Actiune în evacuare. Contract de închiriere. Ajungere la termen. Relocatiune tacita rezultata din primirea de catre proprietar a unor sume cu titlu de chirie în avans pentru o perioada de timp. Exigente probatorii.
Cod Civil, art.1438
Sustinerea recurentei ca, în realitate, a platit în avans chiria datorata pentru o perioada lunga de timp poate fi calificata de curte drept un argument în sensul ca raportul contractual a subzistat, prin acceptarea sumelor platite cu titlu de chirie în avans intimatii-reclamanti consimtind la continuarea locatiunii pe perioada pentru care chiria a fost achitata.
Înscrisurile depuse la dosar atesta plata unor sume catre intimatii-reclamanti sau catre alte persoane, fara a cuprinde mentiuni referitoare la natura sumelor depuse în cont si nici la data achitarii acestor sume, astfel încât ele nu atesta împrejurarea ca sumele platite reprezinta chirie datorata pentru folosinta locuintei închiriate de recurenta-pârâta de la intimatii-reclamanti.
În aceste conditii, înscrisurile prezentate nu permit instantei aplicarea regulilor referitoare la imputatia platii pentru a se verifica daca, astfel cum a sustinut recurenta, aceasta a achitat intimatilor chiria în avans si pentru ce perioada. (Decizia civila nr. 337R din data de 21 septembrie 2010, Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IX-a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala)
Prin cererea formulata si înregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 21.05.2009, reclamantii I.A. si S.T. au chemat în judecata pe pârâtii S.C. F.G. S.R.L. si N.M., solicitând instantei ca, prin hotarârea pe care o va pronunta, sa dispuna evacuarea pârâtilor din imobilul situat în Bucuresti, str.N.B. nr….
Cererea a fost întemeiata în drept pe dispozitiile art.480 si urmatoarele Cod Civil.
La termenul de judecata din 10.12.2009, reclamanta a precizat cererea sub aspectul cadrului procesual pasiv, aratând ca numitul N.M. a fost chemat în judecata în calitate de reprezentant legal al pârâtei SC F.S. SRL si nu în nume propriu.
Prin sentinta civila nr. 15871/17.12.2009, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a admis cererea, precizata, a dispus evacuarea pârâtei SC F.S. SRL din ap. nr…, situat în imobilul din Bucuresti, str.N.B. nr…., pentru lipsa titlului locativ si a obligat pe pârâta la plata catre reclamanti a sumei de 510,3 lei, cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre instanta a retinut ca apartamentul nr…, situat în Bucuresti, str.N.B. nr…., a fost dobândit de catre autorii reclamantilor, I.V. si I.C., prin contractul de vânzare-cumparare nr. N2334/02.07.1998, reclamantii devenind coproprietarii acestuia, prin mostenire, conform certificatelor de mostenitor nr. 78/11.11.2004 si nr. 86/24.07.2001.
Apartamentul s-a aflat în folosinta pârâtei SC F.S. SRL, în perioada 15.07.2002-15.07.2003, în baza contractului de închiriere nr. 15/15.07.2002, purtând data certa, încheiat cu autoarea reclamantilor, I.C..
A retinut judecatoria ca dupa data de 15.07.2003, pârâta a continuat sa foloseasca spatiul fara a mai exista un contract de închiriere, iar, prin notificarea nr. 272/28.04.2009, reclamantii au somat-o, prin executor judecatoresc, sa elibereze apartamentul, în termen de 10 zile de la primirea notificarii.
Or, potrivit art. 1438 Cod Civil, daca locatarul care continua sa foloseasca bunul închiriat în baza tacitei relocatiuni este notificat de catre proprietar sa elibereze bunul închiriat, nu îi poate opune acestuia din urma tacita relocatiune.
În aceste conditii, dupa expirarea termenului de 10 zile prevazut în notificarea de eliberare a apartamentului în litigiu, pârâta îl ocupa fara a mai detine un titlu locativ si fara a se mai bucura de vreo protectie legala.
Actiunea in evacuare nu are o reglementare distincta in materia dreptului substantial, fiind o creatie a practicii judiciare, care sanctioneaza încalcarea atributelor dreptului de proprietate de catre o alta persoana, respectiv aduce atingere posesiei si folosintei dreptului de proprietate, fara ca acea persoana sa detina un titlu locativ care sa fie opozabil cu succes proprietarului/titularului unui alt drept real al imobilului.
Astfel, dreptul de proprietate, recunoscut si garantat de lege fiecarei persoane, are un caracter absolut si inviolabil, in sensul ca este recunoscut de lege titularului acestuia in raport cu toate celelalte persoane, opozabil, deci, erga omnes, care sunt tinute sa nu faca nimic de natura a-l tulbura pe proprietar in exercitarea prerogativelor dreptului sau.
Împotriva acestei hotarâri a declarat apel pârâta SC F.S. SRL.
În motivarea cererii de apel, apelanta – pârâta a aratat ca, pe întreaga durata a desfasurarii contractului a platit în avans anumite sume de bani pâna la data de 15.10.2010, motiv pentru care instanta în mod gresit a dispus evacuarea.
Totodata a mai învederat ca nu a fost citata, fapt pentru care nu a putut sa-si pregateasca apararea.
În drept au fost invocate dispozitiile art. 282 si urmatoarele Cod Proc.Civ.
Intimatii – reclamanti au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului.
Prin decizia civila nr.853A/29.06.2010, Tribunalul Bucuresti – Sectia a III-a Civila a respins apelul ca nefondat.
A retinut instanta de apel ca autoarea reclamantilor a încheiat cu apelanta – pârâta contractul de închiriere nr.7831F/2002, contract valabil pâna la data de 15.07.2003, iar prin actul aditional nr.15/15.06.2002, contractul respectiv a fost prelungit pâna la data de 15.07.2006, acest act aditional a fost încheiat cu intimatul I.A..
Prin notificarea nr. 272/28.04.2009, intimatii – reclamanti au notificat apelanta – pârâta ca în termen de 10 zile de la primirea notificarii sa elibereze imobilul situat în Bucuresti, str.N.B. nr….
În aceasta situatie apelanta – pârâta nu mai poate opune tacita relocatiune, prin notificarea formulata intimatii – reclamanti si-au spus intentia de neacceptare a acestei situatii, motiv pentru care apelanta – pârâta avea obligatia ca la expirarea termenului prevazut în notificare sa elibereze imobilul pe care îl ocupa fara titlu locativ – art. 1438 Cod Civil.
A aratat instanta de apel ca faptul ca s-ar fi platit anumite sume de bani în avans, nu are relevanta în cauza, atât timp cât tacita relocatiune nu mai opereaza în cauza.
Sustinerile apelantei – pârâte cu privire la faptul ca nu a fost citata au fost înlaturate, având în vedere ca procedura de citare a acesteia a fost îndeplinita cu respectarea dispozitiilor art. 85 Cod Proc.Civ., astfel cum rezulta din dovezile de citare.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta SC F.S. SRL, cauza fiind înregistrata pe rolul Curtii de Apel Bucuresti – Sectia a IX-a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala la data de 23.08.2010.
În dezvoltarea motivelor de critica, recurenta-pârâta a aratat ca la data de 15.07.2002 a încheiat cu I.C. contractul de închiriere înregistrat la Administratia Finantelor Publice Sector 1 sub nr. 78317/22.07.2002, contract ce avea ca obiect închirierea de catre societate a apartamentului nr…., situat în Bucuresti, str.N.B. nr….
Ulterior, la data de 12.08.2005, a încheiat cu reclamantul I.A. un act aditional la contractul de închiriere prin care au prelungit de comun acord durata închirierii pâna la data de 15.07.2006, restul prevederilor contractului initial nefiind modificate. Plata chiriei urma sa se efectueze în 2 conturi separate apartinând celor 2 reclamanti din prezenta cauza.
Pe întreaga durata a desfasurarii contractului recurenta a platit în avans sumele ce le datora cu titlu de chirie. Astfel, la data de 17.02.2005 a achitat în contul reclamantei I.T. (M.) suma de 2000 USD, la data de 30.05.2005 suma de 1000 USD, iar la data de 10.08.2005 a achitat reclamantului I.A. suma de 400 EUR. Totodata reclamantii au folosit si diverse persoane care au ridicat sumele pe care le datora, mentionând cu titlu exemplificativ: T.S.B. a primit suma de 2890 lei, P.C.M. suma de 1350 lei.
Mentioneaza ca în contractul initial de închiriere era prevazut la art. 3 faptul ca recurenta era obligata sa achite proprietarului suma de 1.500.000 lei vechi (150 RON) lunar, achitându-se la data semnarii contractului în avans chiria pentru o perioada de 3 luni, respectiv pâna la data de 15.10.2002.
Este evident faptul ca, numai calculând sumele pe care le-a prezentat anterior, societatea a achitat în avans chiria convenita pentru o perioada de aproximativ 8 ani. Din aceste calcule simple rezulta ca societatea a achitat chiria aferenta si convenita pâna la data de 15.10.2010.
Este uimitor faptul ca reclamantii “au uitat” ca au încheiat un act aditional la contractul de închiriere, “au uitat” ca au primit toate sumele de bani solicitate chiar în avans, sustinerea acestora din actiunea introductiva de instanta conform careia societatea noastra ocupa abuziv imobilul din anul 2004, fara sa plateasca chirie, fiind cel putin hilara.
În toata aceasta perioada societatea a functionat în acest imobil, platind sumele ce la datora cu titlu de chirie în avans, astfel cum a aratat anterior.
Instanta de apel constata în mod eronat faptul ca, dupa transmiterea notificarii formulate de catre intimatii – reclamanti, recurenta nu mai poate opune tacita relocatiune. Astfel, în cauza de fata SC F.S. SRL a achitat în totalitate sumele de bani aferente chiriei chiar în avans, intimatii-reclamanti acceptând aceasta plata în avans, încheindu-se practic un contract de închiriere a carui durata trebuia sa acopere sumele achitate în avans.
Având în vedere cele aratate, solicita admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate, iar pe fond respingerea actiunii ca neîntemeiata.
Cererea de recurs a fost legal timbrata si a fost întemeiata în drept pe dispozitiile art. 308 si 309 Cod Proc.Civ.
Intimatii-reclamanti nu au formulat întâmpinare, solicitând prin reprezentant conventional respingerea recursului ca nefondat.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Recursul este nefondat.
Se constata în acest sens ca singura critica adusa de recurenta-pârâta deciziei instantei de apel se refera la întinderea efectelor contractului de închiriere încheiat între parti, act juridic despre care prima instanta si instanta de apel au retinut ca si-a încetat efectele în conditiile art.1438 Cod Civil, prin anuntarea concediului.
A sustinut recurenta ca, în realitate, a platit în avans chiria datorata pentru o perioada lunga de timp. În opinia curtii, aceasta sustinere de fapt poate fi calificata drept un argument în sensul ca raportul contractual a subzistat, prin acceptarea sumelor platite cu titlu de chirie în avans intimatii-reclamanti consimtind la continuarea locatiunii pe perioada pentru care chiria a fost achitata.
Prin prisma acestor sustineri, curtea încadreaza aceasta critica în prevederile art.304 pct.9 Cod Proc.Civ., referitoare la aplicarea gresita a legii de catre instanta de apel, care a raspuns acestor sustineri din cererea de apel aratând ca este lipsita de relevanta achitarea unor sume cu titlu de chirie în conditiile în care tacita relocatiune nu mai poate opera.
Cu toate acestea examinând temeinicia acestei critici, se constata ca ea nu este fondata.
Astfel, la dosarul cauzei au fost depuse, pentru a dovedi împrejurarea sustinuta, o serie de înscrisuri atestând plata unor sume catre intimatii-reclamanti – filele 116-22 în dosarul de apel.
Aceste înscrisuri atesta fie plata prin virament bancar a unor sume catre I.M., S.T. si I.A. (filele 16-17), caz în care ordinele de plata nu cuprind mentiuni privitor la natura sumei depuse în cont (2000 USD la 17.02.2005, 1000 USD la 30.05.2005 si respectiv 400 Euro la 10.08.2005), fie primirea de catre anumite persoane (T.S.B. si P.C.M.) a altor sume – 1320 lei la 17.08.2006, 150 euro nedatat, 300 euro nedatat, 1350 lei nedatat (iulie).
Înscrisurile analizate nu atesta împrejurarea ca sumele platite reprezinta chirie datorata pentru folosinta locuintei închiriate de recurenta-pârâta de la intimatii-reclamanti (cu exceptia a trei dintre chitantele întocmite în forma olografa de numitii T.S.B. si P.C.M. însa, mai important, nici un înscris nu atesta perioada pentru care se plateste chiria (daca despre chirie este vorba), o singura mentiune, insuficienta, fiind cuprinsa în înscrisul depus la fila 22, în sensul ca suma de 1350 lei reprezinta chirie pentru luna iulie, fara a se preciza anul.
În aceste conditii, înscrisurile prezentate nu permit instantei aplicarea regulilor referitoare la imputatia platii pentru a se verifica daca, astfel cum a sustinut recurenta, aceasta a achitat intimatilor chiria în avans si pentru ce perioada.
Pentru aceste considerente, curtea constata nefondat argumentul mai sus aratat, în sensul ca prelungirea locatiunii a avut loc pentru perioada acoperita prin chiria achitata în avans, prin efectul platii si, respectiv, al primirii sumelor de catre proprietarii intimati.
Vazând ca alte critici nu se aduc deciziei recurate si ca nu se identifica motive de nulitate ce pot fi invocate din oficiu, în temeiul art.312 Cod Proc.Civ., curtea va respinge recursul ca nefondat.
În temeiul art.274 Cod Proc.Civ., va obliga recurenta sa plateasca intimatului I.A. suma de 1000 lei cheltuieli de judecata reprezentând onorariu avocatial potrivit chitantei nr.252/01.09.2010, depusa la dosar.
Vazând si dispozitiile art.377 alin.2 pct. 4 Cod Proc.Civ.,
