Pe rol fiind pronunţarea cauzei civile promovată de reclamantul – pârât B. A.-J. domiciliat în , în contradictoriu cu pârâţii – reclamanţi A. M. domiciliat în şi G. A. domiciliată în , având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic pentru suprafaţa de 4.875 mp teren intravilan, categoria de folosinţă arabil şi curţi construcţii, situat în comuna, precum şi a cererii reconvenţionale formulată de pârâţii – reclamanţi în contradictoriu cu reclamantul – pârât.
Dezbaterile în cauza de faţă, au avut loc la data de 12.10.2015, când reclamanţii şi pârâţii au pus concluzii pe fond , consemnate în încheierea de şedinţă din acea data, care face parte integrantă din prezenta sentinţă, iar instanţa pentru revederea materialului probator şi pentru ca avocaţii părţilor să formuleze şi să depună concluzii scrise , a amânat pronunţarea la data de 23.10.2015, când, în urma deliberării, a pronunţat această hotărâre.
JUDECATA
Prin acţiunea înregistrată pe rolul instanţei la data de 6.02.2015 reclamantul B. A.-J. a chemat în judecată şi personal la interogatoriu pe pârâţii A. M. şi G. A. solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 4.875 mp teren arabil şi curţi-construcţii intravilan situat în comuna , învederând că a încheiat cu aceştia un antecontract de vânzare-cumpărare,că terenul este înscris în titlul de proprietate nr. /44/26.04.1993,că promitenţii-vânzători sunt moştenitorii def.A. N.I. şi că deşi au convenit încheierea actului autentic în termen de 20 de zile pârâţii nu s-a conformat.
În drept,art.1669 cod civil.
În dovedirea acţiunii au fost ataşate înscrisuri-filele 10-20 şi 31-32.
Câte un exemplar al cererii şi înscrisurilor s-au comunicat pârâţilor care la data de 26.06.2015 au depus întâmpinare şi cerere reconvenţională-filele 43-45.
Pe cale de întâmpinare au invocat excepţia de inadmisibilitate a cererii de chemare în judecată motivat de împrejurarea că nu a fost dezbătută succesiunea de pe urma def. A.N.I. şi nu este îndeplinită condiţia refuzului nejustificat de a încheia actul autentic,în subsidiar solicitând respingerea cu motivarea lipsei consimţământului la încheierea antecontractului.
Pe cale reconvenţională au solicitat să se constate nulitatea absolută a antecontractului pentru lipsa discernământului şi rezoluţiunea înscrisului pentru neplata preţului.
S-a invocat eroarea asupra naturii contractului-erorr in negotio,cu motivarea că înscrisul în baza căruia se solicită perfectarea vânzării-cumpărării s-a încheiat la biroul avocatului S. C. unde s-au prezentat pentru a se dezbate succesiunea autorului şi nu pentru a vinde terenul,că nu şi-au exprimat un consimţământ valabil suferind de afecţiuni psihice,discernământul fiind inexistent,că nu a avut loc nicio discuţie privind vânzarea terenului,că preţul nu este real şi nu s-a plătit.
Ulterior pârâţii au ataşat la dosar înscrisuri doveditoare-filele 64-75.
Un exemplar al întâmpinării/cererii reconvenţionale s-a înaintat reclamantului care la data de 21.08.2015 a depus răspuns prin care a învederat că pârâţii au fost cei care au obţinut de la primărie anexa 24, că în cauză nu este obligatorie depunerea unui certificat de moştenitor,că refuzul nejustificat al pârâţilor de a încheia actul autentic este dovedit de notificările trimise pentru data de 7.08.2015 şi că se impune respingerea cererii reconvenţionale întrucât pârâţii au semnat antecontractul iar preţul a fost stabilit de părţi şi nu este fictiv-fila 56.
S-au ataşat înscrisuri doveditoare-filele 57-60.
S-a administrat proba cu interogatoriu-filele 80-83.
La termenul de judecată din data de 18.09.2015 s-a cerut avocatului pârâţilor să stabilească clar obiectul şi temeiul de drept al cererii reconvenţionale,acesta precizând că obiectul cererii îl constituie rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru neplata preţului,iar la termenul de judecată din data de 12.10.2015 pârâţii au depus la dosar un exemplar original al antecontractului de vânzare-cumpărare în care preţul de 15.000 lei este modificat la 13.650 de lei sub semnătura şi ştampila avocatului S. C.-fila 79.
Analizând acţiunea şi cererea reconvenţională deduse judecăţii în raport de probele administrate şi de dispoziţiile legale incidente instanţa reţine în fapt următoarele:
În ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată invocată de pârâţii-reconvenienţi pe calea întâmpinării:
Potrivit prevederilor art.248 alin.1 cod proc.civilă,instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură,precum şi asupra celor de fond care fac inutilă,în tot sau în parte,administrarea de probe ori,după caz,cercetarea în fond a cauzei.
Excepţia de inadmisibilitate nu este o excepţie veritabilă dar cum ea a fost consacrată de practica judiciară va fi analizată ca atare.
Inadmisibilitatea priveşte contestarea dreptului reclamantului de a sesiza instanţa de judecată,excepţiile procesuale fiind definite de art.245 cod proc.civilă.
Pârâţii-reconvenienţi au motivat în drept excepţia pe prevederile art.193 cod proc.civilă,text procedural care nu are nicio legătură cu cauza dedusă judecăţii întrucât procedura prealabilă prevăzută la alin.3 priveşte numai cererile în justiţie având ca obiect dezbaterea unei succesiuni,ceea ce nu este cazul în speţă, împrejurarea că pârâţii-reconvenienţi nu au dezbătut succesiunea autorului lor neavând nicio relevanţă juridică într-o acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare, precum şi prevederile art.1669 cod civil care reglementează tocmai promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare şi este temeiul de drept pe care se întemeiază cererea de chemare în judecată.
În ceea ce priveşte condiţia impusă de art.1669 cod civil,respectiv dovada refuzului încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare ,aceasta este o chestiune de fond şi nu o excepţie.
Aşa fiind excepţia se priveşte ca neîntemeiată şi va fi respinsă.
Asupra fondului cererii de chemare în judecată:
La data de 1.10.2014,la Cabinetul avocatului S. C. din oraşul Pogoanele, s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare potrivit căreia pârâţii-reconvenineţi de astăzi sau obligat să vândă reclamantului-pârât suprafaţa de 4.875 mp teren intravilan situat în comuna în tarlaua parcelele ,conform titlului de proprietate nr. emis pe numele autorului promitenţilor vânzător, A. I.-(I.),decedat la data de /fila 10.
Din acelaşi înscris reiese că preţul convenit de părţi a fost de 13.650 de lei care s-a achitat integral,că promitentul cumpărător a intrat în posesia terenului şi că în termen de 20 de zile se va încheia actul autentic de vânzare.-cumpărare.
Cu probele administrate în cauză s-a dovedit fără putinţă de tăgadă că situaţia de fapt consemnată în înscrisul mai sus arătat nu este cea reală.
Astfel,reclamantul promitent-cumpărător nu a intrat în posesia terenului în litigiu iar pârâţii promitenţi vânzători nu au încasat preţul.
Pârâţii-reconvenineţi au susţinut că suferă de afecţiuni psihice şi că au fost în eroare atunci când au încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare întrucât reclamantul-pârât i-a luat de la domiciliu şi i-a dus la cabinetul avocatului pentru dezbaterea moştenirii autorului lor şi nicidecum pentru vânzarea terenului, din înscrisurile depuse la filele 64-75 reieşind că ,într-adevăr,cei doi sunt diagnosticaţi de medici cu afecţiuni psihice-episod depresiv major,tulburare cognitivă,tulburare depresivă recurentă severă,tulburare delirantă persistentă de involuţie,fiind sub tratament medicamentos, situaţie în care este posibil ca la momentul încheierii actului să nu fi avut reprezentarea exactă a situaţiei.
Răspunsurile date de pârâţii-reclamanţi la întrebarea nr.1 din interogatoriile de la filele 80-81,necontestate de reclamantul-pârât,confirmă situaţia de fapt invocată,respectiv că au fost luaţi de acasă/de la Primăria Glodeanu Siliştea şi duşi la cabinetul avocatului.
Cert este că cei doi promitenţi-vânzători au semnat înscrisul încriminat.
Dubii majore sunt şi în ceea ce priveşte preţul pretins convenit pentru că, în copia înscrisului depus de reclamantul-pârât la fila 10 dosar, preţul este de 13.650 de lei, iar din exemplarul original depus de pârâţii-reconvenienţi la fila 79 reiese că preţul stabilit a fost de 15.000 de lei,acesta fiind modificat prin tăiere la 13.650 de lei,sub semnătura şi ştampila avocatului.
Explicaţia avocatului reclamantului,acelaşi care a încheiat şi promisiunea de vânzare-cumpărare ,a fost aceea că preţul iniţial stabilit a fost de 15.000 de lei dar care s-a modificat urmare faptului că suprafaţa reală de teren era mai mică decât cea din titlul de proprietate. Din planul de amplasament şi delimitare de la fila 12 dosar reiese însă că suprafaţa măsurată a terenului este de 4868 mp, cu 7 mp mai mică decât cea din actul de proprietate,ceea ce nu justifică diminuarea preţului cu suma de 1.500 de lei.
Potrivit prevederilor art.1270 cod civil,contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante .
De asemenea,potrivit prevederilor art.1279 alin.1 cod civil,promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis,în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea,iar potrivit art.1669 alin.1 şi 2 cod civil,când una din părţi refuză nejustificat,să încheie contractul promis,cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract,dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite,dreptul la acţiune prescriindu-se în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheia, în cauza de faţă,în realitate,dreptul la acţiune al reclamantului-pârât fiind prescris,însă excepţia nu a fost invocată de partea adversă.
În cauză nu s-a făcut dovada refuzului promitenţilor-vânzători de a încheia actul de autentic de vânzare-cumpărare,manifestată anterior promovării prezentei acţiuni în justiţie şi dovedită ca atare,înscrisurile depuse de reclamantul-pârât la filele 57-59 dosar,respectiv notificările datate 30.07.2015 prin care cei doi promitenţi-vânzători erau convocaţi pentru data de 1.10.2015 la cabinetul avocatului S. C. neavând nicio valoare juridică ,pe de o parte,pentru că nu s-a făcut dovada că înscrisurile au fost expediate şi primite şi,de pe altă parte,actul autentic se încheie la un notar public şi nu la un cabinet de avocat.Oricum,înscrisurile sunt pro causa pentru că cererea de chemare în judecată s-a introdus pe rolul instanţei la data de 6.02.2015.
Aşa fiind,cererea pendinte judecăţii se priveşte ca neîntemeiată şi va fi respinsă.
Asupra fondului cererii reconvenţionale formulată de pârâţii-reconvenienţi:
Aşa cum deja am precizat pârâţii reconvenienţi şi-au precizat cererea şi au solicitat rezoluţiunea antecontractului pe motiv de neplată a preţului.
Din probele administrate este cert că preţul convenit,fie cel de 15.000 de lei,fie cel de 13.500 de lei,nu s-a achitat,cel puţin integral.
Promitenţii-vânzători au recunoscut că au primit de la promitentul cumpărător suma de 5.000 de lei ,însă nu cu titlu de preţ, susţinând că apoi i-au restituit-o fără însă a produce vreo dovadă în acest sens,după cum nici primul nu a produs nicio dovadă că a plătit suma,dar pârâţii-reconvenienţi,de bună credinţă,au recunoscut.
Reiese, aşadar,că consemnarea din înscrisul datat 1.10.2014 că preţul s-a achitat integral la data semnării actului este falsă.
Potrivit prevederilor art.1717 cod civil,una dintre obligaţiile principale ale cumpărătorului este plata preţului.
Susţinerea reclamantului-pârât că urma să achite diferenţa de preţ la momentul încheierii actului autentic nu poate fi primită ca o apărare întrucât,aşa cum am arătat,în antecontract s-a consemnat că preţul s-a achitat integral,fără vreo altă clauză,iar în acţiunea introductivă nu s-a menţionat o atare împrejurare.
Aşa fiind, văzând şi prevederile art.1724 cod civil,potrivit cărora când cumpărătorul nu a plătit preţul,vânzătorul este îndreptăţit să obţină fie executarea silită a obligaţiei de plată,fie rezoluţiunea vânzării, cererea reconvenţională va fi admisă,aşa cum a fost precizată şi se va dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 1.10.2014 între reclamantul-pârât,în calitate de promient-cumpărător şi pârâţii-reconvenienţi,în calitate de promienţi-vânzători.
În temeiul prevederilor art.453 alin.1 rap.la art.452 şi la art.451 alin.1 cod proc.civilă instanţa va obliga reclamantul-pârât la plata către pârâţii-reconvenienţi a sumei de 3.031 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată,reprezentând taxa judiciară de timbru şi onorariul avocatului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE:
Respinge ca neîntemeiată excepţia de inadmisibilitate a acţiunii invocată de pârâţi pe calea întâmpinării.
Respinge ca neîntemeiată acţiunea civilă formulată de reclamantul-pârât B. A.-J. domiciliat în comuna în contradictoriu cu pârâţii domiciliat în sat , judeţul şi G. A. domiciliată în .
Admite ca întemeiată ,aşa cum a fost precizată,cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reconvenienţi în contradictoriu cu reclamantul-pârât şi în consecinţă:
Dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 1.10.2014 între reclamantul-pârât,în calitate de promient-cumpărător şi pârâţii-reconvenienţi,în calitate de promienţi-vânzători.
Obligă reclamantul-pârât la plata către pârâţii-reconvenienţi a sumei de 3.031 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la data comunicării hotărârii.
Apelul se depune la Judecătoria Pogoanele.
Pronunţată în şedinţă publică,astăzi 23 octombrie 2015.
