Prin sentinţa civilă nr. 4071/10.04.2013, pronunţată de J. S. în dosarul civil nr. 4070/311/2012, s-a admis în parte cererea formulată de reclamantul M. S. în contradictoriu cu pârâta G. I. şi a fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 719,76 lei reprezentând contravaloarea chiriei datorate pentru perioada martie 2011-noiembrie 2012, fiind obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 57,94 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că, în ceea ce priveşte plata chiriei restante, prin contractul nr. 1586/26.07.2005 încheiat între cele două părţi, reclamanta a cedat pârâtei folosinţa spaţiului locativ.
Cu privire la plata debitului solicitat, din coroborarea probei cu înscrisuri (respectiv contractul nr. 1586/26.07.2005, notele de constatare nr. 4259/13.04.2011, adeverinţa nr. 555/16.05.2012 depuse la dosar) cu faptul că pârâta nu s-a prezentat pentru a răspunde la interogatoriu (aspect calificat în temeiul art. 225 C. proc. civ. ca fiind o mărturisire deplină în folosul reclamantei), instanţa de fond a reţinut că aceasta a ocupat spaţiul locativ situat în Slatina, str. Aleea Castanilor nr. 5, bloc G 6, sc. A, et. 1, ap. 13, jud. Olt, până în noiembrie 2012, când imobilul a fost demolat conform HCL nr. 186/13.11.2012 (fila 41).
În aceste condiţii, instanţa de fond a constatat că reclamanta a făcut dovada existenţei creanţei reprezentând contravaloarea chiriei datorate de pârât, respectiv suma de 719,76 lei, echivalentul chiriei calculate pentru perioada martie 2011- noiembrie 2012 (conform calculului anexat la dosar – fila 31), deoarece, deşi contractul de închiriere nr. 1586/26.07.2005 a încetat la 31.12.2006 (conform actului adiţional nr. 1678/15.11.2005 – fila 18), în conformitate cu art. 20 din contract, chiriaşul este obligat la plata chiriei până la demolarea imobilului (aspect de fapt echivalent cu evacuarea acestuia din imobil).
În aceste condiţii, dat fiind faptul că în cauză raportul obligaţional creat este unul contractual, atâta vreme cât pârâtul nu a făcut dovada intervenirii unei cauze de forţă majoră sau a unui caz fortuit care să o exonereze de răspundere, dovada existenţei creanţei făcută de către reclamantă generează în temeiul art. 1082 C. civ. două prezumţii: prezumţia de neîndeplinire de către pârât a obligaţiilor asumate prin contract (în speţă plata chiriei) şi prezumţia de culpă a pârâtului în ceea ce priveşte neîndeplinirea obligaţiei.
Dând eficienţă acestor prezumţii, instanţa de fond a apreciat că se impune obligarea pârâtului la plata pretenţiilor băneşti solicitate de către reclamantă, având în vedere dispoziţiile normative care stau la baza răspunderii contractuale (art. 969-970 C. civ.) – dispoziţii conform cărora convenţia are faţă de părţile între care a intervenit efecte obligatorii, similare unui act normativ („pacta sunt servanda”).
Cu privire la majorările de întârziere însă, Judecătoria a constatat că cererea este neîntemeiată, deoarece, aşa cum s-a reţinut, contractul de închiriere a încetat la 31.12.2006, iar în lipsa unei stipulaţii contractuale exprese, penalităţile prevăzute în contract nu mai pot fi avute în vedere pentru perioada ulterioară încetării acestuia (astfel că procentul de penalitate de 0,5% nu este opozabil pârâtului pentru perioada ulterioară încetării contractului).
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, în conformitate cu dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată a fost admisă, având în vedere faptul că acesta din urmă se află în situaţia prevăzută de lege, respectiv aceea de a fi căzut în pretenţii. Drept urmare, pârâtul a fost obligat la plata către reclamantă a sumei de 57,90 lei reprezentând contravaloarea cheltuielilor de citare prin publicitate.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs recurentul reclamant M. S. reprezentat prin P. M., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, susţinând că în mod greşit instanţa de fond a admis în parte acţiunea în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 719,76 lei contravaloare chirie pentru perioada martie 2011- noiembrie 2012 şi a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata majorărilor de întârziere ca neîntemeiat.
În drept şi-a întemeiat recursul pe disp. art. 304 ind. 1 şi art. 304 pct. 9 c.p.c .
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la disp. art. 304 pct. 9 Cod proc. civ. ce constituie temeiul său în drept, tribunalul apreciază că acesta este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
În mod corect a stabilit prima instanţă că prin contractul nr. 1586/26.07.2005 încheiat între cele două părţi, reclamanta a cedat pârâtei folosinţa spaţiului locativ, iar acesta a încetat la 31.12.2006.
Însă, după expirarea termenului de închiriere, nefiind încheiat un nou contract, iar intimata pârâtă continuând să locuiască în imobil până la demolarea acestuia (noiembrie 2012), cu acordul recurentului reclamant (care nu s-a opus prin anunţarea concediului înainte de expirarea termenului prevăzut în contract), a operat tacita relocaţiune în temeiul art. 1437 C.civil.
Contractul de locaţiune încheiat prin tacita relocaţiune se consideră că a fost încheiat în aceleaşi condiţii ca şi primul contract, dar fără termen, prezumându-se că părţile nu au modificat nimic faţă de contractul iniţial. Totuşi, noua locaţiune ia naştere, în lipsă de stipulaţie expresă contrară, fără garanţiile din contractul iniţial, căci garanţiile trebuie prevăzute expres şi nu pot fi prelungite peste termenul stipulat în mod tacit.
Clauza penală stabilită prin contractul de locaţiune iniţial are caracterul unei convenţii accesorii, prin care părţile stabilesc cuantumul daunelor interese compensatorii care vor fi datorate de partea în culpă, în caz de neexecutare a obligaţiei. Aceasta nu are, însă, natura juridică de garanţie. Într-adevăr, are rolul de a-l garanta pe creditor cu privire la executarea obligaţiilor de către debitor, dar are o funcţie compensatorie (astfel cum rezultă indubitabil din prevederile art. 1069 C.civil), iar nu de garanţie propriu-zisă (cum sunt ipoteca, garanţia reală mobiliară).
Prin urmare, noul contract intervenit între părţi începând cu data de 01.01.2007 a menţinut şi clauza penală, întrucât aceasta nu are valoarea unei garanţii propriu-zise. Astfel, instanţa de fond a soluţionat petitul privind acordarea penalităţilor de întârziere cu aplicarea greşită a legii, fiind întemeiat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.p.c.
În baza art. 304 pct. 9 rap. la art. 312 alin. 1 şi 3 C.p.c., tribunalul va admite recursul şi va modifica sentinţa recurată, în sensul că va admite şi capătul de cerere referitor la obligarea pârâtului la plata majorărilor de întârziere în cuantum de 681,74 lei, astfel cum rezultă din fişa de calcul (f. 32 – dosar fond).
Data publicarii pe portal:09.12.2013
