârâtei SC E. formulate de intervenienţii N. E., V. R. şi G. G.L; nu au fost acordate fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:
Blocul de locuinte situat in Oradea,str.A. nr.12,compus din 50 de apartamente si 23 garaje, a fost construit de catre parata E. si intabulat in luna ianuarie 2003 in c.f. nr.8899 S. cu titlu de construire pe 672 mp teren concesionat de la mun.Oradea.
In baza actului de defalcare nr.2613/22.05.2003, s-a schimbat destinatia a 4 garaje, respectiv unul a devenit punct termic, iar 3 au devenit adaposturi ALA, fiind transcrise în c.f. nr.14498 Seleus.
In baza certificatului de urbanism nr.2978/25.11.2003,la solicitarea paratei E.,cele trei adaposturi ALA isi schimba din nou destinatia si se renoteaza ca garaje in c.f. nr.14498 Seleus.
Se reţine apoi, de către instanţa de fond că reclamanta solicita anularea colii de c.f. nr.14498 Seleus si rectificarea colii c.f. nr.8899 Seleus in sensul ca cele trei garaje sa fie reinscrise in aceasta coala.
Potrivit art.36 din Legea nr.7/1996 si art.34 din Decr-lege nr.115/1938, reţine instanţa de fond, orice persoana interesata poate cere rectificarea unei inscrieri daca titlul in temeiul caruia s-a facut inscrierea nu a fost valabil,daca dreptul dobandit a fost gresit calificat in titlu,daca nu mai subzista conditiile de existenta ale dreptului inscris sau cand inscrierea din cartea funciara nu mai corespunde cu situatia reala actuala a imobilului, respectiv că în conformitate cu art.100 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara,prin persoana interesata se intelege acea persoana care a avut sau are un drept inscris in cartea funciara,drept ce a fost lezat de noua inscriere.
Prin raportare la aceste prevederi legale, prima instanţă a reţinut ca reclamanta nici nu a avut si nici nu are vreun drept inscris in c.f., cele trei garaje nefiind vreodata inscrise in proprietatea Asociatiei de proprietari.
Pe de alta parte, prima instanţă a concluzionat că nu ne aflam in nici una din situatiile cerute de cele doua articole de lege mentionate,titlul in temeiul caruia s-a facut inscrierea,nefiind desfiintat, reclamanta nesolicitând anularea actului de defalcare in baza caruia s-a schimbat destinatia adaposturilor de protectie civila si cele 3 garaje au fost inscrise in c.f. nr.14498 Seleus,cu toate ca i-a fost pus in discutie acest lucru,dupa cum rezulta din Incheierea din 29.03.2005 ,astfel incat cererea acesteia de rectificare apare neintemeiata,urmand a fi respinsa.
In ce priveste cererea de anulare a contractului de vanzare-cumparare autentif. sub nr.1890/28.03.2005 de BNP Pana Florin, prin care parata SC E. a vandut paratului B. G. garajul nr.12,instanta de fond a constatat ca motivul invocat de reclamanta este frauda la lege,motiv de nulitate absoluta.
S-a mai reţinut că reclamanta a susţinut ca vanzarea s-a făcut cu încălcarea prevederilor Legii nr.85/1992, insa art.4 din aceasta lege prevede ca garajele construite din fondurile unitatilor economice pot fi vandute titularilor contractelor de inchiriere,fara licitatie.
Totodată, s-a reţinut că prin HCL nr.988/28.10.2004, Consiliul Local a aprobat vanzarea de catre E. a garajelor catre titularii contractelor de inchiriere ale acestora. Cum paratul B. inchiriase garajul de la SC E. in data de 24.03.2004, prima instanţă a apreciat ca fiind indeplinite conditiile pentru vanzare, neexistând motive de nulitate a contractului de vanzare-cumparare.
S-a lua act de cererea de renunţare la judecata a reclamantei fata de pârâtii B. N. si M. E. N..
Cererea de daune fata de intervenienti, formulata de reclamanta doar in cuprinsul concluziilor scrise, nu a fost luata in considerare de către instanţa de fond, fiind formulata dupa inchiderea dezbaterilor.
Nu au fost acordate cheltuielile de judecata solicitate de parati, întrucât cuantumul onorariului avocatial nu a fost dovedit.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, în termen şi legal timbrat, apelanta Asociaţia de Proprietari „U.A”, solicitând admiterea acestuia, desfiinţaea hotărârii atacate şi în urme rejudecării pe fond a cauzei să se dispună anularea Cf nr. 14488 Seleu, rectificarea Cf nr. 8899 Seleuş şi anularea contractului de vânzare-cumpărare a garajului nr. 12 încheiat între SC E. SA ORADEA şi numitul B. G.; cu cheltuieli de judecată.
Ulterior în cauză au fost invocate de către intimatul B. G. excepţiile lipsei calităţii procesule active şi excepţia lipsei de interes a reclamantei Asociaţia de Proprietari „U. A.”.
Prin decizia civilă nr.252/A din 1 iulie 2009, Tribunalul Bihor a respins excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei interesului apelantei invocate în cauză de către intimatul B. G..
A admis apelul formulat de apelanta A. DE P.U. A. Oradea, în contradictoriu cu intimaţii SC E. SA ORADEA, CONSILIUL LOCAL ORADEA, N. E.(fostă M.), V. R., G. G., B. G. şi B. N., împotriva sentinţei civile nr. 2868/17.04.2008 a Judecătoriei Oradea pe care a schimbat-o în tot, în sensul că a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta Asociaţia de Proprietari „U. A.” şi în consecinţă:
A dispus sistarea colii Cf nr. 14488 Seleuş şi rectificarea Foii A a colii colective nr. 8899 Seleuş, în sensul înscrierii la această foaie a celor trei adăposturi de protecţie civilă(camerele 7,8,9) şi a unui număr de 19 garaje, în loc de 23 de garaje, câte apar notate în prezent.
A respins restul pretenţiilor formulate de reclamantă.
A respins cererile de intervenţie formulate în interesul părţii intimate SC E.SA ORADEA de către intervenienţii N.E., G. G. şi V. R..
A obligat apelanta să plătească în favoarea intimatului B. G. suma de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:
Prin cererea de chemare în judecată(fila 4 dosar de fond), reclamanta Asociaţia de Proprietari „U. A.” a solicitat anularea cărţii funciare nr. 14488 Seleuş şi rectificarea cărţii funciare nr. 14.488 Seleuş, în sensul înscrierii adăposturilor de protecţie civilă în foaia de avere în mod explicit şi a notării numai a 19 garaje, număr confirmat atât de proiectul iniţial al imobilului cât şi de situaţia de la faţa locului. S-a susţinut de către reclamantă că operaţiunea de transcriere a dreptului de proprietate al pârâtei de rândul 1 într-o altă coală de carte funciară asupra unei părţi comune din blocul de locuinţe este nelegală, contravenind prevederilor Legii nr. 7/1996 şi HCL nr. 277/2003.
Verificând înscrierile de sub B2 din Cf nr. 14488 Seleuş, instanţa de apel a reţinut că cele trei adăposturi de protecţie civilă au fost transcrise în această coală de carte funciară, din coala colectivă nr. 8899 Seleuş, cu titlu de construire şi defalcare, pe seama intimatei SC E. SA ORADEA în temeiul actului de defalcare autentificat sub nr. 2613/22.05.2003 de BNP Pană Florin Oradea. Conform actului de defalcare anterior menţionat, depus în copie la filele 209-211 dosar de fond, s-a reţinut de instanţa de apel că, cele trei adăposturi de protecţie civilă (camerele 7,8,9) au fost identificate ca făcând parte din părţile comune ale imobilului înscris în Cf nr. 8899 Seleuş, făcându-se totodată menţiunea că se vor înscrie în coala colectivă cu destinaţia de adăpost ALA.
În ciuda acestor menţiuni din actul de defalcare, menţiuni în temeiul cărora cele trei adăposturi de protecţie civilă ar fi trebuit înscrise în coala colectivă 8899 Seleuş, s-a reţinut că Serviciul de carte funciară din cadrul Judecătoriei Oradea, prin încheierea nr. 9453/2003 a dispus transcrierea respectivelor adăposturi într-o coală de carte funciară individuală, respectiv Cf nr. 14488 Seleuş.
Faţă de menţiunile din cuprinsul actului de defalcare încheiat în mod voluntar de către intimata SC E. SA ORADEA, în care se specifică în mod expres că adăposturile de protecţie civilă din imobilul în litigiu fac parte din părţile comune ale acestuia şi trebuiesc înscrise în Cf colectiv nr. 8899 Seleuş, instanţa de apel a reţinut că transcrierea cestora în Cf nr. 14488 Seleuş s-a făcut de către Serviciul de carte funciară cu încălcarea prevederilor art. 20 din Legea nr. 7/1996, respectiv în lipsa oricărui juridic care să justifice o atare operaţiune.
Lipsa oricărui titlu care să justifice transcrierea unor părţi comune aferente imobilului înscris în Cf colectiv nr. 8899 Seleuş într-o coală de carte funciară individuală, este de natură să atragă în speţă incidenţa prevederilor art. 34 punct. 1 din Legea nr. 7/1996, în mod greşit, reţinându-se de către instanţa de fond că reclamanta ar fi trebuit să solicite în prealabil anularea actelor care au stat la baza operaţiunii de defalcare. După cum s-a reţinut deja, nu există nici o dispoziţie înscrisă în actul de defalcare prin care să se fi dispus înfiinţarea colii Cf nr. 14488 Seleuş, astfel încât promovarea de către reclamantă a unei acţiuni separate, în sensul indicat de instanţa de fond, ar fi lipsită de obiect şi interes.
Faşă de menţiunile lipsite de echivoc din actul de defalcare autentificat sub nr. 2613/22.05.2003 de BNP Pană Florin, instanţa de apel a apreciat ca fiind lipsită de relevanţă şi apărarea intimatei SC E. SA ORADEA întemeiată pe faptul că adăposturile de protecţie civilă nu ar fi fost evaluate , astfel încât contravaloarea acestora nu a fost inclusă în preţul apartamentelor dobândite în proprietate de către membrii Asociaţiei de Proprietari „U. A.”, în actul de defalcare specificându-se în mod clar că cele trei adăposturi fac parte din părţile comune ale imobilului compus din cele 50 de apartamente vândute membrilor asociaţiei reclamante. În aceste condiţii, este evident că fiecare proprietar de apartament a dobândit concomitent cu dreptul de proprietate exclusiv asupra apartamentului şi o cotă parte din părţile comune aflate în indiviziune forţată.
În ceea ce priveşte cele două excepţii invocate în cauză de intimatul B. G., instanţa de apel a apreciat că legitimitatea procesuală activă a reclamantei şi implicit interesul acesteia în promovarea litigiului de faţă sunt justificate prin prisma calităţii reclamantei de reprezentantă a tuturor proprietarilor legate de întreţinerea, funcţionarea şi exploatarea locuinţelor şi a spaţiilor aferente din imobilul în litigiu, calitate conferită reclamantei prin acordul de asociere depus la dosarul cauzei şi reconfirmată ulterior, prin depunerea la dosar, a tabelului cu semnăturile membrilor Asociaţiei de Proprietari „U. A.”, care au fost de acord cu promovarea de către reclamantă a prezentei acţiuni, ca atare, cele două excepţii au fost respinse ca nefondate.
De asemenea, s-a mai reţinut de tribunal că la termenul de judecată din data de 19.06.2009, apelanta a învederat instanţei că nu a înţeles să renunţe la judecată faţă de pârâta N. E.. Faţă de această susţinere, verificându-se dosarul de fond s-a constatat că instanţa de fond a luat act de renunţarea reclamantei la judecată faţă de pârâţii N. E. şi B. G. pe baza declaraţiei orale a preşedintelui Asociaţiei de Proprietari „U. A.”, fără a exista depusă la dosarul cauzei o procură specială în temeiul căreia acesta să fi fost împuternicit să renunţa la judecată faţă de o parte dintre pârâţi.
Drept consecinţă, instanţa de apel a reţinut că în mod nelegal, cu încălcarea prevederilor art. 69 alin. 1 Cod procedură civilă, s-a luat act de renunţarea reclamantei la judecată cu privire la capetele de cerere formulate în contradictoriu cu pârâţii N. E. şi B. N.. Apreciindu-se investită cu verificarea temeiniciei pretenţiilor formulate de reclamantă faţă de pârâţii N. E. şi B.N. instanţa de apel a apreciata că reclamanta a solicitat anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de aceşti pârâţi cu privire la o uscătorie şi un garaj provenit din schimbarea destinaţiei adăposturilor de protecţie civilă, în ceea ce o priveşte pe pârâta N. E., respectiv cu privire la garajul nr. 11 în ceea ce în îl priveşte pe pârâtul Ban Nicolae.
Având calitatea de terţ faţă de contractele de vânzare-cumpărare a căror anulare o solicită, instanţa de apel a reţinut că reclamanta are posibilitatea să solicite constatarea nulităţii absolute a respectivelor contracte invocând concursul fraudulos al celor două părţi contractante. Existenţa unui atare concurs fraudulos nu a fost însă probată de către reclamantă, motiv pentru care solicitarea de desfiinţare a contractelor de vânzare-cumpărare ale celor doi pârâţi a fost respinsă ca nefondată de instanţa de apel.
Pentru aceleaşi considerente, tribunalul a apreciat ca fiind corectă soluţia instanţei de fond de respingere ca neîntemeiat a capătului de cerere prin care s-a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între SC E. SA ORADEA şi pârâtul B. G..
Faţă de ansamblul acestor considerente, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă,tribunalul a admis apelul formulat de apelanta Asociaţia de Proprietari „U.A. ” împotriva Sentinţei civile nr. 2868/17.04.2008 a Judecătoriei Oradea, care a fost schimbată în totalitate, în sensul admiterii în parte a cererii principale, dispunându-se în temeiul art. 34 punct. 1 din Legea nr. 7/1996 sistarea colii Cf nr. 14488 Seleuş şi rectificarea Foii A a colii colective nr. 8899 Seleuş, în sensul înscrierii la această foaie a celor trei adăposturi de protecţie civilă(camerele 7,8,9) şi a unui număr de 19 garaje, în loc de 23 de garaje, câte apar notate în prezent. S-a precizat cu privire la acest din urmă aspect, că deşi sub B4 în Cf nr. 8899 Seleuş se face menţiunea că imobilul bloc de locuinţe se defalcă în 50 de apartamente şi 19 garaje, s-a omis de către lucrătorul de carte funciară a fi evidenţiată această menţiune şi la Foaia A a acestei coli de carte funciară, aici rămânând notate în continuare 23 de garaje.
Au fost respinse ca nefondate excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei interesului apelantei.
Au fost respinse ca neîntemeiate şi restul pretenţiilor reclamantei.
Ca urmare a admiterii în parte a cererii principale, au fost respinse de instanţa de apel şi cererile de intervenţie formulate în interesul pârâtei intimate SC E. SA ORADEA de către intervenienţii N. E., G. G. şi V. R..
Fiind în culpă procesuală faţă de pârâtul intimat B. G. a cărui contract de vânzare-cumpărare a fost apreciat ca fiind valabil încheiat, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, apelanta a fost obligată să plătească în favoarea acestuia suma de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocaţial conform chitanţelor depuse la dosar.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs Asociaţia de Proprietari „U. A.” Oradea, SC E. Oradea, N. E. N., V.R. şi G. G..
Recurenta A. de P. Oradea, solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii cererii de anulare a contractului de vânzare cumpărare încheiat pe seama numitului B. G. şi modificarea prevederii de obligare a recurentei la plata sumei de 400 de lei cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii de recurs, au fost formulate următoarele critici:
-instanţa a aplicat greşit legea, neavându-se în vedere că adăposturile de protecţie civile cât şi garajele aferente imobilului constituie proprietate comună, aflată în indiviziune forţată, deci nu pot fi vândute fără acordul proprietarilor apartamentelor din imobil;
-pârâtul intimat B. G. a dobândit cu încălcarea legii un spaţiu comun al blocului, fără acordul proprietarilor asupra spaţiilor comune şi de la un vânzător fără calitate de proprietar – SC E. SA.
Recurenta SC E. SA Oradea a solicitat casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre judecare instanţei competente, respectiv Tribunalului Bihor, în complet de recurs, iar în subsidiar modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului cu menţinerea sentinţei în totalitate, având în vedere următoarele motive:
-decizia atacată este nulă întrucât instanţa de apel şi-a depăşit limitele cu care a fost investită, încălcând şi art. 295 Cod procedură civilă, respectiv a analizat şi s-a pronunţat asupra contractelor de vânzare cumpărare ale d-nei N. N. şi ale lui B. N., fără să se fi solicitat acest lucru prin cererea de apel, fiind incidente dispoziţiile art. 304 pct. 5 şi art. 105 alin. 2 Cod procedură civilă;
-tribunalul s-a pronunţat asupra a ceea ce nu s-a cerut, respectiv asupra contractelor de vânzare-cumpărare, încălcând astfel şi art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă;
-în întâmpinarea depusă în cadrul apelului, recurenta a invocat excepţia lipsei de mandat a reprezentanţilor asociaţiei, neexistând o hotărâre AGA prin care reprezentanţii să fi fost mandataţi pentru o astfel de acţiune;
-asociaţia nu are nici calitate procesuală şi nici interes;
-acţiunea este inadmisibilă, dacă rectificarea nu formează un capăt de cerere subsecvent;
-conform H.G.C. nr. 988/28.10.2004 s-a dispus de către Consiliul Local al Municipiului Oradea vânzarea tuturor garajelor, hotărârea nefiind atacată de către Asociaţie, iar schimbarea de destinaţie s-a făcut cu acordul Inspectoratului de Protecţie civilă nr. 72524/21.10.2003.
Recurenta N. E. N. a solicitat casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre judecare instanţei competente, respectiv Tribunalului Bihor în complet de recurs, constatarea nulităţii deciziei, iar în subsidiar modificarea deciziei în sensul respingerii apelului şi, în consecinţă, menţinerea în totalitate a sentinţei, invocând următoarele motive:
-potrivit art. 304 pct. 3 Cod procedură civilă, decizia atacată a fost pronunţată de o instanţă necompetentă, calea de atac trebuind a fi recalificată ca şi recurs, valoarea imobilelor fiind sub un miliard de lei;
-din nota de evaluare depusă de SC E. Oradea SA, rezultă că valoarea celor 4 garaje este sub 100.000 lei;
-prin motivele de apel nu au fost aduse critici asupra sentinţei şi nici nu au fost atacate încheierile prin care s-a luat act de renunţarea la capetele de cerere privind anularea contractului recurentei şi a lui Ban Nicolae;
-decizia este nulă potrivit art. 304 pct. 5 şi art. 105 alin. 2 cod procedură civilă, instanţa pronunţându-se asupra contractelor de vânzare cumpărare ale recurentei şi a lui B. N., fără să se fi solicitat acest lucru prin cererea de apel, fiind încălcat şi art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă;
-asociaţia nu are calitate procesuală activă şi nici interes, iar reprezentanţii acesteia nu au avut mandat, neexistând o hotărâre AGA prin care să fi fost mandataţi pentru o astfel de acţiune;
-acţiunea este inadmisibilă, câtă vreme rectificarea nu formează un capăt de cerere subsecvent unui capăt de cerere principal.
În drept sunt invocate dispoziţiile art. 304 pct. 3, 5, 9 şi Legea nr. 7/1996.
Aceleaşi motive au fost invocate şi de către recurenţii V. R. şi G. G..
Examinând hotărârea recurată prin prisma motivelor de recurs cât şi din oficiu, instanţa constată următoarele:
Obiectul acţiunii iniţiale, promovate de către recurenta reclamantă A. de Proprietari U.A. Oradea a fost solicitarea anulării cărţii funciare nr. 14488 Seleuş şi rectificarea cărţii funciare nr. 8899 Seleuş, astfel că, raportat la aceste capete de cerere, acţiunea este una nepatrimonială, neevaluabilă în bani iar practica constantă în materie a Curţii este în sensul că, în astfel de situaţii calea de atac împotriva hotărârilor pronunţate în primă instanţă este apelul şi recursul. Faptul că, prin precizarea de acţiune s-a solicitat şi anularea unor contracte de vânzare cumpărare, nu este un aspect de natură a schimba cele expuse, acest capăt de cerere fiind accesoriu cererii principale iar, accesoriul urmează principalul, criticile aduse în acest sens, de către recurenţii SC E. Oradea SA, N.E. N, V R, G.G., fiind nefondate.
Referitor la fondul cauzei, din actele aflate în dosarul de fond s-a reţinut de instanţa de recurs faptul că, blocul de locuinţe compus din D + P + 4 E şi 23 garaje, înscris în CF nr. 8899 Seleuş, nr. top. 484/99, cu teren aferent în suprafaţă de 672 mp, expropriate de Statul Român, a fost construit de recurenta SC E. SA Oradea. Acesta a fost luat în folosinţă prin autorizaţia nr. 12/2002, respectiv corpul A compus din 9 garaje şi 35 garsoniere, corpul B compus din 14 garaje şi 15 apartamente cu câte 2 camere şi dependinţe – foaia B nr. 2 – 3.
Prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Oradea nr. 277/24.03.2003 – fila 6 dosar fond – s-a trecut terenul aferent blocului în administrarea constructorului şi s-a aprobat vânzarea de către SC E. SA Oradea a locuinţelor de serviciu, titularilor contractelor de închiriere, salariaţi ai acesteia, conform Legii nr. 85/1992, inclusiv a cotelor părţi din terenul aferent fiecărei locuinţe pentru care se încheie contract de vânzare cumpărare.
Din cuprinsul adeverinţei nr. 77375/20.05.2004 emisă de Primăria Municipiului Oradea – fila 27 dosar fond – s-a reţinut că pe terenul având nr. top. 484/99 pe care se află blocul, există 3 garaje provenite din amenajarea adăpostului ALA din blocul 12 – demisol – camerele 7, 8, 9.
Există totodată la fila 28, acordul de principiu nr. 72524/21.10.2003 emis de Inspectoratul de Protecţie Civilă Bihor, de schimbare a destinaţiei adăpostului de protecţie civilă organizat pe structurile a 3 garaje, cu rugămintea ca la vânzare sau închiriere, să se perfecteze un acord cu beneficiarul ca în situaţii deosebite să poată fi întrebuinţate pentru protecţia tuturor locatarilor din bloc.
Ulterior, la data de 28 octombrie 2004, Consiliul Local al Municipiului Oradea a aprobat prin hotărârea nr. 988 – fila 185 – vânzarea de către SC E. SA Oradea a garajelor situate la parterul blocului, titularilor contractelor de închiriere, deci implicit şi a fostelor adăposturi a căror destinaţie s-a modificat în garaje.
Actul în baza căruia s-au efectuat operaţiunile în colile de carte funciară, anterior modificării destinaţiei adăposturilor a fost denumit „ act de defalcare” autentificat sub nr. 2613/22 mai 2003 de notar public Pană Florin – filele 209 – 211 dosar fond -, astfel că, prin acesta practic s-a deschis posibilitate punerii în practică a hotărârilor Consiliului Local, arătată mai sus, de vindere a apartamentelor, garajelor la chiriaşi. S-a prevăzut totodată într-adevăr în acest act că reprezintă adăpost camerele 7, 8, 9, însă, schimbarea destinaţiei celor 3 camere din adăpost în garaje, conform documentelor arătate mai sus, s-a făcut cu avizele necesare de către proprietarul tabular al construcţiei, considerentele instanţei de apel în sensul că s-ar fi încălcat astfel art. 20 din legea nr. 7/1996 sunt neîntemeiate.
Din analiza aceluiaşi act de defalcare, s-a reţinut că s-au indicat de către proprietarul SC E. ca fiind părţi comune scările de acces, casa scărilor, hol, coridoare acces, camere pentru uscătorii la parterul, etajele I-IV scara A, acoperiş, pod deasupra etajului IV, punct termic camera 23 demisol, hidrofor, adăposturi camerele 7, 8, 9… însă, la data întocmirii acestuia, nu existau actele necesare în vederea modificării destinaţiei adăposturilor. Faptul că proprietarul a obţinut avizele necesare în acest sens, inclusiv un certificat de urbanism, o adeverinţă, erau acte suficiente pentru ca în cartea funciară să fie operat aceste modificări, nefiind necesar acordul cumpărătorilor, Asociaţiei de locatari, la întocmirea unor acte suplimentare. La data la care s-au operat aceste modificări, locuinţele nu erau decât în parte vândute, iar din raportul de evaluare din ianuarie 2003 a criteriilor ce au stat la baza stabilirii preţului de vânzare a apartamentelor – întocmit de evaluatorii AMEVAR, reiese că s-a avut în vedere preţul de vânzare a apartamentelor şi anexelor cu destinaţie de uscătorie, deci, în preţul de vânzare nu s-au inclus încăperile cu destinaţia iniţială de părţi comune – adăposturi, cele reţinute de instanţa de apel fiind greşite.
În sprijinul acestui punct de vedere sunt şi contractele de vânzare cumpărare prin care SC E. SA a vândut apartamentele chiriaşilor – respectiv contractele autentificate sub nr. 3193/19.06.2003 de notar public Pană Florin – filele 174 – 175 dosar fond -, nr. 3138/18,06.2003, 3118/17.06.2003, 3197/19.06.2003, 3295/24.06.2003…… din care se reţine că preţul de vânzare a acestora a inclus doar valoarea apartamentelor şi a unor cote părţi din uscătorii, deci nu şi din celelalte părţi comune, implicit din fostele adăposturi transformate în garaje, aspecte pe care instanţa de apel nu le-a avut în considerare, criticile recurenţilor SC E.SA, N. E. N., V. R., G. G., fiind fondate.
Faţă de considerentele expuse, reţinerea instanţei de apel în sensul că ar fi fost îndeplinite condiţiile impuse pentru rectificarea colilor de carte funciară în sensul art. 34 din D.L. nr. 115/1938 sunt nefondate , şi nici cele prevăzute în art. 34 din Legea nr. 7/1996.
Rectificarea înscrierilor din colile de carte funciară, conform art. 34 din D.L. nr. 115/1938, art. 36 din legea nr. 7/1996 se poate cere doar de către o persoană interesată. Din cele expuse mai sus, s-a reţinut că fostele adăposturi nu au făcut parte din cadrul părţilor comune, astfel că, nici nu puteau fi incluse în cadrul părţilor comune din condomeniu, nefiind vorba de o coproprietate forţată a proprietarilor apartamentelor cumpărate de la SC E. SA, deci, nu se poate vorbi de existenţa unui titlu legal care să o îndreptăţească pe recurenta reclamantă Asociaţia de Proprietari să fie parte în proces, lipsa calităţii procesuale active a acesteia fiind evidentă, în mod greşit instanţa de apel reţinând contrariul. Aceasta nu poate pretinde apărarea unui drept ce i s-ar fi încălcat ei sau membrilor săi, câtă vreme nu l-au avut cu privire la ceea ce se solicită a fi rectificat, aspect din care se poate reţine implicit şi lipsa legitimităţii interesului în promovarea litigiului.
Se mai impune şi verificarea aspectului referitor la mandatul reclamantei Asociaţia de Proprietari U. A., de-a promova litigiul prin preşedintele acesteia. Potrivit HG nr. 400/2003 – pentru aprobarea Normelor Metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari – în vigoare la data înregistrării acţiunii (în prezent abrogată prin HG nr. 1588/2007 prin care s-au aprobat Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007) – art. 18 – Asociaţiile adoptă hotărâri în adunarea generală, cu majoritatea membrilor prezenţi, referitor la administrarea, întreţinerea condomeniului , modul de folosire al spaţiilor comune, schimbarea destinaţiei acestora, iar preşedintele, conform art. 20 alin. 4 angajează prin semnătura sa asociaţia în relaţiile cu terţii, urmăreşte respectarea statutului, a hotărârilor asociaţiei, ori, din actele aflate în dosarul de fond şi de apel, nu reiese că membrii ar fi hotărât în adunarea generală împuternicirea preşedintelui în promovarea litigiului.
De altfel, din tabelul nominal cuprinzând proprietarii ce nu sunt de acord cu acţionarea în instanţă – fila 54 dosar fond – a reieşit că un număr de 28 nu şi-au exprimat acordul, dintr-un număr de 46 proprietari ce au semnat asocierea, fără a exista la dosar un tabel cu cei ce şi-au manifestat voinţa de-a iniţia litigiul, instanţa de apel reţinând greşit că există un mandat valabil dat asociaţiei în acest sens, criticile formulate de recurenţii pârâţi şi intervenienţi fiind fondate. Celelalte excepţii, apărări, nu s-au impus a fi analizate faţă de considerentele de mai sus.
Ca urmare a celor expuse,instanţa de recurs a apreciat că instanţele aveau obligaţia conform art. 137 Cod procedură civilă să se pronunţe mai întâi asupra excepţiilor invocate, întrucât soluţionarea acestora făcea inutilă analiza fondului cauzei raportat la faptul că acestea erau întemeiate potrivit considerentelor de mai sus.
În speţă a declarat apel doar Asociaţia de Proprietari, intimata şi intervenienţii faţă de respingerea acţiunii în fond, neavând interes în promovarea acestei căi de atac, însă, din considerentele sentinţei se poate observa că s-a reţinut lipsa interesului reclamantei în promovarea litigiului, fără a se arăta acest aspect şi în dispozitiv, astfel că, decizia recurată a fost modificată în sensul respingerii apelului ca nefondat cu consecinţa păstrării sentinţei, dar, întemeiată exclusiv pe excepţia lipsei calităţii procesuale active datorate lipsei interesului legitim şi al mandatului reclamantei şi nu pe aspecte de fond.
Raportat la considerentele expuse, instanţa de recurs a admis excepţiile lipsei calităţii procesuale active – datorate lipsei interesului legitim şi al mandatului reclamantei, invocată de recurenţii SC E. SA Oradea, N. E. N., V. R.G. G.şi în baza art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, art. 312 alin. 1, 3 Cod procedură civilă a admis ca fondate recursurile declarate de către aceşti recurenţi, a modificat în întregime decizia iar în baza art. 296 Cod procedură civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de Asociaţia de Proprietari U. A. Oradea, împotriva sentinţei civile nr.2868 din 17 aprilie 2008, pe care a păstrat-o în întregime.
Ca urmare, în baza art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, nefiind incident art. 304 Cod procedură civilă recursul declarat de Asociaţia de Proprietari U.A. Oradea, a fost respins ca nefondat.
Reţinând culpa procesuală a Asociaţiei de Proprietari U.A. Oradea, instanţa de recurs în baza art. 274 Cod procedură civilă a obligat să-i plătească recurentei SC E. SA Oradea câte 13 RON taxă timbru recurs, la N. E. N.- 13 RON, alte cheltuieli de judecată nefiind dovedite.
