Restituirea preţului actualizat, plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti.
Art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001.
Potrivit dispoziţiilor art. 48 alin.1 din Legea nr.10/2001, chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile. Prin urmare, fiind vorba de o normă cu caracter special, aceasta are prioritate faţă de dispoziţiile de drept comun ale art. 494 Cod civil, neimpunându-se examinarea bunei sau relei-credinţe a celui care a efectuat lucrările.
De asemenea, nici pretinsa încălcare a prevederilor Legii nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice, invocată de interveniente nu este de natură a exclude aplicarea normei legale anterior evocate, putând atrage, eventual, aplicarea uneia dintre sancţiunile prevăzute de legea menţionată, însă aceste aspecte nu formează obiectul litigiului.
În acest context, criticile intervenientelor sunt nefondate, acestea preluând imobilul într-o stare evident îmbunătăţită.
În acest context, criticile intervenientelor sunt nefondate, acestea preluând imobilul într-o stare evident îmbunătăţită.
Cât despre obligaţia de despăgubire stabilită în sarcina lor, Curtea observă că soluţia primei instanţe este corectă, deoarece la data pronunţării hotărârii erau în vigoare prevederile art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, astfel cum acestea au fost modificate prin art. I pct. 44 din Legea nr. 1/30 ianuarie 2009, prevederi conform, cărora, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligaţia despăgubirii fostului chiriaş, pentru îmbunătăţirile necesare şi utile, revine persoanei îndreptăţite. Or, această prevedere legală fiind de ordin strict procedural, ea este de imediată aplicabilitate, nefiind încălcat principiul neretroactivităţii, legii civile, invocat de către interveniente.
Cât despre obligaţia de despăgubire stabilită în sarcina lor, Curtea observă că soluţia primei instanţe este corectă, deoarece la data pronunţării hotărârii erau în vigoare prevederile art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, astfel cum acestea au fost modificate prin art. I pct. 44 din Legea nr. 1/30 ianuarie 2009, prevederi conform, cărora, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligaţia despăgubirii fostului chiriaş, pentru îmbunătăţirile necesare şi utile, revine persoanei îndreptăţite. Or, această prevedere legală fiind de ordin strict procedural, ea este de imediată aplicabilitate, nefiind încălcat principiul neretroactivităţii, legii civile, invocat de către interveniente.
Potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001, restituirea preţului actualizat, plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti, se face de către M.F.P., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin.6 din Legea nr. 112/1995.
Prin Sentinţa civilă nr. 916/26 iunie 2009, Tribunalul Mureş a hotărât astfel:
– a admis acţiunea precizată de reclamanta S.C. A.T.T. S.A. Sighişoara împotriva pârâţilor G.C. şi G.I. şi a constatat nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 1080 din 18.01.2005, încheiat între reclamantă şi pârâţii G.C. şi G.I., cu privire la locuinţa situată în Sighişoara, str. 1 Decembrie 1918;
– a admis cererea intervenientelor F.I. şi G.A.M., în sensul constatării nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare menţionat mai sus;
– a respins cererea de chemare în judecată faţă de pârâtul S.R., reprezentat de C.L.S, formulată de F.I. şi G.A.M.;
– a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi reconvenţionali G.C. şi G.I.;
– a obligat reclamanta pârâtă reconvenţională S.C. A.T.T. S.A. Sighişoara să restituie către G.C. şi G.I. preţul plătit acesteia pentru locuinţa cumpărată, actualizat cu rata inflaţiei,până la data plăţii;
– a obligat intervenientele F.I. şi G.A.M. să plătească reclamanţilor reconvenţionali G.C. şi G.I. suma de 27.717 lei, reprezentând sporul de valoare adus locuinţei, stabilit prin raportul de expertiză întocmit în cauză;
– a respins petitul din acţiunea reconvenţională privind dreptul de retenţie asupra locuinţei;
– a respins acţiunea faţă de M.E.F., reprezentat de D.G.F.P. Mureş;
– a obligat pârâţii G.C. şi G.I. la cheltuieli de judecată în favoarea intervenientelor, în sumă de 500 lei, reprezentând onorariu avocaţial;
– a obligat intervenientele la plata către reclamanţii reconvenţionali G.C. şi G.I. la cheltuieli de judecată în sumă de 1200 lei, onorariuavocaţial;
– a compensat cheltuielile de judecată menţionate, astfel încât a obligat intervenientele la plata către G.C. şi G.I. la cheltuieli de judecată în sumă de 700 lei.
În adoptarea acestei soluţii, tribunalul a reţinut, în esenţă, că imobilul din litigiu a fost restituit intervenientelor în baza Legii nr. 10/2001, prin Dispoziţia nr. 551/24.07.2003, astfel că vânzarea acestuia către pârâţii chiriaşi G.I. şi C., la data de 18.01.2005, este lovită de nulitate absolută, fiind încheiată cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Cererea de chemare în judecata a S.R., reprezentat de C.L.S., a fost respinsă pe considerentul că, deşi acesta din urmă a avizat vânzarea, ulterior a revocat-o, astfel că poate fi atrasă, eventual, răspunderea disciplinară a celor care şi-au dat acordul pentru vânzare.
Cu referire la obligaţia de restituire a preţului către cumpărători, s-a apreciat că aceasta revine unităţii vânzătoare, în baza principiului îmbogăţirii fără justă cauză, motiv pentru care a fost respinsă acţiunea faţă de M.F.P.
În fine, reţinând că imobilul a fost preluat de stat cu titlu valabil, tribunalul a stabilit că obligaţia de despăgubire pentru sporul de valoare adus locuinţei de către chiriaşii – cumpărători revine intervenientelor, conform prevederilor art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 şi a respins cererea celor dintâi pentru instituirea unui drept de retenţie.
Împotriva hotărârii anterior descrise au declarat apel reclamanta – parată reconvenţionala S.C. A.T.T. S.A. Sighişoara, pârâţii – reclamanţi reconvenţionali G.C. şi G.I., precum şi intervenientele F.I. şi G.A.M.
Reclamanta S.C. A.T.T. S.A. Sighişoara a solicitat schimbarea în parte a sentinţei atacate, în sensul respingerii faţă de ea – ca efect al admiterii excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive – a cererii având ca obiect restituirea preţului actualizat al locuinţei către pârâţii – cumpărători, arătând că, potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, această obligaţie revine M.F.P.
Pârâţii – reclamanţi reconvenţionali G.C. şi G.I. au solicitat, de asemenea, schimbarea în parte a hotărârii primei instanţe, însă sub aspectul obligării unităţii vânzătoare la restituirea sumei de 93.360,50 lei, reprezentând preţul de piaţă al imobilului, conform completării la expertiza tehnică efectuată în cauză, invocând în acest sens prevederile art. 50 alin. 2 indice 1 din Legea nr. 10/2001, introduse prin Legea nr. 1/2009. De asemenea, au solicitat şi instituirea unui drept de retenţie până la achitarea de către interveniente a sumei stabilite cu titlu de despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului.
La rândul lor, prin apelul declarat, şi acestea din urmă au solicitat schimbarea în parte a hotărârii primei instanţe, în sensul constatării trecerii imobilului în proprietatea statului fără titlu, cu consecinţa obligării S.R. sau a unităţii deţinătoare la plata pretinselor investiţii efectuate de pârâţii G.C. şi G.I., invocând sub acest aspect împrejurarea că imobilul din litigiu a avut destinaţia de locuinţă a familiei lor, situaţie în care era exceptat de la naţionalizare, în baza Decretului nr. 92/1950.
Sub acelaşi aspect, intervenientele au susţinut că obligaţia de dezdăunare a fost nelegal stabilită în sarcina lor, întrucât dispoziţiile Legii nr. 1/2009 se aplică numai cu privire la raporturile juridice născute după intrarea în vigoare a acestui ultim act normativ, astfel că plata despăgubirilor trebuie stabilită în sarcina statului, prin Ministerul Finanţelor Publice sau prin Consiliul Local al municipiului Sighişoara.
În fine, intervenientele au solicitat, în subsidiar, schimbarea în parte a sentinţei atacate, în sensul obligării S.C. A.T.T. S.A. Sighişoara şi a C.L. al Municipiului Sighişoara la plata despăgubirilor faţă de pârâţii-cumpărători, compuse din contravaloarea materialelor şi preţul muncii, pentru lucrările care nu pot fi ridicate, invocând sub acest aspect dispoziţiile art. 494 Cod civil şi reaua lor credinţă, întrucât au efectuat investiţiile după ce, la data de 20 ianuarie 2005, au luat cunoştinţă de actul prin care Primăria municipiului Sighişoara dispunea sistarea vânzării imobilului. Au mai arătat că imobilul este înscris în lista monumentelor istorice, însă lucrările au fost executate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 422/2001, astfel că se impune readucerea acestuia în starea iniţială. În plus, expertul tehnic desemnat în cauză pentru evaluarea investiţiilor nu este specialist în monumente istorice, prin urmare, acestea au fost în mod nelegal reţinute ca fiind lucrări necesare şi utile.
Prin întâmpinarea depusă la dosar de D.G.F.P. Mureş, în numele şi pentru M.F.P., s-a solicitat respingerea apelului declarat de intervenientele F.I. şi G.A.M., susţinându-se că, în raport de prevederile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, M.F.P. este doar entitatea obligată la efectuarea plăţilor din fondul extrabugetar constituit şi nicidecum nu i se conferă statului dreptul de a sta în judecată în cauzele care au ca obiect constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Pe de altă parte, conform prevederilor art. 13 alin. 6 din Legea menţionată, unitatea vânzătoare este beneficiara unui comision de 1% din valoarea apartamentelor înstrăinate, situaţie în care, cel puţin pentru această sumă, obligaţia de restituire revine S.C. A.T.T. S.A. Sighişoara.
Au depus întâmpinare în cauză şi intervenientele, solicitând respingerea apelului declarat de pârâţii G.C. şi G.I. şi admiterea apelului declarat de reclamanta S.C. A.T.T. S.A. Sighişoara, precum şi pârâtul C.L. Sighişoara, acesta din urmă arătând că lasă la aprecierea instanţei soluţionarea apelului declarat de reclamanta S.C. A.T.T. S.A. Sighişoara, însă solicită respingerea apelului declarat de pârâţii G.C. şi G.I. şi admiterea apelului declarat de interveniente, sub aspectul constatării relei-credinţe a pârâţilor – cumpărători la efectuarea lucrărilor de investiţii pretinse în cauză.
Examinând apelurile deduse judecăţii, prin raportare la motivele invocate, precum şi din oficiu, în limitele efectului devolutiv al căii de atac, reglementat de art. 292, art. 295 Cod procedură civilă, Curtea retine următoarele:
Potrivit dispoziţiilor art. 48 alin.1 din Legea nr.10/2001, chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile. Prin urmare, fiind vorba de o normă cu caracter special, aceasta are prioritate faţă de dispoziţiile de drept comun ale art. 494 Cod civil, neimpunându-se examinarea bunei sau relei-credinţe a celui care a efectuat lucrările.
De asemenea, nici pretinsa încălcare a prevederilor Legii nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice, invocată de intervenientele F.I. şi G.A.M. nu este de natură a exclude aplicarea normei legale anterior evocate, putând atrage, eventual, aplicarea uneia dintre sancţiunile prevăzute de legea menţionată, însă aceste aspecte nu formează obiectul litigiului.
Pe de altă parte, cu privire la natura lucrărilor efectuate asupra imobilului din litigiu, s-a stabilit prin expertiza tehnică efectuată în cauză că acestea au constat în reparaţii tencuieli şi zugrăveli interioare şi exterioare, înlocuit burlane şi jgheaburi, aplicat placaje din faianţă şi pardoseli din duşumele răşinoase, lucrări de instalaţii electrice, sanitare, de canalizare şi gaz, montare convectoare, jaluzele exterioare şi uşă metalică la intrare. De asemenea, s-a constatat că prin lucrările de reparaţii şi amenajări efectuate, imobilul nu a pierdut din valoare, din contră, a fost conservat şi i-a fost oprită degradarea cauzată de neefectuarea la timp a lucrărilor de întreţinere şi reparaţii curente. ( filele 199 – 209, 241 dosar fond ).
Pentru motivele expuse, apelul acestora urmează a fi respins.
În ceea ce priveşte solicitarea pârâţilor G.C. şi G.I., în sensul de a li se restitui preţul de piaţă al imobilului, conform prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, introduse prin art. I pct. 18 din Legea nr. 1/30 ianuarie 2009, Curtea constată că dispoziţiile legale invocate nu sunt incidente în cauza dedusă judecăţii, deoarece vizează contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995. Or, imobilul din litigiu le-a fost înstrăinat la data de 18 ianuarie 2005, după ce anterior, prin Dispoziţia nr. 551/24 iulie 2003, emisă de P. Municipiului Sighişoara, fusese restituit în natură intervenientelor, împrejurare despre care cumpărătorii au avut cunoştinţă la data încheierii contractului (fila 8 – dosar nr. 1569/2005 al Judecătoriei Sighişoara).
Prin urmare, la momentul perfectării vânzării, imobilul nu se mai afla în proprietatea Statului, astfel că nu se încadra în prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, pentru a putea fi vândut chiriaşilor. În acest context, contractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu eludarea prevederilor acestei din urmă legi, prima instanţă a dispus în mod corect restituirea preţului actualizat, conform dispoziţiilor art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.
Pentru considerentele expuse, apelul declarat de pârâţii G.C. şi G.I. se impune a fi respins, nefiind justificată nici solicitarea privind instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului, până la achitarea de către interveniente a sumei stabilită cu titlu de despăgubire, sub acest ultim aspect observându-se că pe parcursul judecăţii imobilul a fost înstrăinat unor terţe persoane ( filele 186-187 dosar fond ).
În ceea ce priveşte apelul declarat de reclamanta S.C. A.T.T. S.A. Sighişoara, Curtea constată că acesta este întemeiat, astfel că urmează a fi admis, pentru considerentele relevate în continuare:
Potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001, restituirea preţului actualizat, plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti, se face de către M.F.P., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin.6 din Legea nr. 112/1995.
Prin urmare, în mod greşit a dispus prima instanţă obligarea reclamantei – în calitatea acesteia de unitate vânzătoare – la restituirea preţului actualizat al locuinţei din litigiu, o atare obligaţie revenind, conform normei legale anterior evocate, M.F.P.
Pentru motivele expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 296 Cod procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondate apelurile declarate de pârâţii G.C. şi G.I. şi de intervenientele F.I. şi G.A.M. şi va admite apelul declarat de reclamanta – pârâtă reconvenţională S.C. „A.T.T.” S.A. Sighişoara.
Drept consecinţă, va schimba în parte hotărârea atacată, în sensul obligării pârâtului M.F.P. la restituirea către pârâţii-reclamanţi reconvenţionali G.C. şi G.I. a preţului plătit de aceştia pentru cumpărarea locuinţei situate în municipiul Sighişoara, str. 1 Decembrie 1918, actualizat cu rata inflaţiei până la data restituirii efective şi va elimina dispoziţia privind stabilirea aceleiaşi obligaţii de restituire în sarcina reclamantei – pârâtă reconvenţională S.C. „A.T.T.” S.A. Vor fi menţinute restul dispoziţiilor hotărârii atacate.
