Rectificarea suprafeţei terenului înscrisă în cartea funciară. Admisibilitate
Legea nr. 7/1996 – art. 32 alin. (1) lit. a), art. 34 alin. (1) pct. 4
Potrivit art. 34 alin. (1) pct. 4 din Legea nr. 7/1996 „orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului”, iar conform art. 32 alin. (1) lit. a) din aceeaşi lege, „efectul de opozabilitate al înscrierilor este inoperant cu referire la suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea aspecte”.
Din textele legale mai sus citate reiese că principiul publicităţii materiale sau principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară nu se aplică înscrierilor privitoare la întinderea terenului, dacă suprafaţa înscrisă diferă de cea reală, precum şi că ipoteza prevăzută de art. 34 alin. (1) pct. 4 subsumează toate cazurile neprevăzute de lege, în care există neconcordanţă între realitatea juridică şi înscriere.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă,
Decizia civilă nr. 417 din 14 aprilie 2011, G.O.
Prin Sentinţa civilă nr.19075/22.12.2009 pronunţată în dosarul nr. 10974.1/325/2008, Judecătoria Timişoara a respins acţiunea formulată şi precizată de reclamanţii A.C.F. şi A.S.E., în contradictoriu cu pârâţii T.M, B.I., B.V., P.C., P.C.M., C.L. al com. P. şi com. P. prin Primar.
Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut din cuprinsul extrasului CF nr. 1165 P. că imobilul înscris la nr. cadastral 2269/9, proprietatea reclamanţilor, este compus din teren cu casa nr. 21 în suprafaţă de 837 m2.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie suprafaţa măsurată a imobilului cu nr. cadastral 2268/9 este de 1084 mp., mai mare cu 247 mp. decât suprafaţa tabulară înscrisă în CF nr. 1165 P.
Deşi reclamanţii au solicitat modificarea suprafeţei de teren în cartea funciară, cu precizarea expresă a faptului că nu se află într-un caz de rectificare a cărţii funciare, aspecte reiterate şi în cererea de apel formulată împotriva sentinţei civile nr. 416/13.01.2009 a Judecătoriei Timişoara, şi au indicat ca temei de drept art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633/2006 care prevede că „modificarea nu se va putea face decât la cererea titularului dreptului de proprietate, precum şi în baza actelor doveditoare, astfel încât modificarea suprafeţei înscrise în cartea funciară nu va fi considerată o rectificare de carte funciară”, instanţa de fond a analizat acţiunea prin prisma dispoziţiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificările ulterioare, dat fiind caracterul obligatoriu al dezlegărilor de drept ale instanţei de control judiciar.
Art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificările ulterioare prevede că „orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că (…) înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului”.
Instanţa de fond a reţinut că acţiunea de rectificare a cărţii funciare nu este întemeiată deoarece situaţia reală actuală a imobilului nu diferă de cea iniţială din cartea funciară, neexistând nicio modificare a drepturilor reclamanţilor asupra imobilului CF nr. 1165 P. nr. cadastral 2269/9. Elementul întinderii suprafeţei de teren nu s-a schimbat în prezent faţă de situaţia de carte funciară anterioară, deoarece chiar expertul în specialitatea topografie a arătat că terenul reclamanţilor este cel înscris la nr. cadastral 2269/9 din CF nr. 1165 P., că este delimitat de imobilele învecinate, fiind împrejmuit din plasa de sârmă şi că, deşi are o suprafaţă măsurată mai mare decât cea menţionată în cartea funciară, nu se aduce atingere dreptului de proprietate al vecinilor. În aceste condiţii, s-a constatat că imobilul reclamanţilor a fost dintotdeauna astfel, că nu a suferit modificări care să determine în prezent o altă situaţie ce să necesite rectificarea cărţii funciare. Menţionarea unei alte suprafeţe a imobilului în cartea funciară, în condiţiile identităţii de nr. cadastral între terenul din CF şi cel stăpânit de reclamanţi în fapt, este o simplă stare de fapt care, astfel cum a statuat şi instanţa de control judiciar, se sustrage sferei de aplicare a principiului opozabilităţii înscrierilor în CF. Pentru aceste motive, instanţa de fond a reţinut că reclamanţii nu au dovedit temeinicia acţiunii prin prisma dispoziţiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificările ulterioare.
Faţă de cele de mai sus, văzând şi dispoziţiile art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificările ulterioare coroborate cu celelalte dispoziţii legale menţionate în cuprinsul acestei hotărâri, instanţa de fond a respins acţiunea, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanţii A.C.F. şi A.S.E., solicitând admiterea apelului, modificarea sentinţei apelate în tot şi în consecinţă admiterea acţiunii în sensul de a se dispune modificarea suprafeţei de teren înscris în CF nr. 1165 P. de la suprafaţa de 837 mp, cât este înscrisă în prezent, la 1.049 mp, care este suprafaţa reală.
În motivarea apelului reclamanţii apelanţi au arătat că sunt proprietari ai imobilului situat în localitatea P. constând în imobilul înscris în CF nr. 1165 P.
În cartea funciară reclamanţii figurează cu o suprafaţă a terenului de 837 mp. În realitate însă, suprafaţa terenului aferent nr. top este mult mai mare. de 1.049 mp., lucru care a fost confirmat printr-o expertiză judiciară.
Imobilul proprietatea reclamanţilor se învecinează cu părţile intimate din cauză aşa cum s-a arătat în acţiunea iniţială, nici unul dintre aceştia neopunându-se acţiunii reclamanţilor, deoarece dreptul lor de proprietate nu a fost afectat în nici un fel.
Prin decizia civilă nr. 860/A din 8 decembrie 2010, pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. 10974.1/325/2008, a fost respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii A.C.F. şi A.S.E. împotriva sentinţei civile nr. 19075/22.12.2009, pronunţată de Judecătoria Timişoara în dosarul 10974.1/325/2008.
Pentru a pronunţa această hotărâre tribunalul a reţinut că prin decizia de casare instanţa de control judiciar a stabilit că reclamanţii îşi pot rezolva neconcordanţa cu privire la suprafaţa de teren pe calea acţiunii de rectificare de carte funciară, care trebuie iniţiată în condiţiile de exigenţă ale art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, dar trebuie respectat şi actul de învestire a instanţei.
Deşi în rejudecare s-a analizat doar posibilitatea de rectificare a cărţii funciare, invocând caracterul obligatoriu al dezlegărilor de drept date de Tribunal, acesta din urmă constată că acţiunea formulată de reclamanţi nu este întemeiată.
Considerentele instanţei în ceea ce priveşte rectificarea de carte funciară sunt temeinice, motiv pentru care ele vor fi însuşite de tribunal. În decizia de casare s-a reţinut posibilitatea acţiunii menţionate, dar cu condiţia respectării exigenţelor textului şi cu observarea concluziilor raportului de expertiză. Reclamanţii nu au dovedit starea de fapt ce reprezintă premisa textului art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, anume că la un moment dat s-a produs o modificare ce a determinat ivirea neconcordanţei.
Măsurătorile efectuate de expert şi concluziile raportului de expertiză în sensul că nu se afectează dreptul de proprietate al vecinilor nu sunt suficiente pentru admiterea acţiunii de rectificare de carte funciară, ele reprezentând date tehnice care ar trebui coroborate cu alte aspecte de fapt pentru a determina soluţia potrivit căreia şi diferenţa de suprafaţă ar trebui să se regăsească în proprietatea reclamanţilor şi implicit în cartea funciară.
Aşa cum se arată şi în decizia nr. 723/2010 de către Curtea Constituţională care a admis excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 33 alin. (6) din Legea nr. 7/1996, rectificarea poate fi majoră, reprezentând un act constitutiv de drepturi. Aceasta este şi situaţia în speţă, întrucât reclamanţii solicită recunoaşterea dreptului asupra diferenţei de 247 mp, fără a dovedi existenţa în speţă a unuia dintre modurile de dobândire a proprietăţii prevăzute de Codul civil sau legile speciale.
Dacă ne raportăm la modificarea de cartea funciară, aşa cum a fost formulată acţiunea de către reclamanţi, ce nu au înţeles să o modifice, trebuie observat că prin decizia menţionată Curtea Constituţională a înlăturat aplicarea Ordinului nr. 634/2006 modificat al directorului ANCPI, astfel că în analiza acestei instituţii trebuie să avem în vedere doar art. 33 din Legea nr. 7/1996, precum şi dreptul comun în materie de dobândire a proprietăţii.
Concluziile expertizei nu pot constitui singure temei al admiterii acţiunii, ele fiind rezultatul unor măsurători, fără a exista la dosar alte date de fapt pentru a concluziona că trebuie modificată suprafaţa menţionată în cartea funciară. Nici o lege civilă nu prevede că datele tehnice ale unei expertize pot sta la baza recunoaşterii dreptului de proprietate al reclamanţilor.
Nu se poate reţine nici faptul că admiterea acţiunii cu consecinţa înscrierii suprafeţei majorate în cartea funciară nu are decât efect de opozabilitate în raport cu dispoziţiile art. 32 din Legea nr. 7/1996, pentru că ulterior unei astfel de hotărâri reclamanţii s-ar afla în situaţia de a fi înscrişi ca proprietari ai unui imobil cu o suprafaţă mai mare decât aceea înscrisă în titlul prin care a dobândit dreptul, astfel că vor putea înstrăina imobilul sau nu dacă notarul public refuză să efectueze operaţiunea, dar în orice caz se vor folosi de hotărâre pentru a transmite dreptul lor „majorat”, sau, în cazul contrar, se vor afla în imposibilitatea de a-şi exercita dreptul de dispoziţie, fie şi doar cu privire la suprafaţa de teren înscrisă în titlu.
Împotriva deciziei civile nr. 860 din 8 decembrie 2010, pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. 10974.1/325/2008 au declarat recurs reclamanţii A.C.F. şi A.S.E., solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate iar în fond admiterea acţiunii iniţiale şi modificarea întinderii suprafeţei de teren înscrisă în CF 1165 P. de la 837 mp. la 1049 mp., care reprezintă suprafaţa reală.
În motivarea recursului au susţinut că sunt proprietarii imobilului înscris în CF 1165 P. în care figurează terenul ca fiind în suprafaţă de 837 mp., însă în realitate suprafaţa este de 1049 mp, aspect confirmat de expertiza judiciară întocmită în cauză.
Au arătat că vecinii nu se opun admiterii acţiunii deoarece dreptul lor de proprietate nu poate fi afectat şi că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 33 din Legea nr. 7/1996, text potrivit căruia se poate cere rectificarea cărţii funciare în situaţia în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde cu situaţia juridică reală a imobilului.
Au arătat că prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra imobilului, că hotărârea este vădit nelegală, că nu s-a făcut o analiză complexă a dispoziţiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, ci doar o analiză parţială fără a se analiza situaţia specifică modificării de carte funciară şi fără să facă referire la concluziile specialistului care a arătat că imobilul teren nu s-a modificat ca suprafaţă.
Este criticată hotărârea tribunalului şi pentru faptul că nu a ţinut seama de concluziile expertului care a arătat că toate imobilele învecinate au o suprafaţă mai mare decât cea înscrisă în carte funciară, că există erori la măsurările iniţiale, de la momentul realizării cărţilor funciare, iar hotărârea Curţii Constituţionale invocate de către instanţa de apel nu le este opozabilă întrucât normele legale declarate neconstituţionale se referă doar la aliniatul (6) din art. 33 al Legii nr. 7/1996, alin. (3) şi art. 34 pct. 4 din lege rămânând în vigoare.
Prin decizia civilă nr. 417 din 14 aprilie 2011, Curtea de Apel Timişoara a admis recursul declarat de reclamanţii A.C.F. şi A.S.E. împotriva Deciziei civile nr. 860 din 8 decembrie 2010 a Tribunalului Timiş, pe care a modificat-o în sensul că a admis apelul reclamanţilor, a schimbat în tot sentinţa şi a admis acţiunea precizată a reclamanţilor, modificând întinderea suprafeţei de teren înscrisă în CF nr. 1165 P., în sensul că suprafaţa reală a terenului este de 1064 mp.
Pentru a hotărî astfel, Curtea a avut în vedere argumentele de mai jos.
Reclamanţii A.C.F. şi A.S.E. au solicitat constatarea ca suprafaţa reala a imobilului proprietatea lor, înscris în CF 1165 P., nr. cadastral 2269/9, este în realitate mai mare decât suprafaţa înscrisa în cartea funciara, respectiv cea de 837 mp., sens în care, în contradictoriu cu pârâţii T.M., B.V., B.I., P.C., Consiliul Local al Comunei P. şi Comuna P. prin Primar – vecini ai imobilului proprietatea lor, au cerut instanţei să rectifice cartea funciară prin înscrierea suprafeţei reale deţinute, aceea de 1049 mp teren.
Pârâţii T.M., B.V., B.I., P.C. au arătat că reclamanţii nu le-au încălcat proprietatea si de-a lungul timpului nu a fost mutata nicio linie de hotar, iar pârâţii Consiliul Local P., Com. P. prin Primar şi P.C.M. au declarat ca nu se opun admiterii acţiunii.
Raportul de expertiza tehnica topografica întocmit în cauza de domnul expert A.C. constată că suprafaţa reala a imobilului proprietatea reclamanţilor apelanţi este de 1049 mp., cu 247 mp. mai mare decât suprafaţa înscrisă în CF 1165 P. (837 mp.) şi că imobilele învecinate au suprafeţe reale diferite, respectiv mai mari decât cele înscrise în cărţile funciare.
Finalitatea spre care tind reclamanţii recurenţi, prin promovarea litigiului de faţă, este aceea a restabilirii concordantei dintre configuraţia cantitativa a imobilului – teren cu casa nr. 21, înscris în CF 1165 P., nr. cadastral 2269/9 şi cea reală.
Potrivit art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificările ulterioare „orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că (…) înscrierea din CF nu mai este în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului”.
Potrivit art. 32 lit. a) din Legea 7/1996, efectul de opozabilitate al înscrierilor este inoperant cu referire la: a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea aspecte.
Principiul publicităţii materiale sau principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară nu se aplică înscrierilor privitoare la întinderea terenului, dacă suprafaţa înscrisă diferă de cea reală, deoarece menţiunea din prima parte a cărţii funciare, referitoare la suprafaţa imobilului reprezintă un element descriptiv al situaţiei de fapt a imobilului, fiind de necontestat aspectul potrivit căruia cartea funciară garantează existenta dreptului, iar nu şi întinderea sa.
În speţă, acţiunea în rectificare promovată de reclamanţii apelanţi se încadrează în ipoteza particularizată de art. 34 pct. 4 din Legea 7/1996, care subsumează toate cazurile neprevăzute de lege în care există neconcordanţă între realitatea juridică imobiliară şi înscriere şi care se impune a fi iniţiată în condiţiile de exigenţă ale procedurii contencioase, în contradictoriu cu titularii fondurilor limitrofe, al căror drept, sub aspectul întinderii, ar putea fi afectat.
Schimbarea menţiunilor referitoare la suprafaţa terenului reprezintă un aspect tehnic care nu afectează esenţa dreptului întabulat în cartea funciară, cele menţionate fiind întărite şi de dispoziţiile art. 89 alin. (5) şi (6) din regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, publicat în Monitorul Oficial nr. 1049/2006.
Dispoziţiile art. 19 alin. (2) lit. k) din Regulamentul privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006 al Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, publicat în Monitorul Oficial nr. 1048/2006, prevăd, că piesa componentă a documentaţiei necesare înscrierii modificării suprafeţei imobilului este hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau declaraţia autentică de voinţă şi procesul verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor.
În consecinţă, actul normativ sus menţionat lasă la latitudinea proprietarului dacă înţelege să solicite modificarea suprafeţei imobiliare prin hotărâre judecătorească sau pe cale administrativă. Reclamanţii au ales prima variantă, iar calitatea procesuală pasivă a proprietarilor vecini este indubitabilă atâta timp cât pe cale administrativă se semnează un proces-verbal de vecinătate cu aceştia. În cazul de faţă, hotărârea judecătorească ce le va fi opozabilă va înlocui procesul verbal de vecinătate, iar documentaţia cadastrală necesară înscrierii modificării suprafeţei imobilului va fi documentaţia cadastrală executată judiciar în cadrul unei expertize tehnice judiciare de specialitate.
Faţă de conţinutul lucrării de specialitate efectuate în cauză, din care rezultă că imobilul proprietatea reclamanţilor, înscris în CF 1165 P., nr. cad. 2269/9, are o suprafaţă măsurată de 1084 mp. şi, că prin înscrierea în cartea funciară a acestei suprafeţe nu se aduce atingere dreptului de proprietate al vecinilor, precum şi faţă de prevederile legale anterior menţionate, Curtea găseşte că recursul declarat de reclamanţii A.C.F. şi A.S.E. împotriva deciziei civile nr. 860 din 8 decembrie 2010, pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr.10974.1/325/2008 este fondat.
