Dosar nr. XXXXX/193/2011 Obligaţia de a face / hotărâre care să
ţină loc de act de vânzare-cumpărare
R O M Â N I A
JUDECĂTORIA BOTOSANI
SECŢIA CIVILĂ
Şedinţa publică din xx.xx.xxxx
Completul compus din:
PREŞEDINTE –
GREFIER –
S E N T I N Ţ A C I V I L Ă NR. XXXX
La ordine pronunţarea în cauza civilă formulată de reclamantul-pârât P. N. în contradictoriu cu pârâtul-reclamant M. D., având ca obiect obligaţia de a face / hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
La apelul nominal făcut în şedinţă publică lipsesc părţile.
Procedura legal îndeplinită, fără citarea părţilor.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa publică din xx.xx.xxxx, în prezenţa avocatului G. C. pentru reclamantul-pârât P. N., avocatului P. A. ce substituie pe apărătorul A. A. pentru pârâtul-reclamant M. D., fiind consemnate în încheierea de şedinţă din aceea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre şi când instanţa, din lipsă de timp pentru deliberare a amânat pronunţarea pentru azi.
I N S T A N Ţ A
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată în data de xx.xx.xxxx sub nr. XXXXX/193/2011 pe rolul Judecătoriei Botoşani, reclamantul P. N. a chemat în judecată pe pârâţii M. D. şi A. D. solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce urmează a se pronunţa, să oblige pe aceştia din urmă la restituirea sumei de 9100 Euro, cu dobânda aferentă, precum şi contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului situat în oraşul Truşeşti, jud. Botoşani.
În motivare se arată că, în cursul anului 2010, reclamantul împreună cu familia s-au întors din străinătate şi au dorit să cumpere o casă pe raza loc. Truşeşti, o rudă indicându-i imobilul pus spre vânzare de către moştenitorii defunctului M. V., respectiv pârâţii din prezentul dosar.
Se susţine că înţelegerea verbală între părţi a fost ca reclamantul să achite suma de 500.000.000 lei vechi pentru casă, terenul aferent construcţiei (curte) şi un teren agricol în suprafaţă de 1,5 ha. Astfel, reclamantul a achitat suma de 9100 Euro celor doi pârâţi, însă nu a fost încheiat niciun contract, banii fiind achitaţi de către reclamant în rate, conform înţelegerii, suma totală trebuind achitată într-o perioadă de 6 (şase) luni.
Se mai susţine că reclamantul a refuzat să achite diferenţa de sumă de 124.000.000 lei vechi până în momentul în care pârâţii vor obţine certificatul de moştenitor după defunctul M. V. însă, după eliberarea acestuia, pârâţii nu au mai fost de acord ca înţelegerea să privească şi terenul în suprafaţă de 1,5 ha. Mai mult, ar fi comunicat reclamantului că va solicita evacuarea sa din imobil în cazul în care nu va accepta noua înţelegere.
În final, reclamantul arată că este de acord să achite diferenţa de sumă şi să încheie actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă conform înţelegerii iniţiale, adică casă, terenul aferent construcţiei (curte) şi un teren agricol în suprafaţă de 1,5 ha, în caz contrar solicitând restituirea sumei de 9100 Euro, cu dobânda aferentă, precum şi contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilul situat în oraşul Truşeşti, jud. Botoşani.
Acţiunea nu a fost motivată în drept.
În dovedire s-au depus copie după un înscris intitulat „act de mână” datat xx.xx.xxxx din partea numitei T. M..
Prin încheierea de şedinţă din xx.xx.xxxx, instanţa a admis cererea de ajutor public judiciar formulată de reclamant şi, în temeiul art. 8 alin. 1 coroborat cu art. 6 lit. d) din OUG nr. 51/2008, a scutit pe reclamantul P. N. de plata taxei judiciare de timbru în sumă de 2198,04 lei.
Legal citată, pârâta A. D. nu a formulat întâmpinare, însă s-a prezentat în instanţă la termenul din xx.xx.xxxx, unde a declarat că suma de 9100 Euro plătită de reclamant a fost încasată de pârâtul M. D. (încheierea de şedinţă din xx.xx.xxxx – fila 41).
Prin întâmpinarea formulată, pârâtul M. D. a solicitat respingerea acţiunii, ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
În primul rând, pârâtul arată că doar persoana sa are calitate procesuală pasivă în prezentul dosar, fiind singurul succesor în drepturi al defunctului M. V., pârâta A. D. fiind străină de succesiune, prin neacceptare.
Pe fond se arată că înţelegerea verbală dintre părţi privea ca pârâtul să vândă reclamantului casa şi terenul aferent, nu şi terenul agricol în suprafaţă de 1,50 ha, preţul tranzacţiei fiind de 12500 Euro, din care reclamantul a achitat suma de 9100 Euro. Deşi, pârâtul a luat legătura telefonic cu reclamantul de mai multe ori, solicitându-i achitarea diferenţei de preţ în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamantul a refuzat, solicitând în mod expres ca în act să fie inclus şi terenul agricol de 1,50 ha. Pârâtul recunoaşte că între părţi nu s-a încheiat un contract scris, ci a avut loc o înţelegere verbală astfel încât apreciază că reclamantul nu poate face dovada că obiectul convenţiei verbale ar fi cuprins şi terenul agricol, însă consideră că se poate dovedi cu martori, de faţă la momentul înţelegerii fiind A. P. şi A. S.. Mai mult, la data de xx.xx.xxxx, în urma unei discuţii telefonice între părţi, reclamantul a semnat un act sub semnătură privată, prin care se angajează ca până la data de xx.xx.xxxxsă achite pârâtului suma de 3400 Euro, „sumă ce reprezintă diferenţa sumei rămasă neachitată din 12500 Euro, pentru locuinţa cumpărată de la acesta, conform certificatului de moştenitor nr. XXX”. În final, pârâtul apreciază că cererea principală a reclamantului, de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu este fondată întrucât nu sunt îndeplinite condiţiile pentru o asemenea cerere, în sensul că preţul nu este plătit în totalitate şi, pe de altă parte, nu există consens asupra obiectului vânzării. Însă, dacă reclamantul ar fi de acord că obiectul înţelegerii a fost constituit doar din casă şi terenul aferent, fără terenul agricol şi ar plăti diferenţa de preţ, pârâtul ar fi de acord cu admiterea cererii, fără cheltuieli de judecată.
În ce priveşte capătul subsidiar de obligare a pârâtului la restituirea sumei de 9100 Euro, plus dobânda aferentă acestei sume şi contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, cu înfiinţarea unui drept de retenţie asupra imobilului până la plata debitului, pârâtul solicită respingerea solicitării, motivând că reclamantul are culpa exclusivă în nefinalizarea înţelegerii în formă autentică. În plus, reclamantul îşi invocă propria turpitudine întrucât a „modificat” obiectul convenţiei, adăugând terenul agricol, acesta reprezentând singura cauză pentru care pârâtul nu doreşte încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare în forma solicitată de reclamant.
În apărare s-au depus copii după certificatul de moştenitor nr. XXX din xx.xx.xxxx după defuncţii M. M. şi M. V., înscrisul sub semnătură privată datat xx.xx.xxxx.
Prin răspunsul la întâmpinare, reclamantul şi-a precizat obiectul acţiunii, în sensul că solicită pronunţarea unei hotărâri prin care părţile să fie obligate la restabilirea situaţiei anterioare, anume pârâtul să fie obligat la restituirea către reclamant a sumei de 9100 euro, pe care pârâtul recunoaşte că a primit-o, reclamantul să fie obligat la înapoierea către pârât a imobilului reprezentat de casă şi teren aferent, prin evacuarea reclamantului, sub rezerva instituirii unui drept de retenţie în favoarea reclamantului, până la plata de către pârât a sumei de 9100 euro, cu cheltuieli de judecată. De asemenea, arata că reclamantul nu are pretenţii asupra contravalorii îmbunătăţirilor pe care le-a efectuat la casă şi nici asupra dobânzii aferente. Se apreciază că este viciată convenţia verbală dintre părţi, iar principiul repunerii în situaţia anterioară este regula de drept potrivit căreia, tot ce s-a executat în baza unui act anulat trebuie restituit încât părţile raportorului juridic convenţional trebuie să ajungă în situaţia în care acel act nu s-ar fi discutat/încheiat. În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1164, 1271 şi 1345 Noul Cod civil.
Ulterior, la termenul din xx.xx.xxxx, pârâtul M. D. a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu (casă şi terenul aferent, fără terenul în suprafaţă de 1,50 ha), suplinind consimţământul reclamantului P. N., cu obligarea acestuia din urmă la plata diferenţei de preţ de 3400 Euro, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cu cheltuieli de judecată.
Pentru cererea reconvenţională, pârâtul M. D. a achitat taxă judiciară de timbru în sumă de 2686 lei şi timbru judiciar de 5 lei.
Prin întâmpinarea la cererea reconvenţională, reclamantul a solicitat respingerea cererii reconvenţionale, ca neîntemeiată, nefondată şi nejustificată, reclamantul fiind de acord cu repunerea părţilor în situaţia anterioară sau cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru casa de locuit şi terenul aferent acesteia, dar fără obligarea reclamantului la plata sumei de 3400 Euro întrucât nu s-ar justifica valoarea imobilului la suma pe care o solicită pârâtul, imobilul nefiind evaluat de un expert şi, în plus, nu ar exista temei legal în a mai solicita o sumă de bani cât timp înţelegerea este viciată.
Prin încheierea de şedinţă din xx.xx.xxxx, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei A. D..
Pentru justa soluţionare a cauzei, instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisurile depuse de părţi la dosar, interogatoriul pârâtului M. D. (fila 39) şi proba testimonială, fiind audiată martora A. P. propusă de pârâtul M. D. (depoziţie – fila 40).
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Pârâtul-reclamant M. D. este succesorul in drepturi al defunctului M. V., dobândind in aceasta calitate o casa si anexa gospodărească precum si suprafaţa de teren de 1678 mp teren, situate in satul Truşesti, comuna Truşeşti, judeţul Botoşani, bunuri menţionate in certificatul de moştenitor nr. XXX din data de xx.xx.xxxx (f.16).
Anterior eliberării certificatului de moştenitor, a încheiat o convenţie verbală cu reclamantul parat P. N., prin care primul in calitate de promitent vânzător s-a obligat sa înstrăineze către cel de-al doilea un imobil, in schimbul sumei de 50.000 lei (echivalentul sumei de 12.500 euro). Din preţul stabilit, reclamantul a achitat suma de 9100 euro, fapt recunoscut de pârât prin întâmpinare si prin răspunsul la interogatoriu (f.39)
Intre părţi nu există consens asupra obiectului prestaţiei promitentului vânzător, in sensul că in timp ce acesta susţine că a promis vânzarea casei si a terenului aferent casei, dobândite prin moştenire, promitentul cumpărător afirma că acordul de voinţă include si o suprafaţa de teren agricol de 1,5 ha.
Aşadar, promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare constituie, neîndoielnic, un contract sinalagmatic care dă naştere exclusiv unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare – cumpărare.
In situaţia refuzului uneia dintre părţi de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, literatura de specialitate şi practica judiciara, dublate şi de prevederi cuprinse în dreptul pozitiv] au identificat mecanisme de suplinire a consimţământului părţii la încheierea contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Potrivit art. 1073 Cod civil :” Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligaţiei, si in caz contrar are dreptul la dezdăunare.” iar art. 1077 Cod civil prevede că :” Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.”
Admisibilitatea unei acţiuni de validare a unui contract de vânzare-cumpărare este condiţionată de existenţa unui înscris din care să rezulte obligaţia de înstrăinare, obiectul acestuia (lucrul vândut şi preţul), precum şi modalitatea de plată a preţului (decizia nr. 1698/20.03.2003 CSJ).
Condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, obiectul determinat şi licit, cauza licită şi morală.
Obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai una din părţi se obligă, respectiv acţiunea ori inacţiunea la care părţile sunt îndreptăţite sau de care sunt ţinute.
Obiectul reprezintă una dintre conditiile esenţiale cerute de art. 948 Cod Civil pentru validitatea convenţiilor. Acesta trebuie sa existe, sa fie în circuitul civil, sa fie determinat ori determinabil, sa fie posibil, licit si moral (art. 5, art. 948, art. 963-965 Cod Civil).
In speţă, obiectul vânzării nu este determinat si nici determinabil, iar in lipsa unui consens al părţilor, instanţa nu se poate substitui voinţei acestora. Lipsa obiectului determină nulitatea absoluta a convenţiei, si pe cale de consecinţă, aceasta nu poate produce efecte juridice potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum”.
Este adevărat că antecontractul nu este supus nici unei condiţii speciale de formă, acesta având un caracter consensual, insă, chiar daca intre parti, este valabil încheiat in forma verbala, in situatia in care forma scrisa este ceruta ad probationem, cum este cazul in speţă, posibilitatile de dovada ale acestuia sunt restrânse.
Regula înscrisa in art.1191 Cod civil este clara si interzice a se face dovada actelor juridice al căror obiect are o valoare ce depăşeşte suma de 250 lei, altfel decat prin sau prin act autentic, sau prin act sub semnătură privată. Pe de alta parte nu s-a probat existenta vreunei situatii care sa constituie exceptie de la regula enunaţată.
Aşadar, contrar sustinerilor paratului, in lipsa unui înscris, instanţa constata imposibilitatea dovedirii convenţiei cu un alt mijloc de proba.
Aşa cum s-a arătat deja, pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să verifice, prin altele, daca există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun. In lipsa acestuia, cererea formulata pe cale reconventională, urmează a fi respinsa, ca neîntemeiata.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare fiind desfiinţată retroactiv, ca efect al nulităţii, principiul echităţii impune restabilirea situaţiei anterioare, respectiv restituirea prestaţiilor efectuate în temeiul acesteia.
Pe cale de consecinţă, va admite cererea principala, astfel cum a fost precizata si va obligă pârâtul să restituie reclamantului suma de 9100 Euro, precum şi dobânda legală penalizatoare de la data formulării acţiunii – xx.xx.xxxx, până la data plăţii efective.
Repunerea părţilor în situaţia anterioara, ca efect al constatării nulităţii convenţiei in temeiul art. 948 Cod Civil, presupune evident si restituirea imobilului, insa in lipsa unei cereri exprese din partea paratului nu se poate dispune evacuarea reclamantului, cererea formulata de acesta fiind lipsita de interes. Nimic nu împiedică însă ca acesta sa-şi execute obligaţiile ce decurg din desfiinţarea retroactiva a convenţiei.
In temeiul art. 18 din OUG nr. 51/2008, care prevede că, cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin încuviinţarea ajutorului public judiciar vor fi puse în sarcina celeilalte părţi, dacă aceasta a căzut în pretenţiile sale iar partea căzută în pretenţii va fi obligată la plata către stat a acestor sume, va obliga pârâtul M. D. să achite în contul bugetului de stat suma de 2198,04 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, pentru care instanţa a acordat scutire reclamantului.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă va obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentand onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ş T E
Admite cererea de chemare in judecata formulată de reclamantul P. N., domiciliat în mun. Iaşi, Aleea X, nr.Y, jud. Iaşi, fără forme legale în oraşul Truşeşti, jud. Botoşani în contradictoriu cu pârâtul M. D., cu domiciliul în mun. Iaşi, str. X nr. Y, bloc Z, scara T, ap.U, jud. Iaşi, cu domiciliul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură în mun. Botoşani, str. X nr. Y, bloc Z, parter, jud. Botoşani.
Obligă pârâtul să restituie reclamantului suma de 9100 Euro, precum şi dobânda legală penalizatoare de la data formulării acţiunii – xx.xx.xxxx, până la data plăţii efective.
Respinge cererea reconventională, ca neîntemeiată.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentand onorariu avocat.
În temeiul art. 18 din OUG nr. 51/2008 obligă pârâtul M. D. să achite în contul bugetului de stat suma de 2198,04 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, pentru care instanţa a acordat scutire reclamantului.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţa publică din data de xx.xx.xxxx.
PREŞEDINTE, GREFIER,
