Domeniu: Litigii cu profesionisti; Aspecte de drept procesual
Cerere principala având ca obiect obligatia de a face, respectiv de a încheia un contract de închiriere. Cerere reconventionala având ca obiect evacuare. Admisibilitate.
– Art. 14 din Legea nr.10/2001;
– Art.480 din vechiul Cod civil.
Articolul 14 din Legea nr.10/2001 se aplica numai în cazul contractelor de închiriere în vigoare. Deoarece, în speta, termenul închirierii era expirat, iar partile nu au convenit prelungirea contractului, noul proprietar nu putea fi tinut de dispozitiile acestuia si nici nu putea fi obligat la încheierea unui nou contract de închiriere.
Actiunea în evacuare formulata pe calea cererii reconventionale este admisibila, pârâtul-reclamant nefiind obligat la promovarea unei actiuni în revendicare, atâta timp cât reclamantul-pârât nu a pretins un drept de proprietate asupra imobilului teren, ci a invocat calitatea sa de locatar, in baza contractului de închiriere.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A V-A CIVILA,
DECIZIA CIVILA NR. 474 din 07.12. 2011)
Deliberând asupra apelului :
Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a VI-a Comerciala sub nr.19312/3/2010 si precizata ulterior reclamanta SC M.T.P. SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâtii SC S.D. SRL, G.S. si G.D.O. pronuntarea unei sentinte prin care sa se dispuna obligarea pârâtilor sa încheie cu reclamanta un contract de închiriere pentru spatiul în suprafata de 13 mp situat în Bucuresti, sector 4.
Pârâtii au formulat si cerere reconventionala prin care solicita sa se dispuna evacuarea reclamantei-pârâte pentru lipsa de titlu; obligarea reclamantei-pârâte sa ridice constructiile provizorii si sa aduca terenul la starea initiala, iar în caz de refuz sa fie autorizati pârâtii-reclamanti sa execute aceste lucrari pe cheltuiala reclamantei-pârâte; în subsidiar, se solicita a se constata ca reclamanta-pârâta a fost de rea credinta la edificarea constructiilor provizorii si, în consecinta, sa se dispuna ridicarea acestor constructii pe cheltuiala sa.
Prin sentinta comerciala nr. 7995 din data de 14.06.2011, Tribunalul a respins cererea principala formulata de reclamanta-pârâta SC M.T.P. SRL, în contradictoriu cu pârâtii-reclamanti G.S., G.D.O. si SC S.D. SRL, ca neîntemeiata. A admis cererea reconventionala formulata de pârâtii-reclamanti în contradictoriu cu reclamanta-pârâta. S-a dispus evacuarea reclamantei-pârâte din imobilul situat în Bucuresti, sector 4. A fost obligata reclamanta-pârâta sa ridice constructiile provizorii edificate pe terenul din Bucuresti, sector 4, iar în caz de refuz au fost autorizati pârâtii-reclamanti sa execute lucrarile, pe cheltuiala reclamantei-pârâte.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut ca între reclamanta-pârâta si Scoala Speciala nr.4 s-a încheiat contractul de închiriere nr.1137/31.08.2004 având ca obiect dreptul de folosinta asupra terenului în suprafata de 13 mp situat la adresa din Bucuresti, sector 4, pe o durata de 3 ani.
Prin Dispozitia nr.7904/04.05.2007 emisa de Primarul General al Municipiului Bucuresti terenul în suprafata de 5.152 mp (în care se include si suprafata din contractul de închiriere) din Bucuresti, sector 4, a fost restituit în natura, în cote egale, lui T.S.B. si G.L..
Pârâtii-reclamanti G.S. si G.D.O. au dobândit cota de 1/2 din terenul mentionat prin contractul de cesiune autentificat sub nr.1618/27.12.2006 si actele aditionale încheiate cu T.S.B.
Pârâta-reclamanta SC S.D. SRL a dobândit cealalta cota de 1/2 din teren prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.410/28.02.2008 încheiat cu G.L..
La data punerii în posesie a proprietarilor, contractul de închiriere initial încetase prin ajungere la termen, nefiind prelungit.
Asadar, reclamanta-pârâta nu se poate prevala în speta de prevederile art.14 din Legea nr.10/2001.
Retinând ca pârâtii-reclamanti si-au exprimat ferm si neechivoc refuzul de a încheia un contract de închiriere, tribunalul apreciaza ca actiunea principala este neîntemeiata.
Obligarea pârâtilor-reclamanti sa încheie un contract, desi nu exista consimtamântul acestora, ar echivala în speta cu o veritabila înfrângere a principiului libertatii de vointa contractuala.
Pârâtii-reclamanti au facut dovada dreptului lor de proprietate asupra imobilului situat în Bucuresti, sector 4, astfel ca în temeiul dispozitiilor art.480 Cod civil, sunt îndreptatiti sa beneficieze de toate atributele dreptului lor de proprietate, inclusiv de folosinta imobilului. Or, pe terenul în litigiu reclamanta-pârâta ocupa o suprafata de 13 mp pe care a edificat o constructie provizorie.
Având în vedere ca reclamanta-pârâta nu detine un titlu care sa îi permita folosinta spatiului ocupat, în temeiul art.480 Cod civil, tribunalul a dispus evacuarea reclamantei-pârâte din imobilul situat în Bucuresti, sector 4.
Tribunalul a obligat reclamanta-pârâta sa ridice constructiile provizorii edificate pe teren, iar în caz de refuz, în temeiul dispozitiilor art.1077 Cod civil, îi va autoriza pe pârâtii-reclamanti sa execute lucrarile necesare aducerii terenului în starea initiala, pe cheltuiala reclamantei-pârâte.
Impotriva acestei sentinte, cu respectarea termenului prevazut de articolul 284 alineat 1 Cod procedura civila a declarat apel reclamanta-parata, solicitand schimbarea in tot a sentintei in sensul admiterii cererii principale, iar in privinta cererii reconventionale se solicita in principal admiterea exceptiei de necompetenta materiala si functionala si trimiterea cauzei spre competenta solutionare Judecatoriei Sector 4 Bucuresti, iar in subsidiar respingerea cererii de evacuare ca inadmisibila sau nefondata si respingerea cererii de demolare a constructiei ca nefondata.
In motivare, apelanta a invocat dispozitiile art. 17 din Legea nr. 10/2001, aratand ca pârâtii erau tinuti de obligatia asumata anterior prin contractul de închiriere de catre detinatorul imobilului, aceea de a prelungi contractul pe perioade succesive.
In alta ordine de idei, solutia data cererii reconventionale este contradictorie în raport de solutia data cererii principale, de unde rezulta ca instanta nu a solutionai cauza în mod unitar.
Actiunea în evacuare este inadmisibila. Ea nu poate fi formulata decât între partile unui contract de închiriere.
Actiunea formulata de proprietar împotriva persoanei care ocupa imobilul, în lipsa unui contract anterior de închiriere, este o actiune în revendicare, careia îi sunt aplicabile alte reguli si care este supusa obligatiei de plata a taxei de timbru la valoare.
O dovada a faptului ca cererea reconventionala a fost admisa gresit ca actiune în revendicare o constituie si temeiul de drept al solutiei – art. 480 C. civ.
Calificarea cererii ca cerere în revendicare duce si la calificarea pricinii ca având natura civila si nu comerciala, deci, prima instanta nu a avut competenta atât sub aspect material, cât si sub aspect functional, de a judeca pricina.
De asemenea, capatul de cerere privind obligarea la demolarea constructiei are caracter civil si ar fi trebuit solutionat de catre o instanta civila.
Intimata a formulat note scrise, solicitand respingerea apelului ca nefondat.
In faza procesuala a apelului nu au fost administrate probe.
Analizand sentinta apelata in raport de motivele invocate, Curtea a retinut ca solutia instantei de fond este legala si temeinica, apelul fiind nefondat .
Contractul de inchiriere nr. 1137/31.08.2004, incheiat intre apelanta si Scoala Speciala nr. 4 Bucuresti, avand ca obiect terenul in suprafata de 13 mp situat in Bucuresti, sector 4 a incetat prin expirarea termenului la data de 1 septembrie 2007, iar potrivit clauzei inscrise in art. 5 prelungirea contractului se putea face numai cu acordul ambelor parti, astfel incat in cauza nu era indeplinita cerinta prevazuta in art. 14 din Legea nr. 10/2001, ca imobilul sa faca obiectul unui contract de inchiriere valabil incheiat, iar apelanta nu era indreptatita sa solicite incheierea unui nou contract de inchiriere, cererea principala fiind neintemeiata.
Curtea a constatat ca nu exista nici o contradictie intre solutiile date cererii principale si celei reconventionale, actiunea in evacuare fiind admisibila in cauza de fata, in care apelanta nu pretinde un drept de proprietate asupra imobilului teren, ci invoca chiar prin cererea de chemare in judecata, calitatea de locatar, in baza contractului de inchiriere incheiat cu Scoala Speciala nr. 4 Bucuresti .
Afirmatiile apelantei in sensul ca daca intre parti nu exista raporturi locative, actiunea are caracter revendicativ nu sunt corecte, intrucat apelanta a ocupat terenul ce face obiectul cauzei in temeiul unui contract de inchiriere expirat si nu a pretins niciodata un drept propriu asupra imobilului.
In consecinta, Curtea apreciaza ca intimatii au formulat o actiune in evacuare, ce in mod corect a fost considerata admisibila si intemeiata de catre prima instanta, avand in vedere ca apelanta a ocupat imobilul teren in baza unor raporturi locative, ce au incetat prin expirarea termenului inchirierii.
Dispozitiile art. 480 Cod civil sunt invocate in sustinerea calitatii de proprietari a intimatilor, ce confera acestora dreptul de a exercita toate prerogativele dreptului de proprietate asupra imobilului si obligatia corelativa, ce revine tututror celorlalte persoane, inclusiv apelantei de a respecta acest drept si a se abtine de la orice actiune sau inactiune menita a-l ingradi.
Astfel, in mod corect instanta de fond a dispus in temeiul art. 480 Cod civil evacuarea apelantei din imobil si ridicarea constructiilor provizorii edificate pe teren.
Curtea apreciaza ca actiunea de evacuare si ridicare a constructiilor provizorii ce fac obicetul cererii reconventionale au caracter comercial, instanta competenta in solutionarea cauzei fiind Tribunalul Bucuresti Sectia comerciala, conform art. 17 si art. 2 pct.1 lit.a) Cod procedura civila.
Astfel, cererea reconventionala este de competenta instantei competenta sa solutioneze cererea principala, potrivit art. 17 Cod procedura civila, care prevede ca “cererile accesorii si cele incidentale sunt de competenta instantei principale”
De asemenea, articolul 4 Cod comercial instituie o prezumtie de comercialitate pentru toate obligatiile comerciantului, indiferent de izvorul lor. Au caracter comercial atat obligatiile contractuale, cat si cele derivand din savarsirea unor fapte licite sau a unor fapte ilicite.
Potrivit textului de lege mentionat, prezumtia de comercialitate este inlaturata daca obligatia are caracter civil sau necomercialitatea rezulta din chiar actul savarsit de comerciant.
Prin “acte civile” se inteleg actele de drept privat care prin structura si functiile lor esentiale nu se pot referi la activitatea comerciala (actele de dreptul familiei, drept succesoral).
In cauza, obligatia de evacuare din imobilul ce a fost folosit pentru realizarea scopului lucrativ al societatii apelante, ca urmare a lipsei titlului locativ, in urma expirarii termenului stabilit in contractul de inchiriere si ridicarea constructiilor provizorii, ce au servit desfasurarii activitatii comerciale a apelantei nu se incadreaza in vreuna din situatiile de exceptie ce exclud aplicarea legii comerciale .
Pentru considerentele expuse, Curtea, in temeiul articolului 296 Cod Procedura Civila a respins ca nefondat apelul declarat, pastrand hotararea primei instante.
