Evacuare chiriasi din imobilul restituit în baza Legii nr.10/2001. Imposibilitatea încheierii unui nou contract de închiriere în conditiile OUG nr.40/1999, modificata.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE – DOSAR NR.2001/4/2008 – DECIZIA CIVILA NR.53/19.01.2010)
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei sectorului 4 Bucuresti, la data de 04.03.2008, sub nr.2001/4/2008, reclamanta D.I.M. a solicitat instantei evacuarea pârâtilor D.N., D.M., D.C., D.F., D.G., D.N., D.C., D.D si D.D. din apartamentul nr.3, situat în Bucuresti, str.Concordiei nr.9, corp A, parter, pentru lipsa titlului locativ.
Pârâtii au depus cerere reconventionala la data de 9.05.2008, prin care au solicitat, în principal, în contradictoriu cu reclamanta D.I. si pârâta P.M.B., desfiintarea dispozitiei nr.1081/2003, si, în subsidiar, obligarea reclamantei la încheierea unui nou contract de închiriere, precum si la plata contravalorii investitiilor facute în apartament, în suma de 1.000 lei, si instituirea unui drept de retentie pâna la plata sumei respective.
Prin încheierea de sedinta din data de 26.09.2008, instanta a respins exceptia lipsei calitatii procesul active a reclamantei pârâte si exceptia autoritatii de lucru judecat, în raport de sentinta civila nr.1532/2007, a admis exceptia lipsei calitatii procesual active a pârâtilor reclamanti, pe capatul de cerere privind anularea dispozitiei nr.1081/2003, si a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesual pasive a reclamantei pârâte, pe capatul de cerere privind contravaloarea investitiilor.
Prin sentinta civila nr.6005/17.11.2008, Judecatoria sectorului 4 Bucuresti a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a reclamantei pârâte, invocata de aceasta, în ceea ce priveste capatul de cerere reconventionala, având ca obiect obligarea sa la plata sumei de 1000 lei, cu titlu de contravaloare investitii, a respins acest capat de cerere reconventionala, ca fiind formulat împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva; a respins, ca neîntemeiate, celelalte capete de cerere reconventionala, având ca obiect si obligarea reclamantei pârâte la încheierea unui contract de închiriere pentru imobil si instituirea unui drept de retentie asupra acestuia; a admis cererea principala formulata de reclamanta pârâta D.I.M. si a dispus evacuarea pârâtilor din imobilul situat în Bucuresti, str. Concordiei nr.9, corp A, ap.3, sector 4.
Împotriva acestei sentinte, au declarat apel pârâtii D.N. si D.M., fiind înregistrat la Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila, sub nr.2001/4/2008, la data de 16.01.2009.
Prin decizia civila nr.464/A/31.03.2009, Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila a respins apelul, ca nefondat.
Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut urmatoarele:
Primul motiv de apel a fost gasit neîntemeiat, instanta de fond solutionând corect exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantilor pârâti, pe capatul din cererea reconventionala, prin care s-a solicitat constatarea nulitatii absolute si desfiintarea Dispozitiei nr.1081/2003.
Se observa ca apelantii pârâti reclamanti sunt terti fata de dispozitia mentionata, nefacând dovada faptului ca fac parte din categoria mentionata în art. 26 din 10/2001, pentru a putea ataca în justitie o dispozitie emisa în baza Legii nr.10/2001.
Potrivit acestui articol, alin. 3, dispozitia emisa în baza Legii nr. 10/2001 poate fi atacata de persoana care se pretinde îndreptatita. Or, în speta, apelantii pârâti reclamanti nu au facut dovada interesului personal în desfiintarea dispozitiei nr. 1081/2003, imobilul ce face obiectul dispozitiei a fost ocupat de apelantii pârâti reclamanti, în calitate de chiriasi, nefiind detinut de acestia în baza vreunui titlu de proprietate.
Chiar daca dispozitia nr.1081/2003 ar fi desfiintata, imobilul nu ar reveni în patrimoniul apelantilor, ci în patrimoniul P.M.B., care ar putea dispune cum doreste de acest bun. Revenirea în patrimoniul primariei nu îndreptateste în mod automat pe apelantii pârâti reclamanti la încheierea unui contract de vânzare-cumparare asupra imobilului, întrucât unitatea detinatoare îl poate vinde oricarei alte persoane decât apelantilor.
Tribunalul nu poate primi sustinerea apelantilor pârâti reclamanti, în sensul ca acestia prezinta interes în constatarea nulitatii si desfiintarii dispozitiei nr.1081/2003, întrucât ar putea cumpara apartamentul, în conditiile art.9 din Legea nr.112/1995, potrivit caruia chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut de art.14, pentru cumpararea acestor apartamente, cu plata integrala sau în rate a pretului, întrucât optiunea de a cumpara apartamentul nu reprezinta si o obligatie pentru vânzator, contractul de vânzare-cumparare încheindu-se prin acordul de vointa al contractantilor.
Al doilea motiv de apel, prin care se sustine gresita solutionare a exceptiei autoritatii de lucru judecat, a fost înlaturat, ca neîntemeiat, de tribunal, întrucât instanta de fond, în mod corect, a respins aceasta exceptie.
Tribunalul a observat ca nu sunt întrunite cumulativ elementele autoritatii de lucru judecat, astfel cum sunt retinute în art.1201 Cod civil si art.166 Cod de procedura civila, între litigiul de fata si litigiul solutionat definitiv si irevocabil prin sentinta civila nr.1532/2007, pronuntata de Judecatoria sectorului 4 Bucuresti, nu exista identitate de cauza, întrucât, în litigiul de fata, s-a solicitat evacuarea pentru lipsa titlului, iar, în procesul anterior, s-a solicitat evacuarea pentru neplata chiriei.
Motivul trei de apel, în care s-a sustinut ca cererea de evacuare a fost admisa în mod gresit, a fost gasit ca neîntemeiat de tribunal.
S-a retinut ca instanta de fond a admis cererea de evacuare, prin prisma faptului ca pârâtii nu detin un titlu locativ valabil. Având în vedere ca, la data de 08.05.2005, a expirat contractul de închiriere, încheiat între intimata si apelantul D.N., acesta din urma împreuna cu ceilalti pârâti nu mai au nici un drept locativ asupra imobilului pe care îl ocupa. Constatând ca apelantii ocupa fara titlu imobilul proprietatea intimatei, instanta de fond a aplicat corespunzator dispozitiile art.480 Cod civil si a dispus evacuarea acestora.
Tribunalul a aplicat si art.1 din Protocolul nr.1 al C.E.D.O., prin care se garanteaza dreptul de proprietate, o garantie similara regasindu-se si în dispozitiile constitutionale.
Astfel, s-a apreciat ca existenta fostilor chiriasi, în spatiul proprietatea sa, o împiedica pe intimata reclamanta sa dispuna de bunul sau, asa cum Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat în cauzele contra României, ca proprietarului, ce a redobândit proprietatea locuintei sale, i-a fost impusa, de legiuitor, o sarcina deosebit de împovaratoare, vadit disproportionata fata de scopul legitim urmarit, si anume protejarea unei categorii sociale a chiriasilor imobilelor preluate abuziv dupa 1945 de Statul Român.
Fata de împrejurarea ca dreptul de proprietate constituie un drept fundamental, instanta de fond a dispus în mod corect evacuarea apelantilor pârâti, ca singura modalitate prin care intimata reclamanta îsi poate exercita toate prerogativele dreptului de proprietate, garantat de Constitutie, în conditiile în care apelantii pârâtii nu detin un titlu valabil asupra locuintei în litigiu.
Tribunalul a apreciat ca se impune evacuarea apelantilor pârâti, acestia continuând sa ocupe imobilul, fara a mai avea vreun titlu locativ, lipsind intimata reclamanta de atributul conferit de dreptul sau de proprietate asupra obiectului locatiunii, acela de usus.
Fata de cele retinute, tribunalul a apreciat neîntemeiat si motivul patru de apel, ce se refera la solutia data cererii pârâtilor reclamanti, de obligare a reclamantei pârâte la încheierea unui contract de închiriere.
A impune intimatei reclamante obligatia sa încheie contract de închiriere cu fostii chiriasi înseamna a o priva, în fapt si în drept, de prerogativa cea mai importanta a dreptului de proprietate, si anume folosinta.
Nu în ultimul rând, este de subliniat, din aceeasi perspectiva a privarii de dreptul de proprietate, ca si prerogativa dreptului de a de dispune de bunul proprietate este în egala masura afectata, fiind previzibil ca nici o persoana nu va cumpara (sau daca o va face, tranzactia se va face la un pret mult mai mic) un imobil, pe care stie ca este foarte posibil sa nu-l poata folosi niciodata, din cauza ocuparii acestuia de chiriasi, care pot solicita prelungiri succesive ale termenelor închirierii.
Interesul legitim de protejare a unei categorii sociale nu se poate realiza exclusiv prin grevarea dreptului de proprietate al particularilor. Desi este indiscutabil o modalitate facila de rezolvare a unor situatii locative urgente, o asemenea masura încalca, în mod evident, dreptul de proprietate, depasind limitele la care fac referire alin.2 al art.1 din Protocolul nr.1 al C.E.D.O.
Tribunalul nu a retinut sustinerile apelantilor pârâti, pe aspectul cererii reconventionale, în sensul ca se solicita încheierea unui nou contract de închiriere, întrucât, în prezent, nu mai sunt aplicabile dispozitiile O.U.G. 40/1999, ci sunt aplicabile prevederile din materia locatiunii, prevazute în Codul civil si Legea nr.114/1996, iar cuantumul chiriei se stabileste în urma negocierii dintre partile contractante ale contractului de închiriere, proprietarul neputând fi obligat sa accepte o chirie minima si sa tolereze, la nesfârsit, un chirias, întrucât nu persoanele fizice se ocupa de protectia sociala a persoanelor, ci statul.
Mai mult, se observa ca apelantul pârât D.N., la momentul încheierii contractului de închiriere, pe o durata de un an, a renuntat la beneficiul acordat prin O.U.G. nr.40/1999, de a încheia un contract de închiriere pe o durata de 5 ani, astfel ca, dupa expirarea termenului de un an, nu se mai poate prevala de faptul ca este îndreptatit la încheierea unui contract de închiriere, pentru o perioada de 4 ani, restul ramas din 5 ani.
Tribunalul a apreciat ca instanta de judecata nu se poate substitui, în mod valabil, vointei proprietarului, în ceea ce priveste încheierea unui contract de închiriere cu stabilirea chiriei datorate, o ipoteza contrara echivalând cu încalcarea libertatii recunoscute partilor de a încheia sau nu un act juridic.
Motivul al cincilea de apel, referitor la respingerea cererii privind contravaloarea investitiilor, în suma de 1.000 lei, a fost apreciat, ca neîntemeiat, si, în consecinta, înlaturat.
Tribunalul a apreciat ca instanta de fond a facut în mod corect aplicarea prevederilor art.48 din Legea nr.10/2001, potrivit cu care, în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fara titlu valabil, obligatia de despagubire revine statului sau unitatii detinatoare, acest articol fiind în vigoare la data pronuntarii hotarârii judecatoresti.
Tribunalul a apreciat ca, în speta, nu devin aplicabile dispozitiile art.48 alin.2 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.1/2009 publicata în M. Of. nr.63/03.02.2009, conform carora, indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fara titlu, obligatia despagubirii revine persoanei îndreptatite, având în vedere principiul neretroactivitatii legii, consacrat în art.1 Cod civil, potrivit caruia legea dispune numai pentru viitor, ea nu are putere retroactiva, adica pentru trecut; legea se aplica numai faptelor petrecute în intervalul de timp de la intrarea sa în vigoare si pâna la iesirea sa din vigoare, nu faptelor petrecute anterior intrarii ei în vigoare, si principiul aplicarii imediate a legii civile noi, potrivit caruia legea civila noua se aplica tuturor situatiilor ivite dupa intrarea ei în vigoare, legea veche nefiind aplicabila din acest moment.
Tribunalul a considerat ca este injust ca fostul proprietar, caruia i s-a preluat abuziv o locuinta si, apoi, i s-a restituit, prin procedura prevazuta de Legea nr.10/2001, sa fie supus la obligatia de a suporta costul îmbunatatirilor aduse de fostii chiriasi, îmbunatatiri asupra caruia fostul proprietar nu si-a dat acordul si care, poate, nu vor fi folosite de acesta în viitor, întrucât nu corespund cerintelor de calitate, utilizate si frumusete, etc.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâtii – reclamanti D.N. si D.M..
Un prim motiv de recurs, întemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, s-a raportat la faptul ca instanta de apel a înlaturat, ca neîntemeiata, critica formulata în apel, cu privire la solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale active a pârâtilor, pe capatul de cerere având ca obiect desfiintarea dispozitiei P.G. al M.B. nr. 1081/23.06.2003.
În sustinerea acestui motiv, recurentii au aratat ca dispozitia nr. 1081/23.06.2003 reprezinta un veritabil titlu de proprietate al intimatei si, ca orice înscris, poate face obiectul controlului de legalitate din partea instantelor judecatoresti de drept comun, aceasta fiind si practica Înaltei Curti de Casatie si Justitie, interesul pe care-l pot invoca în promovarea acestei cereri fiind acela reglementat de prevederile Legii nr.112/1995, potrivit carora, în eventualitatea desfiintarii dispozitiei, ar avea acces la procedura reglementata de art.9 al Legii nr.112/1995.
Un al doilea motiv de recurs, întemeiat, de asemenea, pe dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, s-a raportat la respingerea, ca neîntemeiata, a exceptiei autoritatii de lucru judecat.
Astfel, recurentii au aratat ca aveau un titlu locativ valabil, la data introducerii cererii de chemare în judecata, întemeiat pe existenta unui raport locativ nascut în virtutea art.14 din O.U.G. nr.40/1999, republicata, aspect care a intrat în autoritate de lucru judecat, conform sentintei civile nr.1532/2007, definitiva si irevocabila, si care este obligatorie si pentru reclamanta din prezenta cauza, ceea ce determina concluzia ca recurentii ar mai avea titlu locativ, cel putin pâna la data de 09.05.2009.
Un alt motiv de recurs s-a raportat la solutia admiterii cererii de evacuare a recurentilor, pe care acestia o considera nelegala, pentru mai multe argumente.
Un prim argument l-ar constitui faptul ca recurentii sunt îndreptatiti la un contract de închiriere pe minimum 5 ani, începând cu data la care locatoarea, beneficiara dispozitiei nr.1081/23.06.2003, a solicitat încheierea unui nou contract de închiriere, aceasta fiind obligata sa respecte, în raport cu chiriasii actuali, dispozitiile O.U.G. nr.40/1999, modificata prin Legea nr.241/2001, iar un al doilea argument se întemeiaza pe împrejurarea ca, si în ipoteza în care s-ar accepta ca recurentii nu mai au un titlu locativ, în temeiul art.14 din O.U.G. nr.40/1999, acest titlu locativ este reprezentat de contractul de închiriere, înregistrat la A.F.P., sub nr. 39941/06.05.2004.
Astfel, chiar daca termenul contractual a expirat la data de 09.05.2005, totusi, dupa aceasta data, recurentii au ramas netulburati în folosinta imobilului închiriat, iar reclamanta s-ar prevala de calitatea de locatoare, din moment ce a încasat în continuare chiria ce se cuvenea acesteia, contractul de închiriere fiind prelungit, prin tacita relocatiune, conform art.1437 Cod civil.
Un argument suplimentar al acestei teze a fost acela ca, în dosarul civil nr.14115/4/2006, reclamanta a solicitat rezilierea contractului de închiriere, deci încetarea numai pentru viitor a acestui contract, ceea ce înseamna ca reclamanta a avut în vedere un contract valabil si actual, la data introducerii cererii, contract ce nu poate înceta prin denuntare, asa cum a apreciat prima instanta, care nu a luat în considerare ca, în dosarul mentionat, nu s-a cerut denuntarea contractului, ci s-a formulat actiunea în “rezolutiune”, încercându-se angajarea raspunderii contractuale, actiune care a fost respinsa, ca neîntemeiata.
O alta critica, întemeiata pe dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, s-a raportat la respingerea, ca neîntemeiata, a cererii pârâtilor – reclamanti de obligare a reclamantei – pârâte la încheierea unui nou contract de închiriere, pentru o perioada de 4 ani, în considerarea faptului ca, la data de 06.05.2004, au încheiat cu reclamanta un contract numai pentru o perioada de un an, iar, la solicitarea formulata în anul 2007, de a încheia un nou contract de închiriere, nu au primit nici un raspuns.
Ultimul motiv de recurs a criticat respingerea ca neîntemeiata a cererii recurentilor de obligare a reclamantei la achitarea contravalorii investitiilor aduse imobilului, în valoare de 1.000 lei, precum si cererii de instituire a unui drept de retentie asupra imobilului, pâna la data platii valorii solicitate anterior.
În acest sens, recurentii au sustinut ca, la imobilul în litigiu, au realizat investitii cu privire la instalatia de gaze si de apa curenta, ce nu fac parte din categoria cheltuielilor locative, ce ar cadea, în temeiul art.1447 Cod civil, numai în sarcina locatarului, instanta neluând act de faptul ca reclamanta a recunoscut pretentiile lor, la ultimul termen de judecata, si facând o confuzie între preluarea abuziva, respectiv neabuziva a imobilului, si preluarea cu titlu sau fara titlu a acestuia, în cauza, fiind incidente dispozitiile art.48 alin.2 din Legea nr.10/2001.
Intimata Dumitru Iulia nu a formulat întâmpinare, în termenul legal reglementat de art. 308 alin. 2 Cod procedura civila, depunând însa concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
În etapa procesuala a recursului, nu a fost administrata proba cu înscrisuri noi, în sensul art.305 Cod procedura civila, fiind depusa doar o decizie de speta.
Examinând decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs invocate, si analizând actele si lucrarile dosarului, Curtea apreciaza ca recursul este nefondat, pentru urmatoarele considerente:
Asupra primului motiv de recurs, prin care se invoca nelegala solutionare a exceptiei procesuale de fond, absoluta, peremptorie a lipsei calitatii procesuale active a pârâtilor – reclamanti D.N. si D.M., pe capatul de cerere având ca obiect desfiintarea dispozitiei P.G. al M.B. nr.1081/2003, pentru nelegalitate, ce decurge din pretinsa nelegalitate a actelor ce au stat la baza emiterii sale, Curtea îl apreciaza ca nefondat, pentru urmatoarele argumente:
Prin dispozitia nr. 1081/23.06.2003, emisa de P.G. al M.B., s-a restituit în natura, în proprietatea intimatei din prezenta cauza, D.I.M., imobilul situat în Bucuresti, str.C., nr.9, sector 4 compus din teren în suprafata de 328,92 mp, din terenul în suprafata totala de 383 mp, construit si neconstruit si constructii Corp A si B, mai putin apartamentele vândute, conform contractelor de vânzare – cumparare nr.135/1996 si nr.2095/1997, cu cotele de teren aferente de 54,08 mp, intimata fiind pusa în posesie la data de 3.07.2003, conform procesului-verbal de la aceeasi data.
În dezlegarea acestui motiv de recurs, esentiala este stabilirea calitatii de chiriasi a recurentilor, calitate ce ar putea determina legitimare procesuala activa, în sustinerea capatului cererii reconventionale, având ca obiect desfiintarea dispozitiei nr.1081/23.06.2003 a P.G. al M.B..
Or, Curtea constata ca acesta este principalul aspect ce se disputa în cauza, astfel încât analiza acestui motiv nu va putea fi realizata decât subsecvent analizezi titlului locativ al recurentilor.
În acest punct, Curtea retine ca, la data de 06.05.2004, intimata – reclamanta D.I.M. a încheiat cu recurentul D.N. un contract de închiriere, pentru locuinta situata la parterul imobilului din Bucuresti, str.C., nr.9, sector 4, compus din doua camere si dependinte, durata închirierii fiind de 12 luni, de la 01.05.2004, la 08.05.2005, contract ce a fost înregistrat la A.F.P. a sectorului 4 Bucuresti, sub nr.39941.
Anterior, recurentii – pârâtii au ocupat acest imobil, în calitate de chiriasi ai statului, în virtutea unui contract de locatiune, înregistrat sub nr.238/3/7.02.1995, prelungit ope legis, ca efect al Legii nr.17/1994 (fila 108, dosar fond).
In drept, în conformitate cu art.1 si 2 din OUG nr.40/1999, modificata prin Legea nr. 241/2001, durata contractelor de închiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta, prelungite sau reînnoite conform Legii nr.17/1994, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii în vigoare a acestui act normativ. (articolul 2, în forma initiala a ordonantei, avea urmatorul continut: durata contractelor de închiriere, încheiate dupa prelungirea sau reînnoirea acestora în baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafetele cu destinatie de locuinta, redobândite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora, se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 3 ani de la data intrarii în vigoare a ordonantei).
Or, Curtea observa ca partile, prin acordul lor, au derogat de la termenul impus de OUG nr.40/1999, modificata prin Legea nr.241/2001, convenind încheierea unui contract de închiriere pe o perioada de 12 luni, al carui termen a expirat la data de 8.05.2005, argumentele invocate de recurentul D.N., în sensul ca ar fi încheiat acest contract în necunostinta de cauza, fiind nestiutor de carte, neavând relevanta juridica pentru solutionarea prezentei cauze.
Astfel, Curtea apreciaza ca prelungirea contractului de închiriere, chiar si în ipoteza neîndeplinirii procedurii reglementate de art.10 si 11 din ordonanta, ar fi operat, în conditiile art. 1 si urmatoarele din OUG nr. 40/1999, pâna la încheierea contractului de închiriere, dar nu mai mult decât prelungirea de drept acordata prin lege si, anume, timp de 5 ani de la data în vigoare a legii, respectiv pâna la data de 8.04.2004.
Aceasta interpretare teleologica corespunde ratiunii legii, aceea de protectie a chiriasilor pe o perioada determinata de timp, si a interpreta altfel ar însemna crearea de situatii diferite si discriminatorii, în functie de momentul emiterii dispozitiilor de catre unitatea detinatoare sau pronuntarii hotarârilor irevocabile de restituire a imobilelor în favoarea fostilor proprietari, cu consecinte diferite în ceea ce priveste dreptul locativ al chiriasilor, desi toti au avut situatia de chiriasi în fostele imobile preluate abuziv de catre stat si li s-a recunoscut posibilitatea de a mai locui în astfel de spatii, doar pe o perioada de 5 ani de la intrarea în vigoare a OUG nr.40/1999.
Acest argument este sustinut si de faptul ca prorogarea contractului de închiriere îi va fi opozabila proprietarului, ca o obligatie scriptae in rem, pâna la împlinirea termenului de 5 ani, în situatia în care acesta nu încheie el însusi un nou contract de închiriere cu locatarii, pentru o perioada determinata, conform vointei partilor contractante, proprietarul neputând fi obligat la încheierea unui contract de închiriere pe o perioada mai mare decât cea ramasa pâna la expirarea prorogarii legale.
Consecventa interpretarii rezulta si din modalitatea în care s-a reglementat prorogarea locatiunii dupa data de 8.04.2004, locatiune care are ca obiect numai imobilele din fondul locativ de stat, conform OUG nr.8/2004.
În acest context si relativ la inexistenta unui titlu locativ legal, care sa justifice în continuare locatiunea recurentilor, Curtea considera necesar a face aplicarea directa a Conventiei Europene a Drepturilor Omului, respectiv a Primului Protocol aditional la Conventie care garanteaza dreptul la respectarea bunurilor si a jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, reamintind ca textul Conventiei nu poate fi disociat de jurisprudenta dezvoltata de instanta de contencios european, ca acestea formeaza împreuna un bloc de conventionalitate, care se impune cu forta obligatorie instantelor nationale, conform art.11 si 20 din Constitutia României si art. 46 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, care prevede ca hotarârile definitive pronuntate de Curte sunt executorii si obligatorii pentru statul parte la acest tratat international.
Astfel, în conformitate cu articolul 1 al Primului Protocol aditional la Conventie: “Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publica si în conditiile prevazute de lege si principiile generale ale dreptului international. Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contributii sau amenzilor.”
Din interpretarea acestor dispozitii conventionale, rezulta ca dreptul de proprietate nu este unul absolut si ca el poate fi supus limitarilor care, însa, trebuie sa fie prevazute de o lege accesibila si previzibila, sa urmareasca un scop legitim, sa fie necesare intr-o societate democratica si sa pastreze un raport rezonabil de proportionaliate între interesele balansate, între scopul urmarit si mijloacele folosite.
În cauzele împotriva României, analizate în aceasta materie, Curtea a relevat ca ca nu se contesta ca Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.40/1999, a instituit prin dispozitiile sale o reglementare a folosintei bunurilor si ca al doilea alineat al articolului 1 al Protocolului nr. 1 intra prin urmare în joc (cauzele Radovici si Stanescu, Cleja si Mihalcea, Popescu si Toader, Oancea c. României).
Astfel, s-a apreciat ca masura prelungirii valabilitatii contractelor de închiriere în curs, desi urmareste un scop de interes general, si anume protectia chiriasilor în fata penuriei acute de locuinte, mostenite din perioda comunista, ceea ce ar achivala, în opinia instantei de recurs, cu circumstante exceptionale, relevate de Curte în jurisprudenta împotriva altor state, absenta unor proceduri sau mecanisme legislative previzibile si coerente, care sa reglementeze anumite garantii pentru punerea lor în practica si incidenta lor asupra dreptului de proprietate al locatorului, care sa nu fie nici arbitrare nici imprevizibile implica riscul de a impune locatorului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, statul având obligatias pozitiva de adopta astfel de mecanisme (a se vedea, mutatis mutandis, Imobiliare Saffi contra Italiei, Scollo contra Italiei, hotarârea din 28 septembrie 1995 si Hutten-Czapskaca contra Poloniei , par. 221 si 222).
Or, Curtea nu este convinsa ca ordonanta de urgenta a Guvernului a instaurat o asemenea piedica pentru a evita riscurile de imprevizibilitate sau de arbitrar. Doua dispozitii ale ordonantei de urgenta a Guvernului atrag în special atentia sa în aceasta privinta, respectiv articolul 11 par. 1 si articolul 13 din OUG nr. 40/1999 si consecintele ce decurg din aplicarea sa de catre tribunalele nationale. Evaluând dispozitiile OUG nr.40/1999 si consecintele aplicarii acestora, Curtea Europeana a considerat ca este inacceptabil sa se impuna proprietarilor o sarcina speciala si exorbitanta, ca aceea de a mentine locatarii în imobilul lor timp de mai multi ani, fara nici o posibilitate concreta si reala de a încasa o chirie si ca restrictiile suferite de proprietari în privinta folosirii bunului lor imobiliar nu au înlesnit pastrarea justului echilibru între protectia dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general.
Rationamentul Curtii poate fi aplicat si în cauza dedusa judecatii, întrucât instanta de recurs nu poate ignora faptul ca dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucuresti, Bd.D. nr. 29, ap. 3, sector 1, al intimatei D.I. – M. a fost recunoscut cu efect retroactiv si, deci, nerevocabil, din anul 2003, în virtutea dispozitiei nr.1081/23.06.2003 a P.G. al M.B..
In acelasi sens, Curtea observa ca, timp de 6 ani, intimata reclamanta nu a putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputând folosi bunul si neîncasând nici o indemnizatie proportionala pentru aceasta lipsa de folosinta.
Or, daca putem fi de acord ca prelungirea contractului de închiriere în virtutea Legii nr.17/1994 si, chiar, în virtutea OUG nr.40/1999, intra în notiunea de reglementare a folosintei bunului, privita ca limitare a dreptului de proprietate, daca are o durata rezonabila în timp si este însotita de o indemnizare proportionala, este evident ca a aprecia ca prelungirea contractului de închiriere opereaza, si dupa expirarea termenului legal, 8 aprilie 2004, ar determina impunerea asupra proprietarului a unei sarcini excesive si disproportionate, de natura a îi aduce atingere dreptului sau de proprietate, astfel cum este acesta reglementat de actele normative interne si internationale relevante în aceasta materie.
In acelasi sens, Curtea apreciaza ca sanctiunea imposibilitatii continuarii locatiunii intervine, în cauza, pentru expirarea, la data de 8 aprilie 1999, a termenului legal instituit de OUG nr.40/1999 pentru prelungirea locatiunii.
Asupra celui de-al doilea motiv de recurs, prin care se critica respingerea, ca neîntemeiata, a exceptiei autoritatii de lucru judecat, exceptie absoluta, peremptorie, pe planul dreptului procesual civil, conform art. 166 Cod procedura civila, prezumtie legala irefragabila, pe planul dreptului civil, conform art.1201 pct.4 Cod civil, Curtea considera ca este, de asemenea, neîntemeiat.
Astfel, Curtea apreciaza ca instanta de fond a dezlegat în mod legal aceasta exceptie, prin raportare la sentinta civila nr. 1532/9 martie 2007, pronuntata de Judecatoria sectorului 4 Bucuresti, în dosarul nr.14.115/4/2006 (fila 64, dosar fond), atunci când a apreciat ca nu este întrunita tripla identitate – de parti, de obiect si de cauza juridica – ce caracterizeaza autoritatea de lucru judecat, întrucât cererea de reziliere a contractului de închiriere nr. 39.941/2004 si de evacuare, ce a format obiectul acelui dosar, a avut drept cauza juridica neplata chiriei, iar cererea de evacuare ce formeaza obiectul prezentei cauze este determinata de absenta titlului locativ al pârâtilor.
In acest sens, nu se poate considera ca recurentii au în continuare un titlul valabil pentru imobilul în litigiu, în virtutea considerentelor expuse de acea instanta în continutul sentintei civile nr. 1532/9 martie 2007, instanta care a apreciat ca, desi termenul locatiunii a expirat, contractul a fost reînnoit tacit, întrucât, în opinia Curtii, chiar daca s-ar invoca de catre recurenti tacita relocatiune, contractul de închiriere cu termen, la expirarea duratei locatiunii, s-ar transforma într-un contract pe durata nedeterminata, iar prezenta cerere de evacuare ar echivala cu anuntarea concediului, însa, în cauza dedusa judecatii, argumentul peremptoriu sustinut de instanta de recurs nu functioneaza în aceasta paradigma, ci se sprijina pe inexistenta unui temei legal intern, temei înlaturat si din perspectiva conventionala, care sa mai justifice locatiunea recurentilor, dupa data de 8 aprilie 2004, în absenta unui contract de închiriere care sa exprime vointa tuturor partilor contractante, astfel cum s-a expus anterior.
Apreciind ca recurentii pârâti D.N. si D.M. nu mai justifica un titlu locativ legal pentru imobilul situat în Bucuresti, Bd.D. nr. 29, ap. 3, sector 1, Curtea concluzioneaza ca acestia nu mai au legitimare procesuala activa, în sustinerea capatului cererii reconventionale, având ca obiect desfiintarea dispozitiei nr.1081/23.06.2003 a P.G. al M.B., întrucât nu mai pot pretinde nici un drept în raportul juridic dedus judecatii, fiind terti desavârsiti, în raport de acest act juridic, si nu mai au nicio calitate de a pretinde ca efectele nulitatii absolute a acestei dispozitii, prin care s-a restituit în natura, în proprietatea intimatei D.I.M., imobilul situat în Bucuresti, str.C., nr.9, sector 4, compus din teren în suprafata de 328,92 mp, din terenul în suprafata totala de 383 mp, construit si neconstruit si constructii Corp A si B, mai putin apartamentele vândute, conform contractelor de vânzare – cumparare nr.135/1996 si nr.2095/1997, cu cotele de teren aferente de 54,08 mp, s-ar putea produce în favoarea lor.
În ceea ce priveste ultimul motiv de recurs, prin care s-a criticat respingerea, ca neîntemeiata, a cererii recurentilor de obligare a intimatei reclamante la achitarea contravalorii investitiilor aduse imobilului, în valoare de 1.000 lei, precum si cererii de instituire a unui drept de retentie asupra imobilului, pâna la data platii valorii solicitate anterior, Curtea considera ca este neîntemeiat, întrucât instanta de fond a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art.48 alin.2 din Legea 10/2001, astfel cum erau acestea în vigoare la data pronuntarii sentintei civile nr.6005/17.11.2008, admitând exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a reclamantei pârâte D.I.M., în ceea ce priveste capatul cererii reconventionale, având ca obiect obligarea acesteia la plata sumei de 1000 lei, cu titlu de contravaloare investitii, si respingând, în absenta stabilirii existentei unui drept de creanta al pârâtilor – reclamanti, împotriva reclamantei – pârâte, instituirea unui drept de retentie pâna la achitarea pretinsei creante.
Pentru considerentele expuse, retinând ca recurentii pârâti D.N. si D.M. nu mai justifica un titlu locativ legal pentru imobilul situat în Bucuresti, Bd.D. nr. 29, ap. 3, sector 1, si ca nu este incident, în cauza, motivul de recurs reglementat de art.304 pct.9, Curtea va respinge, ca nefondat, recursul exercitat de recurentii împotriva deciziei civile nr.464 A/31.03.2009, pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila, în dosarul nr. 2001/4/2008, în contradictoriu cu intimata – reclamanta D.I. – M. si cu intimatii – pârâti D.C., D.F., D.G., D.N., D.C., D.D., P.M.B., prin P.G..
