Civil – Partaj judiciar, ieşire din indiviziune
Prin Sentinţa civilă nr. 1528/14.12.2012 Judecătoria Câmpulung Moldovenesc a dispus admiterea acţiunii civile având ca obiect „partaj judiciar şi ieşire din indiviziune”, formulată de reclamanţii SMC şi SRG în contradictoriu cu pârâta SGZ, ieşirea părţilor din indiviziune, formarea şi egalizarea loturilor şi cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că masa bunurilor de împărţit este compusă dintr-un imobil situat în CM, compus din construcţii şi terenul aferent, de 260 mp., precum si dintr-un teren, in suprafaţa de 49000 mp., situat în loc. MS.
Disputa esenţială dintre părţi se poartă asupra imobilului situat în CM, compus din construcţii şi teren, poziţiile părţilor fiind inconciliabile cu privire la varianta de lotizare: reclamanţii solicitând atribuirea în totalitate către ei, în indiviziune, a întregului imobil, iar pirita solicitând partajarea in natura.
Pentru a stabili varianta de împărţeală justă a acestui imobil, instanţa urmează să analizeze situaţia şi argumentele expuse de părţi cu privire la propunerile de împărţeală, prin prisma criteriilor legale, dar ţinând cont şi de circumstanţele speciale ale cauzei.
Procedând la acest demers judiciar, instanţa reţine următoarele:
Dispoziţiile legale relevante: Art. 6735 C proc civ:
(1) Daca părţile nu se învoiesc, instanţa va stabili bunurile supuse împărţelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi creanţele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii faţă de alţii. Daca se împarte o moştenire, instanţa va mai stabili datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanţele comoştenitorilor faţă de defunct, precum şi sarcinile moştenirii.
(2) Instanţa va face împărţeală în natura. In temeiul celor stabilite potrivit alin. 1, ea procedează la formarea loturilor şi la atribuirea lor. In cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr-o sumă de bani.
Art. 6736 C proc civ:
(1) Dacă pentru formarea loturilor sunt necesare operaţii de măsurătoare, evaluare si altele asemenea, pentru care instanţa nu are date suficiente, ea va da o încheiere prin care va stabili elementele arătate la art. 673^5 alin. 1, întocmind in mod corespunzător minuta prevăzuta de art. 258. Prin aceeaşi încheiere instanţa va dispune efectuarea unei expertize pentru formarea loturilor.
(2) Raportul de expertiza va arata evaluarea şi criteriile avute în vedere la stabilirea acesteia, va indica dacă bunurile pot fi comod partajabile în natura şi în ce mod anume, propunând loturile ce urmează să fie atribuite.
Art. 6739 C proc civ:
La formarea şi atribuirea loturilor, instanţa va tine seama, după caz, şi de acordul parţilor, mărimea cotei-parţi ce se cuvine fiecăreia ori masa bunurilor de împărţit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărţeala, au făcut construcţii, îmbunătăţiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea.
In ceea ce priveşte imobilul teren, în suprafaţa de 49000 mp, ambele părţi, prin concluziile scrise depuse la dosar, au arătat ca sunt de acord cu propunerile de lotizare efectuate de expertul topo..
Imobilul situat în CM este compus din suprafaţa de 260 mp teren, pe acesta aflându-se locuinţa si garajul.
Cu privire la aceste imobile, prin suplimentul la raportul de expertiză topo, expertul a format doua loturi din suprafaţa de 260 mp. teren, respectiv; unul de 132,44 mp., în indiviziune, pentru reclamanţi unul de 30,56 mp., pentru pârâta, restul de 97 mp pe care este situata casa urmând să rămână în indiviziune.
Referitor la construcţii, prin raportul de expertiza în construcţii s-au propus două variante de lotizare şi anume:
Intr-o prima varianta, expertul a propus formarea a doua loturi, după cum urmează:
-lotul 1, având o suprafaţa de 36,89 mp. şi o valoare de 39835 lei, compus din camerele 1 si 2 de la parter, să fie atribuit paratei:
-lotul nr. 2, având o suprafaţa de 124,08 mp. din locuinţa şi o valoare de 134165 lei, compus din camera nr. 3, bucătărie, baie, debara şi holul 1 de la parter, precum şi întregul etaj şi magazia, să fie atribuit reclamanţilor.
In această varianta de lotizare, expertul a stabilit ca, pentru buna funcţionare a loturilor, se impun o serie de modificări, şi anume: închiderea uşilor dintre camerele 2 si 3, precum şi între camera 1 şi bucătărie: realizarea unei băi în cadrul camerei 1, urmând ca costurile aferente acestor lucrări să fie realizate de ambele părţi.
In cea de-a doua variantă de lotizare, realizată la solicitarea pârâtei ,, expertul a propus formarea a două loturi, după cum urmează:
-lotul nr. 1, având o suprafaţa de 75,25 mp. şi o valoare de 81367 lei, compus din holul nr. 2, camerele 1,2 şi 3, baia, bucătăria, debaraua şi garajul să fie atribuit pârâtei, iar holul 1, cu casa scării şi întreg etajul să fie atribuit reclamanţilor.
In aceasta varianta, pentru buna funcţionare a loturilor, sunt necesare următoarele modificări; realizarea unei băi în cadrul camerei 4; închiderea uşilor dintre camera 3 şi hol 1, dintre bucătărie şi hol, precum şi dintre debara şi hol.
Examinând prevederile art. 6735, 6736, 6739 şi 67310 C proc civ , instanţa constată că, mai întâi trebuie să stabilească dacă imobilul compus din suprafaţa de 260 mp. teren si construcţiile casa şi garaj poate fi comod partajabil, cerinţă care rezultă din dispoziţiile art. 6736 alin. 2) C proc civ, coroborat cu art. 67310 alin. 1) C proc civ.
Este de observat că legiuitorul nu a prevăzut o simplă condiţie ca imobilul să fie „partajabil”, ci „comod partajabil”, aceasta însemnând că trebuie să se ia în considerare o multitudine de criterii, privitoare la funcţionalitate şi gradul de confort.
Pârâta, prin apărările formulate în cauză, a solicitat să i se atribuie, în natură, parterul locuinţei cu holul nr. 2, camera 1 şi camera 2, de la parterul imobilului, susţinând ca acest imobil este comod partajabil în natură, în timp ce reclamanţii au susţinut că acest imobil nu poate fi partajat în natură, iar o eventuala împarţială în natura i-ar scădea foarte mult valoarea.
Aşadar, instanţa va cerceta dacă această locuinţă, în raport de toate circumstanţe de fapt, este comod partajabilă, ţinând însă seama şi de terenul ce s-ar atribui în cazul unei variante teoretice de împărţire în natură a locuinţei.
Considerarea unei locuinţe ca fiind „comod partajabilă” trebuie să se facă ţinându-se seama de o serie de criterii derivând sau în legătură cu destinaţia acesteia, cum ar fi: gradul de funcţionalitate a fiecărei părţi din locuinţă în urma realizării împărţelii; gradul de confort al fiecărei părţi din locuinţă în urma împărţelii; posibilităţile de acces pietonal din calea publică către fiecare parte din locuinţă; posibilitatea de racordare sau prestare de servicii publice (apă, energie electrică, serviciu telefonie, TV, etc), reţele de utilitate; posibilitatea de acces şi întreţinere a spaţiilor comune (beci, acoperiş).
În acelaşi timp, potrivit art. 67310 alin. 1) C proc civ trebuie să se analizeze şi dacă varianta de împărţeală în natură nu cauzează o scădere importantă a valorii fiecărei părţi din locuinţă.
Având în vedere configuraţia şi compunerea locuinţei, varianta de lotizare acceptată de pârâta, precum şi faptul că sunt 3 moştenitori, dintre care doi (reclamanţi) au înţeles sa rămână in continuare, în indiviziune, instanţa constată că singura variantă posibilă de împărţire a locuinţei ar fi cea în urma căreia reclamanţii ar primi holul 1, cu casa scării şi întreg etajul, respectiv 132,44 mp, iar pârâta ar primi holul nr. 2, camerele 1,2 şi 3, baia, bucătăria, debaraua şi garajul, precum şi suprafaţa de 30,56 mp. teren.
Aceasta varianta nu satisface exigentele prevăzute de textele de lege mai sus citate pentru mai multe considerente.
Astfel, se observa că cele două loturi împart casa aproximativ în două, deşi reclamanţii au o cota indiviză mult mai mare faţă de pârâtă.
Aşa cum s-a arătat mai sus, aceasta varianta de lotizare presupune, pentru funcţionalitatea fiecăruia dintre loturi, în configuraţiile create, construirea unei băi, într-o cameră de numai 19,27 mp, ceea ce ar conduce la rămânerea unui spaţiu insuficient pentru cameră. De asemenea, această variantă presupune închiderea mai multor uşi, prin construirea de pereţi, aspect care presupune cheltuieli suplimentare şi generarea altor eventuale litigii.
Ambele variante de lotizare, posibile teoretic, nu pot fi considerate „comod partajabile” prin prisma criteriilor expuse mai sus şi, în mod evident, ar conduce la o scădere importantă a valorii fiecărui lot privit în mod individual, existând şanse minime ca o persoană să fie interesată de a achiziţiona ori de a-şi asigura ca şi garanţie vreunul din loturile astfel formate în urma unei astfel de împărţeli, tocmai din cauza reducerii consistente a gradului de confort a fiecărui lot.
In oricare din cele doua variante, gradul de confort ar scădea în mod semnificativ, folosinţa unei unităţi locative compacte de către mai multe familii constituind de multe ori sursă de generare a unor litigii, chiar dacă există o delimitare fizică între unităţile locative proprii. În plus, există elemente constructive asupra cărora părţile ar rămâne în continuare în indiviziune forţată – beciul, acoperişul.
Nu este de neglijat nici faptul că reclamanţii au rămas, în continuare, în indiviziune, iar în cazul în care aceştia ar dori să iasă din indiviziune, ar fi imposibilă crearea a doua unităţi locative funcţionale pentru fiecare din cei doi.
Un alt aspect avut în vedere de instanţa îl constituie faptul că, nici un moment pârâta nu a solicitat atribuirea în totalitate a imobilului, ci doar a unei părţi din acesta, spre deosebire de reclamanţi, care şi-au exprimat o astfel de opţiune.
Având în vedere considerentele expuse,precum şi faptul că pârâta nu locuieşte în CM, ci în S, instanţa consideră că toate circumstanţele de fapt în care se află amplasat imobilul compus din suprafaţa de 260 mp. teren şi construcţiile situate pe acesta conduc la concluzia că nu este posibilă comodă partajare a acestuia, în sensul legii, astfel încât varianta împărţelii în natură a locuinţei terenului este exclusă, acestea urmând a fi atribuite reclamanţilor.
Luând în considerare valoarea totală a masei partajabile potrivit ultimelor rapoarte de expertiză efectuate în cauză şi ţinând seama de valoarea loturilor atribuite, instanţa urmează să oblige reclamanţii la plata sumei de 44.103 lei, cu titlu de sultă către pârâtă, pentru egalizarea valorii loturilor(4875 lei- teren+39227 lei-construcţii).
Cât priveşte cheltuielile de judecată efectuate în proces, instanţa reţine că procesul de partaj satisface interese concordante ale părţilor, neputându-se reţine că una dintre părţi a căzut în pretenţii faţă de cealaltă (art. 274 C proc civ), astfel încât cheltuielile trebuie suportate în funcţie de cota fiecărei parţi, indiferent cine le-a suportat.
În acest sens, instanţa reţine că, cheltuielile efectuate pentru plata taxelor de timbru aferente partajului si a contravalorii celor doua expertize au fost efectuate de pirita să fie obligată la plata sumei de 806.25 lei, calculata in funcţie de cota acesteia din bunurile supuse împărţelii.
Faţă de considerentele mai sus expuse, instanţa a dispus ieşirea părţilor din indiviziune, a atribuit reclamanţilor SMC şi SRG, în indiviziune, următoarele bunuri:
– suprafaţa de 260 mp teren, compus din parcela nr.2687/121 păşune, de 163 mp şi parcela nr.2247-clădire cu casă, în suprafaţă de 97 mp, înscrise în C.F.6654 CM – valoare 26000 lei;
– suprafaţa de 39813 mp teren, identic cu parcela nr.P1/1, corespunzătoare lotului colorat cu verde în anexa 6 a raportului de expertiză întocmit de expert MV;
– casă cu etaj pe parcela nr.2247 din C.F.8764, în valoare de 209215lei.
De asemenea, a atribuit pârâtei SGZ suprafaţa de 9.187 mp teren, identică cu parcela nr. P1/2, corespunzătoare lotului colorat cu albastru în anexa 6 a raportului de expertiză întocmit de expert MV, a obligat reclamanţii să-i plătească pârâtei suma de 44.103 lei, cu titlu de sultă, corespunzătoare cotei acesteia de 3/16 din terenul de 260 mp, respectiv 3/16 din casa de locuit, pentru egalizarea valorică a loturilor şi a obligat pârâta să le plătească reclamanţilor suma de 806,25 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
