ACTIUNEA CIVILA 1. Evacuare. Admisibilitate
Actiunile specifice ocrotirii unui bun determinat pe care le are la un anumit moment proprietarul în raport cu anumite persoane se transmit si succesorului sau cu titlu particular, daca au legatura cu dreptul transmis. Cumparatorul unui bun poate cere evacuarea din imobil a persoanei care l-a detinut în baza unui contract de închiriere încheiat cu fostul vânzator.
Prin sentinta civila nr.8233 din; 23.12.2005, pronuntata de Judecatoria Tg. Jiu în dosarul nr. 10722/2005, s-a respins actiunea civila formulata de reclamantul P. L. C, împotriva pârâtilor D. M., D. E., D. C, D. I.C., S. C. si S/N:, prin care a solicitat evacuarea pârâtilor din apartamentul –proprietatea sa.
Pentru a se pronunta astfel instanta a retinut ca, în baza sentintei civile nr.3915/1999 a Judecatoriei* Tg. Jiu, modificata prin decizia civila nr. 4993/A/1999 de Tribunalul Gorj, a fost obligata societatea SC C. S.A. sa încheie contract de vânzare-cumparare pentru apartamentul pe care-l detine D.M. în baza contractului de închiriere, sentinta ce nu a fost executata, asa încât s-a trecut la executarea silita în dosarul nr. 3I3/E/2004 al executorului judecatoresc Talianu Savu, fiind promovata si o actiune în constatarea valabilitatii vânzarii cumpararii.
La data de 20 aprilie 2005, prin încheierea pronuntata în dosarul nr.5774/2005 al Judecatoriei Tg. Jiu, a fost admisa cererea de sechestru judiciar formulata de reclamantul D.M. în contradictoriu cu pârâtele SC C. SA si SC BV C. SRL, s-a încuviintat punerea sub sechestru judiciar a apartamentului în litigiu si încredintarea pazei bunului sechestrat reclamantului.
A mai retinut ca prin sentinta civila nr.4984/2005„ pronuntata în dosarul nr.7072/2005 a fost respinsa actiunea prin care reclamantul D. M. a solicitat în contradictoriu cu pârâtele sa se constate intervenita între el si pârâte cumpararea apartamentului.
La data de 10 mai 2005 a fost încheiat actul de adjudecare 2918/2 prin care reclamantului P. L. C. i-a fost adjudecat apartamentul, iar la data de 16 mai 2005 a fost încheiat contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 3436/2005, desi se încuviintase punerea sub sechestru judiciar a bunului imobil, masura ce nu a fost ridicata pâna la data pronuntarii sentintei.
Împotriva sentintei nr.8233 din 23 dec.2005 a formulat apel reclamantul P. L. C, criticând-o pentru netemeinicie si nelegalitate.
S-a sustinut ca, în mod gresit prima instanta a retinut peste apararile invocate de catre intimatii pârâti ca nu poate fi dispusa evacuarea acestora din imobilul proprietatea apelantului, întrucât în cauza îsi gasesc aplicabilitatea dispozitiilor OUG nr.40/1999 refe¬ritoare la protectia chiriasilor.
S-a mai sustinut ca apartamentul în litigiu a fost dobândit în baza actului de adjudecare din 10 mai 2005, ca ulterior s-a încheiat si contractul de vânzare-cumparare nr.3436 din 16 mai 2005 intabulat în cartea funciara, dupa ce în prealabil D. M. fusese notificat în privinta licitatiei ce urma sa aiba loc, respectându-se dreptul de preemtiune la dobândirea imobilului.
Prin decizia civila nr.449 A din 07 iunie 2006, pronuntata în dosarul nr.870/civ/2006, Tribunalul Gorj a respins, ca nefondat, apelul si 1-a obligat pe apelantul reclamant la 150 lei cheltuieli de judecata catre intimatii pârâti.
Instanta de apel a motivat ca este gresita calea aleasa de reclamant, pentru a obtine protejarea dreptului sau de proprietate si posesia apartamentului întrucât evacuarea este o sanctiune civila apli¬cabila în cazul neîndeplinirii de catre locatar a obligatiilor ce-i revin în baza raporturilor de locatiune pe când între parti nu exista raporturi de locatiune, fiecare parte având pretentii asupra imobilului – astfel ca reclamantul are calea unei actiuni în revendicare si nu cea a unei cereri de evacuare specifica raporturilor locative.
Împotriva ambelor hotarâri a declarat recurs reclamantul solicitând, în temeiul art.304 pct.9 c. pr. civ. casarea hotarârilor si pe fond admiterea actiunii în evacuare.
Recurentul a criticat motivarea deciziei privitoare la inadmisibilitatea evacuarii aratând ca instanta nu a avut în vedere dispozitiile Codului civil ce completeaza Legea nr. 114/1996 si nici modul în care s-a finalizat actiunea pârâtilor în constatarea dreptului lor de proprietate asupra apartamentului.
S-a referit la hotarârile judecatoresti prin care s-a respins actiunea promovata de pârâtii din prezenta cauza pentru constatarea vânzarii-cumpararii apartamentului, precum si la notificarea acestora de catre SC C. SA asupra intentiei de vânzare a apartamentului – pentru a-si exercita dreptul de preemtiune în cumpararea apartamentului – concluzionând ca în prezent pârâtii D.S. nu mai justifica nici un drept litigios asupra apartamentului iar pârâtii S. nu iu nici un titlu locativ asupra imobilului.
Recurentul a depus la dosar decizia civila nr.1819 din 16 mai 1006 a Curtii de Apel Craiova prin care s-a admis recursul declarat de S.C.M. (fosta SCA C. Tg. Jiu),împotriva deciziei nr.1466 din 20 decembrie 2005 a Tribunalului Gorj – pe care a modificat-o în sensul respingerii apelului formulat de D.M. si mentinerii sentintei civile ir.4984/2005 pronuntata de Judecatoria Tg. Jiu – prin care s-a respins actiunea în constatare formulata de D. M. împotriva SC C. SA Tg. Jiu.
Recursul este fondat.
In mod gresit instanta de apel a retinut ca fiind inadmisibila actiunea în evacuare formulata de reclamant fara a avea în vedere liuspoz.art.1441 c. civ,si situatia reclamantului de succesor cu titlu (articular al locatorului din contractul de închiriere încheiat cu pârâtii privitor la imobilul vândut, nu a analizat exceptiile de la principiul relativitatii efectelor contractului.
Succesorul cu titlu particular, în principiu, nu este tinut de obligatiile si nu profita de drepturile pe care cel ce i-a transmis un numit drept – autorul le-a dobândit prin contracte încheiate cu alte persoane contracte tara nici o legatura cu dreptul transmis catre succesor.
Exceptia de la regula relativitatii efectelor actelor juridice se pune numai în privinta efectelor contractelor încheiate de autor cu alte persoane, efecte care au legatura, sunt conexe cu dreptul transmis între succesorul cu titlu particular.
Se admite – sub conditia de a avea legatura cu dreptul transmis ca drepturile dobândite de autor prin contractele încheiate cu alte persoane profita si succesorului cu titlu particular desi acesta nu a fost arte în contractele încheiate.
Dreptul locatorului vânzator de a exercita actiune în evacuare a catarului în conditiile legii sau cele stipulate contractual s-a transmis cumparatorului imobilului închiriat.
Aceasta, cu atât mai mult ca succesorului unui bun închiriat i se transmite obligatia de a respecta locatiunea încheiata anterior vânzarii, conform art.144 C. civ., potrivit caruia „daca locatorul vinde lucrul închiriat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta înainte de vânzare – prin act autentic sau cu data certa afara numai când desfiintarea ei din cauza vânzarii s-a prevazut în contract.
Aceasta obligatie fara a fi o obligatie reala, stricto sensul, totusi în virtutea unei prevederi legale este producatoare de efecte si asupra succesorului cu titlul particular desi acesta nu a fost parte în contractul care le-a generat.
Instanta de apel trebuia sa analizeze actiunea prin prisma acestor dispozitii legale si nu sa considere „de plano” inadmisibila evacuarea – si posibila doar revendicarea în conditiile în care reclamantul a sustinut ca pârâtii – prin respingerea actiunii în constatarea dreptului de proprietate asupra apartamentului – detin bunul doar în virtutea unui drept locativ ce a expirat – deci ca detentori precari si nu ca posesori sub nume de proprietari.
Cum controlul judiciar în apel nu s-a exercitat nici în privinta considerentelor sentintei care a apreciat ca nerelevanta sustinerea reclamantului privitoare la expirarea duratei locatiunii întrucât ar fi aplicabile dispoz.art.14 din OG 40/1999 referitoare la reînnoirea contractului de închiriere – se impune în baza art.312 alin.3 C.pr .civ. admiterea recursurilor, casarea deciziei si trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Gorj pentru cercetarea pe fond a cauzei.
