Deliberând asupra cauzei de faţă, instanţa constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău, reclamanta SC T SRL a chemat în judecată pe pârâţii DV şi DL, pentru ca instanţa, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de BNP Tudorancea Monica, din Buzău, obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 15000 lei achitată cu titlu de avans, obligarea pârâţilor la plata sumei de 15000 lei stabilită prin clauza penală, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că părţile au convenit asupra vânzării – cumpărării suprafeţei de 150 mp teren, categoria de folosinţă curţi construcţii, situat în B. În acest scop au încheiat o promisiune de vânzare – cumpărare şi a avansat suma de 15000 lei, în baza antecontractului de vânzare cumpărare autentificat la BNP Tudorancea Monica. Totodată au fixat şi un termen ferm ca să întocmească actul de vânzare cumpărare. Iniţial împreună cu părţile s-au prezentat la notariat pentru verificarea actelor întocmirii contractului în formă autentică. Cu acea ocazie, a constatat că pârâţii au prezentat un certificat de atestare fiscală pentru bunul vândut în cuprinsul căruia se arată textual că nu au fost plătite impozitele la zi pentru teren, fiind acumulate debite de peste 18000 lei, ceea ce interzice scoaterea bunului la vânzare. Până la data fixată ca termen pentru autentificarea convenţiei părţile nu au putut pune la dispoziţie actele necesare , în speţă certificatul de atestare fiscală a plăţilor la zi pentru bunul promis. DV nu şi-a mai exprimat opţiunea de a mai prelungi termenul , nici de a rezolva situaţia plăţilor la zi a impozitelor către stat, împrejurare în care a procedat la notificarea celor doi promitenţi vânzători. Urmare a conţinutului notificării i-a somat în termen de 5 zile de la primirea prezentei să procedeze la restituirea sumei de 15000 lei pe care i-a înmânat la data de 14.08.2008 cu titlu de avans din preţul terenului. A arătat că nu se consideră culpabilă de neexecutarea contractului. . Întrucât pârâţii nu au mai contactat – o, iar actul autentic nu s-a perfectat, solicită pe lângă avansul dat, pârâţii să remită şi suma de 15.000 lei prevăzută în clauza penală.
Cererea a fost legal timbrată cu suma de 1671 lei taxă judiciară de timbru şi 5lei timbru judiciar.
Pârâţii nu au depus întâmpinare , însă pârâtul DV s-a prezentat în instanţă şi a arătat că nu este de acord cu admiterea acţiunii, că vrea să se încheie contractul în formă autentică şi că impozitul pentru teren a fost achitat.
În cauză instanţa a administrat la solicitarea reclamantei proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar următoarele înscrisuri: promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, notificare, chitanţe, adresa emisa de Primăria Municipiului Buzău, interogatoriul pârâtului DV, răspunsurile acestuia la interogatoriu fiind ataşate la dosar.
Analizând actele şi lucrările dosarului , instanţa reţine următoarele:
Reclamanta şi pârâţii au încheiat la data de 14.08.2008 o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată la BNP Tudorancea Monica ,in temeiul căreia reclamanta in calitate de promitenta cumparatoare, iar paratii , in calitate de promitenti –vanzatori s-au obligat sa cumpere, respectiv sa vanda suprafaţa de 150 mp teren, categoria curţi construcţii, situată în intravilanul Municipiului B, înscris în Cartea funciară a localităţii B. Preţul vânzării a fost convenit la suma de 17250 EURO , din care promitenta cumparatoare a achitat suma de 15.000 lei, la data semnării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, iar diferenţa de preţ. urma sa fie achitata la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare la notar. De asemenea,în promisiunea de vânzare cumpărare s-a menţionat că SC T SRL se obligă să cumpere de la promitenţii vânzători până la data de 14.09.2008 imobilul teren menţionat în promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare. În aceste condiţii rezultă că data de 14.09.2008 reprezintă data la care părţile urmau să încheie actul de vânzare cumpărare în formă autentică. De asemenea părţile au menţionat în promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare că „ în cazul în care promitenta cumpărătoare nu îşi respectă obligaţiile asumate prin prezentul contract acesta va pierde avansul în sumă de 15.000 lei, iar în cazul în care promitenţii vânzători nu îşi respectă obligaţiile asumate prin prezentul contract, aceştia vor restitui promitentei cumpărătoare suma de 30.000 lei.
Reclamanta solicită rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, pe care instanţa o califică ca fiind o cerere privind rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, deoarece obligaţia ce şi-au asumat-o părţile prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, aceea de a încheia la un anumit termen contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, este o obligaţie cu executare instantanee şi nu cu executare succesivă, motivat de faptul că la data la care trebuia încheiat contractul de vânzare cumpărare în formă autentică pârâţii, promitenţi vânzători nu au achitat impozitul aferent terenului ce urma a fi înstrăinat de către pârâţi. Aşa cum s-a arătat mai sus părţile au convenit prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare ca încheierea contractului în formă autentică să se facă la data de 14.09.2008. Or, din adresa emisa de Primăria Municipiului B, rezultă că la data de 18.08.2008 pârâţii au achitat în întregime impozitul aferent anului 2008 pentru suprafaţa de 150 mp teren, situată în Municipiului B, proprietatea pârâţilor. În consecinţă instanţa constată că la data la care urma să se încheie contractul în formă autentică, pârâţii nu aveau restanţe la plata impozitului pentru terenul ce urma a fi vândut, aşa încât susţinerile reclamantei din cererea de chemare în judecată nu sunt reale. Mai mult atât reclamanta cât şi pârâţii au arătat în faţa instanţei că data de 14.09.2008 era într-o zi de duminică şi nefiind deschis la notar, părţile nu au putut încheia actul în acea zi. Instanţa constată că încheierea contractului în formă autentică nu s-a datorat culpei promitenţilor vânzători, din moment ce aceştia aveau achitat impozitul pentru terenul ce urma a fi înstrăinat, anterior datei la care urma să se încheie actul de vânzare cumpărare în formă autentică.
Pentru a se dispune rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, trebuie îndeplinite mai multe condiţii, după cum urmează: respectiv una dintre părţi să nu-şi fi îndeplinit obligaţia, asumată prin contract, neexecutarea obligaţiei să fie imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia şi debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere în modurile prevăzute de lege. Instanţa constată că obligaţia asumată prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare nu a fost îndeplinită la termen, dar acest fapt nu este imputabil pârâţilor, promitenţi vânzători, din moment ce s-a făcut dovada că la data la care trebuia încheiat contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, impozitul pentru terenul în litigiu a fost achitat, iar reclamanta pretinde că neîncheierea contractului în formă autentică s-a datorat tocmai faptului că pârâţii aveau datorii mari la impozitul pentru suprafaţa de teren ce urma a fi vândută.
Nefiind îndeplinite condiţiile ce rezultă din interpretarea art. 1020 Cod civil potrivit căruia condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său, instanţa apreciază capătul de cerere referitor la rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare neîntemeiat.
Referitor la celelalte capete de cerere, respectiv, obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 15000 lei achitată cu titlu de avans, obligarea pârâţilor la plata sumei de 15000 lei stabilită prin clauza penală, instanţa constată că părţile au menţionat în promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare că în cazul în care promitenta cumpărătoare nu îşi respectă obligaţiile asumate prin prezentul contract acesta va pierde avansul în sumă de 15.000 lei, iar în cazul în care promitenţii vânzători nu îşi respectă obligaţiile asumate prin prezentul contract , aceştia vor restitui promitentei cumpărătoare suma de 30.000 lei. Astfel având în vedere că neîncheierea contractului în formă autentică nu este imputabilă pârâţilor, rezultă că reclamanta nerespectându-şi obligaţia asumată prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare de a cumpăra terenul sus menţionat, potrivit înţelegerii părţilor, pierde avansul, şi nu este îndreptăţită să solicite suma menţionată în clauza penală. Cum, în conformitate cu art. 969 cod civil convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, instanţa apreciază şi aceste capete de cerere neîntemeiate urmând a le respinge.
3
